Студии как продукт компромисса
Мелкая нарезка в квартирографии становится устойчивым трендом: девелоперы строят то, что востребовано рынком. Жилье в виде студий и малогабаритных квартир действительно наиболее доступно на рынке, однако комфорта становится все меньше.
Весной 2025 года Минстрой рекомендовал регионам по примеру Москвы, Подмосковья и некоторых других субъектов РФ не выпускать на рынок проекты, в которых есть студии площадью меньше 28 кв. м и однокомнатные квартиры меньше 36 кв. м. Пока проку от рекомендаций мало.
По данным ДОМ.РФ, в июле 2025 года в Москве в строящихся домах студий и однокомнатных квартир — 41% в общем объеме предложения, на них приходятся 27% общего объема площади. В Московской области — 50% и 37% соответственно. Самая мелкая нарезка квартирографии — в Петербурге и Ленинградской области: в городе студии и однокомнатные лоты занимают долю в 70% в предложении и 54% общей площади, в Ленобласти — 69% и 55% соответственно. По России показатель доли мелких квартир — 54%, доля их площади — 39%.
По данным компании STONE, в первой половине 2024 года открылись продажи либо бронирование в 25 проектах в «старой» Москве. Средняя площадь запроектированных в них квартир составила 55 кв. м. За первые шесть месяцев 2025 года на рынок выведено меньше новых проектов. При этом средняя площадь квартир в них — 53 кв. м: за год этот показатель сократился на 2 кв. м.
По подсчетам компаний «Метриум» и SIS Development, на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сегодня представлены 7011 квартир (без учета апартаментов) площадью не более 28 кв. м. Маленькие квартиры попали под запрет в новых проектах год назад. За это время их число в экспозиции сократилось на 24,2% — год назад в продаже находились 9253 такие квартиры. В то же время количество ЖК, где продаются подобные лоты, выросло на 13,5% — со 141% до 160%.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, объясняет парадокс с годовым приростом числа жилых комплексов с малогабаритными лотами: «Во-первых, после решения властей еще стартовали проекты, получившие разрешения на строительство до введения ограничений. Во-вторых, в некоторых комплексах девелоперы не выводили ликвидные небольшие лоты в продажу на этапе котлована».
В Петербурге и Ленобласти, по разным оценкам, до 70% спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры. Причины лежат на поверхности. Рост цен и высокая ипотечная ставка снижают доступность жилья: граждане покупают то, что им по карману. Кроме того, с точки зрения инвестиций именно студии — лучшее вложение, поскольку их проще сдавать в аренду, и они даже на вторичном рынке остаются высоколиквидным товаром.
Доля малогабаритных квартир в новостройках Москвы в разрезе сегментов
Источник: «Метриум»
Мимо комфорта
Между тем студии под разговоры о комфорте становятся все более аскетичными. «Форматы, где кухня переносится в ванную, а ужин — в коридор, создают не спрос, а иллюзию выбора. Люди не стремятся жить в 10–15 метрах. Их туда загоняет уровень доходов. Мини-студии покупают не ради комфорта, а потому что другого варианта нет. Это не выбор, а компромисс между бедностью и четырьмя стенами», — рассуждает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Эксперты отмечают: потолки в малогабаритных квартирах становятся ниже, уже есть проекты с высотой потолка 2,4 метра; балконы или лоджии отсутствуют; в санузле вместо ванны — душ и так далее.
«Отказ от балкона — один из первых признаков “оптимизации”. Уменьшение кухни до 6–7 кв. м стало новой нормой. Комнаты сжимаются до 10–11 кв. м, санузлы — до формата “кабинки”. При этом формально квартира остается однокомнатной или двухкомнатной, но по факту — это “хрущевка 2.0”: все функционально, но на пределе допустимого. Для девелопера это экономия, для покупателя — компромисс между ипотекой и стенами. Если кухню приходится совмещать с прихожей, а кружку мыть в ванной, речь идет не об удобстве, а об имитации жилья», — указывает Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома».
Константин Анохин, управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости», полагает: застройщики играют не в качество, а в маркетинг и тем самым закладывают основу для одиночества и разочарования. По его мнению, пресловутые «компактные форматы» — на деле часто не более чем завуалированное возвращение к общежитию. «Рынок уже проходил через ребрендинг, когда однокомнатную квартиру с большой кухней назвали евродвушкой. Теперь история повторяется, но в другом масштабе: предлагают “жилье” без элементарных признаков автономности. Под видом новых форматов рынок формирует паттерн жизни в одиночку. Маленькие квартиры без кухни и без балкона — это не шаг к доступности, а путь к социальному тупику».
Тупиковое развитие видит и Алексей Лякин: «Минимизация ради доступности приводит рынок в тупик. Площадь уменьшают по сантиметру, а в итоге выходит “хрущевка” с новым фасадом и старой логикой. Квадратный метр остается товаром, но теряет смысл как пространство для жизни».
Застройщики пытаются компенсировать уменьшение площадей развитой инфраструктурой жилых комплексов. Но, по мнению Алексея Бондарева, генерального директора агентства недвижимости «Прайд Групп», заменить комфорт просторного жилья такими решениями невозможно.
«Пока сохраняется отдельная кухня и санузел, даже студия может быть ликвидной. Но если функции сливаются — спрос падает. На вторичке, даже в “хрущевках”, зонирование четкое. Там можно жить, а не выживать. Сценарий развития один: рынок продолжит дробить метры до тех пор, пока покупатели не отвернутся. По оценке эксперта, перелом наступит в 2026–2027 годах. Покупатели уйдут на вторичный рынок, где больше воздуха и света. Арендаторы начнут отказываться от капсул: через три месяца жизни в “евроформате” съемщики сбегают. Рынок сам себя загоняет в угол. Вместо того чтобы предлагать ценность, застройщики торгуют иллюзией. Это не новый этап развития — это деградация планировок, замаскированная под “смарт-решения”», — констатирует Алексей Бондарев.
Средняя цена малогабаритных квартир в новостройках Москвы (тыс. руб./кв. м)
Источник: «Метриум»
Хотели как лучше…
Маркетологи девелоперских компаний работают замечательно. Люди начинают верить, что сокращение площадей — это движение к эргономичному жилью. Как далеко может зайти сокращение габаритов жилья? «Пока законодатель ограничивает застройщика, рынок не уходит в крайности. Но фантазия опережает реальность. Если убрать ограничения, появятся капсулы под видом квартир, где нельзя готовить, жить с детьми, принимать гостей. Это логика временного существования, а не жизни», — подчеркнул Валерий Летенков.
По словам Алексея Бондарева, пока застройщики сокращают метраж, но не выходят за грань разумного. Однако, если ситуация не изменится, можем дойти до форматов, напоминающих советские «коммуналки» — без отдельных кухонь, с крошечными спальнями и общими зонами. «Пока это звучит фантастически, но если рынок продолжит двигаться в том же направлении, подобные проекты вполне могут появиться, и их будут продавать с вполне “рациональными” аргументами. Девелоперы, безусловно, ориентируются на спрос и стараются учитывать интересы разных покупателей. Но без господдержки семейные квартиры просто исчезнут как класс. А это уже вопрос не только рынка, но и демографии. Очевидно, что без доступного просторного жилья семьи будут ограничивать себя в количестве детей, а это — стратегически опасная ситуация. Поэтому сегодня рынок ждет мер поддержки, и есть надежда, что они появятся в ближайшее время», — указывает он.
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», запрет на микроквартиры направлен на обеспечение россиян просторным жильем, однако путь к реализации задачи выглядит неоднозначно. «Недопущение проектирования малогабаритных студий и “однушек” не ведет к повышению доступности более просторных квартир. Для того чтобы действия властей принесли желаемый эффект, необходимо внедрять новые адресные ипотечные программы, а также предоставлять преференции для девелоперов, готовых увеличивать среднюю площадь квартир в своих проектах. Да и в принципе основная причина популярности малогабаритного жилья состоит в относительно невысоких доходах значительной части населения. Меры по улучшению экономической обстановки существенно лучше повлияют на темпы обновления россиянами жилищными условий, чем какие-либо запреты», — заключил он.
Квартирография жилищного строительства по состоянию на 11 июля 2025 года
|
Россия |
Москва |
Московская область |
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
|
|
Количество строящихся квартир, шт. |
2 389 133 |
332 947 |
181 668 |
132 654 |
105 537 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
117 950 |
17 663 |
8186 |
5450 |
4334 |
|
Количество студий и однокомнатных квартир, шт. |
1 280 297 |
136 783 |
91 082 |
93 212 |
73 176 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
46 464 |
4793 |
3022 |
2919 |
2403 |
Источник: ДОМ.РФ
По прогнозам ВТБ, несмотря на снижение ставок по вкладам в российских банках, уже по итогам первого полугодия портфель привлеченных средств физлиц на рынке может вырасти на 6,1%, до 61 трлн рублей. Во втором полугодии темп роста традиционно будет выше, в результате чего портфель превысит 69 трлн рублей на конец года, показав совокупный прирост за год на 20%. Для сравнения, в 2024 году темп прироста рынка составил 28%. Об этом заявил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Основным фактором роста рынка остается привлечение в национальной валюте. По итогам первого полугодия рублевый портфель сбережений в России вырастет до 57,5 трлн (+7,1%), а за год – практически до 65 трлн (+21%). В апреле общерыночный объем рублевых пассивов может увеличиться на 850-880 млрд рублей и дойти до отметки 55,5 трлн. С начала года рост составит около 1,8 трлн рублей (+3,5%).
Розничный портфель сбережений ВТБ за 4 месяца вырастет до 10,9 трлн рублей (из которых 10,3 трлн – в рублях). По итогам года банк планирует нарастить портфель классических пассивов на 27%, то есть расти выше рынка, до 13,5 трлн рублей. За год ВТБ планирует привлечь 523 тыс. новых вкладчиков.
«Несмотря на корректировку ставок по вкладам и накопительным счетам, россияне продолжают активно копить, а не тратить. Мы пересмотрели свой прогноз по объемам рынка в большую сторону до конца года: теперь оцениваем его в 69 трлн (ранее ожидали 68 трлн). Даже в случае поступательного снижения ключевой ставки во второй половине этого года, быстрого возврата к потребительской модели поведения не случится. Во-первых, вкладчики будут дожидаться окончания срока депозита, многие из которых открыты на длительный срок. Во-вторых, для крупных покупок ставки по розничным кредитам остаются заградительными. И самое главное: двузначные ставки по вкладам с большой вероятностью сохранятся еще долго, вплоть до рубежа 2026-2027 гг. Это значит, что розничные клиенты, уже научившиеся планировать свои доходы с учетом процентов по вкладам, будут и дальше использовать их для финансирования своей активности», – сказал Георгий Горшков.
С марта 2025 года начали действовать утвержденные Минстрой РФ минимальные требования к отделке, хуже которых выполнять работу нельзя. Одновременно застройщики получили возможность применять собственные стандарты, которые должны быть более жесткими.
До последнего времени отделка в новостройках регулировалась техрегламентами. Поскольку содержащиеся в них требования довольно жестки, новоселы пользовались этим, изыскивая малейшие нарушения и требуя компенсации через суды. По данным Минстрой РФ, за 2023/24 годы дольщики взыскали с застройщиков 150 млрд рублей. Чиновники трактуют это как потребительский терроризм, а потому министерство утвердило приказ о минимальных требованиях к отделке квартир, которые реализуются по договорам долевого участия. Срок действия приказа - шесть лет.
Требования, утвержденные министерством, состоят из трех блоков, которые касаются стен, потолков и напольных покрытий. Стены, окна и входные двери не считаются отделкой, поэтому к ним определенных требований в документе не предъявляется
В новых стандартах есть целый ряд послаблений для застройщиков, которые могут негативно сказаться на качестве работ. Так, полосы, пятна, потеки и брызги, образующиеся при окрасе поверхностей, расхождение стыка обоев допускаются при условии, что они неразличимы на общем фоне с расстояния 2 метров «при естественном освещении или искусственном освещении стационарными настенными или потолочными светильниками, предусмотренными проектом».
Также, согласно приказу, срок гарантии на отделочные работы по ДДУ, заключенным с 1 января 2025 года, сокращается с трех лет до года, если иной срок не прописан в договоре.
Предполагается, что требования по отделке впредь также будут прописываться в ДДУ.
Между тем Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам ГК «ТРЕСТ», уверен, что новые стандарты «приближены к действительности и позволяют более верно интерпретировать некоторые формулировки – это дает больше определенности производителям отделочных работ».
«Основной посыл Минстроя, побудивший закрепить минимальные требования к отделке, — поиск компромисса между интересами банков, финансирующих проекты, строительных компаний и самих дольщиков. Новый нормативный документ позволил упорядочить ряд требований и смягчить некоторые допуски в стандартах отделки. Это дает покупателям понимание, какие недочеты считаются допустимыми, а девелоперам — дополнительную защиту от возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных клиентов», - рассуждает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Надежды Ильиной, директора по развитию ГК «Лидер Групп», стандарты направлены на создание разумного баланса в отношениях застройщиков и покупателей квартир: «Если мы имеем дело с массовым продуктом, вполне логично, что под него должна быть адаптирована и нормативно-законодательная база, в которой учитывается судебная практика, интересы покупателей и опыт застройщиков».
Отделочная составляющая
Объем квартир на рынке строящегося жилья – величина непостоянная. Она зависит от спроса в конкретном промежутке времени. По словам Дмитрия Ефремова, в периоды снижения покупательской активности некоторые застройщики вынужденно сокращали или упрощали отделку, чтобы адаптировать стоимость жилья под возможности клиентов. Однако сейчас тренд изменился: компании стремятся предложить максимально разнообразные варианты и улучшенный продукт. В 2024 году квартиры с отделкой пользовались стабильно высоким спросом — на них пришлось более 60% сделок.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», утверждает: «Доля квартир с отделкой варьируется в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте, который в основном представлен за пределами КАД и в Ленинградской области, такие квартиры всегда пользовались спросом. В Петербурге преобладают объекты комфорт- и бизнес-класса, где готовые варианты с отделкой встречаются реже».
По словам Надежды Ильиной, сейчас квартиру с отделкой выбирает каждый третий покупатель в сегменте комфорт-класса. Она полагает, что спрос на квартиры с отделкой в массовом сегмента будет расти.
«Мы смотрим на ситуацию с точки зрения специфики нашей работы и сегмента рынка. Премиум- и элитный сегмент в принципе не поддается какой-либо стандартизации, тем более в отделке. В последние годы жилье с отделкой становится все популярнее, и даже несмотря на периодические спады спроса, вряд ли станет менее востребованным. Например, в Москве уже много лет даже самые дорогие элитные объекты передаются покупателям или с чистовой отделкой, или с пакетом White box. Эта же тенденция постепенно приходит и в Петербург», - рассказала Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
На фоне конкурентов
Разрешение Минстрой разрабатывать собственные стандарты отделки несколько припозднилось: многие застройщики давно практикуют такой подход, поскольку нередко наличие отделки – конкурентное преимущество. «Опция «наличие отделки» стала дополнительным преимуществом при продажах, а качество отделки – способом выделиться», - подчеркивает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
В 2024 году в компании разработан и принят новый стандарт отделки, в нем применены актуальные дизайнерские и технические решения, востребованная цветовая гамма, качественные материалы.
«Застройщики, ориентируясь на обновленные регламенты, будут следовать установленным нормам внутри своих компаний. Наличие внутренних стандартов дает сразу два преимущества: для покупателей это гарантия соответствия базовому уровню качества, а для девелоперов — инструмент оптимизации закупок и управления проектами, а также способ минимизировать потенциальные риски», - полагает Дмитрий Ефремов.
Девелоперы уверены: смягчение ряда позиций в новых стандартах не должно сказаться на качестве отделки. «Ответственные застройщики не будут менять технологические процессы в сторону ухудшения, требования технического надзора к приемке работ у подрядчиков не изменятся, но точно уменьшится количество судебных исков от «недобросовестных дольщиков», которые даже при незначительных дефектах в отделке требовали денежной компенсации от застройщиков», - убеждена Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По ее словам, качество всегда было конкурентным преимуществом и останется им и после введения новых правил.
Министерство не настаивает на разработке собственных стандартов: можно по-прежнему пользоваться Сводом правил об отделочных покрытиях, но этот документ прекратит свое действие в феврале 2026 года, появится новый ГОСТ «Отделочные работы. Требования к приемке работ». В новом документе будут правила по качеству штукатурных, шпатлевочных, облицовочных, малярных, обойных работ, устройства подвесных и натяжных потолков, напольных покрытий. ГОСТ, как и приказ о стандартах отделки, не затронет окна, стены и входные двери. Зато Минстрой пока только планирует определиться с уровнями отделки: стандартная, улучшенная, и так далее – в зависимости от класса.
«Приказ Минстроя нацелен на систематизацию и установку разумных требований по качеству отделки, которые должны в обязательном порядке обеспечить все застройщики. Но нужно делать лучше, чем обязательные требования. Следует наращивать компетенции в этой области и работать над качеством выполняемой отделки», - резюмировала Екатерина Немченко.