Студии как продукт компромисса
Мелкая нарезка в квартирографии становится устойчивым трендом: девелоперы строят то, что востребовано рынком. Жилье в виде студий и малогабаритных квартир действительно наиболее доступно на рынке, однако комфорта становится все меньше.
Весной 2025 года Минстрой рекомендовал регионам по примеру Москвы, Подмосковья и некоторых других субъектов РФ не выпускать на рынок проекты, в которых есть студии площадью меньше 28 кв. м и однокомнатные квартиры меньше 36 кв. м. Пока проку от рекомендаций мало.
По данным ДОМ.РФ, в июле 2025 года в Москве в строящихся домах студий и однокомнатных квартир — 41% в общем объеме предложения, на них приходятся 27% общего объема площади. В Московской области — 50% и 37% соответственно. Самая мелкая нарезка квартирографии — в Петербурге и Ленинградской области: в городе студии и однокомнатные лоты занимают долю в 70% в предложении и 54% общей площади, в Ленобласти — 69% и 55% соответственно. По России показатель доли мелких квартир — 54%, доля их площади — 39%.
По данным компании STONE, в первой половине 2024 года открылись продажи либо бронирование в 25 проектах в «старой» Москве. Средняя площадь запроектированных в них квартир составила 55 кв. м. За первые шесть месяцев 2025 года на рынок выведено меньше новых проектов. При этом средняя площадь квартир в них — 53 кв. м: за год этот показатель сократился на 2 кв. м.
По подсчетам компаний «Метриум» и SIS Development, на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сегодня представлены 7011 квартир (без учета апартаментов) площадью не более 28 кв. м. Маленькие квартиры попали под запрет в новых проектах год назад. За это время их число в экспозиции сократилось на 24,2% — год назад в продаже находились 9253 такие квартиры. В то же время количество ЖК, где продаются подобные лоты, выросло на 13,5% — со 141% до 160%.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, объясняет парадокс с годовым приростом числа жилых комплексов с малогабаритными лотами: «Во-первых, после решения властей еще стартовали проекты, получившие разрешения на строительство до введения ограничений. Во-вторых, в некоторых комплексах девелоперы не выводили ликвидные небольшие лоты в продажу на этапе котлована».
В Петербурге и Ленобласти, по разным оценкам, до 70% спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры. Причины лежат на поверхности. Рост цен и высокая ипотечная ставка снижают доступность жилья: граждане покупают то, что им по карману. Кроме того, с точки зрения инвестиций именно студии — лучшее вложение, поскольку их проще сдавать в аренду, и они даже на вторичном рынке остаются высоколиквидным товаром.
Доля малогабаритных квартир в новостройках Москвы в разрезе сегментов
Источник: «Метриум»
Мимо комфорта
Между тем студии под разговоры о комфорте становятся все более аскетичными. «Форматы, где кухня переносится в ванную, а ужин — в коридор, создают не спрос, а иллюзию выбора. Люди не стремятся жить в 10–15 метрах. Их туда загоняет уровень доходов. Мини-студии покупают не ради комфорта, а потому что другого варианта нет. Это не выбор, а компромисс между бедностью и четырьмя стенами», — рассуждает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Эксперты отмечают: потолки в малогабаритных квартирах становятся ниже, уже есть проекты с высотой потолка 2,4 метра; балконы или лоджии отсутствуют; в санузле вместо ванны — душ и так далее.
«Отказ от балкона — один из первых признаков “оптимизации”. Уменьшение кухни до 6–7 кв. м стало новой нормой. Комнаты сжимаются до 10–11 кв. м, санузлы — до формата “кабинки”. При этом формально квартира остается однокомнатной или двухкомнатной, но по факту — это “хрущевка 2.0”: все функционально, но на пределе допустимого. Для девелопера это экономия, для покупателя — компромисс между ипотекой и стенами. Если кухню приходится совмещать с прихожей, а кружку мыть в ванной, речь идет не об удобстве, а об имитации жилья», — указывает Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома».
Константин Анохин, управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости», полагает: застройщики играют не в качество, а в маркетинг и тем самым закладывают основу для одиночества и разочарования. По его мнению, пресловутые «компактные форматы» — на деле часто не более чем завуалированное возвращение к общежитию. «Рынок уже проходил через ребрендинг, когда однокомнатную квартиру с большой кухней назвали евродвушкой. Теперь история повторяется, но в другом масштабе: предлагают “жилье” без элементарных признаков автономности. Под видом новых форматов рынок формирует паттерн жизни в одиночку. Маленькие квартиры без кухни и без балкона — это не шаг к доступности, а путь к социальному тупику».
Тупиковое развитие видит и Алексей Лякин: «Минимизация ради доступности приводит рынок в тупик. Площадь уменьшают по сантиметру, а в итоге выходит “хрущевка” с новым фасадом и старой логикой. Квадратный метр остается товаром, но теряет смысл как пространство для жизни».
Застройщики пытаются компенсировать уменьшение площадей развитой инфраструктурой жилых комплексов. Но, по мнению Алексея Бондарева, генерального директора агентства недвижимости «Прайд Групп», заменить комфорт просторного жилья такими решениями невозможно.
«Пока сохраняется отдельная кухня и санузел, даже студия может быть ликвидной. Но если функции сливаются — спрос падает. На вторичке, даже в “хрущевках”, зонирование четкое. Там можно жить, а не выживать. Сценарий развития один: рынок продолжит дробить метры до тех пор, пока покупатели не отвернутся. По оценке эксперта, перелом наступит в 2026–2027 годах. Покупатели уйдут на вторичный рынок, где больше воздуха и света. Арендаторы начнут отказываться от капсул: через три месяца жизни в “евроформате” съемщики сбегают. Рынок сам себя загоняет в угол. Вместо того чтобы предлагать ценность, застройщики торгуют иллюзией. Это не новый этап развития — это деградация планировок, замаскированная под “смарт-решения”», — констатирует Алексей Бондарев.
Средняя цена малогабаритных квартир в новостройках Москвы (тыс. руб./кв. м)
Источник: «Метриум»
Хотели как лучше…
Маркетологи девелоперских компаний работают замечательно. Люди начинают верить, что сокращение площадей — это движение к эргономичному жилью. Как далеко может зайти сокращение габаритов жилья? «Пока законодатель ограничивает застройщика, рынок не уходит в крайности. Но фантазия опережает реальность. Если убрать ограничения, появятся капсулы под видом квартир, где нельзя готовить, жить с детьми, принимать гостей. Это логика временного существования, а не жизни», — подчеркнул Валерий Летенков.
По словам Алексея Бондарева, пока застройщики сокращают метраж, но не выходят за грань разумного. Однако, если ситуация не изменится, можем дойти до форматов, напоминающих советские «коммуналки» — без отдельных кухонь, с крошечными спальнями и общими зонами. «Пока это звучит фантастически, но если рынок продолжит двигаться в том же направлении, подобные проекты вполне могут появиться, и их будут продавать с вполне “рациональными” аргументами. Девелоперы, безусловно, ориентируются на спрос и стараются учитывать интересы разных покупателей. Но без господдержки семейные квартиры просто исчезнут как класс. А это уже вопрос не только рынка, но и демографии. Очевидно, что без доступного просторного жилья семьи будут ограничивать себя в количестве детей, а это — стратегически опасная ситуация. Поэтому сегодня рынок ждет мер поддержки, и есть надежда, что они появятся в ближайшее время», — указывает он.
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», запрет на микроквартиры направлен на обеспечение россиян просторным жильем, однако путь к реализации задачи выглядит неоднозначно. «Недопущение проектирования малогабаритных студий и “однушек” не ведет к повышению доступности более просторных квартир. Для того чтобы действия властей принесли желаемый эффект, необходимо внедрять новые адресные ипотечные программы, а также предоставлять преференции для девелоперов, готовых увеличивать среднюю площадь квартир в своих проектах. Да и в принципе основная причина популярности малогабаритного жилья состоит в относительно невысоких доходах значительной части населения. Меры по улучшению экономической обстановки существенно лучше повлияют на темпы обновления россиянами жилищными условий, чем какие-либо запреты», — заключил он.
Квартирография жилищного строительства по состоянию на 11 июля 2025 года
|
Россия |
Москва |
Московская область |
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
|
|
Количество строящихся квартир, шт. |
2 389 133 |
332 947 |
181 668 |
132 654 |
105 537 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
117 950 |
17 663 |
8186 |
5450 |
4334 |
|
Количество студий и однокомнатных квартир, шт. |
1 280 297 |
136 783 |
91 082 |
93 212 |
73 176 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
46 464 |
4793 |
3022 |
2919 |
2403 |
Источник: ДОМ.РФ
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», на столичном первичном рынке представлено 10 проектов со средней стоимостью предложения до 6 млн рублей. Их доля составляет 2,7% от всех девелоперских проектов в границах «старой» Москвы. Годом ранее таких проектов также было 10, а пять лет назад – 12.
Московские девелоперы сегодня реализуют 10 проектов, в которых средняя стоимость лотов не превышает 6 млн рублей. В начале 2018 года подобных проектов в столице было 12, в начале 2022 года, как и сейчас, – 10. Несмотря на то, что первичное жилье в «старой» Москве за последние пять лет подорожало на 85,6%, бюджетные проекты не исчезают с рынка. Однако средняя площадь лотов в десяти самых доступных проектах за пять лет сократилась на 30 кв. м – с 48,3 кв. м до 18,3 кв. м.
Наименьшая средняя площадь реализуемого жилья среди 10 самых доступных проектов зафиксирована в жилом комплексе «Аминьевское 5» – 15,7 кв. м. Квадратный метр квартир в этом ЖК в среднем стоит 361,1 тысяч рублей, больше, чем в остальных бюджетных проектах.
Наиболее просторные бюджетные лоты представлены в апарт-комплексе «КларНет». Их средняя площадь равна 23,9 кв. м. Следует отметить, что в проекте «КларНет» клиентам дешевле всего обойдется квадратный метр жилья – здесь он в среднем стоит 211,7 тысяч рублей.
Самое дешевое жилье в столице сегодня продается в комплексе «Апартаменты в Кусково». Средняя стоимость лотов в этом проекте составляет 4,2 млн рублей. В начале 2023 года в Москве нет ни одного проекта со средним бюджетом покупки до 4 млн рублей. Год назад на рынке был представлен один такой проект, пять лет назад – два.
Минимальный бюджет предложения сейчас также зафиксирован в проекте «Апартаменты в Кусково». Здесь можно купить студию площадью 12 кв. м за 2,9 млн рублей. Год назад самый доступный лот – апартамент площадью 12,3 кв. м в комплексе «New Form Аминьевское» – стоил 3 млн рублей. В начале 2018 года самым бюджетным предложением на рынке была студия площадью 26,2 кв. м в апарт-комплексе Nord стоимостью 2 млн рублей.
Абсолютное большинство самых доступных предложений приходится на апартаменты. Восемь из десяти проектов со средним бюджетом покупки до 6 млн рублей – это апарт-комплексы. Квартиры средней стоимостью менее 6 млн рублей доступны только в жилых комплексах «Аминьевское 5» и «MySpace на Окской». В начале 2022 года квартиры средней стоимостью до 6 млн рублей были представлены лишь в одном проекте, а пять лет назад – в четырех.
В начале 2023 года проекты с бюджетом покупки до 6 млн рублей распределены по пяти округам Москвы. Примечательно, что в прежние годы бюджетные проекты также были сосредоточены на территории пяти округов. Сейчас три комплекса находятся в ЗАО («New Form Аминьевское», Citimix, «Аминьевское 5»), по два – в САО («КларНет», SUNCITY17), ВАО («Апартаменты в Кусково», Park Place Sokolniki) и ЮВАО («New Form Жигулевская», «MySpace на Окской»), один в ЮАО («Loft Нагорная»). Ближе всего к центру Москвы расположен апарт-комплекс «КларНет», расстояние от него до Кремля составляет менее 11 км.
Из 10 самых доступных проектов столицы 7 уже введены в эксплуатацию. На начальном этапе строительства находится только новая очередь масштабного комплекса апартаментов Citimix. В проектах «КларНет» и «Аминьевское 5» завершается внутренняя отделка.
В 8 проектах со средней стоимостью лотов до 6 млн рублей девелоперы предлагают чистовой ремонт. В апарт-комплексе Citimix также есть лоты с отделкой whitebox. Покупатели апартаментов в комплексе «КларНет» могут выбрать лоты с предчистовой отделкой или без отделки от застройщика. В Park Place Sokolniki представлены исключительно апартаменты без отделки.
«Недвижимость в бюджетных проектах Москвы пользуется высоким спросом, так как сегодня многие покупатели даже с привлечением ипотеки могут позволить себе лишь самые доступные лоты, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Однако это не оптимальный выбор для клиентов, желающих заработать на перепродаже недвижимости. Многие проекты представляют собой старые здания, в которых проводится реконструкция либо капитальный ремонт. Срок таких работ обычно не превышает год, поэтому лоты выходят на рынок по ценам, приближенным к финальным. В то же время их приобретение прекрасно подходит для сбережения средств. Кроме того, можно рассчитывать на доход от сдачи компактного жилья в аренду, ведь такие лоты часто снимают студенты, молодые пары и начинающие специалисты».
Топ-10 самых доступных проектов «старой» Москвы
|
Проект |
Район |
Стадия строительства |
Девелопер |
Средний бюджет покупки, млн руб. |
Min бюджет покупки, млн руб./кв. м |
|
Апартаменты в Кусково |
Вешняки |
сдан |
Частный девелопер |
4,166 |
2,9 / 12 |
|
Loft Нагорная |
Нагорный |
сдан |
Частный девелопер |
4,540 |
4,5/ 19,2 |
|
New Form Жигулевская |
Кузьминки |
сдан |
Pioner Finance |
4,742 |
4,5 / 15,9 |
|
New Form Аминьевское |
Очаково-Матвеевское |
сдан |
Pioner Finance |
4,972 |
3,8 / 12,3 |
|
КларНет |
Коптево |
внутренняя отделка |
Частный девелопер |
5,054 |
4 / 14 |
|
Citimix |
Тропарево-Никулино |
котлован |
Apsis Globe |
5,592 |
5 / 21,4 |
|
Аминьевское 5 |
Очаково-Матвеевское |
внутренняя отделка |
Частный девелопер |
5,668 |
4,4 / 12 |
|
SUNCITY17 |
Головинский |
сдан |
Частный девелопер |
5,776 |
3,7 / 10,7 |
|
MySpace на Окской |
Кузьминки |
сдан |
MySpace Development |
5,915 |
5,5 / 15,8 |
|
Park Place Sokolniki |
Сокольники |
сдан |
Частный девелопер |
5,983 |
4,7 / 15 |
Источник: «Метриум»
Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, по итогам 2022 года на рынке стрит-ретейла отмечалось снижение объема свободных площадей на 0,6 п. п., до 8,4%. Причиной этому послужило увеличение внутреннего туристического потока в Северную столицу. За год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Лидерство по количеству открытых заведений сохранили операторы общественного питания. Причем структура арендаторов по профилю деятельности различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
- В течение 2022 года рынок стрит-ретейла Санкт-Петербурга продолжил восстановление после пандемии. В центральных районах в связи с увеличением внутреннего туристического потока и активизацией спроса на помещения в формате стрит-ретейла наблюдалось снижение вакантности. В среднем по городу доля свободных площадей составила 8,4%, сократившись на 0,6 п. п. за год. При этом в допандемийный период она была на уровне 7–7,5%. Наибольшее снижение (более 10 п. п.) вакантности было отмечено на ул. Белинского, на Владимирском и Загородном проспектах.
- На Невском проспекте, главной улице Санкт-Петербурга, доля свободных площадей составила 8%, при этом на основной части улицы пустует 6,6%, а на Старо-Невском проспекте – 11,1%. Кроме того, по данным на конец декабря 2022 года, девять магазинов иностранных брендов оставались временно закрытыми.
Географическое распределение долей свободных площадей
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура арендаторов по профилю деятельности за год изменилась незначительно. Так, большую часть площадей по-прежнему занимают кафе и рестораны, магазины продуктов и одежды. Объем площадей, занятых арендаторами в сфере общественного питания и продуктов увеличился на 3% и 5% соответственно по сравнению 2021 годом. Стоит отметить, что в формате встроенных помещений продолжили развиваться продуктовые сети «Магнит», «ВкусВилл», «Дикси», «Мини Лента» и другие. Однако некоторые ретейлеры сокращают количество своих магазинов – среди них «Великолукский мясокомбинат», «Фасоль» и др.
- Банковский сегмент продолжил тенденцию по оптимизации занимаемых площадей. В 2022 году было закрыто 28 отделений банков, а открылось только 13.
Структура топ-10 профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
по занимаемой площади
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура профилей арендаторов различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
Распределение профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
в зависимости от локации (по площади)
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- В целом за 2022 год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно стали лидерами по количеству закрытых и открытых объектов – 35% и 31% соответственно.
- Изменение средних запрашиваемых арендных ставок показывало разнонаправленную динамику. Так, на основной части Невского проспекта, на Старо-Невском проспекте и на Садовой улице ставки снизились на 6%,10% и 5% соответственно. На всех остальных торговых улицах города показатель остался неизменным или увеличился в пределах 1–4%.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «2022 год для рынка стрит-ретейла был годом восстановления после двух лет пандемии. Мы отмечаем снижение доли свободных площадей в среднем по рынку и растущий спрос со стороны российских брендов. Благодаря развитию внутреннего туризма выросла посещаемость ресторанов и магазинов в центре города, открылись заведения с новыми интересными концепциями. В 2023 году в условиях высокой конкурентной борьбы за локального потребителя ожидается дальнейшее обновление форматов и концепций ретейлеров».
- В 2023 году при условии, что иностранные ретейлеры, приостановившие деятельность, уйдут с рынка, на Невском проспекте прогнозируется изменение доли свободного предложения до 10% и выше. При этом на Старо-Невском проспекте показатели вакантности могут достичь 15%. Освободившиеся помещения будут занимать новые торговые сети, ранее не представленные в городе. Вследствие этого достижение оптимальных показателей доли свободных площадей (менее 10%) ожидается уже к концу 2023 года. Наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей.
- Арендные ставки сохранятся на уровне 2022 года, при этом индексация по действующим договорам снизится до 3–4% вместо традиционных 5–6%. Таким образом, помещения стрит-ретейла на Невском проспекте станут еще более привлекательными для арендаторов.