Рынок новостроек ищет равновесие
В первой половине 2005 года первичный рынок жилья претерпевал изменения по всем позициям: сократились предложения и вывод на рынок новых проектов, спрос снизился, однако цены подросли. При этом ситуация разнилась в зависимости от региона и класса жилья. Рынок, мягко говоря, несбалансирован.
По данным Аналитического центра Дом.РФ, в первом полугодии в России продано 10,4 млн кв. м жилья на сумму 2,1 трлн рублей — на 26% меньше в квадратных метрах и на 16% — в денежном выражении относительно первой половины прошлого года. Доля ипотечных продаж сократилась до 60%, доля сделок за наличный расчет и в рассрочку увеличилась до 40%. На фоне снижения спроса застройщики сократили запуск новых проектов: начато строительство 17,8 млн кв. м — на 22% меньше прошлогодних показателей. По прогнозам экспертов, годовой объем запусков может составить 35–38 млн кв. м, что заметно сократит предложение в 2027 году.
В то же время столичные регионы оказались более устойчивы к законодательным и финансовым воздействиям за счет высокого спроса и стабильного предложения, особенно в проектах комфорт- и бизнес-классов.
Объем ввода жилья в первом полугодии 2025 года
|
Регион |
Фактический объем ввода с января по июнь 2025, тыс. кв. м |
Изменение объема ввода к январю — июню 2024 |
|
Россия |
52 156 |
-2,4% |
|
Москва |
2567 |
+47,9% |
|
Московская область |
6649 |
+14,6% |
|
Санкт-Петербург |
1252 |
-10,5% |
|
Ленинградская область |
2210 |
+1,4% |
Источник: Дом.РФ
Проекты новые и не очень
По подсчетам аналитиков Дом.РФ, лидером по выводу новых проектов на рынок стала Москва — 1,8 млн кв. м в первом полугодии. Однако это на 38% меньше, чем год назад. На второй позиции — Санкт-Петербург, где объемы даже выросли — до 1,1 млн кв. м (+44%). В Московской и Свердловской областях, где на рынок выведено по 1 млн кв. м, объем вывода сократился — на 34% и 32% соответственно.
Всего в стране за первую половину 2025 года девелоперы вывели на рынок 17,8 млн кв. м — на 22% меньше, чем годом раньше. На 1 июля портфель возводимого жилья в стране достиг 117,6 млн «квадратов», увеличившись за год на 3%.
«Результаты первого полугодия рынка новостроек не стали неожиданными и вполне соответствуют прогнозам, которые строили эксперты в конце 2024 года. Рынок столкнулся с сокращением объемов продаж, сокращением стартов новых проектов, новыми ценовыми реалиями, увеличением доли рассрочек в структуре продаж, неработающей рыночной ипотекой и низкой активностью инвесторов. Для всех участников рынка это вызов и стимул к активным действиям. Текущий период — не самое лучшее время для старта нового проекта, но опыт показывает, что тщательно продуманный проект в сочетании с привлекательными программами рассрочки и выгодными условиями по льготной семейной ипотеке становится залогом успешных продаж», — уверена Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
По подсчетам компании «Метриум», в Москве в сегменте массового жилья объем предложения за полугодие составил 14,8 тыс. лотов (-28,7% за полугодие, -27,4% за год) в 88 проектах, где 13,1 тыс. — квартиры (-29,7% за полугодие, -25,0% за год) и 1,8 тыс. — апартаменты (-20,9% за полугодие, -41,3% за год).
В сегменте «бизнес» в продаже предлагалось 23,6 тыс. лотов (+3,8% за полугодие, +15,1% за год) в 144 проектах, где 20,4 тыс. — квартиры (+4,6% за полугодие, +18,5% за год) и 3,2 тыс. — апартаменты (-1,2% за полугодие, -3,0% за год).
В премиальном классе экспонировалось 6,6 тыс. лотов (-0,7% за полугодие, +14,0% за год) в 58 проектах, где 6,3 тыс. — квартиры (+2,1% за полугодие, +21,6% за год) и 0,3 тыс. — апартаменты (-37,1% за полугодие, -50,7% за год).
Высокобюджетный сегмент в столице заметно подрос: в продаже находились 2,1 тыс. лотов (+4,4% за полугодие, +24,2% за год) в 59 проектах, где 1,8 тыс. — квартиры (+12,3% за полугодие, +45,5% за год) и 0,29 тыс. — апартаменты (-27,3% за полугодие, -34,9% за год). Объем предложения в делюкс-классе за полугодие вырос на 10,5% и составил 0,65 тыс. В элитном классе за полугодие объем предложения вырос на 1,8% и составил 1,46 тыс. лотов.
По информации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), за первую половину года в Петербургской агломерации на рынок вышло 1,69 млн кв. м жилья — на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной объем пришелся на масс-маркет — 1,46 млн кв. м. В сегментах «бизнес» и «элита» совокупно выведены 227 тыс. кв. м. При этом 67% нового объема — новые очереди в строящихся ЖК. Год назад этот показатель составлял 54%. «Это говорит о смещении фокуса девелоперов с запуска новых проектов на развитие текущих, в том числе масштабных. В условиях высокой ключевой ставки и отсутствия льготных программ господдержки (за исключением семейной ипотеки) застройщики особенно взвешенно подходят к инвестиционным решениям. Еще один сдерживающий фактор — градостроительные ограничения: часть проектов отложена из-за ожидания изменений ПЗЗ или получения разрешительной документации», — прокомментировала Светлана Московченко, заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость».
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», полагает, что замедление вывода новых проектов на рынок в Петербурге и Ленобласти пока некритично: приостановка проектов часто невозможна из-за банковских обязательств. «Однако перспективные участки без полного пакета разрешений сейчас замораживаются, и через два-три года рынок может столкнуться с дефицитом предложения», — уточнила она.
«В нынешних реалиях высокой ключевой ставки и заградительных условий по проектному финансированию застройщики вынуждены действовать осторожно при запуске новых проектов. На рынок выводятся только те проекты, которые гарантированно обеспечат стабильные продажи и необходимое наполнение эскроу-счетов. Например жилые комплексы в уникальных локациях с точки зрения местоположения или дефицита предложения. В остальных случаях старт продаж может быть отложен до более благоприятного периода», — указывает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».
Елена Соловьева, директор по продажам TIBRGROUP, в числе ключевых причин сокращения вывода новых проектов называет высокую стоимость заемных средств, рост себестоимости строительства и необходимость более продуманной подготовки новых проектов.
По данным NF GROUP, в первом полугодии объем предложения на первичном рынке элитного жилья в Петербурге составил 63,7 тыс. кв. м (500 квартир и апартаментов). За полугодие показатель сократился на 14% по площади и на 15% — по количеству лотов, за год — на 27% каждый. Основная причина сокращения экспозиции — отсутствие нового предложения на протяжении последних четырех кварталов. Последний раз рынок пополнялся новыми объектами во втором квартале 2024 года.
Структуру предложения элитного жилья формируют преимущественно объекты премиум-класса — 59% предложения. Доля предложения класса «делюкс» — 41%. При этом в условиях ограниченного нового предложения доля этого сегмента растет (+5 п. п. за полугодие, +10 п. п. за год), что связано с более длительным сроком экспозиции таких лотов по сравнению с премиальными.
Как отмечает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», в премиальном и элитном сегментах жилья уже несколько лет есть дефицит новых участков в центре города и трудности с согласованиями новых проектов. В таких условиях застройщики сосредотачиваются на реализации уже начатых или готовых домов, стараясь минимизировать риски и управлять предложением более гибко.
По данным департамента элитной недвижимости NF GROUP, до конца года ожидается старт продаж нескольких объектов в традиционных для строительства элитного жилья локациях Адмиралтейского, Петроградского и Центрального районов Санкт-Петербурга. Вывод на рынок нового предложения, с одной стороны, простимулирует покупательскую активность, в настоящее время сдерживаемую дефицитом предложения, а с другой — сможет замедлить темпы роста цен.
Топ-10 регионов по объему запуска новых проектов в первом полугодии 2025 года
|
Регион |
Объем вывода новых проектов |
Изменение объема к январю — июню 2024 |
|
Москва |
1,8 млн кв. м |
-38% |
|
Санкт-Петербург |
1,1 млн кв. м |
+44% |
|
Московская область |
1 млн кв. м |
-34% |
|
Свердловская область |
1 млн кв. м |
-32% |
|
Краснодарский край |
0,81 млн кв. м |
-31% |
|
Новосибирская область |
0,75 млн кв. м |
-6% |
|
Ленинградская область |
0,68 млн кв. м |
+11% |
|
Республика Татарстан |
0,65 млн кв. м |
+5% |
|
Тюменская область |
0,64 млн кв. м |
-26% |
|
Республика Крым |
0,58 млн кв. м |
+28% |
Источник: Дом.РФ
Продано!
Аналитики Дом.РФ подсчитали: в первом полугодии застройщики реализовали 10,4 млн кв. м (на 26% меньше относительно первой половины прошлого года) на 2,1 трлн рублей (на 16% меньше, чем год назад). В денежном выражении продажи сократились меньше за счет роста средней цены квадратного метра. В регионах-лидерах по объему строящегося жилья наибольший спад в продажах наблюдается в Краснодарском крае (-46%), Новосибирской области (-42%), Свердловской области (-39%), наименьший — в Москве и Московской области (по -14%), а также в Ленинградской области (-12%).
В Москве, по наблюдениям экспертов «Метриум» и на основе данных Росреестра, общее число зарегистрированных ДДУ составило 37,7 тыс. — на 16% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда были заключены 45,0 тыс. сделок. Такая отрицательная динамика обусловлена резким спадом активности во втором квартале (-37% к прошлому году), который перечеркнул позитивные результаты первого квартала (+16% к прошлому году).
В том числе в массовом сегменте зарегистрированы 14,0 тыс. ДДУ (+2% за полугодие, -9,6% за год); в сегменте «бизнес» — 10,6 тыс. ДДУ (-15,0% за полугодие, -12,5% за год); в премиальном сегменте — 2,7 тыс. ДДУ (-11,7% за полугодие, -6,2 за год).
Объем продаж элитного жилья составил 52,8 тыс. кв. м — на 27,7% ниже показателя предыдущего полугодия. Снижение, по мнению экспертов, связано со сдачей части проектов и реализацией квартир по договорам купли-продажи, а также с малым количеством нового предложения в сегменте.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», по сравнению с первым полугодием 2024 года, когда льготная ипотека еще действовала, спрос на новостройки в первой половине 2025-го упал на 35%. С начала 2025 года в Петербурге и ближних районах Ленобласти заключены 28,8 тыс. сделок на 1,2 млн кв. м.
Светлана Московченко перечислила причины сокращения спроса, напрямую связанные с общей экономической ситуацией и ограниченными возможностями покупателей. Например, в ряде локаций есть высокая конкуренция. Себестоимость строительства растет: дорожают материалы, увеличивается нагрузка по обязательствам по созданию социальной и транспортной инфраструктур. При этом ставки банковского финансирования остаются высокими.
Алексей Бушуев объясняет снижение спроса отсутствием доступных инструментов покупки жилья: «Семейная ипотека работает в ограниченном объеме и охватывает лишь узкий сегмент покупателей. А рыночная ипотека при текущих ставках недоступна большинству потенциальных клиентов. Остаются рассрочки, но условия таких программ зачастую либо слишком краткосрочные, либо невыгодные по финансовой нагрузке, поэтому они не могут стать полноценной альтернативой ипотеке».
Елена Соловьева, кроме того, указывает на «общую экономическую осторожность покупателя».
Падение продаж неравномерно по классам жилья, отмечают аналитики Дом.РФ. Реализация квартир в типовом и комфорт-классах сократилась на 28% относительно прошлого года — до 8,8 млн кв. м. В высокобюджетных классах, которые мало зависят от льготных программ, продажи снизились меньше (на 14%) — до 1,7 млн кв. м.
Алексей Бушуев подтверждает: «Сильнее всего падение спроса ощущается в наиболее доступном эконом-сегменте, где преобладают ипотечные сделки. Покупатели, которые не проходят по условиям семейной ипотеки, формируют отложенный спрос. Бизнес-класс и премиальный сегмент чувствуют себя устойчивее, поскольку их покупатели меньше зависят от ипотечных программ. В Ленинградской области, где преобладает масс-маркет, снижение спроса заметнее. В центральных районах Петербурга, где больше предложений в среднем и высоком ценовом сегментах, ситуация остается стабильной».
Екатерина Немченко не видит радостной перспективы в ситуации со спросом в ближайшее время: «Совершенно очевидно, что не произойдет глобальных изменений с ключевой ставкой, а значит — и с ипотечными программами, и со ставками по проектному финансированию. Застройщики продолжат работать с низкой маржой на сложном конкурентном рынке. Потребуется еще более тщательная работа с продуктом и поиском оптимальных решений, усиление компетенций продающих подразделений, новых настроек в системе продаж».
Топ-10 застройщиков по запуску жилья в первом полугодии 2025 года
|
Компания |
Объем вывода на рынок жилья |
|
ПИК |
846 тыс. кв. м |
|
Самолет |
555 тыс. кв. м |
|
ССК |
345 тыс. кв. м |
|
Setl Group |
294 тыс. кв. м |
|
Гранель |
252 тыс. кв. м |
|
Страна Девелопмент |
243 тыс. кв. м |
|
Эталон |
237 тыс. кв. м |
|
Брусника |
228 тыс. кв. м |
|
НВМ |
220 тыс. кв. м |
|
ТОЧНО |
214 тыс. кв. м |
Источник: Дом.РФ
Цены живут по-своему
Несмотря на сокращение спроса, цены на новостройки растут. Валерия Малышева называет это «объективным процессом»: «Проектное финансирование отнюдь не дешевеет, то же самое касается строительных материалов и фонда оплаты труда. Наоборот, затраты застройщиков только увеличиваются. Однако пока рост цен не превышает размеров инфляции».
Как сообщает портал «Мир квартир», цены на новостройки за полгода выросли в 66 из 70 городов России. Цена квадратного метра в среднем увеличилась на 4,3%. В частности, в Москве средняя цена квадратного метра по итогам полугодия составила 416,1 тыс. рублей, прибавив 6,6%; в Подмосковье — до 198,8 тыс. рублей, прибавив 3,7%; в Петербурге — до 264,1 тыс. (+2,8%).
Соответственно, вырос бюджет покупки: по России — на 3,3%, до 7,6 млн рублей; в Москве — на 5,7%, до 23,5 млн рублей; в Московской области — на 1,2%, до 10,2 млн рублей; в Петербурге — на 0,9%, до 13,5 млн рублей.
«Ключевым фактором ценовой динамики стало сокращение стартов новых проектов. За полугодие на рынке массового сегмента было представлено 14,8 тыс. лотов (-28,7% за полугодие). При этом объем спроса снизился лишь на 9,6%, что привело к изменению баланса спроса и предложения, — это может оказывать влияние на текущую восходящую динамику цены квадратного метра. Также следует отметить, что наблюдаемый рост средневзвешенной цены отчасти обусловлен постепенным вымыванием наиболее доступных лотов и предложений со скидками. Эта тенденция подтверждается лидерством в объемах продаж проектов с относительно доступной для сегмента экспозицией», — отметил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Поиск баланса
С понятием «баланс» на рынке все ясно. С дисбалансом — сложнее, поскольку существующие тренды словно противоречат друг другу. Однако участники отмечают стремление рынка к балансу.
«Баланс — весьма относительное понятие, у каждого оно свое. Например, рынок массового жилья сегодня находится, скорее, в дисбалансе на фоне продолжающегося снижения спроса на недвижимость», — рассуждает Александр Кравцов, совладелец Fizika Development.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой», полагает, что в отдельных локациях баланс есть: «В востребованных локациях ближе к центру Петербурга участки под застройку единичны, здесь спрос на квартиры всегда есть, и баланс на рынке присутствует. На окраинах и многоэтажном “закадье” конкуренция между застройщиками гораздо выше, и есть затоваренность».
Алексей Бушуев предполагает, что рынок находится в состоянии относительного баланса: спрос и продажи стабилизировались, нет резких колебаний. При отсутствии новых негативных факторов такая ситуация, скорее всего, сохранится до конца года. Однако оживление рынка, по его мнению, напрямую зависит от появления доступных инструментов покупки жилья. Без этого спрос в масс-маркете будет оставаться ограниченным.
«Сегодня мы наблюдаем, что первичный рынок жилья в России, и в частности в Петербурге, находится в фазе поиска нового равновесия. Говорить о полном балансе пока преждевременно — рынок продолжает адаптироваться к изменившимся макроэкономическим и финансовым условиям», — отметила Оксана Кравцова.
Елена Соловьева согласна: «Можно сказать, что первичный рынок находится в фазе выстраивания нового равновесия. Девелоперы адаптируются к изменившимся условиям, формируя более гибкие предложения и внедряя модели, ориентированные на конечного потребителя».
По словам Светланы Московченко, в Петербурге сбалансированную модель удавалось поддерживать на протяжении ряда лет. Однако на сохранение такого баланса влияет множество факторов: изменения в градостроительной политике, темпы выдачи разрешений на строительство, внедрение новых регламентов и требований.
«Сегодня рынок стремится к балансу, но поддерживать его становится сложнее: с одной стороны — рост себестоимости строительства, с другой — снижение покупательской способности и высокая стоимость кредита», — заключила она.
ВТБ провел в Санкт–Петербурге опрос о первых шагах в карьере: ожиданиях от работы, зарплатных предпочтениях и возможностях совмещения с учебой. Согласно исследованию, для большинства респондентов старт карьеры — это не просто способ заработка, а важный этап профессиональной адаптации, где на первый план выходят гибкий график, поддержка работодателя и практический опыт.
Большинство опрошенных считают, что начинать работать или подрабатывать нужно уже в 14-18 лет. Почти 60% горожан действительно начали работать еще во время учебы — в школе, колледже или университете.
Почти каждый пятый участник (17%) опроса считает совмещение работы с образовательным процессом несложным и полезным опытом. Однако 73% сталкивались с трудностями при совмещении карьеры и учебы. Одним из значимых факторов успешного старта карьеры 78% опрошенных считают опыт стажировок, причем для 26% он является критически важным. Более половины готовы рассматривать его как желательный, но необязательный критерий.
При выборе первой работы чаще всего респонденты обращают внимание на график работы (46%), помощь в адаптации (42%) и наличие стажировок (39%). Только 28% участников опроса назвали конкурентный доход значимым критерием.
«Результаты опроса верно отражают современные тенденции на рынке труда и ожиданий молодежи. Мы наблюдаем устойчивый рост числа молодых клиентов до 30 лет, получающих регулярные зачисления на карту ВТБ. По итогам 2024 года их доля в нашем зарплатном портфеле достигла почти трети. Особенно заметен рост в двух возрастных группах: доля клиентов 22–25 лет увеличилась на 25%, а самая молодая аудитория — 14–16 лет — выросла на 42%. Эти данные подтверждают важность поддержки молодых специалистов и создания условий для успешного старта их карьеры», - комментирует Евгений Темяков, начальник управления «Зарплатные проекты» ВТБ.
Опрос был проведен с 20 по 25 мая по репрезентативной выборке среди 1500 россиян в возрасте от 18 до 65 лет в городах с населением более 100 тыс. человек.
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.