Рынок новостроек ищет равновесие
В первой половине 2005 года первичный рынок жилья претерпевал изменения по всем позициям: сократились предложения и вывод на рынок новых проектов, спрос снизился, однако цены подросли. При этом ситуация разнилась в зависимости от региона и класса жилья. Рынок, мягко говоря, несбалансирован.
По данным Аналитического центра Дом.РФ, в первом полугодии в России продано 10,4 млн кв. м жилья на сумму 2,1 трлн рублей — на 26% меньше в квадратных метрах и на 16% — в денежном выражении относительно первой половины прошлого года. Доля ипотечных продаж сократилась до 60%, доля сделок за наличный расчет и в рассрочку увеличилась до 40%. На фоне снижения спроса застройщики сократили запуск новых проектов: начато строительство 17,8 млн кв. м — на 22% меньше прошлогодних показателей. По прогнозам экспертов, годовой объем запусков может составить 35–38 млн кв. м, что заметно сократит предложение в 2027 году.
В то же время столичные регионы оказались более устойчивы к законодательным и финансовым воздействиям за счет высокого спроса и стабильного предложения, особенно в проектах комфорт- и бизнес-классов.
Объем ввода жилья в первом полугодии 2025 года
|
Регион |
Фактический объем ввода с января по июнь 2025, тыс. кв. м |
Изменение объема ввода к январю — июню 2024 |
|
Россия |
52 156 |
-2,4% |
|
Москва |
2567 |
+47,9% |
|
Московская область |
6649 |
+14,6% |
|
Санкт-Петербург |
1252 |
-10,5% |
|
Ленинградская область |
2210 |
+1,4% |
Источник: Дом.РФ
Проекты новые и не очень
По подсчетам аналитиков Дом.РФ, лидером по выводу новых проектов на рынок стала Москва — 1,8 млн кв. м в первом полугодии. Однако это на 38% меньше, чем год назад. На второй позиции — Санкт-Петербург, где объемы даже выросли — до 1,1 млн кв. м (+44%). В Московской и Свердловской областях, где на рынок выведено по 1 млн кв. м, объем вывода сократился — на 34% и 32% соответственно.
Всего в стране за первую половину 2025 года девелоперы вывели на рынок 17,8 млн кв. м — на 22% меньше, чем годом раньше. На 1 июля портфель возводимого жилья в стране достиг 117,6 млн «квадратов», увеличившись за год на 3%.
«Результаты первого полугодия рынка новостроек не стали неожиданными и вполне соответствуют прогнозам, которые строили эксперты в конце 2024 года. Рынок столкнулся с сокращением объемов продаж, сокращением стартов новых проектов, новыми ценовыми реалиями, увеличением доли рассрочек в структуре продаж, неработающей рыночной ипотекой и низкой активностью инвесторов. Для всех участников рынка это вызов и стимул к активным действиям. Текущий период — не самое лучшее время для старта нового проекта, но опыт показывает, что тщательно продуманный проект в сочетании с привлекательными программами рассрочки и выгодными условиями по льготной семейной ипотеке становится залогом успешных продаж», — уверена Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
По подсчетам компании «Метриум», в Москве в сегменте массового жилья объем предложения за полугодие составил 14,8 тыс. лотов (-28,7% за полугодие, -27,4% за год) в 88 проектах, где 13,1 тыс. — квартиры (-29,7% за полугодие, -25,0% за год) и 1,8 тыс. — апартаменты (-20,9% за полугодие, -41,3% за год).
В сегменте «бизнес» в продаже предлагалось 23,6 тыс. лотов (+3,8% за полугодие, +15,1% за год) в 144 проектах, где 20,4 тыс. — квартиры (+4,6% за полугодие, +18,5% за год) и 3,2 тыс. — апартаменты (-1,2% за полугодие, -3,0% за год).
В премиальном классе экспонировалось 6,6 тыс. лотов (-0,7% за полугодие, +14,0% за год) в 58 проектах, где 6,3 тыс. — квартиры (+2,1% за полугодие, +21,6% за год) и 0,3 тыс. — апартаменты (-37,1% за полугодие, -50,7% за год).
Высокобюджетный сегмент в столице заметно подрос: в продаже находились 2,1 тыс. лотов (+4,4% за полугодие, +24,2% за год) в 59 проектах, где 1,8 тыс. — квартиры (+12,3% за полугодие, +45,5% за год) и 0,29 тыс. — апартаменты (-27,3% за полугодие, -34,9% за год). Объем предложения в делюкс-классе за полугодие вырос на 10,5% и составил 0,65 тыс. В элитном классе за полугодие объем предложения вырос на 1,8% и составил 1,46 тыс. лотов.
По информации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), за первую половину года в Петербургской агломерации на рынок вышло 1,69 млн кв. м жилья — на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной объем пришелся на масс-маркет — 1,46 млн кв. м. В сегментах «бизнес» и «элита» совокупно выведены 227 тыс. кв. м. При этом 67% нового объема — новые очереди в строящихся ЖК. Год назад этот показатель составлял 54%. «Это говорит о смещении фокуса девелоперов с запуска новых проектов на развитие текущих, в том числе масштабных. В условиях высокой ключевой ставки и отсутствия льготных программ господдержки (за исключением семейной ипотеки) застройщики особенно взвешенно подходят к инвестиционным решениям. Еще один сдерживающий фактор — градостроительные ограничения: часть проектов отложена из-за ожидания изменений ПЗЗ или получения разрешительной документации», — прокомментировала Светлана Московченко, заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость».
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», полагает, что замедление вывода новых проектов на рынок в Петербурге и Ленобласти пока некритично: приостановка проектов часто невозможна из-за банковских обязательств. «Однако перспективные участки без полного пакета разрешений сейчас замораживаются, и через два-три года рынок может столкнуться с дефицитом предложения», — уточнила она.
«В нынешних реалиях высокой ключевой ставки и заградительных условий по проектному финансированию застройщики вынуждены действовать осторожно при запуске новых проектов. На рынок выводятся только те проекты, которые гарантированно обеспечат стабильные продажи и необходимое наполнение эскроу-счетов. Например жилые комплексы в уникальных локациях с точки зрения местоположения или дефицита предложения. В остальных случаях старт продаж может быть отложен до более благоприятного периода», — указывает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».
Елена Соловьева, директор по продажам TIBRGROUP, в числе ключевых причин сокращения вывода новых проектов называет высокую стоимость заемных средств, рост себестоимости строительства и необходимость более продуманной подготовки новых проектов.
По данным NF GROUP, в первом полугодии объем предложения на первичном рынке элитного жилья в Петербурге составил 63,7 тыс. кв. м (500 квартир и апартаментов). За полугодие показатель сократился на 14% по площади и на 15% — по количеству лотов, за год — на 27% каждый. Основная причина сокращения экспозиции — отсутствие нового предложения на протяжении последних четырех кварталов. Последний раз рынок пополнялся новыми объектами во втором квартале 2024 года.
Структуру предложения элитного жилья формируют преимущественно объекты премиум-класса — 59% предложения. Доля предложения класса «делюкс» — 41%. При этом в условиях ограниченного нового предложения доля этого сегмента растет (+5 п. п. за полугодие, +10 п. п. за год), что связано с более длительным сроком экспозиции таких лотов по сравнению с премиальными.
Как отмечает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», в премиальном и элитном сегментах жилья уже несколько лет есть дефицит новых участков в центре города и трудности с согласованиями новых проектов. В таких условиях застройщики сосредотачиваются на реализации уже начатых или готовых домов, стараясь минимизировать риски и управлять предложением более гибко.
По данным департамента элитной недвижимости NF GROUP, до конца года ожидается старт продаж нескольких объектов в традиционных для строительства элитного жилья локациях Адмиралтейского, Петроградского и Центрального районов Санкт-Петербурга. Вывод на рынок нового предложения, с одной стороны, простимулирует покупательскую активность, в настоящее время сдерживаемую дефицитом предложения, а с другой — сможет замедлить темпы роста цен.
Топ-10 регионов по объему запуска новых проектов в первом полугодии 2025 года
|
Регион |
Объем вывода новых проектов |
Изменение объема к январю — июню 2024 |
|
Москва |
1,8 млн кв. м |
-38% |
|
Санкт-Петербург |
1,1 млн кв. м |
+44% |
|
Московская область |
1 млн кв. м |
-34% |
|
Свердловская область |
1 млн кв. м |
-32% |
|
Краснодарский край |
0,81 млн кв. м |
-31% |
|
Новосибирская область |
0,75 млн кв. м |
-6% |
|
Ленинградская область |
0,68 млн кв. м |
+11% |
|
Республика Татарстан |
0,65 млн кв. м |
+5% |
|
Тюменская область |
0,64 млн кв. м |
-26% |
|
Республика Крым |
0,58 млн кв. м |
+28% |
Источник: Дом.РФ
Продано!
Аналитики Дом.РФ подсчитали: в первом полугодии застройщики реализовали 10,4 млн кв. м (на 26% меньше относительно первой половины прошлого года) на 2,1 трлн рублей (на 16% меньше, чем год назад). В денежном выражении продажи сократились меньше за счет роста средней цены квадратного метра. В регионах-лидерах по объему строящегося жилья наибольший спад в продажах наблюдается в Краснодарском крае (-46%), Новосибирской области (-42%), Свердловской области (-39%), наименьший — в Москве и Московской области (по -14%), а также в Ленинградской области (-12%).
В Москве, по наблюдениям экспертов «Метриум» и на основе данных Росреестра, общее число зарегистрированных ДДУ составило 37,7 тыс. — на 16% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда были заключены 45,0 тыс. сделок. Такая отрицательная динамика обусловлена резким спадом активности во втором квартале (-37% к прошлому году), который перечеркнул позитивные результаты первого квартала (+16% к прошлому году).
В том числе в массовом сегменте зарегистрированы 14,0 тыс. ДДУ (+2% за полугодие, -9,6% за год); в сегменте «бизнес» — 10,6 тыс. ДДУ (-15,0% за полугодие, -12,5% за год); в премиальном сегменте — 2,7 тыс. ДДУ (-11,7% за полугодие, -6,2 за год).
Объем продаж элитного жилья составил 52,8 тыс. кв. м — на 27,7% ниже показателя предыдущего полугодия. Снижение, по мнению экспертов, связано со сдачей части проектов и реализацией квартир по договорам купли-продажи, а также с малым количеством нового предложения в сегменте.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», по сравнению с первым полугодием 2024 года, когда льготная ипотека еще действовала, спрос на новостройки в первой половине 2025-го упал на 35%. С начала 2025 года в Петербурге и ближних районах Ленобласти заключены 28,8 тыс. сделок на 1,2 млн кв. м.
Светлана Московченко перечислила причины сокращения спроса, напрямую связанные с общей экономической ситуацией и ограниченными возможностями покупателей. Например, в ряде локаций есть высокая конкуренция. Себестоимость строительства растет: дорожают материалы, увеличивается нагрузка по обязательствам по созданию социальной и транспортной инфраструктур. При этом ставки банковского финансирования остаются высокими.
Алексей Бушуев объясняет снижение спроса отсутствием доступных инструментов покупки жилья: «Семейная ипотека работает в ограниченном объеме и охватывает лишь узкий сегмент покупателей. А рыночная ипотека при текущих ставках недоступна большинству потенциальных клиентов. Остаются рассрочки, но условия таких программ зачастую либо слишком краткосрочные, либо невыгодные по финансовой нагрузке, поэтому они не могут стать полноценной альтернативой ипотеке».
Елена Соловьева, кроме того, указывает на «общую экономическую осторожность покупателя».
Падение продаж неравномерно по классам жилья, отмечают аналитики Дом.РФ. Реализация квартир в типовом и комфорт-классах сократилась на 28% относительно прошлого года — до 8,8 млн кв. м. В высокобюджетных классах, которые мало зависят от льготных программ, продажи снизились меньше (на 14%) — до 1,7 млн кв. м.
Алексей Бушуев подтверждает: «Сильнее всего падение спроса ощущается в наиболее доступном эконом-сегменте, где преобладают ипотечные сделки. Покупатели, которые не проходят по условиям семейной ипотеки, формируют отложенный спрос. Бизнес-класс и премиальный сегмент чувствуют себя устойчивее, поскольку их покупатели меньше зависят от ипотечных программ. В Ленинградской области, где преобладает масс-маркет, снижение спроса заметнее. В центральных районах Петербурга, где больше предложений в среднем и высоком ценовом сегментах, ситуация остается стабильной».
Екатерина Немченко не видит радостной перспективы в ситуации со спросом в ближайшее время: «Совершенно очевидно, что не произойдет глобальных изменений с ключевой ставкой, а значит — и с ипотечными программами, и со ставками по проектному финансированию. Застройщики продолжат работать с низкой маржой на сложном конкурентном рынке. Потребуется еще более тщательная работа с продуктом и поиском оптимальных решений, усиление компетенций продающих подразделений, новых настроек в системе продаж».
Топ-10 застройщиков по запуску жилья в первом полугодии 2025 года
|
Компания |
Объем вывода на рынок жилья |
|
ПИК |
846 тыс. кв. м |
|
Самолет |
555 тыс. кв. м |
|
ССК |
345 тыс. кв. м |
|
Setl Group |
294 тыс. кв. м |
|
Гранель |
252 тыс. кв. м |
|
Страна Девелопмент |
243 тыс. кв. м |
|
Эталон |
237 тыс. кв. м |
|
Брусника |
228 тыс. кв. м |
|
НВМ |
220 тыс. кв. м |
|
ТОЧНО |
214 тыс. кв. м |
Источник: Дом.РФ
Цены живут по-своему
Несмотря на сокращение спроса, цены на новостройки растут. Валерия Малышева называет это «объективным процессом»: «Проектное финансирование отнюдь не дешевеет, то же самое касается строительных материалов и фонда оплаты труда. Наоборот, затраты застройщиков только увеличиваются. Однако пока рост цен не превышает размеров инфляции».
Как сообщает портал «Мир квартир», цены на новостройки за полгода выросли в 66 из 70 городов России. Цена квадратного метра в среднем увеличилась на 4,3%. В частности, в Москве средняя цена квадратного метра по итогам полугодия составила 416,1 тыс. рублей, прибавив 6,6%; в Подмосковье — до 198,8 тыс. рублей, прибавив 3,7%; в Петербурге — до 264,1 тыс. (+2,8%).
Соответственно, вырос бюджет покупки: по России — на 3,3%, до 7,6 млн рублей; в Москве — на 5,7%, до 23,5 млн рублей; в Московской области — на 1,2%, до 10,2 млн рублей; в Петербурге — на 0,9%, до 13,5 млн рублей.
«Ключевым фактором ценовой динамики стало сокращение стартов новых проектов. За полугодие на рынке массового сегмента было представлено 14,8 тыс. лотов (-28,7% за полугодие). При этом объем спроса снизился лишь на 9,6%, что привело к изменению баланса спроса и предложения, — это может оказывать влияние на текущую восходящую динамику цены квадратного метра. Также следует отметить, что наблюдаемый рост средневзвешенной цены отчасти обусловлен постепенным вымыванием наиболее доступных лотов и предложений со скидками. Эта тенденция подтверждается лидерством в объемах продаж проектов с относительно доступной для сегмента экспозицией», — отметил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Поиск баланса
С понятием «баланс» на рынке все ясно. С дисбалансом — сложнее, поскольку существующие тренды словно противоречат друг другу. Однако участники отмечают стремление рынка к балансу.
«Баланс — весьма относительное понятие, у каждого оно свое. Например, рынок массового жилья сегодня находится, скорее, в дисбалансе на фоне продолжающегося снижения спроса на недвижимость», — рассуждает Александр Кравцов, совладелец Fizika Development.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой», полагает, что в отдельных локациях баланс есть: «В востребованных локациях ближе к центру Петербурга участки под застройку единичны, здесь спрос на квартиры всегда есть, и баланс на рынке присутствует. На окраинах и многоэтажном “закадье” конкуренция между застройщиками гораздо выше, и есть затоваренность».
Алексей Бушуев предполагает, что рынок находится в состоянии относительного баланса: спрос и продажи стабилизировались, нет резких колебаний. При отсутствии новых негативных факторов такая ситуация, скорее всего, сохранится до конца года. Однако оживление рынка, по его мнению, напрямую зависит от появления доступных инструментов покупки жилья. Без этого спрос в масс-маркете будет оставаться ограниченным.
«Сегодня мы наблюдаем, что первичный рынок жилья в России, и в частности в Петербурге, находится в фазе поиска нового равновесия. Говорить о полном балансе пока преждевременно — рынок продолжает адаптироваться к изменившимся макроэкономическим и финансовым условиям», — отметила Оксана Кравцова.
Елена Соловьева согласна: «Можно сказать, что первичный рынок находится в фазе выстраивания нового равновесия. Девелоперы адаптируются к изменившимся условиям, формируя более гибкие предложения и внедряя модели, ориентированные на конечного потребителя».
По словам Светланы Московченко, в Петербурге сбалансированную модель удавалось поддерживать на протяжении ряда лет. Однако на сохранение такого баланса влияет множество факторов: изменения в градостроительной политике, темпы выдачи разрешений на строительство, внедрение новых регламентов и требований.
«Сегодня рынок стремится к балансу, но поддерживать его становится сложнее: с одной стороны — рост себестоимости строительства, с другой — снижение покупательской способности и высокая стоимость кредита», — заключила она.
В первом полугодии 2024 года спрос на вторичное жилье в регионах России без учета столичных агломераций упал на 23%, а активность покупателей строящегося жилья наоборот выросла на 18%. Аналитики компании KEY CAPITAL подводят итоги полугодия на жилищном рынке российских регионов.
Аналитики компании KEY CAPITAL проанализировали спрос на жилую недвижимость в российских регионах по итогам первого полугодия 2024 года. Исследование основывается на данных Росреестра о количестве заключённых договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, а также на статистике Центробанка о количестве выданных ипотечных кредитов на покупку как новостроек, так и вторичного жилья. В целях получения более точной картины спроса в регионах специалисты исключили из расчётов показатели по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям.
Спрос на строящееся жилье в регионах вырос на 19%
В первом полугодии 2024 года Росреестром в России было зарегистрировано 439,7 тыс. договоров долевого участия, что на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было заключено 372,7 тыс. договоров.[1] По подсчетам экспертов KEY CAPITAL, без учёта столичных агломераций в российских регионах было зарегистрировано 283,6 тыс. ДДУ, что на 19% больше, чем в первом полугодии 2023 года (238,8 тыс. договоров). Наиболее значительный рост спроса на строящееся жильё был зафиксирован в Южном федеральном округе — на 32%, а также в Дальневосточном (на 29%) и Центральном федеральном округах (на 21%). Наименьший прирост наблюдался в Сибирском (6%), Приволжском (14%) и Уральском (16%) федеральных округах.
«Наиболее заметный рост числа сделок на рынке долевого строительства в регионах произошел во втором квартале 2024 года, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — В этот период количество сделок увеличилось на 26% по сравнению с аналогичным кварталом 2023 года, в то время как в первом квартале 2024 года рост составил лишь 9%. Эта динамика обусловлена ожиданием завершения программы субсидирования ипотеки в рамках государственной поддержки, а также изменениями в условиях семейной и IT-ипотеки. Значительное увеличение спроса во втором квартале связано с тем, что покупатели стремились успеть воспользоваться выгодными ипотечными условиями до 1 июля 2024 года, когда господдержка перестала работать, а другие программы были сокращены».
Число ипотечных сделок в регионах уменьшилось на 9%
По данным KEY CAPITAL, основанным на статистике Центробанка России, в первом полугодии 2024 года в стране было выдано 760,8 тыс. ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок), что на 8% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 824,9 тыс. кредитов. Если исключить данные по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям, то в российских регионах было выдано 625,9 тыс. ипотек против 690,8 тыс. в первом полугодии 2023 года, что указывает на снижение спроса на 9%.
Дольщики получили на 29% кредитов больше, чем в I полугодии 2023
Аналитики компании KEY CAPITAL проанализировали также выдачу ипотечных кредитов участникам долевого строительства в российских регионах за первое полугодие 2024 года по данным ЦБ. В этот период по всей России было выдано 292,2 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, что на 28% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда дольщики получили 227,9 тыс. кредитов. Денежный объём выданных кредитов увеличился на 32%.
Без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области динамика спроса на ипотеку для участников долевого строительства была схожей. В регионах России в первом полугодии 2024 года было выдано 230,6 тыс. кредитов, что на 29% больше, чем в аналогичный период 2023 года (179,2 тыс. кредитов). Общий объём выданных кредитов в этих регионах также увеличился на 35%.
Заметнее всего спрос на ипотеку со стороны участников долевого строительства вырос в Северо-Кавказском федеральном округе, где количество выданных кредитов в первом полугодии 2024 года оказалось на 44% выше, чем годом ранее. На втором месте по активности заемщиков оказался Центральный федеральный округ (без учёта Москвы и Московской области) с ростом на 36%, а затем Дальневосточный федеральный округ с увеличением на 33%. В Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) рост составил 22%, в Южном федеральном округе — 24%, а в Уральском федеральном округе — 26%.
Спрос на ипотеку для покупки «вторички»[2] в регионах упал на 23%
Спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в России значительно сократился. По итогам первого полугодия 2024 года банки выдали 468,6 тыс. ипотечных кредитов на эти цели, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 597,1 тыс. кредитов. Суммарный объём выданных средств для покупателей вторичного жилья сократился на 29%, подсчитали в KEY CAPITAL.
Без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области количество выданных кредитов на покупку вторичного жилья снизилось на 23%. Если в первом полугодии 2023 года было выдано 511,6 тыс. кредитов, то в аналогичный период 2024 года — только 395,3 тыс. Суммарный объём выданных кредитов в регионах, исключая столичные агломерации, также сократился на 29%.
В разрезе федеральных округов наиболее значительное снижение спроса на ипотеку для покупки вторичного жилья было зафиксировано в Северо-Кавказском федеральном округе, где количество выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2024 года уменьшилось на 69% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В Сибирском федеральном округе спад составил 60%, а в Приволжском — 59%. Менее заметное снижение наблюдалось в Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — на 18%, в Центральном федеральном округе (без учёта Москвы и Московской области) — на 23%, и в Южном федеральном округе — на 31%.
«Итоги динамики спроса на ипотеку в первом полугодии 2024 года в целом ожидаемы, — комментирует Ольга Гусева. — Резкий рост ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Центробанка во втором полугодии 2023 года закономерно привёл к заметному падению спроса на вторичном рынке жилья, где покупатели не могли воспользоваться государственными программами поддержки ипотеки и субсидирования ставок, которые распространяются только на новостройки. Поэтому мы наблюдаем значительное повышение спроса на рынке строящегося жилья и падение числа сделок с ипотекой на вторичном рынке. По нашим подсчётам, доля кредитов, выданных дольщикам, в общем числе ипотечных кредитов в июне 2024 года составила 47%, тогда как в июне 2023 года она равнялась 27%. Но переориентация покупателей на рынок новостроек может быть временной, а конкуренция между застройщиками будет расти. Это значит, что девелоперам придется искать новые, более интересные модели реализации проектов, которые будут включать не только жилье и стандартный набор инфраструктуры – конкуренцию выиграют те застройщики, которые смогут создавать комплексные проекты с новыми рабочими местами, концептуальными городскими социальными пространствами и объектами образования, культуры, науки и индустрии».
Дольщики в среднем занимают на 81% больше денег, чем покупатели «вторички»
Эксперты компании KEY CAPITAL отмечают, что россияне стали занимать меньше денег на покупку вторичного жилья, но больше — на строящееся. В июне 2024 года, без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составил 2,6 млн рублей, что на 11% меньше по сравнению с июнем 2023 года, когда этот показатель достигал 2,9 млн рублей.
Наибольший средний размер кредита на покупку вторичного жилья в июне 2024 года был зафиксирован в Дальневосточном федеральном округе — 3,1 млн рублей. За ним следуют жители Южного федерального округа с показателем в 2,7 млн рублей и Уральского федерального округа — 2,7 млн рублей. Меньше всего на покупку вторичного жилья занимают жители Центрального федерального округа (без учёта Москвы и Московской области), где средний размер кредита составил 2,5 млн рублей, Приволжского федерального округа — 2,6 млн рублей и Северо-Кавказского федерального округа — 2,6 млн рублей.
Иная динамика наблюдается на рынке ипотеки для покупателей строящегося жилья. В июне 2024 года дольщики в регионах России, исключая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, в среднем занимали 4,7 млн рублей, что на 5% больше по сравнению с июнем 2023 года, когда средний размер займа составил 4,5 млн рублей.
Лидером по среднему размеру кредита на покупку строящегося жилья стал Дальневосточный федеральный округ, где этот показатель достиг 5,3 млн рублей. За ним следуют Сибирский федеральный округ с показателем в 4,7 млн рублей и Южный федеральный округ — 4,7 млн рублей. Меньше всего занимают на покупку строящегося жилья в Уральском федеральном округе, где средний размер кредита составил 4,2 млн рублей. Далее следуют Северо-Западный федеральный округ (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — 4,3 млн рублей и Центральный федеральный округ (без учёта Москвы и Московской области) — 4,4 млн рублей.
«Рынок жилья для девелоперов больше не является “тихой гаванью”, — резюмирует Ольга Гусева. — Динамика спроса на рынке жилья в России за первое полугодие 2024 года показывает, что прежняя модель роста, основанная на субсидировании ипотечных ставок, подходит к своему исчерпанию. Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру — это продать старую, а при нынешних ставках им будет трудно найти покупателя. Кроме того, сокращение программ поддержки спроса на рынке новостроек будет означать уменьшение числа сделок. В ближайшие полгода ожидать смягчения кредитно-денежной политики Центробанка не следует.
На этом фоне мы видим, что застройщики уже меняют свои стратегии. Мы фиксируем рост интереса девелоперов к новым направлениям вложений средств: коммерческая, складская, туристическая недвижимость. Некоторые застройщики будут вынуждены перейти в другие сегменты рынка, где покупатели меньше зависят от ипотеки, развивать коммерческое направление, развивать комплексную застройку, включающую не только жильё, но и различные типы недвижимости».
[1] Это последние на сегодняшний день данные Росреестра. Росреестр публикует статистику сделок ДДУ по регионам поквартально накопительным итогом (январь-март, январь-июнь, январь-сентябрь, январь-декабрь).
[2] Число сделок на рынке вторичного жилья подсчитано как разность между общим количеством ипотечных жилищных кредитов и кредитов на строящееся жилье (под залог прав участника долевого строительства — ДДУ). В этих «вторичных» сделках могут быть договоры купли-продажи, которые заключают покупатели и застрощийки готовых (введенных в эксплуатацию) новостроек. Однако в масштабе РФ преобладают в этом сегменте сделки по продаже квартир, которые уже были в собственности физических лиц.
На российский рынок за январь-август 2024 г. вышло 18 международных брендов. CORE.XP проанализировали формат открытия новых ритейлеров.
Для размещения первых монобрендовых магазинов в стране иностранные бренды выбирают помещения от 20 до 900 кв. м в зависимости от сегмента и концепции.
Средняя площадь открытого в 2024 г. магазина составила 215 кв. м.
72% брендов выбрали для выхода на российский рынок г. Москву, 17% г. Санкт-Петербург, 11% другие города. Так, в этом году иностранные компании вышли на рынки Калининграда (ТРЦ «Балтия Молл») и Перми (ТРЦ «Планета»).
При этом 9 из 18 брендов заключили первые договоры аренды в России с топовыми торговыми объектами («АВИАПАРК», «METROPOLIS», «Афимолл Сити», «Галерея» в Санкт-Петербурге и др.), отличающимися высокими показателями посещаемости, привлекательности для покупателей и стабильным составом арендаторов.
До конца года на российский рынок могут выйти еще 10 иностранных брендов.
Динамика выхода иностранных брендов, 2017- август 2024 гг.
