Рынок новостроек ищет равновесие
В первой половине 2005 года первичный рынок жилья претерпевал изменения по всем позициям: сократились предложения и вывод на рынок новых проектов, спрос снизился, однако цены подросли. При этом ситуация разнилась в зависимости от региона и класса жилья. Рынок, мягко говоря, несбалансирован.
По данным Аналитического центра Дом.РФ, в первом полугодии в России продано 10,4 млн кв. м жилья на сумму 2,1 трлн рублей — на 26% меньше в квадратных метрах и на 16% — в денежном выражении относительно первой половины прошлого года. Доля ипотечных продаж сократилась до 60%, доля сделок за наличный расчет и в рассрочку увеличилась до 40%. На фоне снижения спроса застройщики сократили запуск новых проектов: начато строительство 17,8 млн кв. м — на 22% меньше прошлогодних показателей. По прогнозам экспертов, годовой объем запусков может составить 35–38 млн кв. м, что заметно сократит предложение в 2027 году.
В то же время столичные регионы оказались более устойчивы к законодательным и финансовым воздействиям за счет высокого спроса и стабильного предложения, особенно в проектах комфорт- и бизнес-классов.
Объем ввода жилья в первом полугодии 2025 года
|
Регион |
Фактический объем ввода с января по июнь 2025, тыс. кв. м |
Изменение объема ввода к январю — июню 2024 |
|
Россия |
52 156 |
-2,4% |
|
Москва |
2567 |
+47,9% |
|
Московская область |
6649 |
+14,6% |
|
Санкт-Петербург |
1252 |
-10,5% |
|
Ленинградская область |
2210 |
+1,4% |
Источник: Дом.РФ
Проекты новые и не очень
По подсчетам аналитиков Дом.РФ, лидером по выводу новых проектов на рынок стала Москва — 1,8 млн кв. м в первом полугодии. Однако это на 38% меньше, чем год назад. На второй позиции — Санкт-Петербург, где объемы даже выросли — до 1,1 млн кв. м (+44%). В Московской и Свердловской областях, где на рынок выведено по 1 млн кв. м, объем вывода сократился — на 34% и 32% соответственно.
Всего в стране за первую половину 2025 года девелоперы вывели на рынок 17,8 млн кв. м — на 22% меньше, чем годом раньше. На 1 июля портфель возводимого жилья в стране достиг 117,6 млн «квадратов», увеличившись за год на 3%.
«Результаты первого полугодия рынка новостроек не стали неожиданными и вполне соответствуют прогнозам, которые строили эксперты в конце 2024 года. Рынок столкнулся с сокращением объемов продаж, сокращением стартов новых проектов, новыми ценовыми реалиями, увеличением доли рассрочек в структуре продаж, неработающей рыночной ипотекой и низкой активностью инвесторов. Для всех участников рынка это вызов и стимул к активным действиям. Текущий период — не самое лучшее время для старта нового проекта, но опыт показывает, что тщательно продуманный проект в сочетании с привлекательными программами рассрочки и выгодными условиями по льготной семейной ипотеке становится залогом успешных продаж», — уверена Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
По подсчетам компании «Метриум», в Москве в сегменте массового жилья объем предложения за полугодие составил 14,8 тыс. лотов (-28,7% за полугодие, -27,4% за год) в 88 проектах, где 13,1 тыс. — квартиры (-29,7% за полугодие, -25,0% за год) и 1,8 тыс. — апартаменты (-20,9% за полугодие, -41,3% за год).
В сегменте «бизнес» в продаже предлагалось 23,6 тыс. лотов (+3,8% за полугодие, +15,1% за год) в 144 проектах, где 20,4 тыс. — квартиры (+4,6% за полугодие, +18,5% за год) и 3,2 тыс. — апартаменты (-1,2% за полугодие, -3,0% за год).
В премиальном классе экспонировалось 6,6 тыс. лотов (-0,7% за полугодие, +14,0% за год) в 58 проектах, где 6,3 тыс. — квартиры (+2,1% за полугодие, +21,6% за год) и 0,3 тыс. — апартаменты (-37,1% за полугодие, -50,7% за год).
Высокобюджетный сегмент в столице заметно подрос: в продаже находились 2,1 тыс. лотов (+4,4% за полугодие, +24,2% за год) в 59 проектах, где 1,8 тыс. — квартиры (+12,3% за полугодие, +45,5% за год) и 0,29 тыс. — апартаменты (-27,3% за полугодие, -34,9% за год). Объем предложения в делюкс-классе за полугодие вырос на 10,5% и составил 0,65 тыс. В элитном классе за полугодие объем предложения вырос на 1,8% и составил 1,46 тыс. лотов.
По информации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), за первую половину года в Петербургской агломерации на рынок вышло 1,69 млн кв. м жилья — на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной объем пришелся на масс-маркет — 1,46 млн кв. м. В сегментах «бизнес» и «элита» совокупно выведены 227 тыс. кв. м. При этом 67% нового объема — новые очереди в строящихся ЖК. Год назад этот показатель составлял 54%. «Это говорит о смещении фокуса девелоперов с запуска новых проектов на развитие текущих, в том числе масштабных. В условиях высокой ключевой ставки и отсутствия льготных программ господдержки (за исключением семейной ипотеки) застройщики особенно взвешенно подходят к инвестиционным решениям. Еще один сдерживающий фактор — градостроительные ограничения: часть проектов отложена из-за ожидания изменений ПЗЗ или получения разрешительной документации», — прокомментировала Светлана Московченко, заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость».
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», полагает, что замедление вывода новых проектов на рынок в Петербурге и Ленобласти пока некритично: приостановка проектов часто невозможна из-за банковских обязательств. «Однако перспективные участки без полного пакета разрешений сейчас замораживаются, и через два-три года рынок может столкнуться с дефицитом предложения», — уточнила она.
«В нынешних реалиях высокой ключевой ставки и заградительных условий по проектному финансированию застройщики вынуждены действовать осторожно при запуске новых проектов. На рынок выводятся только те проекты, которые гарантированно обеспечат стабильные продажи и необходимое наполнение эскроу-счетов. Например жилые комплексы в уникальных локациях с точки зрения местоположения или дефицита предложения. В остальных случаях старт продаж может быть отложен до более благоприятного периода», — указывает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».
Елена Соловьева, директор по продажам TIBRGROUP, в числе ключевых причин сокращения вывода новых проектов называет высокую стоимость заемных средств, рост себестоимости строительства и необходимость более продуманной подготовки новых проектов.
По данным NF GROUP, в первом полугодии объем предложения на первичном рынке элитного жилья в Петербурге составил 63,7 тыс. кв. м (500 квартир и апартаментов). За полугодие показатель сократился на 14% по площади и на 15% — по количеству лотов, за год — на 27% каждый. Основная причина сокращения экспозиции — отсутствие нового предложения на протяжении последних четырех кварталов. Последний раз рынок пополнялся новыми объектами во втором квартале 2024 года.
Структуру предложения элитного жилья формируют преимущественно объекты премиум-класса — 59% предложения. Доля предложения класса «делюкс» — 41%. При этом в условиях ограниченного нового предложения доля этого сегмента растет (+5 п. п. за полугодие, +10 п. п. за год), что связано с более длительным сроком экспозиции таких лотов по сравнению с премиальными.
Как отмечает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», в премиальном и элитном сегментах жилья уже несколько лет есть дефицит новых участков в центре города и трудности с согласованиями новых проектов. В таких условиях застройщики сосредотачиваются на реализации уже начатых или готовых домов, стараясь минимизировать риски и управлять предложением более гибко.
По данным департамента элитной недвижимости NF GROUP, до конца года ожидается старт продаж нескольких объектов в традиционных для строительства элитного жилья локациях Адмиралтейского, Петроградского и Центрального районов Санкт-Петербурга. Вывод на рынок нового предложения, с одной стороны, простимулирует покупательскую активность, в настоящее время сдерживаемую дефицитом предложения, а с другой — сможет замедлить темпы роста цен.
Топ-10 регионов по объему запуска новых проектов в первом полугодии 2025 года
|
Регион |
Объем вывода новых проектов |
Изменение объема к январю — июню 2024 |
|
Москва |
1,8 млн кв. м |
-38% |
|
Санкт-Петербург |
1,1 млн кв. м |
+44% |
|
Московская область |
1 млн кв. м |
-34% |
|
Свердловская область |
1 млн кв. м |
-32% |
|
Краснодарский край |
0,81 млн кв. м |
-31% |
|
Новосибирская область |
0,75 млн кв. м |
-6% |
|
Ленинградская область |
0,68 млн кв. м |
+11% |
|
Республика Татарстан |
0,65 млн кв. м |
+5% |
|
Тюменская область |
0,64 млн кв. м |
-26% |
|
Республика Крым |
0,58 млн кв. м |
+28% |
Источник: Дом.РФ
Продано!
Аналитики Дом.РФ подсчитали: в первом полугодии застройщики реализовали 10,4 млн кв. м (на 26% меньше относительно первой половины прошлого года) на 2,1 трлн рублей (на 16% меньше, чем год назад). В денежном выражении продажи сократились меньше за счет роста средней цены квадратного метра. В регионах-лидерах по объему строящегося жилья наибольший спад в продажах наблюдается в Краснодарском крае (-46%), Новосибирской области (-42%), Свердловской области (-39%), наименьший — в Москве и Московской области (по -14%), а также в Ленинградской области (-12%).
В Москве, по наблюдениям экспертов «Метриум» и на основе данных Росреестра, общее число зарегистрированных ДДУ составило 37,7 тыс. — на 16% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда были заключены 45,0 тыс. сделок. Такая отрицательная динамика обусловлена резким спадом активности во втором квартале (-37% к прошлому году), который перечеркнул позитивные результаты первого квартала (+16% к прошлому году).
В том числе в массовом сегменте зарегистрированы 14,0 тыс. ДДУ (+2% за полугодие, -9,6% за год); в сегменте «бизнес» — 10,6 тыс. ДДУ (-15,0% за полугодие, -12,5% за год); в премиальном сегменте — 2,7 тыс. ДДУ (-11,7% за полугодие, -6,2 за год).
Объем продаж элитного жилья составил 52,8 тыс. кв. м — на 27,7% ниже показателя предыдущего полугодия. Снижение, по мнению экспертов, связано со сдачей части проектов и реализацией квартир по договорам купли-продажи, а также с малым количеством нового предложения в сегменте.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», по сравнению с первым полугодием 2024 года, когда льготная ипотека еще действовала, спрос на новостройки в первой половине 2025-го упал на 35%. С начала 2025 года в Петербурге и ближних районах Ленобласти заключены 28,8 тыс. сделок на 1,2 млн кв. м.
Светлана Московченко перечислила причины сокращения спроса, напрямую связанные с общей экономической ситуацией и ограниченными возможностями покупателей. Например, в ряде локаций есть высокая конкуренция. Себестоимость строительства растет: дорожают материалы, увеличивается нагрузка по обязательствам по созданию социальной и транспортной инфраструктур. При этом ставки банковского финансирования остаются высокими.
Алексей Бушуев объясняет снижение спроса отсутствием доступных инструментов покупки жилья: «Семейная ипотека работает в ограниченном объеме и охватывает лишь узкий сегмент покупателей. А рыночная ипотека при текущих ставках недоступна большинству потенциальных клиентов. Остаются рассрочки, но условия таких программ зачастую либо слишком краткосрочные, либо невыгодные по финансовой нагрузке, поэтому они не могут стать полноценной альтернативой ипотеке».
Елена Соловьева, кроме того, указывает на «общую экономическую осторожность покупателя».
Падение продаж неравномерно по классам жилья, отмечают аналитики Дом.РФ. Реализация квартир в типовом и комфорт-классах сократилась на 28% относительно прошлого года — до 8,8 млн кв. м. В высокобюджетных классах, которые мало зависят от льготных программ, продажи снизились меньше (на 14%) — до 1,7 млн кв. м.
Алексей Бушуев подтверждает: «Сильнее всего падение спроса ощущается в наиболее доступном эконом-сегменте, где преобладают ипотечные сделки. Покупатели, которые не проходят по условиям семейной ипотеки, формируют отложенный спрос. Бизнес-класс и премиальный сегмент чувствуют себя устойчивее, поскольку их покупатели меньше зависят от ипотечных программ. В Ленинградской области, где преобладает масс-маркет, снижение спроса заметнее. В центральных районах Петербурга, где больше предложений в среднем и высоком ценовом сегментах, ситуация остается стабильной».
Екатерина Немченко не видит радостной перспективы в ситуации со спросом в ближайшее время: «Совершенно очевидно, что не произойдет глобальных изменений с ключевой ставкой, а значит — и с ипотечными программами, и со ставками по проектному финансированию. Застройщики продолжат работать с низкой маржой на сложном конкурентном рынке. Потребуется еще более тщательная работа с продуктом и поиском оптимальных решений, усиление компетенций продающих подразделений, новых настроек в системе продаж».
Топ-10 застройщиков по запуску жилья в первом полугодии 2025 года
|
Компания |
Объем вывода на рынок жилья |
|
ПИК |
846 тыс. кв. м |
|
Самолет |
555 тыс. кв. м |
|
ССК |
345 тыс. кв. м |
|
Setl Group |
294 тыс. кв. м |
|
Гранель |
252 тыс. кв. м |
|
Страна Девелопмент |
243 тыс. кв. м |
|
Эталон |
237 тыс. кв. м |
|
Брусника |
228 тыс. кв. м |
|
НВМ |
220 тыс. кв. м |
|
ТОЧНО |
214 тыс. кв. м |
Источник: Дом.РФ
Цены живут по-своему
Несмотря на сокращение спроса, цены на новостройки растут. Валерия Малышева называет это «объективным процессом»: «Проектное финансирование отнюдь не дешевеет, то же самое касается строительных материалов и фонда оплаты труда. Наоборот, затраты застройщиков только увеличиваются. Однако пока рост цен не превышает размеров инфляции».
Как сообщает портал «Мир квартир», цены на новостройки за полгода выросли в 66 из 70 городов России. Цена квадратного метра в среднем увеличилась на 4,3%. В частности, в Москве средняя цена квадратного метра по итогам полугодия составила 416,1 тыс. рублей, прибавив 6,6%; в Подмосковье — до 198,8 тыс. рублей, прибавив 3,7%; в Петербурге — до 264,1 тыс. (+2,8%).
Соответственно, вырос бюджет покупки: по России — на 3,3%, до 7,6 млн рублей; в Москве — на 5,7%, до 23,5 млн рублей; в Московской области — на 1,2%, до 10,2 млн рублей; в Петербурге — на 0,9%, до 13,5 млн рублей.
«Ключевым фактором ценовой динамики стало сокращение стартов новых проектов. За полугодие на рынке массового сегмента было представлено 14,8 тыс. лотов (-28,7% за полугодие). При этом объем спроса снизился лишь на 9,6%, что привело к изменению баланса спроса и предложения, — это может оказывать влияние на текущую восходящую динамику цены квадратного метра. Также следует отметить, что наблюдаемый рост средневзвешенной цены отчасти обусловлен постепенным вымыванием наиболее доступных лотов и предложений со скидками. Эта тенденция подтверждается лидерством в объемах продаж проектов с относительно доступной для сегмента экспозицией», — отметил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Поиск баланса
С понятием «баланс» на рынке все ясно. С дисбалансом — сложнее, поскольку существующие тренды словно противоречат друг другу. Однако участники отмечают стремление рынка к балансу.
«Баланс — весьма относительное понятие, у каждого оно свое. Например, рынок массового жилья сегодня находится, скорее, в дисбалансе на фоне продолжающегося снижения спроса на недвижимость», — рассуждает Александр Кравцов, совладелец Fizika Development.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой», полагает, что в отдельных локациях баланс есть: «В востребованных локациях ближе к центру Петербурга участки под застройку единичны, здесь спрос на квартиры всегда есть, и баланс на рынке присутствует. На окраинах и многоэтажном “закадье” конкуренция между застройщиками гораздо выше, и есть затоваренность».
Алексей Бушуев предполагает, что рынок находится в состоянии относительного баланса: спрос и продажи стабилизировались, нет резких колебаний. При отсутствии новых негативных факторов такая ситуация, скорее всего, сохранится до конца года. Однако оживление рынка, по его мнению, напрямую зависит от появления доступных инструментов покупки жилья. Без этого спрос в масс-маркете будет оставаться ограниченным.
«Сегодня мы наблюдаем, что первичный рынок жилья в России, и в частности в Петербурге, находится в фазе поиска нового равновесия. Говорить о полном балансе пока преждевременно — рынок продолжает адаптироваться к изменившимся макроэкономическим и финансовым условиям», — отметила Оксана Кравцова.
Елена Соловьева согласна: «Можно сказать, что первичный рынок находится в фазе выстраивания нового равновесия. Девелоперы адаптируются к изменившимся условиям, формируя более гибкие предложения и внедряя модели, ориентированные на конечного потребителя».
По словам Светланы Московченко, в Петербурге сбалансированную модель удавалось поддерживать на протяжении ряда лет. Однако на сохранение такого баланса влияет множество факторов: изменения в градостроительной политике, темпы выдачи разрешений на строительство, внедрение новых регламентов и требований.
«Сегодня рынок стремится к балансу, но поддерживать его становится сложнее: с одной стороны — рост себестоимости строительства, с другой — снижение покупательской способности и высокая стоимость кредита», — заключила она.
При покупке жилья, в первую очередь, жители Санкт–Петербурга ориентируются на его местоположение и только потом - на имеющийся бюджет.
Реже всего на выбор недвижимости влияют условия кредитования и юридические аспекты, показали результаты опроса* ВТБ.
Около 40% петербуржцев наиболее комфортным для жизни считают загородное жилье. Каждый третий назвал удобным «молодое» вторичное жилье (возрастом 3-10 лет). Комфорт новостроек (до трех лет с момента сдачи дома) отметили 18% опрошенных. И только 10% предпочитают вторичное жилье (более 10 лет).
Такие плюсы первичной недвижимости, как отсутствие истории, современные планировки и инфраструктура, нивелируются шумом и неудобством во время ремонта у соседей. Именно этот аспект чаще всего называли респонденты в качестве негативной стороны проживания в новостройке (53%). Среди других минусов этих объектов – длительное ожидание завершения строительства (43%) и возможные проблемы с инфраструктурой и коммуникациями (56% и 40% соответственно). Вторичное жилье со сроком сдачи более 10 лет назад более 60% опрошенных в Санкт–Петербурге считают старым и требующим ремонта.
Основным фактором, влияющим на выбор вида недвижимости, выступает ее местоположение. Респонденты могли называть несколько ответов из предложенных и такой вариант выбрали 54% опрошенных ВТБ. На втором месте – бюджет (35%). Далее следуют размер и планировка объекта (34%), инфраструктура и услуги поблизости (31%), состояние и отделка недвижимости (23%), состав семьи (20%), образ жизни (18%) и экологичность (15%). Реже всего на выбор недвижимости, как выяснилось, влияют родственники (13%), условия кредитования (5%) и юридические аспекты (3%).
«В этом году доступность ипотеки – главного финансового инструмента для россиян – существенно снизилась. Тем не менее, покупка недвижимости остается необходимой во многих ситуациях: при создании семьи, рождении детей или переезде в другой город. В этих случаях занять «выжидательную» позицию не всегда удобно, поэтому клиенты ищут альтернативные варианты. Один из них - так называемые неипотечные сделки, когда жилье приобретается за собственные деньги, без использования кредитных средств банка», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
*Опрос проведен ВТБ со 2 по 8 октября 2024 года по репрезентативной выборке среди 1500 человек в возрасте от 18 до 65 лет в городах России с населением более 100 тысяч человек.
Согласно результатам опроса* ВТБ, 54% россиян полагают, что ставки по вкладам еще вырастут до конца года. Столько же опрошенных согласны с тем, что высокие ставки по вкладам помогут не только сохранить сбережения, но и обогнать инфляцию.
Более половины (56%) участников опроса в 2024 году открыли вклады в банках, где раньше не держали сбережений. При этом треть россиян доверяют свои сбережения одному банку, 43% хранят сбережения в 2-3 банках, у 5% респондентов средств распределены по четырем и более организациям. Каждый пятый опрошенный не имеет сбережений в банках вовсе.
Наиболее «бережливыми» оказались жители Северо-Западного федерального округа (здесь вклады или накопительные счета есть у 93% опрошенных). Меньше всего вкладов или счетов открыто у жителей ДФО – 29% опрошенных на Дальнем Востоке сбережения в банках не хранят.
Распределяют средства на вкладах по разным банкам в поисках выгодных условий и ставок 70% респондентов. Пользуются программами лояльности в разных банках 45% россиян. Пользуются возможностью перевода средств себе по СБП без комиссии при распределении накоплений по банкам 39% участников опроса. Каждый третий сказал, что распределяет средства по нескольким финансовым организациям, чтобы не превышать сумму застрахованного вклада.
При выборе банка для размещения своих накоплений россияне руководствуются условиями самого вклада и надежностью банка – об этом заявили 70% и 62% участников опроса. Среди других факторов – удобство дистанционных услуг (43%), величина и стабильностью банка (36%), близость банка к дому или офису (15%).
Главным определяющим параметром вклада 68% участников опроса назвали выгодную процентную ставку. Обращает больше всего внимания на срок вклада 41% россиян, по 36% – на условия досрочного снятия средств и возможность открытия вклада в онлайн-формате. Каждый третий опрошенный назвал в качестве важного критерия способ выплаты процентов, 28% – возможность пополнения дополнительными средствами.
Каждый второй участник опроса (54%) полагает, что до конца года ставки по вкладам могут еще вырасти. Примерно четверть респондентов (23%) считает, что ставки останутся на прежнем уровне, а 7% предполагают их снижение. При этом более половины опрошенных считают высокий процент по вкладам эффективным способом сберечь накопления и догнать инфляцию. Треть респондентов не согласны с этим утверждением. При этом наиболее позитивны в своих оценках жители Центрального (63%), Приволжского (57%), Северокавказского и Сибирского (по 56%) федерального округов, а меньше всего на высокие ставки надеются на Дальнем Востоке (36%).
*Опрос проведен ВТБ со 2 по 8 октября по репрезентативной выборке среди 1500 человек в возрасте от 18 до 65 лет в городах России с населением более 100 тысяч человек.