Реформа семейной ипотеки может вызвать локальное и непродолжительное оживление спроса на новостройки
Реформа семейной ипотеки уже в ближайшее время может вызвать оживление спроса на первичном рынке Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти.
Но оно будет относительно кратковременным и в начале будущего года массовый сегмент в этих регионах ожидает существенное сокращение продаж с использованием семейной ипотеки, считает коммерческий директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный.
Новую идею ужесточения механизмов семейной ипотеки и выдачи кредитов только по месту регистрации заемщика уже поддержали в Совете Федерации и Минфине. В Госдуме обещают в ближайшее время начать обсуждение нового закона и принять его до начала 2026 года. Ожидается, что в юридическую силу он вступит с января.
В целом логика новой инициативы со стороны регуляторов абсолютно понятна, отмечает Евгений Бескровный.
«Все-таки семейная ипотека – это адресная программа, направленная на улучшение жилищных условий и стимулирование спроса на объекты недвижимости именно в тех регионах, где проживают заемщики. Многие участники программы приобретали с помощью льготных кредитов не двухкомнатные и трехкомнатные квартиры для себя, а инвестиционные студии и «однушки» в крупных мегаполисах, где они, возможно, даже и не планируют проживать в будущем», – отмечает эксперт.
Но, с другой стороны, ужесточение условий выдачи семейной ипотеки, которая по-прежнему выступает главным драйвером продаж, запланирована не в самой лучшей для девелоперов ситуации – на фоне серьезного спада на первичном рынке. И это может привести к новым существенным колебаниям спроса, полагает эксперт.
«Во-первых, реформа коснется всех клиентов с инвестиционными целями. Не секрет, что москвичи активно приобретают недвижимость в Петербурге, петербуржцы – в Москве, а покупатели из всех регионов – в двух столицах и их пригородах. Теперь, после принятия закона, такой возможности у них не будет, по крайней мере, с использованием семейной ипотеки. Поэтому, как только предлагаемый механизм приобретет реальные очертания закона, можно ожидать существенного оживления сделок в московской и петербургской агломерациях. Чем ближе дедлайн – тем активнее покупатели будут стремиться запрыгнуть в последний вагон «старой» семейной ипотеки, как это уже было не раз», – считает Евгений Бескровный.
Другое последствие реформы – существенное сокращение продаж в массовом сегменте сразу после вступления нового закона в силу. Иногородние покупатели формируют важную часть спроса в сегменте масс-маркета в петербургской агломерации. И в Петербурге, и в Ленобласти доля региональных сделок у многих девелоперов составляет 30-40% в общей структуре продаж.
«Даже в пригородных локациях Ленобласти значительная часть покупателей имеет петербургскую прописку – для многих цены здесь более приемлемые. Примерно похожая ситуация и в московской агломерации. Поэтому ужесточение механизма выдачи займов может иметь самые печальные последствия для массового сегмента новостроек, где покупатель главным образом заточен на семейную ипотеку. Влияние реформы для премиум-сегмента будет менее болезненным – все-таки здесь клиенты больше ориентируются на другие инструменты покупки, в первую очередь рассрочку», – заключает эксперт.
Из-за экстра-высоких ставок и ужесточившейся господдержки во втором полугодии рынок ипотеки серьезно «охладится». По оценке ВТБ, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн рублей, что будет почти на 20% ниже результата первого полугодия текущего года и на 50% - второго полугодия 2023 года. Об этом в ходе Международного банковского форума в Сочи заявил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
В первом полугодии 2024 года российские банки предоставили клиентам на покупку недвижимости более 2,85 трлн рублей. Несмотря на полноценно заработавшие меры ЦБ по «охлаждению» рынка и поэтапное повышение рыночных ставок этот результат оказался всего на 6% ниже по сравнению с январем-июнем 2023 года. Такая динамика связана с разогнавшимся спросом из-за завершения универсальной госпрограммы и «старых» условий «семейной» ипотеки.
С начала второго полугодия спрос на жилищные кредиты ожидаемо стал замедляться. По его итогам рынок покажет существенное сокращение продаж, даже несмотря на традиционное повышение активности заемщиков в конце года.
«Кроме ужесточившейся господдержки, серьезное давление на спрос будут оказывать экстра-высокие рыночные ставки: в сентябре они обновили максимум с 2018 года – 21% годовых, и, с учетом сигналов ЦБ о возможном дальнейшем ужесточении политики, вероятно, это не предел. Впрочем, на рыночную ипотеку во втором полугодии будет приходиться достаточная существенная доля – около 44% в общем объеме выдач. Еще порядка 46% займет «семейная» ипотека, оставшуюся часть - IT, Дальневосточная и «арктическая» госпрограммы», - отметил Сергей Бабин.
В целом по итогам 2024 года ВТБ прогнозирует продажи ипотеки на уровне 5,1-5,2 трлн рублей. Это будет более чем на треть ниже, чем в рекордном прошлом году. Фактически рынок вернется к результату 2022 года, когда объем выдач жилищных кредитов составил порядка 4,8 трлн рублей.
СберАналитика и Домклик изучили стоимость ипотечных квартир. Как выяснили эксперты, по итогам первого полугодия 2024 года такое жильё в среднем стоило 5,6 млн рублей — на 16% больше, чем в первые 6 месяцев 2023 года. Больше всего — на 18,4% — цены выросли в Дальневосточном федеральном округе, а наименьший рост зафиксирован в Северо-Западном (+10,6%).
По данным Домклик, в первом полугодии 2024 года каждая третья ипотечная сделка (32,4%) заключалась на первичном рынке, то есть приобреталась квартира в новостройке. Это на 8,7 процентных пункта (п. п.) больше, чем год назад.
Вырос и спрос на индивидуальное жилищное строительство. Его доля в структуре выданной ипотеки Сбера достигла 19% (+13,3 п. п.). А вот доля продаж вторичного жилья в силу высокой ключевой ставки снизилась до 46,3% (-22,3 п. п.).
По данным СберАналитики, дороже всего стоят ипотечные квартиры в Москве (10,5 млн рублей), Санкт-Петербурге (7,8 млн) и Московской области (7,6 млн), а также Республике Саха (Якутия) (7 млн). Средняя стоимость квартир на первичном рынке в России по итогам первого полугодия 2024 года достигла 6,9 млн рублей.
Самое дешёвое жильё доступно в Ингушетии (2,5 млн рублей), Курганской области (3,4 млн) и Республикe Алтай (3,3 млн). Причём Ингушетия стала единственным регионом страны, где квартиры за год подешевели — и сразу на 12%.
Как показало исследование СберАналитики, средний возраст ипотечного заёмщика в России — 37,5 года. Ниже всего этот показатель в Республике Ингушетия (34,4 года), Чеченской Республике (34,6) и Тамбовской области (36,4). А наиболее высок он в Ямало-Ненецком автономном округе (39,1) и Еврейской автономной области (39,3). 74% всех ипотек оформили заёмщики в возрасте 25–45 лет.
Чаще всего ипотеку берут в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге: на эти регионы приходится 18,3% всех ипотек в стране (год назад — 16,3%).
А ещё ипотеку стали чаще брать без созаёмщиков: такому формату сейчас соответствует 63% сделок (год назад — 58%).
Исследование СберАналитики проводилось в первом полугодии 2024 года с помощью продукта «Портрет жителя».
Решения СберАналитики строятся на агрегированной обезличенной информации о потребностях и предпочтениях 109 млн покупателей и 6 млн юридических лиц. Используются данные из более 70 внутренних и внешних источников, что позволяет детально анализировать различные рынки с учётом их отраслевой и региональной специфики. Высокую точность при широком покрытии обеспечивает применение собственных запатентованных алгоритмов обработки информации (№№ 2766156, 2766548, 2767465, 2770568, 2771000, 2022667422) и моделей машинного обучения.