Рынок жилья РФ в сентябре: обещанного скачка цен не произошло
Обещанного некоторыми экспертами скачка цен на рынке жилья РФ не произошло. В разных городах ситуация складывалась по-разному, но в целом наметился некий баланс, когда «отклонения» от системы координат и в ту, и другую сторону, то есть рост или снижение цен были незначительными.
Тенденция к росту
Средняя стоимость квадратного метра в сентябре во всех регионах РФ изменилась не столь значительно, как предсказывали некоторые эксперты и ожидали продавцы. Максимальный рост – в 3% - наблюдался в столице будущей Олимпиады. Но это, скорее, исключение, чем правило: еще лишь 4 города показали в сентябре увеличение стоимости квадратного метра более 2%. Остальные остались в рамках двухпроцентной динамики, как в сторону увеличения цены, так и в сторону ее снижения.
Впрочем, некоторая тенденция к росту цен все же просматривается. Так, в 80% из исследуемых городов квадрат все же подорожал, а подешевел лишь в 20%. Кроме того, максимальный рост цен, как уже говорилось, составил 3%, тогда как наибольшее падение – 1,7%.
Еще одна немаловажная тенденция – во многих городах увеличение средней цены квартиры оказалось существенно больше, нежели подорожание квадратного метра. Это может говорить о том, что на рынках этих регионов происходит «вымывание» дешевых квартир и накапливание дорогих.
Столицы: разнонаправленное движение
Среди всех российских городов и весей столица показала наибольший рост цен на недвижимость, что в принципе не удивительно, поскольку в мегаполисе сосредоточена значительная часть российского капитала. В сентябре стоимость недвижимости в Москве по сравнению с августом увеличилась на 5%, в результате средняя цена за объект составила 12 814 702 руб. Иными словами, покупатели, которые в августе благополучно отдыхали в отпусках, а осенью вернулись к решению своих жилищных проблем, должны были заплатить за приобретаемую недвижимость ни много ни мало, а уже на 600 тыс. руб. больше. А вот стоимость квадратного метра столичного жилья изменилась незначительно – всего на 0,6%.
Северная столица в отношении цен на недвижимость повела себя иначе. В сентябре в Санкт-Петербурге средняя стоимость объекта снизилась до 6 414 001 руб. (-0,3%). В результате жители города на Неве при покупке недвижимости, смогли несколько сэкономить. А вот квадратный метр, наоборот, подорожал на 2,6% и составил 83 352 руб.
«Миллионники» не дотягивают до Подмосковья
Что касается остальных российских регионов, то в городах с численностью населения более миллиона человек, наибольший рост цен на недвижимость был зафиксирован в Омске (+3,9%). Средняя стоимость объекта в этом городе составила 2 409 473 руб. Причем, стоимость квадратного метра жилья в городе тоже возросла (+2,3%) и составила 33 601 руб. Положительную динамику показала Самара (+2,6%). Недвижимость здесь стала оцениваться в среднем в 3 052 114 руб.
В Красноярске, который чуть-чуть не дотягивает до «миллионника», цены на квартиры повысились на 3% (в августе этот показатель был равен 2,16%). В среднем объект стал стоить 2 402 027 руб. Интересно, что в этом городе средняя цена квадратного метра осталась практически на уровне августа, увеличившись всего на 0,1%. А рост средней стоимости объектов, как видим, оказался еще больше.
Однако при желании жители этих городов все равно не смогут себе позволить поменять имеющееся у них жилье хотя бы на однокомнатную квартиру в одном из подмосковных городов. Даже у жителей Самары это может получиться с большой натяжкой.
Среди городов «полумиллионников» лидерами в росте цен стали Новокузнецк (+3,6) и Ульяновск (+2,5%). Объекты недвижимости в них в среднем «доросли» до 1 883 826 руб. и 1 675 394 руб. соответственно.
«Продавцы и покупатели действительно несколько оживились в сентябре, хотя ничего удивительного в этом нет - это обычное явление, период отпусков сменяется деловой активностью, - говорит Виктор Щеблецов. – Однако роста цен, обещаемого экспертами и ожидаемого продавцами, так и не произошло. А в ряде городов жилье продолжало дешеветь».
Сильнее всех «в минус» ушла Тюмень (-4,2%), квартиры на вторичном рынке в городе подешевели почти на 124 тыс. руб., в среднем жилье стало стоить 2 833 453 руб. В Туле также была зафиксирована отрицательная динамика (-2,6%), средняя цена на квартиру понизилась здесь до 2 346 789 руб. В остальных городах колебания цен находились в пределах одного процента.
«Жилплощадь для завидного жениха»
Самое дешевое жилье на вторичном рынке недвижимости по итогам сентября находилось в Курске, где недвижимость в среднем стоит 1 518 559 руб. и в Иванове – 1 544 697 руб. Таким образом, москвич, продав квартиру средней стоимости в столице, сможет увеличить ее площадь аж в 8 раз, став поистине завидным женихом в «городе невест».
Почти столь же приятные перспективы ожидают и при продаже жилья в Санкт-Петербурге: разница в стоимости объектов на вторичном рынке позволит купить в Курске или Иванове квартиру, в 4 раза большую.
Несколько меньшие возможности в этом плане у жителей Ростова-на-Дону, Самары или Новосибирска, где средняя цена «вторичной» квартиры в сентябре превысила 3 млн. рублей. Однако и им переезд в «дешевые» города сулит двукратное увеличение жилплощади.
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке, руб.
|
Город |
Август |
Сентябрь |
Прирост |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Москва |
12200138 |
12814702 |
5,0% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Омск |
2318569 |
2409473 |
3,9% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Новокузнецк |
1818402 |
1883826 |
3,6% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Воронеж |
1967039 |
2031213 |
3,3% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Красноярск |
2330967 |
2402027 |
3,0% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Брянск |
1875738 |
1927191 |
2,7% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Самара |
2973724 |
3052114 |
2,6% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ульяновск |
1634631 |
1675394 |
2,5% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Владимир |
2422981 |
2482252 |
2,4% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Батайск |
2052892 |
2094241 |
2,0% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Хабаровск |
2690686 |
2740078 |
1,8% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Саратов |
1663514 |
1688018 |
1,5% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Иваново |
1544697 |
1563087 |
1,2% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Смоленск |
1890570 |
1907790 |
0,9% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ростов-на-Д. |
3125321 |
3151114 |
0,8% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Киров |
1693742 |
1704765 |
0,7% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Пенза |
1497592 |
1506727 |
0,6% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Мос. область |
3853646 |
3869410 |
0,4% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Новосибирск |
3026720 |
3030245 |
0,1% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
С.-Петербург |
6436347 |
6414001 |
-0,3% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Пермь |
2244070 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Это может быть связано 1) с выводом в этом районе заметного объекта недвижимости, который повлиял на рынок этого сегмента, 2) с общим смещением спроса в сторону пригородов, характерным для летнего периода. В целом, налицо спрос в основном на ликвидные квартиры; неликвидные («хрущевки», «корабли» и т.п.) – спросом не пользуются. На первичном рынке на фоне стабильно плавного роста цен быстрее растут цены на недвижимость во Фрунзенском районе. Дело в том, что недвижимость там – одна из самых дешевых, соответственно, есть потенциал для роста, который сейчас постепенно реализуется. По аналогичной причине меньше всего цены растут в Петроградском и Центральном районах с традиционно самым дорогим «квадратом» (рост цен на 4-5% за полугодие при 30% роста в других районах). Временно это тенденция прерывается в отношении недвижимости Петроградского района, которая за июль стала «наверстывать упущенное»: 9,13% за последнюю неделю месяца, плюс 3,98% за первую неделю августа. По мнению экспертов АН «Бекар», такое подорожание может быть довольно случайным, возможно, оно связано с выводом на рынок района нового объекта. Кроме того, в июле на первичном рынке увеличился разрыв цен на 1 кв. м в 1-3-хкомнатных квартирах и квартирах четырехкомнатных (сравните: средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире держится на уровне 87 тыс. рублей, а в четырехкомнатной квартире – 105 тыс. рублей). По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, двух-трехкомнатные квартиры могут относится как к эконом (малогабаритные квартиры), так и к бизнес или элит-классу, четырехкомнатная же квартира – это почти всегда элитное жилье, поэтому средняя цена «квадрата» в четырехкомнатной квартире значительно (на 15 тыс. руб/кв.м) дороже среднего «квадрата» в квартирах с меньшим количеством комнат. В целом спрос на рынке недвижимости остается невысоким, хотя пока это не сказывается на уровне цен, который продолжает плавно расти. Однако некоторые факторы позволяют допускать возможность падения цен осенью этого года. К таким факторам относятся: · снижение цен на стройматериалы: цемент, металл; · снижение объемов ввода жилья за первое полугодие (в Петербурге снижение на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
По оценкам ведущих международных рейтинговых агентств Standard & Poor's, Fitch Ratings и Moody’s Санкт-Петербург входит в группу наиболее промышленно развитых российских регионов с высоким потенциалом диверсификации. Табл. 1. Рейтинг, присвоенный Санкт-Петербургу ведущими рейтинговыми агентствами Эксперт РА Standard & Poor's Fitch Ratings Moody's Investors Service Moody's Interfax Инвестиционный Предпринимательский ВBВ- (позитивный) ВBB (стабильный) Baa2 (стабильный) Aaa (rus) 1А А+ Основными факторами, позитивно влияющими на рейтинг Санкт-Петербурга, являются: - низкий уровень долга, - высокие финансовые показатели, - рост экономики и инвестиций, - низкий уровень долга, качество его управления и высокая ликвидность. Негативными факторами, сдерживающими экономический рост города, являются: - низкая предсказуемость и гибкость доходов вследствие контроля со стороны федерального центра, - значительные потребности в развитии инфраструктуры; - невысокий уровень благосостояния по сравнению с европейскими городами. Инвестиционная привлекательность города подтверждается положительной динамикой основных показателей. Инвестиции в основной капитал за январь-май 2008 года составили 80,4 млрд. рублей, что на 7,3% выше прошлогоднего показателя за этот же период. Основная их часть пришлась на транспорт и связь, обрабатывающие производства, операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг. Объем прямых иностранных инвестиций за 1 квартал 2008 года составил 266,3 млн. долларов, что почти на 10% выше этого же показателя 2007 года За последние несколько лет изменилась отраслевая структура иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга. Доля инвестиций в промышленность, торговлю, общественное питание и недвижимость возросла, в то время как приток капитала в сферу общей коммерческой деятельности, финансовую сферу, банковский сектор, страхование и управление сократился. По мнению экспертов на дальнейшее формирование и развитие инвестиционного потенциала Санкт-Петербурга будут оказывать влияние следующие взаимодополняющие факторы: - растущая инвестиционная привлекательность российского бизнеса в целом, - активное формирование в городе условий для привлечения крупных инвесторов, - реализация проектов территорий инновационного развития, - создание транспортной инфраструктуры региона, - инженерная подготовка новых территорий, - наличие квалифицированной рабочей силы, - высокий промышленный и научный потенциал города. Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга На момент проведения исследований ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге оценивается экспертами как стабильная и перспективная для привлечения новых инвестиционных средств в сегмент недвижимости. По мнению российских и иностранных инвестиционных фондов рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга занимает второе место по привлекательности среди всех российских регионов и обладает следующими характеристиками: - Высокой доходностью сегментов коммерческой недвижимости по сравнению с европейскими показателями - Активным интересом иностранных инвестиционных фондов к рынку недвижимости города - Административной поддержкой местных властей крупных инвесторов. По итогам 2007 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составил около 1 млрд. долларов. Наиболее существенный рост инвестиций в прошлом году был отмечен в торговой недвижимости, доля вложений в этот сегмент составила 60% от суммы инвестиций в коммерческую недвижимость города. Основными критериями принятия решения об инвестировании в недвижимость являются прибыльность и прозрачность проектов, а также наличие опытного партнера и его успешный опыт реализации проектов. Исходя из этих параметров, в текущем году иностранные инвесторы планируют направить свои средства в торговый и офисный сегменты. Складская недвижимость, несмотря на наибольшую доходность, интересует девелоперов в меньшей степени, что объясняется большим количеством заявленных проектов. Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости являются скандинавские и западноевропейские инвестиционные фонды и девелоперские компании, такие как IKEA, Ruric AB, Wenaas Holding, Sponda, Stockmann Oyj Abp, SRV Group, Meinl European Land, Tilman Kraus Property Group, Fleming Family & Partners (FF&P), Immoeast, Ovental Investments, Ahlers. Популярными способами осуществления инвестирования являются покупка готового объекта недвижимости и совместное участие в проекте с российской девелоперской компанией. Табл. 2. Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга № Участники сделки Описание сделки Объект сделки Сумма сделки Торговый сегмент 1 ОАО «Система- Галс», Apsys (Франция) Соглашение о долгосрочном стратегическом партнерстве, в рамках которого в России будет вестись девелопмент и управление ТРК Первый инвестиционный проект совместного предприятия торгово-развлекательный комплек[2] «Лето», общей площадью 75 тыс. кв.м н/д 2 ОАО «РТМ», Immoeast (Австрия) Соглашение о стратегическом партнерстве, создание совместного предприятия (51% - принадлежат «РТМ») Первый проект партнеров – строительство ТРК площадью 90 тыс. кв.м $150 млн.[3] Офисный сегмент 3 ЗАО «ВТБ-Капитал», ООО «Донк» Покупка компанией «ВТБ-Капитал» офисного комплекса Адрес бизнес-центра: ул. Крыленко/пр. Большевиков. Объект находится на начальном этапе строительства, общая площадь - 15 тыс. кв. м $45 млн. 4 Becar Realty Group, SRV Group (Финляндия) Покупка компанией SRV Group бизнес-центра Bazen БЦ Bazen класса B+ расположен на проспекте Шаумяна, д. 4. Общая площадь здания — 8 тыс. кв. м $32 млн. 5 ГК «ПИК» и дочерняя компания Storm Properties, ООО «Мега Декор» Покупка компанией «ПИК» земельного участка ( На участке планируется построить бизнес-центр класса А площадью около 80 тыс. кв.м $25 млн. Складской сегмент 6 «Фоксконн РУС», «Евразия Логистик» Продажа земельного участка на территории логистического комплекса под строительство производственных предприятий Земельный участок площадью $50 млн. Гостиничный сегмент 7 Инвестиционная группа «Абсолют», Mansion Group (дочерняя структура компании Sampoerna (Индонезия)) Приобретение объекта незавершенного строительства Гостиница категории 5 звезд, расположенная по адресу пл. Островского д. 2а н/д 8 Linstrow (Норвегия), ЗАО «Адамант» Приобретение объекта незавершенного строительства Гостиница категории 4 звезды, расположенная по адресу Литейный пр. д. 5/19 $60-70 млн. Многофункциональный сегмент 9 ГК «ПИК», УК «Морской фасад» Соглашение о сотрудничестве, приобретение намывных площадей Намывные земли площадью $4,71 млрд.[4] 10 Правительство Санкт-Петербурга, «Сестра Ривер Девелопментс» Соглашение между двумя сторонами о строительстве общественно-делового и жилого комплексов в г. Сестрорецк Часть территории производственного предприятия «СИЗ» (площадью $628 млн. [5] Новые инвестиционные проекты Основным фактором, препятствующим притоку иностранных инвестиций в петербургскую недвижимость, становится дефицит качественных проектов, выставленных на продажу и отвечающим высоким требованиям инвесторов. Далее в Табл. 3. представлены некоторые актуальные предложения по инвестированию средств в сектор коммерческой недвижимости города. Табл. 3. Текущие предложения по инвестированию в Санкт-Петербурге № Объект Адрес объекта | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
По данным аналитической службы ГК «Бекар», июльский рынок недвижимости характеризуется стабильностью: цены на жилье растут со скоростью в пределах 0,5% в неделю. Однако было замечено относительно серьезное колебание цен на недвижимости в Павловске (рост цен до 6% за неделю и 4,3% за месяц) и Пушкине. 
Одной из главных целей социально-экономического развития Санкт-Петербурга является стимулирование притока инвестиций и увеличение инвестиций в основной капитал в целях повышения уровня конкурентоспособности и инновационного роста экономики города.
Рис.