Инвесторы ждут более внятного снижения «ключа»
Портал «ТТ Финанс» www.ttfinance.ru совместно с ABNews.ru и «МК в Питере» организовал круглый стол «Инвестиционная недвижимость». Сегодня эту тему можно считать болезненной – инвесторы в массе выжидают. Тем интересней было услышать мнения приглашенных экспертов.
Депутат ЗакСа, зампред постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова:
Не так давно недвижимость считалась настоящим золотым стандартом для долгосрочных инвестиций, но времена меняются, и это утверждение уже не так однозначно. Раньше защита от инфляции была одним из главных плюсов, а сейчас кажется, что это преимущество ускользает. Цены на новые квартиры и коммерческие площади готовы падать, несмотря на то, что инфляция продолжает оставаться в нашем финансовом лексиконе. А высокие кредитные ставки лишь усугубляют ситуацию, снижая как доходность, так и ликвидность.
На вторичном рынке наблюдаются не менее печальные тенденции: с начала года средний срок продажи объектов увеличился до 180 дней. Покупатели становятся более требовательными и нередко просят скидки до 20% от первоначальной цены. И не забудьте про изменения в налоговом законодательстве: с 2023 года налог на доход от продажи недвижимости стал прогрессивным — если ваша сделка не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13%, а если больше — уже 15%.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:
На рынке недвижимости сейчас царит не самая радужная атмосфера. Стагнация стала привычным словом для профессионалов в этой сфере. Всё началось с середины прошлого года, когда льготные ипотечные программы начали сворачиваться. В итоге, сегодня осталась лишь «семейная ипотека», но и она не радует низким спросом — воспользоваться ею могут менее 7 миллионов семей, и треть из них уже сделала это. Если же взглянуть в целом, то только 20-25% населения готово к покупке недвижимости, и это не может не вызывать беспокойства.
Высокие ипотечные ставки отпугивают людей, а ситуация на рынке жилой недвижимости негативно сказывается на ожиданиях в сфере коммерческой — от уютных магазинов на первых этажах до крупных торговых центров. На вторичном рынке дела обстоят ещё сложнее: высокие ставки здесь уже давно стали нормой. В общем, правила игры на рынке недвижимости сейчас не самые благоприятные.
Тем не менее, в последний квартал наблюдается определённая инвестиционная активность. Многие покупатели наших объектов «Огни Залива» и «Дом БФА в Озерках», которые готовы заплатить всю сумму сразу, делятся, что их депозиты истекли, и они решили вложиться в недвижимость.
Застройщики с надеждой смотрят в будущее и надеются на рост спроса с сентября. Однако, к этому времени предложение может сократиться ещё больше, и новые покупатели столкнутся с ограниченным выбором.
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева:
В настоящее время льготная «семейная ипотека» составляет около 90% суммы всех выдач ипотечных средств, покупатели, имеющие данную возможность взять семейную ипотеку, ограничены – они стремятся улучшить свои жилищные условия, вложить и сберечь свои накопления.
Если говорить о покупателях-инвесторах, то сейчас вряд ли кто-то надеется быстро реализовать на вторичном рынке приобретенное жильё. Этот подход возможен только с очень высоколиквидным жильем с ограниченной конкуренцией в локации, в текущих условиях ограниченного спроса из-за отсутствия массовой ипотеки, в большей степени работают инвестиции в долгую, с целями сохранения денег и пассивного дохода (сдача в аренду) . Однако, в Санкт-Петербурге наблюдается сокращение новостроек в последние годы — объем предложения уже около двух миллионов квадратных метров жилья. Кроме того, массовые старты объектов происходят в развивающихся локациях спальных районов, расположенных в том числе уже за КАД, в то время как в более обжитых локациях, статусных цены, в том числе , из-за сокращения предложения, постепенно растут.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов:
В Санкт-Петербурге много устаревших зданий, что лишь усиливает интерес к покупке жилья и инвестициям. Однако, к сожалению, условия для приобретения недвижимости стали более ограниченными. Тем не менее, в сегменте комфорт-класса наблюдается положительная динамика. Программы с банками по снижению ипотечных ставок действительно продолжают действовать.
И растет спрос на коммерческие площади, которых не хватает. Инвесторы рассчитывают на окупаемость чуть больше десяти лет, а входная цена начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр.
Конечно, банковские вклады с доходностью 20% пока остаются вне конкуренции, как инвестиция. Но по мере снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, недвижимость будет поступательно возвращать свою инвестиционную привлекательность. В то же время, в городе наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство: в прошлом году их количество упало вдвое по сравнению с предыдущим годом. Эта ситуация может привести к резкому росту цен, когда денежные потоки из вкладов вернутся на рынок.
Что касается апартаментов, здесь всё выглядит несколько иначе. Например, в прошлом году количество сделок по одному из наших апарт-отелей увеличилось во втором полугодии относительно первого полугодия в два раза. В связи с отсутствием программ ипотеки с господдержкой и недоступными рыночными ставками по ипотеке, доля рассрочек в продажах апартаментов занимает более 50%.
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков более подробно освещает тему апартаментов. «Знаете, интересный момент: загрузка апартов в нашем городе обычно выше, чем у традиционных гостиниц. Это, по сути, еще один аргумент в пользу инвестиций в этот сегмент недвижимости», - говорит он.
В целом, последние месяцы на рынке жилья, особенно в сегменте апартаментов, ничего особо не изменилось. Разве что застройщики начали активнее строить на окраинах города из-за нехватки площадок в центре. Это еще раз подтверждает, что спрос на жилье все же есть.
Хотя, если честно, спрос нельзя назвать запредельным. Рынок уже давно адаптировался к высоким ипотечным ставкам, и апартаменты научились обходиться без их влияния. «Мы смотрим на ключевую ставку одним глазом, но стараемся создавать свои стимулы для покупателей. Например, у нас есть длительные рассрочки — до 36 месяцев, или специальные скидки для айтишников. А если у инвесторов есть дети до 18 лет, мы тоже готовы предложить дополнительные скидки», - перечисляет специалист отдела продаж сети апарт-отелей Vertical.
Тем не менее, даже с такими системами скидок спрос не растет так сильно, как хотелось бы. Но на общем фоне рассрочки работают лучше — сейчас около 30% сделок проходят именно по этой схеме. Остальные покупатели предпочитают сразу платить всю сумму. Это позволяет им получить более высокую доходность и лучшие условия.
«Недавно мы внедрили новую фишку — отсрочки платежей, – рассказывает Константин Чирков. – Это дает возможность инвесторам немного подзаработать на краткосрочных депозитах. То есть, покупатель может внести 10% от стоимости квартиры и положить оставшуюся сумму на депозит на 3-4 месяца. При этом он сохраняет все преимущества стопроцентной оплаты. А когда долг полностью закрыт, инвестор может получить гарантированный доход до 13%».
В общем, по мнению замглавы по продажам, именно такие отсрочки и гарантии по доходу сейчас и поддерживают продажи на рынке.
Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак:
Средняя цена на новую квартиру составляет около 7 миллионов рублей. В то же время, в Санкт-Петербурге средний депозит — 700 тысяч. Это говорит о том, что между двумя способами инвестирования не наблюдается прямой конкуренции. Но если взглянуть на общую сумму депозитов в России, по данным Центробанка, она достигает впечатляющих 58 триллионов рублей. При этом с начала года ее рост несколько замедлился и на сегодняшний день прибавка составляет 3,5%.
По ипотеке тоже наблюдаются изменения. Количество сделок уменьшилось. Эти изменения объясняются высокой ключевой ставкой.
Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ Андрей Шульга:
Благодаря высокой ключевой ставке длинные облигации федерального займа (ОФЗ) стали более привлекательными. На горизонте более 15 лет ориентируемся в них на доходность порядка 15% годовых и выше. Биржевые инструменты не являются конкурентами недвижимости, инвесторы, обладающие существенным капиталом, диверсифицируют свои вложения для минимизации рисков, в том числе геополитических. Довольно сложно предсказать, что на определенном этапе будет в более выигрышном положении — ценные бумаги или недвижимость.
Каждый второй совершеннолетний петербуржец (50%) планирует покупку недвижимости на горизонте до 10 лет, выяснили в ходе опроса СК «Росгосстрах» и ВТБ. При этом 27% уже откладывают деньги на приобретение жилья, более половины только планируют начать копить.
Всего 5% респондентов собираются покупать квартиру в течение полугода, 16% — в ближайшие 1-2 лет, 19% — 3-5 лет, а каждый десятый — в течение десятилетия. 46% опрошенных не планируют покупку жилья, а 4% — пока не задумывались об этом.
Более половины (57%) опрошенных из числа тех, кто уже копит (27%) или собирается копить на новую недвижимость (55%), планируют откладывать ежемесячно на покупку жилья по 10-30 тысяч рублей, 28% — менее 10 тысяч рублей, а 15% — по 30-50 тысяч рублей. Накопить нужную сумму 32% респондентов рассчитывают за 5-10 лет, треть (34%) — за 1-2 года, 28% — за 3-5 лет. Еще 6% считают, что им понадобится не менее 10 лет, чтобы собрать необходимую сумму на покупку квартиры.
Ипотечным кредитом для покупки квартиры собираются воспользоваться 40% опрошенных. Остальные пока не решили, на какие деньги будут приобретать недвижимость, и затруднились с ответом на вопрос об ипотеке, или не планируют обращаться в банк.
Ключевыми факторами при покупке жилья для петербуржцев оказались расположение (39%), стоимость (33%), а также качество ремонта/отделки (27%). В топ-5 важнейших параметров также вошли инфраструктура района (23%) и его безопасность (16%). При ответе на этот вопрос можно было выбрать несколько вариантов ответов.
«Высокие процентные ставки и отмена государственных программ снижают количество желающих взять ипотеку. Однако жизнь продолжается: создаются новые семьи, рождаются дети, доходы растут. Ипотека остаётся быстрым способом решения жилищного вопроса. В будущем политика регулятора предполагает смягчение условий, что позволит рефинансировать кредит и снизить ставку по нему до более выгодной. Практика показывает, что переплата за высокую ставку компенсируется ростом стоимости приобретённой недвижимости», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«На протяжении последних лет ипотека была одним из самых доступных вариантов приобретения жилья и остается таковым даже в условиях сворачивания льготных программ», — отметил директор Департамента ипотечных продаж «Росгосстраха» Сергей Дерман».
Репрезентативный опрос проведен в мае 2024 года среди 1227 граждан старше 18 лет во всех федеральных округах РФ.
Быстрее всего сегодня продаются студии – в среднем за два месяца. На втором месте - квартиры с одной и двумя комнатами, которые клиенты реализуют за 2,5 месяца. Трёхкомнатные объекты находят покупателя в среднем за 82 дня. Дольше всего приходится продавать квартиру с четырьмя и более комнатами — 3,5 месяца.
На скорость продажи квартир, помимо ее комнатности, влияет местоположение. В регионах-миллионниках быстрее всего квартиры продаются* в Москве – в среднем, меньше, чем за два месяца (51 день). В Санкт-Петербурге этот срок почти в 2 раза выше — около трех месяцев (97 дней). Дольше всего квартиры продаются в Краснодарском крае — в среднем почти четыре месяца (111 дней), выяснили эксперты банка ВТБ и экосистемы недвижимости «Метр квадратный».
При этом доля клиентов, купивших студию или однокомнатную квартиру, выросла за последний год почти до 40% (+ 9 пп). Одновременно доля тех, кто приобрел трехкомнатные квартиры, опустилась ниже 20% (- 6 пп за год), а доля выбравших двух- и четырехкомнатные объекты осталась примерно на том же уровне.
Цель** покупки квартиры в 40% случаев - улучшение качества жизни. Для детей и родственников недвижимость покупают 16% респондентов, ещё 13% новое жилье нужно из-за изменившихся жизненных обстоятельств, а 6% хотят жить ближе к родственникам. Ещё часть опрошенных преследуют инвестиционные цели.
«Большинство россиян покупают квартиры для себя или детей, поэтому стараются внимательно выбирать объекты. Например, квартиры в старом жилом фонде часто проигрывают современным жилым комплексам, построенным в последние годы. Решающее значение имеют и развитая инфраструктура в районе, качество ремонта и вид из окна. В этом году на фоне динамично меняющейся конъюнктуры рынка клиенты стали подходить к выбору недвижимости еще более тщательно, тем более, разнообразие предложений на рынке предоставляет им такую возможность», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Покупка недвижимости - один из самых ответственных этапов в жизни каждого человека. С изменениями в госпрограммах кредитования, инфляцией, а вместе с ней и стоимости на объекты, доступность жилья не становится выше. Особенно это касается центрального региона и городов-миллионников. Очевидно, что покупателям сейчас необходимо больше времени для принятия решения о покупке нового жилья. Интересно и то, что при выборе недвижимости россиян также беспокоит общий контингент жителей района и современные решения, например, двор без машин, лапомойки, комнаты для колясок на первом этаже и так далее. Это относительно новые критерии выбора нового жилья», - прокомментировал генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Алексей Завгородний.
—
*Эксперты анализировали сроки экспозиции квартир на платформе «Метр квадратный» в январе-мае 2024 г.
** По данным репрезентативного опроса в мае 2024 года среди более 500 жителей крупных городов РФ старше 18 лет.