Инвесторы ждут более внятного снижения «ключа»
Портал «ТТ Финанс» www.ttfinance.ru совместно с ABNews.ru и «МК в Питере» организовал круглый стол «Инвестиционная недвижимость». Сегодня эту тему можно считать болезненной – инвесторы в массе выжидают. Тем интересней было услышать мнения приглашенных экспертов.
Депутат ЗакСа, зампред постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова:
Не так давно недвижимость считалась настоящим золотым стандартом для долгосрочных инвестиций, но времена меняются, и это утверждение уже не так однозначно. Раньше защита от инфляции была одним из главных плюсов, а сейчас кажется, что это преимущество ускользает. Цены на новые квартиры и коммерческие площади готовы падать, несмотря на то, что инфляция продолжает оставаться в нашем финансовом лексиконе. А высокие кредитные ставки лишь усугубляют ситуацию, снижая как доходность, так и ликвидность.
На вторичном рынке наблюдаются не менее печальные тенденции: с начала года средний срок продажи объектов увеличился до 180 дней. Покупатели становятся более требовательными и нередко просят скидки до 20% от первоначальной цены. И не забудьте про изменения в налоговом законодательстве: с 2023 года налог на доход от продажи недвижимости стал прогрессивным — если ваша сделка не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13%, а если больше — уже 15%.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:
На рынке недвижимости сейчас царит не самая радужная атмосфера. Стагнация стала привычным словом для профессионалов в этой сфере. Всё началось с середины прошлого года, когда льготные ипотечные программы начали сворачиваться. В итоге, сегодня осталась лишь «семейная ипотека», но и она не радует низким спросом — воспользоваться ею могут менее 7 миллионов семей, и треть из них уже сделала это. Если же взглянуть в целом, то только 20-25% населения готово к покупке недвижимости, и это не может не вызывать беспокойства.
Высокие ипотечные ставки отпугивают людей, а ситуация на рынке жилой недвижимости негативно сказывается на ожиданиях в сфере коммерческой — от уютных магазинов на первых этажах до крупных торговых центров. На вторичном рынке дела обстоят ещё сложнее: высокие ставки здесь уже давно стали нормой. В общем, правила игры на рынке недвижимости сейчас не самые благоприятные.
Тем не менее, в последний квартал наблюдается определённая инвестиционная активность. Многие покупатели наших объектов «Огни Залива» и «Дом БФА в Озерках», которые готовы заплатить всю сумму сразу, делятся, что их депозиты истекли, и они решили вложиться в недвижимость.
Застройщики с надеждой смотрят в будущее и надеются на рост спроса с сентября. Однако, к этому времени предложение может сократиться ещё больше, и новые покупатели столкнутся с ограниченным выбором.
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева:
В настоящее время льготная «семейная ипотека» составляет около 90% суммы всех выдач ипотечных средств, покупатели, имеющие данную возможность взять семейную ипотеку, ограничены – они стремятся улучшить свои жилищные условия, вложить и сберечь свои накопления.
Если говорить о покупателях-инвесторах, то сейчас вряд ли кто-то надеется быстро реализовать на вторичном рынке приобретенное жильё. Этот подход возможен только с очень высоколиквидным жильем с ограниченной конкуренцией в локации, в текущих условиях ограниченного спроса из-за отсутствия массовой ипотеки, в большей степени работают инвестиции в долгую, с целями сохранения денег и пассивного дохода (сдача в аренду) . Однако, в Санкт-Петербурге наблюдается сокращение новостроек в последние годы — объем предложения уже около двух миллионов квадратных метров жилья. Кроме того, массовые старты объектов происходят в развивающихся локациях спальных районов, расположенных в том числе уже за КАД, в то время как в более обжитых локациях, статусных цены, в том числе , из-за сокращения предложения, постепенно растут.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов:
В Санкт-Петербурге много устаревших зданий, что лишь усиливает интерес к покупке жилья и инвестициям. Однако, к сожалению, условия для приобретения недвижимости стали более ограниченными. Тем не менее, в сегменте комфорт-класса наблюдается положительная динамика. Программы с банками по снижению ипотечных ставок действительно продолжают действовать.
И растет спрос на коммерческие площади, которых не хватает. Инвесторы рассчитывают на окупаемость чуть больше десяти лет, а входная цена начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр.
Конечно, банковские вклады с доходностью 20% пока остаются вне конкуренции, как инвестиция. Но по мере снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, недвижимость будет поступательно возвращать свою инвестиционную привлекательность. В то же время, в городе наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство: в прошлом году их количество упало вдвое по сравнению с предыдущим годом. Эта ситуация может привести к резкому росту цен, когда денежные потоки из вкладов вернутся на рынок.
Что касается апартаментов, здесь всё выглядит несколько иначе. Например, в прошлом году количество сделок по одному из наших апарт-отелей увеличилось во втором полугодии относительно первого полугодия в два раза. В связи с отсутствием программ ипотеки с господдержкой и недоступными рыночными ставками по ипотеке, доля рассрочек в продажах апартаментов занимает более 50%.
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков более подробно освещает тему апартаментов. «Знаете, интересный момент: загрузка апартов в нашем городе обычно выше, чем у традиционных гостиниц. Это, по сути, еще один аргумент в пользу инвестиций в этот сегмент недвижимости», - говорит он.
В целом, последние месяцы на рынке жилья, особенно в сегменте апартаментов, ничего особо не изменилось. Разве что застройщики начали активнее строить на окраинах города из-за нехватки площадок в центре. Это еще раз подтверждает, что спрос на жилье все же есть.
Хотя, если честно, спрос нельзя назвать запредельным. Рынок уже давно адаптировался к высоким ипотечным ставкам, и апартаменты научились обходиться без их влияния. «Мы смотрим на ключевую ставку одним глазом, но стараемся создавать свои стимулы для покупателей. Например, у нас есть длительные рассрочки — до 36 месяцев, или специальные скидки для айтишников. А если у инвесторов есть дети до 18 лет, мы тоже готовы предложить дополнительные скидки», - перечисляет специалист отдела продаж сети апарт-отелей Vertical.
Тем не менее, даже с такими системами скидок спрос не растет так сильно, как хотелось бы. Но на общем фоне рассрочки работают лучше — сейчас около 30% сделок проходят именно по этой схеме. Остальные покупатели предпочитают сразу платить всю сумму. Это позволяет им получить более высокую доходность и лучшие условия.
«Недавно мы внедрили новую фишку — отсрочки платежей, – рассказывает Константин Чирков. – Это дает возможность инвесторам немного подзаработать на краткосрочных депозитах. То есть, покупатель может внести 10% от стоимости квартиры и положить оставшуюся сумму на депозит на 3-4 месяца. При этом он сохраняет все преимущества стопроцентной оплаты. А когда долг полностью закрыт, инвестор может получить гарантированный доход до 13%».
В общем, по мнению замглавы по продажам, именно такие отсрочки и гарантии по доходу сейчас и поддерживают продажи на рынке.
Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак:
Средняя цена на новую квартиру составляет около 7 миллионов рублей. В то же время, в Санкт-Петербурге средний депозит — 700 тысяч. Это говорит о том, что между двумя способами инвестирования не наблюдается прямой конкуренции. Но если взглянуть на общую сумму депозитов в России, по данным Центробанка, она достигает впечатляющих 58 триллионов рублей. При этом с начала года ее рост несколько замедлился и на сегодняшний день прибавка составляет 3,5%.
По ипотеке тоже наблюдаются изменения. Количество сделок уменьшилось. Эти изменения объясняются высокой ключевой ставкой.
Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ Андрей Шульга:
Благодаря высокой ключевой ставке длинные облигации федерального займа (ОФЗ) стали более привлекательными. На горизонте более 15 лет ориентируемся в них на доходность порядка 15% годовых и выше. Биржевые инструменты не являются конкурентами недвижимости, инвесторы, обладающие существенным капиталом, диверсифицируют свои вложения для минимизации рисков, в том числе геополитических. Довольно сложно предсказать, что на определенном этапе будет в более выигрышном положении — ценные бумаги или недвижимость.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек элитного и делюкс-класса. Объём предложения вырос на 19,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год), в проектах делюкс-класса – 2,39 млн рублей за кв. метр (- 2,6% за квартал, +12,8% за год).
По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке высокобюджетной недвижимости находился 61 проект, из них 40 проектов относятся к элитному классу и 21 – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 1 тыс. лотов, из них 49% приходится на квартиры и 51% – на апартаменты. По сравнению со II кварталом, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 19,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке класса элитный по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Динамика объема предложения на первичном рынке класса делюкс по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале активно выходили в продажу новые высокобюджетные комплексы: продажи стартовали в трех проектах (два от Level Group и один от «Галс Девелопмент»), тогда как в I и II кварталах текущего года вышло только по одному проекту в квартал.
Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в III квартале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
Класс |
|
1 |
Саввинская 17 |
Level Group |
квартиры |
делюкс |
|
2 |
Саввинская 27 |
Level Group |
апартаменты |
делюкс |
|
3 |
Космо 4/22 |
Галс Девелопмент |
апартаменты |
делюкс |
Источник: Метриум
Среди районов Москвы по количеству элитных лотов в продаже со значительным отрывом лидирует Пресненский район (24,3%). Довольно велика доля районов Хамовники (13,5%), Раменки (13,2%) и Арбат (12,4%).
Недвижимость класса делюкс сосредоточена в районе Якиманка (42,7%). На второе место вышел район Хамовники (17,5%, +7,8 п.п.), где стартовали продажи двух новых проектов Level Group. Также выросла доля района Замоскворечье (12,7%, +11 п.п.), где началась реализация проекта делюкс-класса «Космо 4/22».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы, количество лотов
Вследствие повышения строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов, в III квартале существенно сократилась доля лотов в продаже на начальной стадии готовности. В элитном классе все ранее вышедшие проекты перешли на этап монтажа (24,4%, +16,2 п.п.). В классе делюкс количество лотов в строящихся корпусах также увеличилось (45,2%, +39,7 п.п.).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Среди предложений элитного сегмента ожидаемо значительную часть рынка занимают многокомнатные варианты (30,4% в элитном классе и 37,9% в классе делюкс). Доля студий невелика – всего 2,8% от числа всех предложений класса элит (+1,5 п.п. за квартал), а среди вариантов в проектах делюкс-класса в продаже имеется только одна студия – в комплексе «Ильинка 3/8» от ГК «ИНТЕКО».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу квартир, количество лотов
В элитных новостройках большая часть предложений реализуется без отделки (52% в элитном, 77,7% в делюксе).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах в сентябре 2022 года достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год). В проектах делюкс-класса цена составила 2,39 млн рублей за кв. метр, за квартал цена снизилась на 2,6%, однако в годовом исчислении выросла на 12,8%.
Цены на элитные проекты характеризуются относительной стабильностью, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Влияние оказывает также изменение курса доллара, так как ряд проектов экспонируются в валюте. Так, начало 2022 года отмечалось ростом цен на элитную недвижимость из-за нестабильного курса, а дальнейший спад можно объяснить укреплением национальной валюты.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В разрезе округов наиболее высокая цена кв. метра в сегменте делюкс отмечается в Пресненском районе (3,31 млн руб.). В районе реализуются два проекта – «Малая Бронная 15» и The Patricks.
Наиболее дорогостоящая недвижимость элитного класса реализуется в Тверском районе (2,1 млн, +18,2%). В районе находятся два комплекса апартаментов – «Долгоруковская 25» и «Клубный дом в Газетном», по итогам квартала в обоих проектах цены предложения выросли.
Средневзвешенная цена предложения в разрезе районов в новостройках высокобюджетного сегмента, руб. за кв. м
Показатель средней площади в обоих классах элитного сегмента немного сократился – квартиры и апартаменты в среднем стали компактнее на 2,2% в элитном классе и на 1,7% в делюксе. Вслед за уменьшением средней площади объектов снизилась и средняя стоимость лотов: на 0,5% в элитном и на 3,8% в делюксе. В классе делюкс впервые появилась в продаже студия – компактный апартамент 49 кв. м в комплексе «Ильинка 3/8» за 108,5 млн рублей.
Стоимость предложений в новостройках элитного класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
27 |
45 |
90 |
915 780 |
1 233 500 |
1 701 000 |
32 927 200 |
55 312 780 |
144 159 750 |
|
1К |
39,7 |
73,5 |
141,5 |
700 000 |
1 095 580 |
1 936 000 |
40 090 500 |
80 495 820 |
236 811 520 |
|
2К |
52,5 |
119,2 |
198,1 |
659 100 |
1 140 430 |
2 670 470 |
60 375 000 |
135 918 350 |
315 240 060 |
|
3К |
94,1 |
152,3 |
199,4 |
641 140 |
1 128 790 |
2 125 530 |
84 720 000 |
171 969 500 |
367 078 860 |
|
4К+ |
117,0 |
237,6 |
687 |
669 050 |
1 417 800 |
4 016 070 |
87 750 000 |
336 889 430 |
1 581 227 000 |
|
итого |
27 |
151,2 |
687 |
641 140 |
1 265 800 |
4 016 070 |
32 927 200 |
191 395 140 |
1 581 227 000 |
Источник: Метриум
Стоимость предложений в новостройках класса делюкс в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
49 |
49 |
49 |
2 219 900 |
2 219 900 |
2 219 900 |
108 508 710 |
108 508 710 |
108 508 710 |
|
1К |
47,1 |
66,7 |
98 |
862 200 |
1 708 590 |
2 863 990 |
43 024 890 |
114 012 880 |
251 313 560 |
|
2К |
65,5 |
109,6 |
177,1 |
1 350 000 |
2 320 970 |
5 310 390 |
93 000 000 |
254 420 830 |
735 440 000 |
|
3К |
74,7 |
149,6 |
200,2 |
1 312 500 |
2 129 940 |
5 063 240 |
127 288 800 |
318 668 860 |
827 840 000 |
|
4К+ |
108,5 |
282 |
4 440 |
700 000 |
2 553 500 |
5 733 200 |
192 842 100 |
720 148 810 |
5 600 000 000 |
|
итого |
49 |
177,1 |
4 440 |
700 000 |
2 389 950 |
5 733 200 |
43 024 890 |
423 317 320 |
5 600 000 000 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в сентябре 2022 года:
– CULT: студия площадью 27 кв. м за 32,9 млн руб.;
– Lucky: однокомнатная квартира площадью 45,3 кв. м за 40,1 млн руб.;
– «Поклонная 9»: однокомнатный апартамент площадью 50,9 кв. м за 45,4 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на высокобюджетном рынке новостроек в III квартале 2022 года составило 96 штук. Активность покупателей сопоставима со II кварталом, когда было зарегистрировано 100 ДДУ. Спрос на квартиры примерно в два раза превышает спрос на апартаменты. Однако, стоит принять во внимание, что многие элитные комплексы реализуются по ПДКП и ДКП и не учитываются в статистике.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На рынок элитной недвижимости в III квартале 2022 года вышли три новых проекта – два от Level Group на Саввинской набережной и один от «Галс Девелопмент» в районе Замоскворечье, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Совокупное количество предложений в продаже увеличилось на 19,4% и составило почти тысячу лотов. Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равных долях.
Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетном сегменте на конец сентября 2022 года составила 1,66 млн рублей (1,27 млн рублей в элитном классе и 2,39 млн рублей в классе делюкс). Рост замедлился после резкого скачка стоимости в начале 2022 года, который произошел из-за нестабильности валютного курса. Среднее удорожание составило 2,2% за квартал, причем рост коснулся только проектов элитного класса (+1,7%), в классе делюкс произошло снижение средней цены (-2,6%) из-за выхода новых проектов по стартовым ценам.
Спрос на высокобюджетную недвижимость снижается. В III квартале было зарегистрировано 96 ДДУ, что на 4 штуки меньше, чем в прошлом квартале, и в два раза меньше, чем год назад. Покупатели элитной недвижимости стали реже привлекать ипотечные средства: доля договоров с ипотечным обременением составила 13%, в то время как в прошлом году не менее четверти договоров заключалось с использованием ипотеки.
Рынок высокобюджетной недвижимости в наименьшей степени подвержен колебаниям в связи с изменением банковских предложений. На сегодняшний день в высокобюджетном сегменте наибольшую роль играет продуктовая составляющая. Рынок пополняется новыми проектами в привлекательных локациях, что отвечает запросам покупателей».
Как мировой тренд на устойчивое развитие отражается на отечественном рынке труда? Как бизнес внедряет ответственные практики, и какие специалисты для этого требуются? Стоит ли компаниям нанимать новых сотрудников извне или возможно обучить необходимым навыкам текущий персонал? Ответы – в обзоре hh.ru.
В последние годы тренд на внедрение ESG-практик становится всё более популярным в бизнес среде и, как следствие, влияет на рынок труда. ESG — устойчивое развитие коммерческой деятельности, которое включает три основных направления: ответственное отношение к окружающей среде, высокая социальная ответственность и высокое качество корпоративного управления.
Так, с начала года и по состоянию на середину осени российским работодателям потребовалось почти 5 000 специалистов, разбирающихся в устойчивом развитии, имеющих опыт успешной реализации и разработки новых проектов в данной области. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года спрос на таких специалистов в стране вырос на 20%.
В пятёрку регионов-лидеров по спросу на специалистов по устойчивому развитию сейчас входят Москва (21% или чуть более 1000 вакансий с начала года), Краснодарский край (14% или более 600 вакансий), Петербург (8% или более 400 вакансий), а также Забайкальский край (8%) и Иркутская область (6%). В этих же регионах за исключением Иркутской области наблюдается и годовой прирост числа вакансий для специалистов по устойчивому развитию:
|
Иркутская область |
-9% |
|
Забайкальский край |
+29% |
|
Санкт-Петербург |
+42% |
|
Краснодарский край |
+39% |
|
Москва |
+46% |
В топ отраслей, где специалисты по устойчивому развитию и esg требуются больше всего, сейчас входят: добывающая отрасль (40% вакансий для таких специалистов), ретейл (10%), а также сфера приборостроения (4%). Как правило, работодатели ищут специалистов высшего звена на топовые должности, а также экспертов.
Среди ключевых требований для специалистов по устойчивому развитию работодатели, как правило, упоминают опыт в сфере не менее 3-6 лет (42% вакансий), еще в 15% компаниям нужны специалисты с опытом от 6 до 8 лет. При этом работодатели в 98% хотят, что специалисты по устойчивому развитию были заняты на работе постоянно и лишь в 2% вакансий предполагают частичную занятость. Так как многие компании, ищущие специалистов по устойчивому развитию, работают в сфере промышленности, они часто предлагают вахтовый метод работы таких кандидатам.
Чтобы соответствовать критериям устойчивого развития, бизнес должен соблюдать баланс между всеми направлениями: ответственное отношение к окружающей среде, сотрудникам, партнерам и корпоративному управлению. Специалистов, которые могут внедрить такой подход, можно найти на рынке труда либо обучить текущих сотрудников компании.
У российских компаний есть весьма заметные планы на развитие сотрудников. С начала года российские работодатели разместили на hh.ru почти 2 000 вакансий, где одно из предлагаемых условий — обучение за счет работодателя. Это на 23% больше, чем за аналогичный период 2021 года.