Инвесторы ждут более внятного снижения «ключа»
Портал «ТТ Финанс» www.ttfinance.ru совместно с ABNews.ru и «МК в Питере» организовал круглый стол «Инвестиционная недвижимость». Сегодня эту тему можно считать болезненной – инвесторы в массе выжидают. Тем интересней было услышать мнения приглашенных экспертов.
Депутат ЗакСа, зампред постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова:
Не так давно недвижимость считалась настоящим золотым стандартом для долгосрочных инвестиций, но времена меняются, и это утверждение уже не так однозначно. Раньше защита от инфляции была одним из главных плюсов, а сейчас кажется, что это преимущество ускользает. Цены на новые квартиры и коммерческие площади готовы падать, несмотря на то, что инфляция продолжает оставаться в нашем финансовом лексиконе. А высокие кредитные ставки лишь усугубляют ситуацию, снижая как доходность, так и ликвидность.
На вторичном рынке наблюдаются не менее печальные тенденции: с начала года средний срок продажи объектов увеличился до 180 дней. Покупатели становятся более требовательными и нередко просят скидки до 20% от первоначальной цены. И не забудьте про изменения в налоговом законодательстве: с 2023 года налог на доход от продажи недвижимости стал прогрессивным — если ваша сделка не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13%, а если больше — уже 15%.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:
На рынке недвижимости сейчас царит не самая радужная атмосфера. Стагнация стала привычным словом для профессионалов в этой сфере. Всё началось с середины прошлого года, когда льготные ипотечные программы начали сворачиваться. В итоге, сегодня осталась лишь «семейная ипотека», но и она не радует низким спросом — воспользоваться ею могут менее 7 миллионов семей, и треть из них уже сделала это. Если же взглянуть в целом, то только 20-25% населения готово к покупке недвижимости, и это не может не вызывать беспокойства.
Высокие ипотечные ставки отпугивают людей, а ситуация на рынке жилой недвижимости негативно сказывается на ожиданиях в сфере коммерческой — от уютных магазинов на первых этажах до крупных торговых центров. На вторичном рынке дела обстоят ещё сложнее: высокие ставки здесь уже давно стали нормой. В общем, правила игры на рынке недвижимости сейчас не самые благоприятные.
Тем не менее, в последний квартал наблюдается определённая инвестиционная активность. Многие покупатели наших объектов «Огни Залива» и «Дом БФА в Озерках», которые готовы заплатить всю сумму сразу, делятся, что их депозиты истекли, и они решили вложиться в недвижимость.
Застройщики с надеждой смотрят в будущее и надеются на рост спроса с сентября. Однако, к этому времени предложение может сократиться ещё больше, и новые покупатели столкнутся с ограниченным выбором.
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева:
В настоящее время льготная «семейная ипотека» составляет около 90% суммы всех выдач ипотечных средств, покупатели, имеющие данную возможность взять семейную ипотеку, ограничены – они стремятся улучшить свои жилищные условия, вложить и сберечь свои накопления.
Если говорить о покупателях-инвесторах, то сейчас вряд ли кто-то надеется быстро реализовать на вторичном рынке приобретенное жильё. Этот подход возможен только с очень высоколиквидным жильем с ограниченной конкуренцией в локации, в текущих условиях ограниченного спроса из-за отсутствия массовой ипотеки, в большей степени работают инвестиции в долгую, с целями сохранения денег и пассивного дохода (сдача в аренду) . Однако, в Санкт-Петербурге наблюдается сокращение новостроек в последние годы — объем предложения уже около двух миллионов квадратных метров жилья. Кроме того, массовые старты объектов происходят в развивающихся локациях спальных районов, расположенных в том числе уже за КАД, в то время как в более обжитых локациях, статусных цены, в том числе , из-за сокращения предложения, постепенно растут.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов:
В Санкт-Петербурге много устаревших зданий, что лишь усиливает интерес к покупке жилья и инвестициям. Однако, к сожалению, условия для приобретения недвижимости стали более ограниченными. Тем не менее, в сегменте комфорт-класса наблюдается положительная динамика. Программы с банками по снижению ипотечных ставок действительно продолжают действовать.
И растет спрос на коммерческие площади, которых не хватает. Инвесторы рассчитывают на окупаемость чуть больше десяти лет, а входная цена начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр.
Конечно, банковские вклады с доходностью 20% пока остаются вне конкуренции, как инвестиция. Но по мере снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, недвижимость будет поступательно возвращать свою инвестиционную привлекательность. В то же время, в городе наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство: в прошлом году их количество упало вдвое по сравнению с предыдущим годом. Эта ситуация может привести к резкому росту цен, когда денежные потоки из вкладов вернутся на рынок.
Что касается апартаментов, здесь всё выглядит несколько иначе. Например, в прошлом году количество сделок по одному из наших апарт-отелей увеличилось во втором полугодии относительно первого полугодия в два раза. В связи с отсутствием программ ипотеки с господдержкой и недоступными рыночными ставками по ипотеке, доля рассрочек в продажах апартаментов занимает более 50%.
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков более подробно освещает тему апартаментов. «Знаете, интересный момент: загрузка апартов в нашем городе обычно выше, чем у традиционных гостиниц. Это, по сути, еще один аргумент в пользу инвестиций в этот сегмент недвижимости», - говорит он.
В целом, последние месяцы на рынке жилья, особенно в сегменте апартаментов, ничего особо не изменилось. Разве что застройщики начали активнее строить на окраинах города из-за нехватки площадок в центре. Это еще раз подтверждает, что спрос на жилье все же есть.
Хотя, если честно, спрос нельзя назвать запредельным. Рынок уже давно адаптировался к высоким ипотечным ставкам, и апартаменты научились обходиться без их влияния. «Мы смотрим на ключевую ставку одним глазом, но стараемся создавать свои стимулы для покупателей. Например, у нас есть длительные рассрочки — до 36 месяцев, или специальные скидки для айтишников. А если у инвесторов есть дети до 18 лет, мы тоже готовы предложить дополнительные скидки», - перечисляет специалист отдела продаж сети апарт-отелей Vertical.
Тем не менее, даже с такими системами скидок спрос не растет так сильно, как хотелось бы. Но на общем фоне рассрочки работают лучше — сейчас около 30% сделок проходят именно по этой схеме. Остальные покупатели предпочитают сразу платить всю сумму. Это позволяет им получить более высокую доходность и лучшие условия.
«Недавно мы внедрили новую фишку — отсрочки платежей, – рассказывает Константин Чирков. – Это дает возможность инвесторам немного подзаработать на краткосрочных депозитах. То есть, покупатель может внести 10% от стоимости квартиры и положить оставшуюся сумму на депозит на 3-4 месяца. При этом он сохраняет все преимущества стопроцентной оплаты. А когда долг полностью закрыт, инвестор может получить гарантированный доход до 13%».
В общем, по мнению замглавы по продажам, именно такие отсрочки и гарантии по доходу сейчас и поддерживают продажи на рынке.
Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак:
Средняя цена на новую квартиру составляет около 7 миллионов рублей. В то же время, в Санкт-Петербурге средний депозит — 700 тысяч. Это говорит о том, что между двумя способами инвестирования не наблюдается прямой конкуренции. Но если взглянуть на общую сумму депозитов в России, по данным Центробанка, она достигает впечатляющих 58 триллионов рублей. При этом с начала года ее рост несколько замедлился и на сегодняшний день прибавка составляет 3,5%.
По ипотеке тоже наблюдаются изменения. Количество сделок уменьшилось. Эти изменения объясняются высокой ключевой ставкой.
Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ Андрей Шульга:
Благодаря высокой ключевой ставке длинные облигации федерального займа (ОФЗ) стали более привлекательными. На горизонте более 15 лет ориентируемся в них на доходность порядка 15% годовых и выше. Биржевые инструменты не являются конкурентами недвижимости, инвесторы, обладающие существенным капиталом, диверсифицируют свои вложения для минимизации рисков, в том числе геополитических. Довольно сложно предсказать, что на определенном этапе будет в более выигрышном положении — ценные бумаги или недвижимость.
В преддверии Дня энергетика (22 декабря) аналитики hh.ru, крупнейшей российской онлайн-платформы по поиску работы и сотрудников, проанализировали рынок труда в энергетической отрасли и подвели итоги уходящего года.
Общие итоги рынка труда в сфере «Энергетика» в 2022 году:
- Российские компании-работодатели из отрасли энергетики в 2022 году разместили более 70 000 вакансий. Это на 28% больше, чем в 2021 году.
- Регионы, где нужны были специалисты из энергетической области по сравнению с 2021 годом изменились – в топ-5 лидеров кроме Москвы и Петербурга вошла Новосибирская, Свердловская область и Красноярский край.
- Диапазон зарплат в сфере энергетики в среднем по России от 40 230₽до 86 000₽, что на 43% больше, чем в 2021 году.
- Почти каждая десятая вакансия в сфере энергетики предполагает вахтовый метод работы – это больше прошлогодних показателей на 40%.
- Инженер-энергетик, электромонтажник и слесарь– профессии-лидеры по спросу в энергетике
Компании и работодатели из каких сфер чаще других искали специалистов
За год география компаний-работодателей, которые испытывали наибольший спрос на энергетиков, немного изменилась. Так, если в 2020 году в пятёрке лидеров кроме Москвы и Петербурга были компании из Свердловской, Московской области и Красноярского края, то теперь в топ-лидеров вошла Новосибирская область (прирост вакансий к 2021 году на +13%).
За год спрос на энергетиков в Москве вырос на 22%, в Петербурге на 32%, в Красноярском крае на 67%, в Свердловской области на 23%.
В свою очередь в целом по СЗФО рост спроса на новых работников в энергетической сфере составил +31%. Сильнее всего это заметно в Архангельской области (+130% новых вакансий за год), в Карелии (+50%), Коми (+46%), Ленинградской области (+29%). Также выражен спрос на энергетиков в Мурманской и Калининградской области (по +10% новых вакансий в каждом регионе за год). При этом сократилось число вакансий от компаний из энергетического сектора в Псковской (-36%) и Новгородской области (-7%).
В топ-20 по итогам года в целом по России вошли компании, наиболее активные с точки зрения публикации вакансии в сфере энергетики. Данные представлены на основе аналитики сервиса «Карта вакансий»: Сибирская генерирующая Компания, холдинг ТИТАН-2, Т Плюс, Федеральная сетевая компания – Россети, Россети Ленэнерго, Группа компаний УЛК, ИНТЕР РАО ОЦО, ЭнергоРемонтСервис, Энерготехсервис, Эн+ Групп, Россети Урал, Московская объединенная энергетическая компания, МОСЭНЕРГО, ТГК-1, Красноярская региональная энергетическая компания, Россети Московский регион, Российские Коммунальные Системы, Объединенная Энергетическая Компания, Россети Центр, Россети Северо-Запад.
Востребованные специалисты, условия работы и зарплаты
В топ наиболее востребованных специалистов в энергетике входят инженеры-энергетики (10,2% вакансий от всего объема по стране), электромонтажники (8,7%) и слесари (5,7%). При этом работодатели из отрасли энергетики предлагают работу и специалистам из других сфер: спичрайтерам, юристам, контент-менеджерам, аналитикам и другим.
Средние предлагаемые зарплаты вакансиях для энергетиков в 2022 году укладываются в диапазон от 40 230₽ до 86 000₽, что на 43% больше, чем в 2021 году. Одни из самых высоких зарплат предлагают соискателям работодатели из Дальнего Востока, например, Амурской области вилка зарплат в энергетике от 75 000₽ до 114 943₽. В Москве зарплатные предложения от 62 000₽ до 110 000₽.
За год в тройку самых «дорогих» вакансий в энергетике вошли предложения для начальника департамент учета электроэнергии (зарплата от 300 000₽ на руки), для директора департамента цифровизации в компании из сферы атомной энергетики (до 400 000₽ до вычета налогов), а также для архитектора приложений энергетической компании (от 350 000₽ на руки). На данный момент все три вакансии закрыты, работники найдены. Прямо сейчас одна из самых высоких зарплат на предлагается в вакансии для старшего инженера-программиста (до 350 000₽).
В регионах СЗФО также есть лидеры по уровню зарплат в энергетике. Так, в Ненецком автономно округе энергетик может заработать от 200 000₽.
Диапазон зарплат в вакансиях в сфере энергетики, СЗФО, 2022 год, в руб.:
- Санкт-Петербург 50 575 - 86 000
- Ленинградская область 41 989 - 69 000
- Архангельская область 45 977 - 99 500
- Мурманская область 47 586 - 72 208
- Вологодская область 34 483 - 70 000
- Калининградская область 33 000 - 57 471
- Псковская область 25 000 - 43 800
- Республика Карелия 31 034 - 56 322
- Республика Коми 54 023 - 114 943
- Новгородская область 34 483 - 54 253
- Ненецкий АО 150 000 - 200 000
Каждый пятый житель России ежедневно страдает от слишком шумных соседей, причем особенно сильно – в новогодние праздники. Об этом говорят результаты опроса[1], который провели специалисты компании ROCKWOOL Россия. Показательно, что на плохую шумоизоляцию жалуются и жители старых многоквартирных домов, и жители новостроек.
Больше половины россиян так или иначе сталкиваются с нежелательным шумом от соседей: 20% ― каждый день, 8% ― хотя бы раз в неделю, 9% ― несколько раз в месяц и 23% иногда слышат шумных соседей. Еще 41% обычно не жалуются на подобную проблему, однако, 23% из них живут в частном доме.
Лишь 38% опрошенных не испытывают негативных последствий из-за шума, остальные 62% так или иначе признают, что он становится причиной многих неприятностей. Главная проблема, с которой жители многоквартирных домов сталкиваются из-за шумных соседей – это нарушения сна, от них страдают 30% опрошенных. Еще 19% из-за шума стали реже отдыхать дома, а 11% отмечают, что шум мешает им работать. Кроме того, 11% стали более раздражительными, 8% начали испытывать постоянную головную боль.
«Жалобы могут возникать по двум причинам: это либо действительно шумные соседи (ремонт, маленький ребенок, очень громко работающий телевизор, громкие голоса, вечеринки и т.д.), либо слабая звукоизоляция между квартирами. Во втором случае соседи могут вести себя довольно тихо, но вы все равно будете слышать «каждый чих». Наиболее слабая звукоизоляция наблюдается в домах с монолитным каркасом – а это один из популярных вариантов новостроек. Самая хорошая защита от шума – в кирпичных домах, но на первичном рынке они встречаются реже и стоят дороже», ― объясняет Наталья Пахомова, специалист по технической поддержке и обучению компании ROCKWOOL Россия.
Интересно, что нежелание слушать шумных соседей в предстоящие праздники мотивирует 33% россиян уехать на новогодние каникулы за город, а 28% - активнее выбираться из дома в кафе и на прогулки. Еще 25% рассказали, что планируют спасаться от праздничных шумов с помощью наушников, а оставшиеся 14% признались, что сами будут праздновать Новый год еще громче.
47% россиян отмечают, что самый критичный вид шума от соседей – это звуки ремонта, 27% называют ссоры и крики, 19% больше всего недовольны громкой музыкой и телевизором, 16% ― застольями и вечеринками (что особенно актуально в период новогодних праздников). 15% считают самым раздражающим шумом детский плач, по 11% ― лай собак и музыкальные инструменты.
Действительно хорошая звукоизоляция должна учитывать особенности и защищать от каждого вида шума. Так, ремонтные работы ― это структурный шум, он распространяется по несущим и конструктивным элементам здания, а значит, непосредственный источник может оказаться на несколько этажей выше или ниже. Самое неприятное, что в новостройках страдать от этого шума можно годами – ведь далеко не все квартиры заселяются сразу. Музыка, голоса, лай и вой собак – это воздушный шум, а топот ног и падение тяжелых предметов – ударный.
«Эти звуки раздражают не меньше работающего перфоратора. Не так давно один наш клиент рассказывал, что его соседи завели собаку, которая выла дни напролет, когда хозяев не было дома. Из-за этого в будни человек не мог сосредоточиться на делах (он работает удаленно), а по выходным не мог расслабиться. В результате он решился на ремонт и обратился к нам за подбором звукоизоляции. Для рабочего кабинета выбрали самый надежный вариант: изоляцию из каменной ваты по принципу “коробка в коробке”, то есть, защитили все четыре стены, пол и потолок. Проблема была решена», ― рассказывает Наталья Пахомова.
При этом более 20% россиян готовы тратить на защиту от лишнего шума сумму, эквивалентную более 10% стоимости квартиры! Около 30% согласны отдать за звукоизоляцию более скромную сумму, а половина россиян пока не готова тратить деньги на дополнительную защиту от лишнего шума при покупке жилья.
«На самом деле монтаж дополнительной звукоизоляции не насколько дорог, как может показаться. Например, на 20 квадратных метров стены потребуется всего 20 тысяч рублей, если использовать минераловатные плиты Акустик УЛЬТРАТОНКИЙ. Сделать точный расчет звукоизоляции для проекта можно при помощи специального бесплатного калькулятора, разработанного специалистами компании ROCKWOOL: он учитывает множество факторов и предлагает расчеты для стены и потолка, а также демонстрирует акустический эффект от установленной конструкции», ― говорит Наталья Пахомова.
Шумные соседи и слабая звукоизоляция квартиры могут превратить жизнь даже в самом уютном доме в настоящий кошмар. Именно поэтому эксперты советуют внимательно подходить к выбору квартиры и до мелочей продумывать возможный ремонт, сразу закладывая в проект дополнительную защиту от шума.
[1] Опрос проводился 01-06 декабря, участие приняли 1 478 экономически активных россиян.