Инвесторы ждут более внятного снижения «ключа»
Портал «ТТ Финанс» www.ttfinance.ru совместно с ABNews.ru и «МК в Питере» организовал круглый стол «Инвестиционная недвижимость». Сегодня эту тему можно считать болезненной – инвесторы в массе выжидают. Тем интересней было услышать мнения приглашенных экспертов.
Депутат ЗакСа, зампред постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова:
Не так давно недвижимость считалась настоящим золотым стандартом для долгосрочных инвестиций, но времена меняются, и это утверждение уже не так однозначно. Раньше защита от инфляции была одним из главных плюсов, а сейчас кажется, что это преимущество ускользает. Цены на новые квартиры и коммерческие площади готовы падать, несмотря на то, что инфляция продолжает оставаться в нашем финансовом лексиконе. А высокие кредитные ставки лишь усугубляют ситуацию, снижая как доходность, так и ликвидность.
На вторичном рынке наблюдаются не менее печальные тенденции: с начала года средний срок продажи объектов увеличился до 180 дней. Покупатели становятся более требовательными и нередко просят скидки до 20% от первоначальной цены. И не забудьте про изменения в налоговом законодательстве: с 2023 года налог на доход от продажи недвижимости стал прогрессивным — если ваша сделка не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13%, а если больше — уже 15%.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:
На рынке недвижимости сейчас царит не самая радужная атмосфера. Стагнация стала привычным словом для профессионалов в этой сфере. Всё началось с середины прошлого года, когда льготные ипотечные программы начали сворачиваться. В итоге, сегодня осталась лишь «семейная ипотека», но и она не радует низким спросом — воспользоваться ею могут менее 7 миллионов семей, и треть из них уже сделала это. Если же взглянуть в целом, то только 20-25% населения готово к покупке недвижимости, и это не может не вызывать беспокойства.
Высокие ипотечные ставки отпугивают людей, а ситуация на рынке жилой недвижимости негативно сказывается на ожиданиях в сфере коммерческой — от уютных магазинов на первых этажах до крупных торговых центров. На вторичном рынке дела обстоят ещё сложнее: высокие ставки здесь уже давно стали нормой. В общем, правила игры на рынке недвижимости сейчас не самые благоприятные.
Тем не менее, в последний квартал наблюдается определённая инвестиционная активность. Многие покупатели наших объектов «Огни Залива» и «Дом БФА в Озерках», которые готовы заплатить всю сумму сразу, делятся, что их депозиты истекли, и они решили вложиться в недвижимость.
Застройщики с надеждой смотрят в будущее и надеются на рост спроса с сентября. Однако, к этому времени предложение может сократиться ещё больше, и новые покупатели столкнутся с ограниченным выбором.
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева:
В настоящее время льготная «семейная ипотека» составляет около 90% суммы всех выдач ипотечных средств, покупатели, имеющие данную возможность взять семейную ипотеку, ограничены – они стремятся улучшить свои жилищные условия, вложить и сберечь свои накопления.
Если говорить о покупателях-инвесторах, то сейчас вряд ли кто-то надеется быстро реализовать на вторичном рынке приобретенное жильё. Этот подход возможен только с очень высоколиквидным жильем с ограниченной конкуренцией в локации, в текущих условиях ограниченного спроса из-за отсутствия массовой ипотеки, в большей степени работают инвестиции в долгую, с целями сохранения денег и пассивного дохода (сдача в аренду) . Однако, в Санкт-Петербурге наблюдается сокращение новостроек в последние годы — объем предложения уже около двух миллионов квадратных метров жилья. Кроме того, массовые старты объектов происходят в развивающихся локациях спальных районов, расположенных в том числе уже за КАД, в то время как в более обжитых локациях, статусных цены, в том числе , из-за сокращения предложения, постепенно растут.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов:
В Санкт-Петербурге много устаревших зданий, что лишь усиливает интерес к покупке жилья и инвестициям. Однако, к сожалению, условия для приобретения недвижимости стали более ограниченными. Тем не менее, в сегменте комфорт-класса наблюдается положительная динамика. Программы с банками по снижению ипотечных ставок действительно продолжают действовать.
И растет спрос на коммерческие площади, которых не хватает. Инвесторы рассчитывают на окупаемость чуть больше десяти лет, а входная цена начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр.
Конечно, банковские вклады с доходностью 20% пока остаются вне конкуренции, как инвестиция. Но по мере снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, недвижимость будет поступательно возвращать свою инвестиционную привлекательность. В то же время, в городе наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство: в прошлом году их количество упало вдвое по сравнению с предыдущим годом. Эта ситуация может привести к резкому росту цен, когда денежные потоки из вкладов вернутся на рынок.
Что касается апартаментов, здесь всё выглядит несколько иначе. Например, в прошлом году количество сделок по одному из наших апарт-отелей увеличилось во втором полугодии относительно первого полугодия в два раза. В связи с отсутствием программ ипотеки с господдержкой и недоступными рыночными ставками по ипотеке, доля рассрочек в продажах апартаментов занимает более 50%.
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков более подробно освещает тему апартаментов. «Знаете, интересный момент: загрузка апартов в нашем городе обычно выше, чем у традиционных гостиниц. Это, по сути, еще один аргумент в пользу инвестиций в этот сегмент недвижимости», - говорит он.
В целом, последние месяцы на рынке жилья, особенно в сегменте апартаментов, ничего особо не изменилось. Разве что застройщики начали активнее строить на окраинах города из-за нехватки площадок в центре. Это еще раз подтверждает, что спрос на жилье все же есть.
Хотя, если честно, спрос нельзя назвать запредельным. Рынок уже давно адаптировался к высоким ипотечным ставкам, и апартаменты научились обходиться без их влияния. «Мы смотрим на ключевую ставку одним глазом, но стараемся создавать свои стимулы для покупателей. Например, у нас есть длительные рассрочки — до 36 месяцев, или специальные скидки для айтишников. А если у инвесторов есть дети до 18 лет, мы тоже готовы предложить дополнительные скидки», - перечисляет специалист отдела продаж сети апарт-отелей Vertical.
Тем не менее, даже с такими системами скидок спрос не растет так сильно, как хотелось бы. Но на общем фоне рассрочки работают лучше — сейчас около 30% сделок проходят именно по этой схеме. Остальные покупатели предпочитают сразу платить всю сумму. Это позволяет им получить более высокую доходность и лучшие условия.
«Недавно мы внедрили новую фишку — отсрочки платежей, – рассказывает Константин Чирков. – Это дает возможность инвесторам немного подзаработать на краткосрочных депозитах. То есть, покупатель может внести 10% от стоимости квартиры и положить оставшуюся сумму на депозит на 3-4 месяца. При этом он сохраняет все преимущества стопроцентной оплаты. А когда долг полностью закрыт, инвестор может получить гарантированный доход до 13%».
В общем, по мнению замглавы по продажам, именно такие отсрочки и гарантии по доходу сейчас и поддерживают продажи на рынке.
Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак:
Средняя цена на новую квартиру составляет около 7 миллионов рублей. В то же время, в Санкт-Петербурге средний депозит — 700 тысяч. Это говорит о том, что между двумя способами инвестирования не наблюдается прямой конкуренции. Но если взглянуть на общую сумму депозитов в России, по данным Центробанка, она достигает впечатляющих 58 триллионов рублей. При этом с начала года ее рост несколько замедлился и на сегодняшний день прибавка составляет 3,5%.
По ипотеке тоже наблюдаются изменения. Количество сделок уменьшилось. Эти изменения объясняются высокой ключевой ставкой.
Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ Андрей Шульга:
Благодаря высокой ключевой ставке длинные облигации федерального займа (ОФЗ) стали более привлекательными. На горизонте более 15 лет ориентируемся в них на доходность порядка 15% годовых и выше. Биржевые инструменты не являются конкурентами недвижимости, инвесторы, обладающие существенным капиталом, диверсифицируют свои вложения для минимизации рисков, в том числе геополитических. Довольно сложно предсказать, что на определенном этапе будет в более выигрышном положении — ценные бумаги или недвижимость.
За 2022 год портфель ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка вырос на 16% по сравнению с результатами 2021 года. Наибольший прирост портфеля показали Ленобласть (19%) и Санкт-Петербург (18%). Доля ипотеки в общем кредитном портфеле банка за прошлый год увеличилась на 3 п.п. и составила 65%. Об этом сообщил на пресс-конференции Сбера по итогам 2022 года Анатолий Песенников, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка.
В прошлом году Сбербанк на Северо-Западе выдал 306,6 млрд рублей кредитных средств на жильё. На Северную столицу пришлось 60% всего объема, или 190,7 млрд рублей. Также в лидерах Ленинградская область (26 млрд рублей) и Архангельская область (20,3 млрд рублей).
Доля ипотеки, выданной на вторичном рынке в СЗФО в 2022 году, составила 53%. Драйвером на первичном рынке остаётся льготная ипотека, в том числе для семей с детьми. На господдержку пришлось 65% кредитов в этом сегменте.
Объем выдачи по программе «Господдержка 2020» вырос на 11% по СЗФО и достиг почти 80 млрд рублей, по СПб прирост на 17% (54,5 млрд рублей), по Ленобласти – на 27% (5,2 млрд рублей, лидер по динамике по СЗФО).
Рекордный объем кредитования на Северо-Западе в прошлом году пришелся на программу «Семейная ипотека» – 52,2 млрд рублей, прирост 85% в сравнении с 2021 годом, по Петербургу – 37,1 млрд (87%), по Ленобласти – 4 млрд рублей, рост более, чем в два раза.
В 2022 году московские застройщики стали чаще предлагать студии покупателям. По подсчетам аналитиков «Метриум», число таких помещений в продаже выросло на 75%, а их доля в общем объеме предложения достигла 20%. Заметнее всего прибавилось студий в новостройках бизнес-класса.
В декабре 2022 года в новостройках Москвы девелоперы продавали 14,1 тыс. студий. В тот же месяц 2021 года объем предложения студий аналитики «Метриум» оценивали в 8,1 тыс. помещений. Таким образом, за 2022 год количество таких вариантов жилья в московских новостройках увеличилось на 75%. При этом доля студий от общего числа квартир и апартаментов в продаже за 12 месяцев увеличилась с 17% до 20%. Каждое пятое отдельное помещение на рынке новостроек Москвы – студия.
«Структура предложения на рынке новостроек постепенно адаптируется к новым запросам покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Стратегии клиентов меняются – многие сейчас не хотят или не готовы приобретать большую квартиру “всерьез и надолго”, и вложения в студию выглядят наиболее оптимальными. И речь идет не всегда только о соображениях экономии. К примеру, мы готовим к запуску проект бизнес-класса, в котором тоже есть студии. Этот формат пользуются популярностью у инвесторов и деловых людей в качестве дополнительного жилья».
Заметнее всего увеличилось предложение студий в новостройках бизнес-класса. В декабре 2022 года их было 3,3 тыс. против 1,8 тыс. в декабре 2021 года, то есть жилья такого формата стало на 83% больше. Доля студий в бизнес-классе возросла за год с 13% до 17%.
Стало больше студий в новостройках премиум-, элит- и делюкс-классах, хотя они по-прежнему остаются крайне редкой опцией в новостройках этих сегментов. Так, в премиуме суммарное число студий в продаже за год увеличилось с 139 до 235 (на 69%), а их доля повысилась с 4,3% до 4,5%. В элитном и делюкс-классах в декабре насчитывалось всего 16 студий против семи в конце 2021 года (доля увеличилась с 0,7% до 1,4%).
«В высокобюджетном сегменте студии остаются крайне редким явлением, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Если клиенты хотят приобрести “стартовое” жилье для детей, то они покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры, которые полностью закрывают эту потребность. Как правило, такое жилье идет студийного формата с объединенной кухней и гостиной, то есть сам по себе формат можно назвать модным».
Далее по динамике роста студий следует массовый сегмент рынка новостроек. В эконом- и комфорт-классе в конце 2022 года было 7,2 тыс. студий против 4,4 тыс. в конце 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось на 63%, а доля – с 26% до 27%.
В Новой Москве девелоперы стали продавать студии почти в два раза чаще. В декабре 2022 года на местном рынке было 3,4 тыс. студий, тогда как в декабре 2021 года – 1,8 тыс. Доля студий в новостройках Новой Москвы выросла с 15% до 19%.
«В Новой Москве цены на новостройки доступнее, чем в старых границах столицы, поэтому здесь застройщики чаще предлагают студии, ориентируясь на клиентов, предпочитающих демократичные цены, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Вместе с тем студии можно встретить не только в массовых новостройках в Новой Москве, но и в проектах бизнес-класса с уникальной инфраструктурой. В частности, очень активно приобретают студии в нашем жилом кластере бизнес-класса Russian Design District. Студии часто выбирают, к примеру, молодые IT-специалисты, которые используют специальную госпрограмму ипотеки и инвестируют средства именно в студии».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2022 году быстрее росло предложение студий-квартир, а не студий-апартаментов. За 12 месяцев предложение студий с жилым статусом увеличилось с 5,7 тыс. до 10,3 тыс., то есть почти в два раза. Количество студий-апартаментов в продаже увеличилось с 2,4 тыс. до 3,8 тыс. Впрочем, доля студий на рынке апартаментов увеличилась с 39% до 40%, а доля студий на рынке квартир – с 14% до 17%.
«Застройщики продолжают оптимизировать предложение с учетом сокращения доходов потенциальных покупателей, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Спрос на студии будет расти в ближайшие годы на фоне маятниковой миграции населения и относительно доступных ипотечных ставок, которые позволяют приобрести первое собственное жилье молодым специалистам. Если власти введут специальную субсидированную ипотеку для молодежи, то студии станут еще более востребованным продуктом на рынке новостроек».