Дорогая стройка
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.
Согласно исследованию Urban, московские застройщики держат на витрине порядка 18 тыс. машино-мест, что примерно в 3,5 раза меньше количества квартир и апартаментов, готовых к продаже.
Суммарный бюджет объектов паркинговой инфраструктуры оценивается в 48 млрд рублей.
91,5% предложения сосредоточено в подземных паркингах. Средняя цена квадратного метра в этой категории составляет 176,5 тыс. рублей, средний бюджет лота – 2,82 млн рублей. На долю наземных паркингов приходится всего 8,5% готовых к продаже машино-мест. Расценки в них намного ниже – в среднем 83,1 тыс. рублей за квадратный метр и 1,17 млн рублей за лот.
Из общего объема предложения 2,1% лотов приходится на места для хранения мотоциклов. В среднем они занимают 5,0 кв. м. Средняя стоимость мото-места на сегодняшний день достигает 0,82 млн рублей. На рынке есть ограниченный (несколько десятков юнитов) объем гибридного предложения, когда в одном лоте объединяются одно или два места для автомобилей и место для мотоцикла. Для покупки таких объектов нужен бюджет в 3,56 млн рублей.
«Примерно каждое седьмое место в паркинге рассчитано на стоянку двух авто. В жилых комплексах Новой Москвы этот продукт стоит 1,93 млн рублей. Для проектов комфорт-класса на территории «старых» округов этот показатель равен 3,30 млн рублей, для проектов бизнес-класса – 4,70 млн рублей, для премиальных новостроек – 5,12 млн рублей», - комментирует Ольга Хасанова, генеральный директор Urban.
В пересчете на квадратный метр сдвоенные места стоят ощутимо дешевле. На локальном рынке Новой Москвы разница измеряется 41,3%, в комфорт-классе на территории «старых» районов – 8,8%, в бизнес-классе – 25,4%, в премиум-классе — 16,9%.
Средний чек стандартного одиночного машиноместа в новостройках массового сегмента балансирует на уровне 1,5-1,8 млн рублей. В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса стоимость примерно вдвое выше – 3,1-3,3 млн рублей.
Большинство стандартных мест имеют площадь до 15 кв. м. В Новой Москве эта пропорция составляет 81,0%, в комфорт-классе «старой» Москвы – 87,1%, в бизнес-классе – 74,7%, в премиум-классе – 86,7%. Наиболее распространены объекты с габаритами 13,25 кв. м. Они охватывают третью часть актуального предложения на рынке паркинговой инфраструктуры.
По новой оценке ВТБ, объем выдач ипотеки на ИЖС достигнет 440 млрд рублей, что более чем втрое превзойдет результат прошлого года и станет новым рекордом для сегмента.
Спрос на индивидуальное жилищное строительство в России продолжает расти ускоренными темпами, что находит отражение в динамике жилищного кредитования. По оценке ВТБ, по итогам января-октября 2023 года объем выдач ипотеки на частное домостроение в целом на рынке составил около 360 млрд рублей, что более чем вдвое превышает результат за 2022 год.
В ВТБ за 10 месяцев средства на ИЖС и загородную недвижимость получили более 10,7 тысячи россиян, а общая сумма сделок составила свыше 69 млрд рублей. По объему это почти в два раза превышает результат за аналогичный период 2022 года. Другой банк группы ВТБ – РНКБ – по итогам января-октября предоставил населению на покупку и строительство индивидуального жилья 6,5 млрд рублей, что почти в 1,5 раза больше результата за 10 месяцев 2022 года.
Основным драйвером сегмента выступает льготная ипотека, по которой сейчас оформляется подавляющее большинство кредитов на индивидуальное жилье.
«Принимая решение об улучшении жилищных условий, россияне все чаще отдают предпочтение строительству своего дома. В первую очередь, «бум» спроса на индивидуальное жилье подогревает его комфортность, особенно если речь идет о семьях с детьми. Второй фактор - государственная поддержка сегмента: даже на фоне значительно изменившихся условий по базовым ипотечным программам получить кредит на ИЖС по-прежнему можно по низкой ставке. Например, в ВТБ она не превышает 7,6% годовых, а для заемщиков с детьми ценовые параметры еще выгоднее – 5,6%», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он добавил, что для физических лиц сдерживающими факторами выступают невысокий уровень цивилизованности сегмента частного строительства, высокие сопутствующие расходы и повышенные требования банков при выдаче кредитов, для девелоперов - высокие затраты на этапе строительства и фактически отсутствующие механизмы проектного финансирования. Активный выход банков на рынок останавливают риски незавершения строительства и более низкая ликвидность загородной недвижимости.