Дорогая стройка
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
В условиях высоких ставок по кредитам девелоперы предлагают покупателям недвижимости рассрочки. Финансисты же пытаются разнообразить линейку продуктов, чтобы вкладчики остались у них в качестве инвесторов, когда период высоких ставок закончится.
Своими наработками поделились друг с другом и с читателями «Строительного Еженедельника» участники круглого стола «Инвестиционные идеи - 2024 от экспертов».
Вечные ценности
Все участники встречи сошлись во мнении, что недвижимость была и остаётся одним из самых надёжных и доходных инструментов для инвестиций, испытанным веками. Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», отметил, что цены на неё в рублях не имеют оснований для снижения. «Традиционно из года в год цена на недвижимость, цена на строительные материалы, на энергоресурсы — на все составляющие, из которых складывается сама стройка, растут, — уверен он. — Причём, растут быстрее инфляции. Нет ни одной объективной предпосылки, которая подталкивала бы производителей строительных материалов к тому, чтобы снижать цены. Это касается и рынка энергоресурсов, рынка логистики, других рынков».
«Недвижимость растёт практически всегда, за исключением очень коротких промежутков времени, которые потом очень быстро «отыгрываются» в течение следующих нескольких месяцев», — подтвердил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. Однако, по его мнению, инвестору всё-таки стоит подходить к вложениям в квадратные метры вдумчиво, чтобы не столкнуться с разочаровывающе низкой доходностью. «Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, нам остаётся только понять, какая недвижимость на текущий момент наиболее интересна с точки зрения ликвидности, — подчеркнул он. — Жилая, наверное, нет. Она несёт в себе достаточно большое количество сложностей. В первую очередь, когда ты инвестируешь в жилую недвижимость, у тебя либо задача заработать на росте стоимости актива, пока он строится. И, конечно, с появлением эскроу-счетов такой доходности здесь инвестору не получить. Либо, берём классическую рентную стратегию. В этом случае недвижимость потребует качественного и вовлеченного управления. Поэтому самостоятельное управление для инвестора не всегда интересно. Здесь на первый план выходит коммерческая недвижимость. В том числе, конечно, апартаменты и офисная недвижимость».
Тем не менее, в последние месяцы инвестиции в недвижимость испытывают жёсткую конкуренцию со стороны депозитов. Доходность последних удвоилась во втором полугодии 2023 года, когда Банк России увеличил ключевую ставку с 7,5% до 16% годовых. Сопоставимые ставки предлагают и банки по своим депозитам. «На рынке есть ставки 16-16,5% годовых, — сообщила Светлана Никулина, директор дирекции управления розничной сетью ФИНСТАР БАНКа. — Есть отдельные инструменты, которые для привлечения клиентов ещё к ставке банка дают 5% сверху новым клиентам. То есть, в принципе, на рынке депозит под 20% годовых можно найти. На три месяца, максимум — полгода. А годовые ставки — где-то 10-11%. Рынок ждёт, что ключевая будет снижаться. Но, по моему мнению, к концу года она вряд ли упадёт до 10%».
Рентная доходность недвижимости заметно меньше, чем у краткосрочных депозитов. Но сравнима с долгосрочными. По оценке Яны Лепёшиной, руководителя по продажам доходных проектов Becar Asset Management, для апартаментов по договорам с гарантированной доходностью она составляет 7-10% годовых.
В результате, как поделилась Яна Лепёшина, возникает прямая конкуренция между инвестициями в недвижимость и депозитами. «Мы столкнулись с этим, как только ставки пошли вверх, и достигали уровня 17%, — рассказала она. — Наши инвесторы многие сказали: «Мы хотим немножечко переждать с покупкой недвижимости. Разместим денежки на депозите, заработаем, а потом вернёмся к вам». Мы для себя нашли выход: сделали рассрочку беспроцентную, с небольшим порогом входа. И почти со всеми инвесторами договаривались таким путём: давайте, 30% вы вносите нам, мы с вами регистрируем договор, и размещаете оставшиеся денежные средства на депозите. Через полгода или 3 месяца он заканчивается, а у нас как раз рассрочка на полгода. И получается, что у нас вы зарабатываете на росте стоимости актива, потому что ежемесячное повышение стоимости никто не отменял, и на депозите зарабатываете свои 17%. Как только мы перестали с этим бороться и рассказывать, почему депозиты не столь выгодны, сколько инвестиции в недвижимость, потому что здесь есть доходность и от аренды, и от роста стоимости, это надёжнее и так далее, и решили сотрудничать с банками, нам стало проще. Многие инвесторы откликнулись, почти все согласились».
С другой стороны, повышение ключевой ставки подбросило вверх и стоимость кредитов. В результате, по словам представителей девелоперских компаний, в 2024 году у них наблюдаются лишь единичные покупки с использованием ипотеки. В подавляющем большинстве случаев покупатели либо приносят 100% средств, либо оформляют рассрочку.
Существует и обратная миграция — по словам Светланы Никулиной, некоторые вкладчики закрывают депозиты, чтобы купить недвижимость. Но такие случаи редки. Объём депозитов в банке вырос за прошлый год примерно на 10%. А в банке Уралсиб прирост составил 30%, рассказал исполнительный директор кредитной организации, управляющий её петербургским филиалом Ренат Сейфетдинов. В такую же величину он оценил и приток средств вкладчиков в целом по банковской системе.
Видовое разнообразие
Хотя период высоких ставок, похоже, затянется не на один год, банкиры не планируют почивать на лаврах и наслаждаться притоком денег на депозиты. Они постоянно предлагают альтернативные способы сохранить и преумножить деньги.
«Востребованным продуктом является накопительный счёт, — говорит Ренат Сейфетдинов. — Его преимущество в сравнении с вкладами в том, что процент начисляется на ежедневный остаток, а выплата процентов, так же, как и по вкладам производится раз в месяц. Такой инструмент подходит тем клиентам, кому нужен постоянный доступ к средствам и возможность их расходовать либо пополнять, а также тем, кто, например, планирует крупную покупку, но пока не определился с выбором. Что касается ставок, то их размер зависит от объёма средств, сроков размещения и наличия премиальных пакетов. Например, по нашему флагманскому вкладу «Доход» максимальная ставка составит до 16,51% с учётом капитализации процентов для новых клиентов и до 15,4% для действующих. По накопительному счету клиент может зарабатывать до 13% годовых».
Среди других инвестиционных продуктов Уралсиба, пользующихся популярностью, банкир упомянул дебетовые карты с повышенным процентным доходом до 14% годовых на среднесуточный остаток на сумму до 500 000 рублей, а также полисы инвестиционного страхования жизни и опционы на акции российских эмитентов.
Светлана Никулина рассказала, что ФИНСТАР БАНК создал недавно дочернюю управляющую компанию «Финстар Капитал», и теперь у клиентов есть возможность воспользоваться различными инструментами инвестирования на рынке ценных бумаг.
Лариса Арбатова генеральный директор ООО УК «Финстар Капитал», среди видов инвестиций, которые выходят на первый план в 2024 году, назвала паевые инвестиционные фонды денежного рынка (фонды ликвидности), которые инвестируют в инструменты биржевого денежного рынка и автоматически повторяют рыночные ставки, а также ПИФы, вкладывающие в золото. Кроме того, в её перечне оказались: облигации федерального займа (ОФЗ), корпоративные облигации и акции российских эмитентов. Но облигации она рекомендует только от надёжных эмитентов с кредитным рейтингом А, а акциям —уделять в портфеле долю не выше 20%.
