Дорогая стройка
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, на данный момент в Санкт-Петербурге построен 21 комплекс сервисных апартаментов номерным фондом более 13 тыс. юнитов. До конца 2022 года объем предложения удвоится: планируется ввод в эксплуатацию еще более 12,5 тыс. лотов.
Крупнейшими из заявленных являются проекты START (3,2 тыс. юнитов), «PRO Молодость» (2 тыс. юнитов) и последняя очередь VALO (1,9 тыс. юнитов). Текущая ситуация может внести корректировки в анонсированные планы, однако, поскольку большинство проектов находится на завершающих стадиях, мы ожидаем, что существенная часть прогноза будет реализована.
В результате, к концу 2022 года объем рынка сервисных апарт-отелей Санкт-Петербурга составит более 24,6 тыс. юнитов, что сопоставимо с номерным фондом гостиничного предложения Северной столицы категории 3* и 4* (26 тыс. номеров).
На данный момент количество сертифицированных апарт-отелей, которыми оперируют квалифицированные управляющие компании, достигает почти половины от функционирующего объема (13 тыс. юнитов), или 5,4 тыс. лотов. Доминирующая доля от сертифицированного объема приходится на апарт-отели «три звезды» — 60%, или 3,2 тыс. лотов; на апарт-отели «четыре звезды» приходится более 25%, или 1,4 тыс. лотов; остальные имеют сертификат «без звезд».
Несмотря на то, что не весь заявленный фонд сервисных апарт-отелей в 24,6 тыс. юнитов будет передан в управление УК (т.е. сертифицирован) и экспонироваться на рынке посуточной аренды, в конкуренцию с отелями вступит значительная его часть. По оценке Nikoliers, конкурировать с гостиницами категорий «три звезды» и «четыре звезды» с точки зрения локации и сервиса сможет порядка 50% от заявленного объема (или 12 тыс. номеров). Остальная часть проектов с большей вероятностью станет прямым конкурентом рынка аренды квартир.
«Рынок апартаментов определенно ждет эволюция как в части продукта, так и в части квалификации управляющих компаний (УК). Ожидания клиентов постоянно повышаются, и конкуренция среди апартаментов растет. У клиентов есть запрос на room-сервис, сопоставимый с гостиничным, организацию питания и обслуживания апартаментов во время отсутствия и пр. Дальше — больше. Некоторые УК уже сейчас трансформируют свои продукты в полноценные гостиничные сети и выходят в новые регионы присутствия, а также новые страны», — комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers.
По данным Nikoliers, в первом квартале 2022 года на первичном рынке городских сервисных апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 970 лотов – это на 10% ниже результатов четвертого квартала 2021 года и на 11% ниже показателя первого квартала 2021 года.
После рекордного 2021 года в части спроса (4,2 тыс. лотов) мы ожидаем планомерное снижение количества сделок на фоне сокращения экспонирующихся на рынке лотов по интересной для инвесторов цене. По состоянию на конец марта 2022 года в продаже было представлено 2,5 тыс. лотов площадью порядка 76 тыс. кв. м. При этом, стоимость квадратного метра за год выросла на 41% и достигла 244 тыс. кв. м.
Эксперты Moscow Sotheby's International Realty проанализировали динамику цен на элитное жилье в Москве за последний год. Повышенный спрос и сокращение предложения в марте-апреле привели к росту стоимости московской недвижимости всех типов на 4-7%, а элитной недвижимости ― на 25-35%. За последний год цены на элитные лоты сильнее всего росли в Замоскворечье, а самыми устойчивыми оказались районы ― Тверской, Остоженка и Якиманка.
С начала 2021 года по 1 квартал 2022 года включительно лидером по приросту средневзвешенной стоимости квадратного метра среди районов Москвы стало Замоскворечье. Там средневзвешенная стоимость квадратного метра в течение года росла в среднем на 9.1% за квартал. При этом в 1 квартале 2022 года самый активный прирост стоимости продемонстрировал Пресненский район, где рост составил +15.5%.
В тройку наиболее «консервативных» районов среди представленных со средним квартальным темпом прироста показателя +6% попали: Тверской, Остоженка и Якиманка.
«При этом важно понимать, что рост стоимости сильно зависит от объекта: больше всего цены повысились на апартаменты в новостройках, ― добавляет руководитель департамента Москвы Moscow Sotheby’s International Realty Валерия Мороз. ― Если в прошлом году можно было купить апартаменты без отделки в новостройке в Тверском районе за 500.000 рублей за кв.м, то сегодня цены достигают 800-900 тысяч за кв.м. В сегменте вторичной элитной недвижимости цены тоже выросли: собственники ориентируются на общую ситуацию на рынке и соответственно динамике повышают стоимость объектов.
По прогнозам, в 2022 году спрос на элитную недвижимость сохранится. Он будет поддерживаться краткосрочным ажиотажем из-за турбулентности в национальной экономике и повышенной волатильностью рубля.
«Сегодня в элитную недвижимость вкладываются в первую очередь те, кто хочет сохранить таким образом свой рублевый капитал, ― говорит Валерия Мороз. ― В течение 2022 года, особенно во втором квартале, следует ожидать повышенный спрос на покупку элитных лотов. То же самое происходило в данном сегменте в период ограничительных мер в начале пандемии. Неожиданный спрос на элитную недвижимость продолжал сохраняться в течение всего 2021 года, а начиная с конца февраля 2022 года ― еще больше усилился из-за желания инвесторов застраховаться от повышенной волатильности валюты».
Важная особенность покупательского спроса на элитную недвижимость за последние полтора года ― рост востребованности готового жилья и сокращение предложения со стороны девелоперов. Так, за 3 квартал 2021 года общая площадь предложения элитной недвижимости в Москве сократилась на 32% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года.
«Например, в 2021 году в новых клубных домах на Ордынке можно было купить квартиру стоимостью 1 млн за кв.м. Сейчас в этих же домах предложений на продажу просто не осталось», ― рассказывает Валерия Мороз.
В течение 4 квартала 2021 и в январе - феврале 2022 дефицит предложения объектов элитной недвижимости сохранялся, а общая площадь объектов элитной недвижимости к февралю 2022 года была на 24% ниже аналогичного показателя за предыдущий год.
«Спрос на апартаменты в элитных комплексах настолько увеличился, что если собственник, успевший купить в прошлом году объект за 1 млн за кв.м, решит сейчас продать его за 1,5 млн за кв.м, предложение даже не дойдет до открытого рынка ― настолько быстро его выкупят, ― добавляет Валерия Мороз. ― Мы ожидаем продолжения роста цен на новостройки в сегменте элитной недвижимости. Эта динамика видна уже сейчас. Например, в середине лета на рынок выйдет совершенно новый комплекс на Саввинской набережной, где стоимость лотов будет начинаться уже от 1.800.000 за кв.м».