Дорогая стройка
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.
Консалтинговая компания Knight Frank St. Petersburg проанализировала изменения в сегменте встроенных коммерческих помещений в Петербурге. Согласно исследованию, за шесть месяцев 2022 года общее количество открытий на рынке стрит-ретейла Петербурга составило 437 объектов, что на 19% превышает прошлогодний показатель, при этом количество закрытых объектов – 440, что на 53% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Объем свободного предложения за полугодие увеличился с 46,6 кв. м до 49 тыс. кв. м. По географическому расположению долей вакантных площадей наибольшее увеличение размера вакансии было зафиксировано на основных торговых коридорах спальных районов города – до 8,9%, в основном по причине закрытия части точек общественного питания. В целом петербургский рынок стрит-ретейла показал устойчивость к влиянию внешних факторов благодаря накопленному во время пандемии опыту и гибкости участников рынка.
- Несмотря на сложную внешнеполитическую обстановку, спрос на помещения формата стрит-ретейл сохранился. Доля вакантных площадей в среднем по городу составила 9,4%, увеличившись за полугодие на 0,4 п. п. Данное значение ниже показателей аналогичных периодов 2020 года (14,1%) и 2021 года (10,2%).
- На основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов Петербурга доля свободных помещений на конец I полугодия 2022 года составила по 9,4% и 9,5% соответственно, что сопоставимо с результатами II полугодия 2021 года. На рассматриваемых торговых коридорах наибольшее снижение вакансии зафиксировано на ул. Садовой (-26,3%) и на Невском пр-те (-11%), что объясняется высоким спросом на локации у ретейлеров и снижением арендных ставок. В числе улиц с наибольшей вакансией лидирующие позиции занимают ул. Маяковского– 19,1%, Каменноостровский пр-т – 17,6%, ул. Кирочная– 17,1%.
Географическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Рынок стрит-ретейла продемонстрировал устойчивость к изменениям: количество открытых объектов было сопоставимо с количеством закрытых – 437 против 440 соответственно. Общее количество открытий на 19% больше прошлогоднего показателя. В структуре открытий лидирующими профилями являются общественное питание (33% всех открытий), продукты (11%) и магазины одежды (10%). Изменения по сравнению с итогами II полугодия 2021 года по данным профилям незначительны и составляют +2,1%, +1,8%, -0,5% соответственно.
- С января по июнь было открыто 146 объектов общественного питания. За аналогичные периоды 2021 года и 2020 года данный показатель составлял 139 и 96 соответственно, что свидетельствует о развитии сегмента вследствие ослабления пандемийных ограничений. Среди открытий ресторанов стоит выделить Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood, Agerari, Antico и Redbox, Yesenin wine bar.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- В сегменте продуктового ретейла было открыто 48 объектов, что на 30% больше, чем в I полугодии 2021 года. Среди наиболее заметных открытий – четыре магазина сети «ВкусВилл», три торговых точки «Красное&Белое» и другие.
- Рынок российского fashion-ретейла в Петербурге увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в I полугодии 2022 года было открыто 43 магазина одежды, например, VGA, Monochrome, Dreamwhite и Unique Fabric.
- В структуре закрытых арендаторов наибольшая доля – у объектов общественного питания (28% от всех закрытий), продуктовых ретейлеров (13%) и магазинов одежды (9%).
- Количество закрытых заведений общественного питания составило 121 шт., что на 21% больше показателя I полугодия 2021 года и на 49% меньше показателя за аналогичный период 2020 года. К наиболее значимым закрытиям заведений можно отнести McDonald’s, а также рестораны Demidoff, «Санкт-Петербург», Sicaffe, Crazy Wine, «Издательство».
В сегменте fashion-ретейла произошло незначительное уменьшение количества закрытий торговых точек (на 2,4%) по сравнению с данными за I полугодие 2021 года. Всего было закрыто 40 объектов. Также было закрыто 55 продуктовых магазинов, что на 49% превышает показатель аналогичного периода 2021 года.
- Общее количество закрытий на рассматриваемых торговых коридорах составило 440 объектов, что на 53% больше показателя I полугодия 2021 года.
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- По итогам I полугодия 2022 года в среднем по городу ротация составила 5,7%. Стоит отметить улицы, на которых чаще других сменялись арендаторы: Средний пр-т В. О. (11%), Литейный пр-т (9%), ул. Гороховая (8%), Комендантский пр-т (8%), Ленинский пр-т (7%).
- Активный спрос на помещения, связанный с сезонностью середины года, положительно повлиял на коммерческие условия торговых помещений на улицах города. В целом по рынку наблюдается незначительное увеличение средних арендных ставок (до 3,6%), в основном это связано с увеличением минимальных ставок в рассматриваемых коридорах.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Значительного увеличения доли свободных помещений по итогам 2022 года не предвидится. Даже при условии, что иностранные бренды, приостановившие деятельность, уйдут с локального рынка, общая доля свободных площадей может увеличиться до 11%, что не является критичным для нашего рынка. Что касается арендных ставок, то, скорее всего, произойдет корректировка в сторону их снижения. В целом рынок будет подстраиваться под текущие реалии с учетом накопленного опыта и, благодаря открытию новых возможностей, освободившиеся ниши рынка будут осваиваться новыми концепциями и форматами».
По подсчетам аналитиков «Метриум», доля ипотечных сделок на столичном рынке новостроек по итогам I полугодия 2022 года осталась практически неизменной относительно показателей того же периода прошлого года. При этом с марта по июнь 2022 года она изменилась более чем на 20%.
По данным ДОМ.РФ, количество выданных ипотечных кредитов на новостройки в январе-июне 2022 года относительно первых шести месяцев 2021 года снизилось на 17% (до 200 тыс. займов), а их объем – на 5% (до 876 млрд рублей). Вместе с тем, по итогам I полугодия 2022 года доля ипотечных сделок на столичном первичном рынке достигла 61,5%, что сравнимо с показателями того же периода 2021 года (61%). Если в марте этого года данный показатель составлял всего 56,8%, то к июню вырос до 75,3%.
В первой половине 2022 года активнее всего в ипотеку приобретались двухкомнатные, трехкомнатные квартиры и апартаменты (по 63,2% от общего объема заключенных ДДУ). Год назад на долю двухкомнатных вариантов приходилось 63,7% от суммарного количества договоров долевого участия, на долю трехкомнатных – 64%.
Массовый сегмент
В I полугодии 2022 года доля ипотечных сделок в массовых новостройках «старой» Москвы составила 71,3%. При этом в июне данный показатель достиг рекордных 87%. На долю 10 самых продаваемых в ипотеку массовых новостроек приходится 35,3% от общего объема сделок с привлечением заемных средств.
Стоит отметить, что 9 из вошедших в топ-10 проектов реализуется одним застройщиком – ГК «ПИК». Комплексы данного девелопера заняли первые три места по количеству ипотечных покупок.
Наибольшая доля ипотечных сделок в массовых новостройках по итогам I полугодия 2022 года зафиксирована в ЖК «Бусиновский парк» (78,7%). При этом он минимально (всего на 0,1%) опередил ближайшего конкурента («Лосиноостровский парк»).
Чаще всего в массовых новостройках «старой» Москвы в ипотеку приобретались трехкомнатные и двухкомнатные квартиры: на их долю приходится 75,4% и 74,4% от общего объема сделок с такими типологиями. Наименьшую ипотечную активность проявляют покупатели студий (67,5% от суммарного количества ДДУ на данный тип квартир).
Почти треть (3 ЖК) из топ-10 проектов расположена в ЮВАО, который является лидером по объему предложения в массовом сегменте. В ВАО находятся два комплекса из рейтинга самых продаваемых в ипотеку массовых новостроек. В ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, САО, СВАО – по одному проекту.
Только в 3 из 10 наиболее популярных у ипотечных заемщиков массовых новостройках средняя стоимость квадратного метра выше среднерыночной (281,6 тыс. рублей в июне 2022 года). При этом в занявшем второе место проекте (ЖК «Матвеевский парк») зафиксирована самая высокая средняя стоимость квадратного метра в рейтинге по сегменту.
Самые продаваемые в ипотеку массовые новостройки Москвы в I полугодии 2022 г.
|
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
|
1 |
Люблинский парк |
ЮВАО, Люблино |
1000 |
732 |
73,2% |
234,7 |
|
2 |
Матвеевский парк |
ЗАО, Очаково-Матвеевское |
886 |
658 |
74,3% |
305,4 |
|
3 |
Амурский парк |
ВАО, Гольяново |
643 |
474 |
73,7% |
261,8 |
|
4 |
Бусиновский парк |
САО, Западное Дегунино |
591 |
465 |
78,7% |
242 |
|
5 |
Митинский лес |
СЗАО, Митино |
570 |
447 |
78,4% |
220,5 |
|
6 |
Руставели 14 |
СВАО, Бутырский |
560 |
428 |
76,4% |
303,9 |
|
7 |
Волжский парк |
ЮВАО, Текстильщики |
562 |
424 |
75,4% |
262,5 |
|
8 |
Никольские луга |
ЮЗАО, Южное Бутово |
485 |
380 |
78,4% |
198,8 |
|
9 |
Лосиноостровский парк |
ВАО, Метрогородок |
481 |
378 |
78,6% |
271,3 |
|
10 |
PROFIT |
ЮВАО, Нижегородский |
554 |
361 |
65,2% |
296,5 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В новостройках бизнес-класса за первые шесть месяцев 2022 года с помощью заемных средств было совершено 47% от общего числа заключенных сделок. Благодаря решению правительства о возможности сочетания ипотеки с господдержкой с рыночными программами и одновременным увеличением лимита до 30 млн рублей доля ипотечных сделок в проектах бизнес-класса в июне выросла до максимальных 62%. В 10 самых продаваемых в ипотеку новостройках бизнес-класса в январе-июне 2022 года было заключено 48,7% от общего объема сделок с использованием заемных средств в данном сегменте.
В отличие от массовых проектов в топ-10 вошли комплексы сразу от 7 девелоперов. Лидирующие позиции по количеству объектов в рейтинге занимает «Донстрой» (3 ЖК), за ним следуют MR Group и Level Group (по 2 ЖК). Остальные застройщики реализуют по одному проекту.
Максимальная доля ипотечных сделок по итогам I полугодия 2022 года зафиксирована в ЖК Balance – 83,3%. Это рекордное значение среди всех исследованных проектов. В занявшем второе место ЖК «Level Причальный» данный показатель на 13,8% ниже – 69,5%.
В новостройках бизнес-класса в первой половине 2022 года в ипотеку чаще всего покупались студии и однокомнатные квартиры: на их долю приходится соответственно 54,2% и 47,7% от общего числа сделок с каждым типом квартир. Реже всего в ипотеку приобретались многокомнатные квартиры (41,7% от суммарного количества заключенных ДДУ и ДКП).
Стоит отметить, что 6 из 10 самых продаваемых в ипотеку новостроек бизнес-класса расположены в западной части Москвы: 4 – в СЗАО и 2 – в ЗАО. На юго-востоке Москвы находятся три таких проекта, в ЮАО – один.
В 6 комплексах, вошедших в рейтинг, средняя стоимость квадратного метра ниже среднего значения по рынку (429,9 тыс. рублей). В занявшем первое место по количеству ипотечных сделок проекте (ЖК «Остров») данный показатель составляет 528,6 тыс. рублей, что на 23% больше, чем в среднем по сегменту.
Самые продаваемые в ипотеку новостройки бизнес-класса Москвы в I полугодии 2022 г.
|
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
|
1 |
Остров |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
833 |
338 |
40,6% |
528,6 |
|
2 |
Символ |
ЮВАО, Лефортово |
447 |
262 |
58,6% |
371,1 |
|
3 |
Октябрьское поле |
СЗАО, Щукино |
356 |
230 |
64,6% |
313,6 |
|
4 |
Событие |
ЗАО, Раменки |
491 |
188 |
38,3% |
455,8 |
|
5 |
Shagal |
ЮАО, Даниловский |
303 |
177 |
58,4% |
362,2 |
|
6 |
Level Причальный |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
233 |
162 |
69,5% |
489,3 |
|
7 |
City Bay |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
247 |
157 |
63,6% |
330,1 |
|
8 |
Level Мичуринский |
ЗАО, Очаково-Матвеевское |
230 |
153 |
66,5% |
420,7 |
|
9 |
Balance |
ЮВАО, Рязанский |
174 |
145 |
83,3% |
344 |
|
10 |
Метрополия |
ЮВАО, Южнопортовый |
265 |
121 |
45,6% |
336,3 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Премиум-класс
В премиальных новостройках столицы за первые шесть месяцев 2022 года доля ипотечных сделок составила 35,6%. В отличие от массового сегмента и бизнес-класса наибольшего значения данный показатель достиг не в июне, а в феврале (42%). На долю 10 самых продаваемых в ипотеку премиальных новостроек столицы по итогам января-июня 2022 года приходятся 75,1% от общего количества заключенных в сегменте сделок.
Половина из входящих в топ-10 комплексов реализуется одним застройщиком – MR Group. Другие девелоперы возводят по одному проекту, вошедшему в рейтинг.
В I полугодии 2022 года наибольшая доля ипотечных сделок зафиксирована в ЖК Mod – 57,4%. Данный проект стал лидером и по количеству покупок с использованием заемных средств.
«Для покупателей недвижимости в премиальных новостройках ипотека стала удобным инструментом, который позволяет быстро выйти на сделку, – отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Востребованность ипотеки в высокобюджетном сегменте видят и банки, предлагая совместные с застройщиками субсидированные программы. Например, в наших проектах Mod и Symphony 34 действуют специальные условия от крупнейших банков России, в том числе в рамках комбинированной ипотеки с лимитом до 30 млн рублей. Ставка по такой программе может быть ниже, чем по базовым программам господдержки и семейной ипотеки. Есть и другие интересные программы, например ипотека для многодетных семей или IT-специалистов по ставке от 2,9% годовых».
Активнее всего в первой половине года ипотека использовалась при покупке студий, однокомнатных квартир и апартаментов в премиальных новостройках столицы. Их доли в общем объеме заключенных сделок составили 35,7% и 37,7% соответственно. Реже всего ипотека применялась для приобретения многокомнатных вариантов (всего 25,5%).
Больше всего самых продаваемых в ипотеку премиальных новостроек по итогам I полугодия расположено в ЗАО – четыре проекта. В САО находится три таких ЖК, в ЦАО, СЗАО и СВАО – по одному.
Средняя стоимость квадратного метра в премиальных новостройках в июне 2022 года достигла 646,6 тыс. рублей. Стоит отметить, что в 8 из 10 премиальных проектов с наибольшим количеством ипотечных сделок данный показатель ниже.
Самые продаваемые в ипотеку премиальные новостройки Москвы в I полугодии 2022 г.
|
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
|
1 |
Mod |
СВАО, Марьина Роша |
148 |
85 |
57,4% |
396,7 |
|
2 |
Symphony 34 |
САО, Савеловский |
172 |
78 |
45,3% |
414,3 |
|
3 |
Prime Park |
САО, Хорошевский |
159** |
64** |
40,3% |
632,6 |
|
4 |
River Park Towers Кутузовский |
ЗАО, Дорогомиловский |
91 |
35 |
38,5% |
568,7 |
|
5 |
SLAVA |
САО, Беговой |
106 |
31 |
29,2% |
617,4 |
|
6 |
Filicity |
ЗАО, Филевский парк |
58 |
21 |
36,2% |
498,8 |
|
7 |
Hide |
ЗАО, Раменки |
75 |
18 |
24% |
577,8 |
|
8 |
Chkalov |
ЦАО, Басманный |
56 |
18 |
32,1% |
776,5 |
|
9 |
Victory Park Residence |
ЗАО, Дорогомилово |
67 |
16 |
23,9% |
1 147,7 |
|
10 |
Клубный город на реке Primavera |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
33 |
14 |
42,4% |
427,5 |
*Учитывались все сделки физических лиц
**Учитывались сделки по ДДУ и ДКП
Источник: «Метриум»
Апартаменты[1]
Доля ипотечных сделок с апартаментами в общем объеме договоров долевого участия с ними по итогам января-июня 2022 года составила 30,9%. При этом в течение полугодия данный показатель колебался от 12% в мае до 32% в июне. Стоит отметить, что он не учитывает сделки во введенных в эксплуатацию комплексах (в том числе после редевелопмента), реализуемых по договорам купли-продажи. В 10 самых популярных у ипотечных заемщиков апарт-комплексах было заключено 73,5% от общего числа сделок с привлечением заемных средств
В топ-10 вошли проекты сразу от 9 застройщиков. Лидером по количеству объектов, включенных в рейтинг, стал ГК «ПИК» (2 МФК).
Наибольшая доля ипотечных сделок по итогам первой половины 2022 года зафиксирована в апарт-комплексе MainStreet. В нем с помощью заемных средств было приобретено ровно 50% лотов.
В январе-июне 2022 года чаще всего ипотека использовалась для покупки апартаментов-студий (35,4% от общего количества ДДУ). Доли остальных типологий сопоставимы: на однокомнатные и многокомнатные апартаменты приходится 29,4% от суммарного объема сделок, на двухкомнатные – 27,7%, на трехкомнатные – 29,8%.
Половина самых продаваемых в ипотеку апарт-комплексов расположена в западной части города (четыре – в СЗАО и один – в ЗАО). В ЮВАО находится два таких проекта, в СВАО, ВАО и ЦАО – по одному.
В 8 из 10 наиболее востребованных у ипотечных заемщиков апарт-комплексов средневзвешенная стоимость квадратного метра ниже среднего значения по сегменту. В июне 2022 года оно составило 320 тыс. рублей.
Самые продаваемые в ипотеку апарт-комплексы Москвы в I полугодии 2022 г.
|
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
|
1 |
N'ICE LOFT |
ЮВАО, Нижегородский |
342 |
162 |
47,4% |
341 |
|
2 |
Волоколамское 24 |
СЗАО, Щукино |
260 |
124 |
47,7% |
244,9 |
|
3 |
HighWay |
ЮВАО, Южнопортовый |
360 |
113 |
31,4% |
263,6 |
|
4 |
Легендарный квартал на Березовой Аллее |
СВАО, Останкинский |
256 |
83 |
32,4% |
259 |
|
5 |
Перец |
СЗАО, Митино |
135 |
60 |
44,4% |
230,7 |
|
6 |
MainStreet |
ЗАО, Фили-Давыдково |
96 |
48 |
50% |
308,3 |
|
7 |
Level Стрешнево |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
102 |
41 |
40,2% |
266,5 |
|
8 |
Движение. Тушино |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
114 |
40 |
35,1% |
278 |
|
9 |
Сокольнический вал 1 |
ВАО, Сокольники |
86 |
39 |
45,3% |
275,2 |
|
10 |
Voxhall |
ЦАО, Замоскворечье |
70 |
29 |
41,4% |
485,4 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Новая Москва
В проектах ТиНАО доля ипотечных сделок с начала текущего года составила 78%. Максимального значения данный показатель достиг в июне – 80,8%. На долю 10 самых популярных у ипотечных заемщиков комплексов пришлось 70,1% от общего объема покупок с заемными средствами.
В отличие от других сегментов первичного рынка, в Новой Москве отсутствует явный лидер по количеству проектов в топ-10. Так, по итогам I полугодия 2022 года, в него вошли по три проекта от ГК «ПИК» и ГК «А101», два – от ГК «Самолет» и по одному – от других застройщиков.
В первой половине года наибольшая доля ипотечных сделок зафиксирована в ЖК «Середневский лес» – 79,9%. В нем также наблюдается минимальная стоимость квадратного метра из всех включенных в рейтинг проектов – 187,7 тыс. рублей.
В отличие от «старой» Москвы, в ТиНАО в ипотеку активнее всего приобретаются трехкомнатные и многокомнатные квартиры. На их долю приходится 75% и 73,4% от общего числа сделок. Для покупки студий заемные средства используют всего 60,6% клиентов.
Все самые продаваемые в ипотеку новостройки ТиНАО располагаются в Новомосковском административном округе. Причем 60% из них находятся в поселениях «первого пояса» – Сосенском, Московском, Внуковском.
В 7 из 10 самых востребованных у ипотечных заемщиков новостроек ТиНАО средняя стоимость квадратного метра выше среднерыночной. Этим ТиНАО коренным образом отличается от «старой» Москвы.
«Спрос на первичное жилье в ТиНАО по-прежнему концентрируется вокруг отдельных локаций, которые отличаются хорошей транспортной доступностью и разнообразной инфраструктурой, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «Прокшино»). –При этом доступность обеспечивается широкой линейкой комбинированных программ – когда ипотека с господдержкой дополнительно субсидируется девелопером, ставки по которым, например, в проектах ГК «А101» начинаются от 0,1%».
Самые продаваемые в ипотеку проекты Новой Москвы в I полугодии 2022 г.
|
№ п/п |
Проект |
Округ, поселение |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
|
1 |
Саларьево Парк |
НАО, Московский |
1041 |
777 |
74,6% |
237,5 |
|
2 |
Скандинавия |
НАО, Сосенское |
942 |
702 |
74,5% |
254,1 |
|
3 |
Бунинские луга |
НАО, Сосенское |
810 |
590 |
72,8% |
228,5 |
|
4 |
Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный |
НАО, Десеновское |
1017 |
563 |
55,4% |
201,7 |
|
5 |
Прокшино |
НАО, Сосенское |
990 |
538 |
54,3% |
267,1 |
|
6 |
Переделкино Ближнее |
НАО, Внуковское |
588 |
422 |
71,8% |
227,7 |
|
7 |
Испанские кварталы |
НАО, Сосенское |
515 |
394 |
76,5% |
261,5 |
|
8 |
Алхимово |
НАО, Рязановское |
501 |
390 |
77,8% |
234,1 |
|
9 |
Остафьево |
НАО, Рязановское |
482 |
383 |
79,5% |
203,8 |
|
10 |
Середневский лес |
НАО, Филимонковское |
477 |
381 |
79,9% |
187,7 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
«Сегмент ипотеки в I полугодии 2022 года характеризовался разнонаправленной динамикой, – подводит итоги Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Если до конца февраля основным драйвером были субсидированные рыночные программы, то ближе к середине года лидерство вернулось к ипотеке с господдержкой. Интересно, что по итогам января-июня 2022 года наибольшая доля ипотечных сделок была зафиксирована в новостройке бизнес-класса».
[1] Учитывались апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса.