Дорогая стройка
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», за год объем предложения на первичном рынке ТиНАО вырос на 54,5%. В экспозиции находится 842 тыс. кв. м и 17,3 тыс. лотов в 34 проектах. На НАО приходится 96% предложения. За год на первичный рынок Новой Москвы вышло в реализацию 5 новых проектов: ЖК «Мелиссад» (МИЦ), ЖК «Бунинские кварталы» (А101), ЖК «Новая Звезда-2» (КРОСТ), ЖК «Движение. Говорово» (ФСК), ЖК «Дзен-кварталы» (А101). Также рынок пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых проектах.
На территории НАО две трети экспозиции сосредоточено в 3 поселениях: Сосенское – 54,5% Десеневское – 12% и Внуковское – 8,1%. При этом больше всего доля предложения увеличилась в поселениях Сосенское на 5,7% до 440,7 тыс. кв. м, Внуковское – на 2,9% до 65,2 тыс. кв. м и Рязановское – на 2,3% до 50,5 тыс. кв. м. За год экспозиция сократилась в поселениях Марушкинское (-0,4%), Десеновское (-6,8%) и Московский (-8,9%).
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 86,9% (-2,8% за год) и Новофедоровское – 13,1% (-2,8% за год).
В НАО две трети экспозиции представлено на начальной стадии строительной готовности – 54,5% площади, которая за год уменьшилась на 8,2%: на нулевом цикле находится 33,7% площади (-3,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 20,8% (-5% за год). На стадии монтажных работ находится 7,1% (+1,5% за год). На заключительной стадии находится 38,4% предложения с ростом за год на 13,8%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 32,1% (+18,4% за год), на стадии благоустройства – 3,6% (-2,1% за год) и введены – 2,7% (-2,5% за год). В ТАО на заключительной стадии строительной готовности находится 85,4% предложения (-14,6% за год), на стадии монтажных работ – 14,6% (+14,6% за год).
За год в НАО доля предложения квартир без отделки, которая составляет 47,8%, увеличилась на 10,2%. По-прежнему большая доля приходится на предложение с различными видами отделки – 52,3% лотов (-10,2% за год): с отделкой – 22,2% (-24,8% за год), с предчистовой отделкой – 17,7% (+11,5% за год) и с допопциями – 12,4% (+3,1% за год). В ТАО большая часть предложения представлена без отделки – 96,1% (-1,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка в НАО составила 234,2 тыс. руб., увеличившись за год +7,7% за год и в ТАО – 129,1 тыс. руб. (+7,3% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке в НАО составила 11,3 млн руб. (+7,1% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+2% за год).
«В результате снижения спроса в целом по рынку Новой Москвы прирост экспозиции продолжится. Тем более, что активность застройщиков по выводу новых объемов в реализацию не снижается, как показал 2022 г. Поэтому застройщики продолжат предоставлять скидки для того, чтобы активизировать спрос», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
С января БСПБ принимает заявки по новым условиям льготной госипотеки – по «Семейной ипотеке» и по «Ипотеке с господдержкой».
Так, льготными условиями программы «Семейная ипотека» теперь могут воспользоваться заемщики с двумя детьми до 18 лет. Дополнительно к базовой ставке (6% годовых) Банк «Санкт-Петербург» предоставляет дисконт, за счет чего минимальная ставка по программе в БСПБ составит всего 5,35%.
Воспользоваться условиями «Семейной ипотеки» по-прежнему могут и клиенты с одним ребенком, рожденным с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, а также семьи, усыновившие ребенка или воспитывающие ребенка-инвалида.
Сегодня «Семейная ипотека» – один их самых популярных ипотечных продуктов среди клиентов БСПБ. Так, по итогам 2022 года объем выдач по «Семейной ипотеке» составил около 25% от общего количества ипотечных сделок Банка «Санкт-Петербург». Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита составила 6 млн руб. Средний срок, на который клиент оформляет «Семейную ипотеку» – 24 года. Средний возраст заемщиков по «Семейной ипотеке» – 35 лет.
Подробнее о программе: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/family.
В новом 2023 году клиенты БСПБ также смогут оформить заявку по новым условиям «Ипотеки с господдержкой». Также дополнительно к новой базовой ставке (8% годовых) Банк «Санкт-Петербург» предоставляет дисконт, за счет чего минимальная ставка по этой программе в БСПБ составит всего 7,35%.
Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита в 2022 года составила 5,4 млн руб. При этом, средняя стоимость покупки объекта недвижимости в декабре 2022г. по ипотеке с господдержкой составила порядка 8 млн руб. А средний размер первоначального взноса по данному продукту в Банке сегодня составляет около 30%. Этот показатель не меняется в течение 2022 года, хотя ипотечный кредит в Банке «Санкт-Петербург» можно взять, имея в качестве первоначального взноса всего 15% от стоимости квартиры. Отдельно аналитики Банка зафиксировали увеличение среднего срока, на который клиенты оформляют ипотечный кредит. Если в начале 2022 года средний срок был около 19 лет, то на декабрь 2022 года средний срок составил уже 22–24 г.
Подробнее о программе «Ипотека с господдержкой» можно узнать на сайте БСПБ: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/gos-support.
Согласно условиям «Семейной ипотеки» и «Ипотеки с господдержкой», максимальная сумма кредита может достигать 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей – в остальных регионах. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости недвижимости.
БСПБ – один из крупнейших игроков ипотечного рынка. Так, по итогам 11 месяцев Банк занял 14-ое место по РФ по общим объемам выдачи и 13-ое место по объему выдачи ипотеки по программам с господдержкой.