Дорогая стройка
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.
Сегодня рынок загородной недвижимости находится в ожидании нового сезона. И в целом все участники рынка рассчитывают на серьезное оживление спроса. К этому есть несколько предпосылок.
Ипотечное ралли
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) в четвертом квартале 2022 года на загородном рынке средний бюджет сделки по участкам без подряда составил 2,3 млн рублей. Годовой прирост вылился в 14% за год.
«А коттеджи и участки с подрядом приобретали в среднем за 16,3 млн рублей, что на 20% выше показателей конца 2021 года», - добавляет глава Консалтингового центра Ольга Трошева.
По собранной статистике, в 2022 году на первичном загородном рынке граждане купили заметно меньше коттеджей, участков и таунхаусов, чем годом ранее – 7,8 тысяч объектов. То есть, на 33% ниже результатов 2021 года. В общем, минувший год прекрасными результатами похвастаться не может, хотя достигнутый уровень больше соответствует допандемийной активности рынка.
Однако есть несколько моментов, позволяющих ожидать гораздо более высокой покупательской активности этими весной и летом.
Во-первых, банки кардинально актуализировали свои, ориентированнные на загородку, ипотечные программы.
«Совсем недавно банки обслуживали только аккредитованные подрядные организации. Только на их объекты можно было получить за городом жилищный кредит. Но конкуренция заставила пересмотреть такие подходы, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – Теперь в ипотеку можно строить самостоятельно, предоставив банку проект будущего дома и получать суммы траншами».
При этом адекватные кредитные ставки позволяют выбирать более комфортные проекты. Государство всячески подобные решения поддерживает. Соответственно сегодня проблем с получением кредита на загородку нет.
Инвесторы повзрослели
Второй примечательный момент – на загородный рынок возвращаются частные инвесторы. Генеральный директор управляющей компании «СОВА» Виталий Шеверда по поводу бума конца 2021 - начала 2022 года уточняет, что этот ажиотаж во многом был искусственным. Рынок был абсолютно перегрет. Поэтому сегодняшняя ситуация в каком-то смысле даже более адекватна для успешных компаний.
Соответственно, портрет сегодняшнего инвестора кардинально изменился, что не может не сказаться на принципах организации продаж.
Напомним, компания «Сова» возводит в разных локациях сети коттеджей, а по сути базы отдыха – с банями и инфраструктурой -– и предлагает гражданам в них инвестировать. «У нас есть рента – сдача посуточно, и есть инвестиции с выкупом объекта. Старт – от 4,5 млн. рублей», - уточняет Виталий Шеверда. – И раньше мы ориентировались на аудиторию в возрасте 35 лет, может, 35 плюс. Но далее пришли перемены 2022 года, сейчас среднестатистический инвестор – это уже возраст 45 плюс, даже 55 плюс».
Это другой подход с более осторожной оценкой и неторопливостью в принятии решения, но и с готовностью к крупному чеку. Профиль компании – не продажа загородного дома, а загородная доходная недвижимость. Прибыль и пассивный доход за счет сдачи объектов в аренду. У компании свой колл центр, маркетинг, сервисные службы и динамично развивающийся бренд сети загородных коттеджей.
«Инвестор стал гораздо более консервативным, он может год наблюдать со стороны, прежде чем пойдет на сделку. Его интересует не только вопрос, в каких локациях строятся новые коттеджи, но и, например, собственно развитие нашей управляющей компании, - рассказывает Виталий Шеверда. – И такой инвестор в случае каких-либо внешнеполитических волнений готов по первому опасению откладывать сделку. Но мы практически ушли от предложений по долевому инвестированию, предлагаем целые лоты, чаще инвестору интересны целые локации. Например, в этом году в топе наше предложение инвестировать в горнолыжный курорт, ориентированный на всесезонный доход».
Но сегодняшняя динамика продаж подсказывает, что уже к концу апреля – началу мая «Сова» снова выйдет на приличные объемы продаж.
«Однозначно скачки по инвестпродажам штормили в прошлом году. Иногда все просто замирало, люди заняли выжидательную позицию, – говорит глава компании. – В октябре был спад, потом потихоньку начался подъем. Спрос есть, тем более в преддверии сезона. Апрель – это почти официальный старт».
Соответственно, к сезону компания решила запустить большой инвестиционный проект – горнолыжный курорт в Подмосковье с оборотом более 300 млн. рублей в год.
Территориальное деление
Как отмечает Ольга Трошева, в прошедшем году самые дешевые участки без подряда (до 100 тыс. руб./сот.) чаще всего покупали в Ломоносовском районе вблизи Лопухинки и Воронино. А сделки в ценовых категориях от 100 до 500 тыс. руб./сот. заключались в основном во Всеволожском районе, вблизи Лесколово, Разметелево, Рахьи, Токсово, Колтушей, Вартемяг. Самые же дорогие покупки приходились на Выборгский район рядом с Репино и Песками.
«Если это организованный поселок, добавляются расходы на управление, охрану, очистку дорог. И не все клиенты хотят за это платить, - комментирует руководитель ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. - Почему был в пандемию массовый отток в дома из квартир? Кроме прочего, и потому, что в целом загородная жизнь дешевле, ниже коммунальные платежи».
Проще говоря, народ голосовал рублем преимущественно за бюджетные варианты. Тем более – в неспокойные прежние годы. Но АН «ВсевРиэлт» работает со всеми сегментами рынка. Да, считается, что преимущественно петербуржцы в области предпочитают приобретать участки без подряда. Но, как минимум, если клиент обращается в агентство, в 50% случаев речь идет о приобретении готового жилья. «Буквально готовы вселяться с чемоданами, - поясняет гендиректор «ВсевРиэлт». – Другое дело, когда речь идет о площадке под строительство по индивидуальному проекту. Есть клиенты, которые строятся по десять лет, и им это в радость».
«На загородку очень сильно повлияла пандемия, - добавляет Светлана Белова. - У нас были случаи, когда зимой клиенты выбирали участки по ровности снежного покрова. Так спешили купить».
Соответственно, в 2021-2022 стоимость объектов взлетала на миллионы, были случаи, когда продавцы пытались повышать цены уже после получения аванса.
«Сейчас люди возвращаются к «прежней жизни», сделки идут, - отмечает Светлана Белова. - Ожидаю, что в этом году цены также будут расти, загородка снова популярна и не редки запросы с продажей квартиры для приобретения загородного дома».
Безусловно, этот сегмент рынка недвижимости подвержен сезонности: весна-осень. Продажи идут до октября. Впрочем, как уже говорилось выше, границы сезонности имеют тенденцию размываться.
Доски и гвозди
Третий момент, сулящий загородному рынку покупательский интерес в грядущем сезоне – щадящая ситуация с ценами на стройматериалы.
«В используемых в нашем сегменте материалах – каркасном домостроении - дефицит отсутствует, - поясняет Виталий Шеверда. - По стоимости ожидаем повышения, но планомерного, плавного и некритичного по всем позициям. Уточню, чехарда цен остановилась приблизительно с весны минувшего года. Потом произошло подешевление по ряду позиций, например, доска подешевела практически в два раза».
Соответственно, генеральный директор УК «Сова» характеризует ситуацию, как стабильную.
В других сегментах, по его словам, определенная нехватка продукции все же есть. Например, в штукатурных материалах и лакокрасочной продукции. «Тиккурила», ведь ушла с рынка, и на поиск замены требуется определенное время. С другой стороны, краска «Тиккурилы» снова осторожно стала поставляться на прилавках. Таким образом, сходит на нет дефицит и в более дорогих сегментах жилого загородного строительства.
Формат клубного жилья распространился на доступные ценовые сегменты. По подсчетам аналитиков «Метриум», сейчас на рынке новостроек Москвы продается четыре комплекса эконом-класса с ограниченными числом помещений. Также за прошедшие пять лет выросло и количество клубных домов бизнес-класса. Однако по-прежнему большинство клубных домов продаются в элитном сегменте рынка.
Основной критерий «клубности» дома – это небольшое число квартир или апартаментов, спроектированных в здании. Именно ограниченный круг соседей – ключевой фактор формирования однородного сообщества жителей небольшого дома («клуба»), в котором все друг друга знают. Помимо этого, клубные дома обычно отличаются нестандартной архитектурой (нередко это проекты реконструкции старых зданий) и удачным расположением. Наконец, цена определяет социальную близость потенциальных покупателей и жителей клубного дома.
Аналитики «Метриум» изучили рынок новостроек Москвы, в которых спроектировано не более 50 квартир, и сравнили со структурой предложения таких же зданий пять лет назад, в 2018 году.
Суммарное количество клубных домов за пять лет не изменилось – 40 зданий. Однако в структуре предложения выросло число более доступных вариантов. Если в 2018 году на рынке новостроек Москвы вовсе не было домов клубного формата в массовом сегменте, то в 2023 году появилось четыре таких предложения. Это проекты частного застройщика «Лофт на Нахимовском проспекте (ЮАО) и «Маклай Дом»» (ЮЗАО), «Студии на Рязанском 86/1» и «Лофт Нижегородская» (ЮВАО). Максимальное число помещений по проекту в них – 35 («Лофт Нижегородская»), а минимальное – восемь («Лофт на Нахимовском проспекте»). Всего в продаже в четырех клубных домах насчитывается 67 апартаментов.
Все эти дома рассчитаны на небольшое число жителей. В среднем апартаменты в них обойдутся в 300 тыс. рублей за квадратный метр (5,1 млн рублей за помещение). Самые доступные из них продаются за 3,9 млн рублей (12,3 кв. м), а самые дорогие – за 7,4 млн рублей (27,8 кв. м). В основном предлагаются небольшие студии с отделкой от застройщика. В комплексах предусмотрена круглосуточная охрана, просторные лобби с дизайнерским ремонтом, парковочные места на территории.
«Разумеется, разница между клубным домом эконом-класса и элитного сегмента – как между землей и небом, – поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – И в первый клуб может войти гипотетически любой резидент с бюджетом 3-5 млн рублей, тогда как во второй – единицы избранных. Но их объединяет именно концептуальная основа – небольшой масштаб и ориентированность на ограниченную аудиторию покупателей. В этом отношении определяющую роль играет цена. В элитном сегменте очень высокая цена ограничивает круг будущего клуба жителей только теми, кто способен её заплатить. В эконом-классе, напротив, слишком низкая цена (и небольшой формат помещения) привлекают ограниченную, но однородную аудиторию клиентов, которые также впоследствии формируют клуб похожих жителей. Среди них, как правило, студенты, молодые карьеристы, одинокие фрилансеры и т. п.
Часто застройщики стремятся создать в недорогих клубных домах собственную инфраструктуру, которая помогает укрепить комьюнити жителей, объединенных схожим стилем жизни. В какой-то мере клубный формат стал альтернативной опцией масштабным жилым комплексам на периферии, которые стали магистральным трендом для рынка новостроек Москвы».
Также увеличилось предложение клубных домов бизнес-класса. Если в 2018 году их было только два, то в 2023 году стало семь. Три из них – в САО, два – в ЦАО, по одному в СЗАО и ЮАО. В этих зданиях застройщики спроектировали от 17 до 46 квартир и апартаментов. В сумме в продаже сейчас можно найти 97 лотов в клубных домах бизнес-класса, почти половина из которых студии. В среднем они продаются по 466 тыс. рублей за кв. м (25,5 млн рублей за помещение). Самый доступный вариант обойдется в 7 млн рублей (18,4 кв. м), а самый дорогой – 65,6 млн рублей (133,3 кв. м).
В основном клубный формат жилья по-прежнему распространен преимущественно в элитном сегменте. Сейчас в продаже насчитывается 26 строящихся и готовых клубных домов этого класса против 27 в 2018 году. Таким образом, элитные клубные дома образуют 65% рынка. В элитных клубных домах квадратный метр обойдется в среднем 1,8 млн рублей. Средняя квартира или апартамент в клубном доме 346 млн рублей. Самый недорогой вариант жилья в элитном клубном доме стоит 42,1 млн рублей (38,7 кв. м), а наиболее дорогой – 3,2 млрд рублей (1,1 тыс. кв. м).
«Конечно, между клубным домом эконом-класса и элитного сегмента есть принципиальные различия в качественном уровне, размере помещений, стоимости материалов и дизайна, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Условно говоря, в клубном доме эконом-класса никогда не появятся украшения и декор по индивидуальному заказу от французского производителя хрусталя Lalique, как в одном клубном доме на Кузнецком мосту. В торговой галерее этого клубного дома откроются бутики брендов соответствующего уровня, а не сетевой магазин эконом-класса. Само здание элитного клубного дома всегда является либо произведением современного архитектурного искусства или историческим памятником. Наконец, допуск в клуб резидентов получить непросто. В начале 2000-х даже проводились собеседования с потенциальными покупателями, то есть был своеобразный кастинг будущих соседей. Сейчас этого не требуется, так как сами цены на элитные клубные дома позволяют сформировать однородную среду жителей».