Динамика и прогноз изменения цен на первичном рынке жилья Петербурга
Исследовательский центр NormInfo подготовил обзор, посвященный динамике цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2010 г., а также перспективам на 2011 г.
Почему средняя цена 1 кв. м жилья падает на протяжении 2010 г.?
Рассмотрим на рынок строящегося жилья. На рынке, на данный момент присутствуют в разной степени готовности 280 строительных объектов (по результатам нашего мониторинга ценового предложения в городе на сентябрь 2010). В мониторинге рассматриваются только те объекты, которые строятся и в которых открыты продажи.
При этом, как показывает анализ результатов нашего проекта «Мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья», 66,16% объектов были сданы в конце 2009 года и «сдаются» в течение 2010 года. Для примера, - 6,5 домов из 10 уже сданы или вот-вот будут сданы.
33,84% - объекты, которые будут сданы в течение 2011-2013.
Давайте посмотрим на структуру предложения. Большая часть продаваемых квартир в таких объектах – квартиры с большой площадью. Как-раз-таки, 2-ккв. и 3-ккв. или 1-ккв. площадью, сопоставимой с 2-ккв. или 3-ккв.
Наш проект «Мониторинг ценового предложения» показывает нам структуру предложения в этих 66% объектах. Только в 15% объектов в продаже есть 1-ккв. На данный тип квартир есть спрос, их покупают, при этом спрос на 2-3-х ккв. низкий и данный тип квартир продается очень плохо.
Посмотрим на структуру спроса: распределение покупателей по типам квартир (по данным ГК БН) на данный момент таково, что наибольший интерес проявляется к малогабаритным квартирам: студиям и 1-ккв.
При более внимательном анализе структуры предложения, то есть, сколько и каких квартир осталось в объектах, которые были сданы недавно и/или вот-вот будут сданы, можно заметить, что большую часть из них составляют 2-ккв. и 3-ккв.
По нашей экспертной оценке, в объектах высокой стадии готовности или вводимых в эксплуатацию, при этом имеющих непроданные квартиры, как правило, застройщики вынуждены снижать стоимость кв. м за счет акций, спец.предложений и прочих мероприятий по стимулированию спроса.
Как показывают результаты «Мониторинга ценового предложения» на протяжении 5 месяцев цена 1 кв. м 2-3-ккв. в объектах высокой стадии готовности, снижается.
Поэтому, когда «таких» объектов 66% от общего количества в которых остались исключительно 2-3-ккв., цена кв. м в которых снижается, как мы сейчас можем наблюдать, ответ на вопрос «Почему средняя цена кв. м по городу падает?» очевиден.
Низкий спрос на крупногабаритные квартиры, обусловленный последствиями кризиса влечет за собой снижение средней цены кв. м в объектах высокой стадии готовности. Иными словами, застройщики вынуждены снижать цены на 2-3-ккв., поскольку они практически не продаются, а деньги «вытаскивать» из стройки надо.
Средняя цена кв. м все-таки растет или все-таки падает?
Но если мы говорим именно о рынке строящегося жилья (33% - Треть объектов со сроками сдачи 2011-2013 гг.), то справедливым будет высказывание: цена кв. м все-таки растет.
Как показывают результаты нашего мониторинга средняя цена кв. м как при 100% оплате, так и при оплате в рассрочку только в строящихся объектах «невысокой» стадии готовности растет ежемесячно в среднем +0,4% к предыдущему месяцу (мы не рассматриваем объекты-долгострои и проблемные объекты).
Как видно на диаграмме, средняя цена кв. м во всех объектах (и с высокой стадией готовности, и с низкой стадией готовности) неуклонно снижается, пусть и незначительными темпами.
С другой стороны, средняя цена кв. м только в строящихся объектах с низкой и средней стадией готовности увеличивается.
Какие факторы оказывают влияние на изменение средней цены кв. м предложения Застройщика?
Чтобы не выходить за рамки обсуждаемой темы, мы проведем общее разделение на факторы (внешние и внутренние):
1). Изменения средней цены кв. м на рынке, в силу внешних факторов (кризис, ипотечный бум и т.д.);
2). Изменения средней цены кв. м (изменение стоимости стройматериалов, изменение стадии строительства, - внутренние факторы).
Как бы ни менялась средняя цена кв. м по городу, если объект строится, меняются стадии строительства, объект все ближе и ближе к сдаче. Ни для кого не секрет, что разница между ценой квартиры в строящемся доме, существенная по сравнению с ценой квартиры в доме уже сданном. Поэтому изменения стадии строительства очень хорошо показывает динамику изменения цены кв. м предложения Застройщика. Более того, цена кв. м и изменения стадии строительства взаимосвязаны.
На данный момент, экономия при покупке квартиры на стадии «забор» составляет 25-30%, нежели покупка квартиры на стадии «ввод в эксплуатацию». Давайте посмотрим за счет чего.
Ранее мы вплотную подошли к теме зависимости изменения средней цены кв. м от сроков сдачи, а если выразиться более точно – от стадии готовности объекта. Для начала мы сделали несколько допущений.
Первое – приблизительный срок сдачи объекта от начала строительных работ, в большинстве случаев составляет 2-2,5 года (берем большинство случаев за общепринятую норму).
Второе допущение – большая часть объектов будут строиться в течение 2 – 2,5 лет, то есть мы исходим от частного к общему, рассматривая зависимость изменения цены кв. м предложения от стадии строительства в нескольких объектах, мы экстраполируем подобные изменения цены кв. м на все остальные строящиеся объекты.
Третье допущение - мы разбили стадии строительства объекта (жилого дома) на 7 стадий:
1 – «Забор»;
2 – «Свайное поле/Фундаментная плита»;
3 – «2-3 этаж»;
4 – «Половина дома»;
5 – «Весь дом/коробка без наружных стен»;
6 – «Весь дом/закрыт контур/внешние стены»;
7 – «Ввод в эксплуатацию».
Далее мы провели анализ выявления взаимосвязи (корреляционный анализ) средней цены кв. м и стадии строительства нескольких объектов (коэф. корреляции Пирсона равен 0,719). Это говорит о наличии сильной взаимосвязи между данными переменными.
Проведя регрессионный анализ мы получили коэффициенты уравнения регрессии зависимости изменения средней цены кв. м от изменения стадии готовности объекта.
Как стадия готовности объекта влияет на изменение цены кв. м застройщика? Изменение средней цены кв. м при изменении стадии строительства на 1 ступень составляет в среднем 2780 руб. увеличения средней стоимости кв. м.
О чем это говорит нам? Почему эти расчеты интересны? Полученный результат интересен, прежде всего, с той точки зрения, что помогает ответить на вопрос: «Сколько можно сэкономить, покупая квартиру на ранней стадии строительства объекта?
Прогноз изменения средней цены кв. м до конца 2012 г.
При разработке прогнозов мы старались построить модель, имеющую наименьшую ошибку. Если в 2-х предыдущих версиях прогноза (первый - окт. 2008, второй - июль 2009) ошибка прогноза составляла 6,5% и 4,8%, то настоящий прогноз имеет ошибку всего в 2,8% (mape - средняя абсолютная ошибка прогнозной модели)
Прогнозные модели строились в профессиональном стат. пакете SPSS v. 13. Модель построения прогноза - ARIMA - авторегрессионная модель интегрированного скользящего среднего. При построении прогнозов были соблюдены все необходимые процедуры для оценки качества модели: анализ распределения остатков на нормальность, тест на автокорреляцию, тесты на причинность Гренжера, тесты на гетероскедастичность (непостоянство дисперсии остатков).
В нашем последнем прогнозе мы учитывали влияние таких факторов как:
- активность спроса (показатель - индекс BN);
- объем нового предложения, (показатель - млн. кв. м);
- объем денежной массы на рынке строящегося жилья (как заемные, так и собственные средства, млн. руб.);
- стоимость барреля нефти марки Brent (фьючерсные цены в долл. США);
- влияние кризиса (искусственно созданная переменная-dummy);
- изменение уровня доходов населения Санкт-Петербурга с 2005 года;
Для построения прогноза использовались индикаторы рынка недвижимости BN, так как данные индикаторы, разработаны уже достаточно давно, и являются на данный момент неким стандартом, который можно использовать в расчетах. Как известно, индекс BN средней цены кв. м показывает изменения средней цены кв. м по городу, включая все объекты на рынке строящейся недвижимости.
На конец 2012 г., согласно нашему прогнозу средняя цена кв. м на рынке строящегося жилья (индекс BN) составит 72-73 000 руб. А в результате зависимости изменения цены кв. м в строящемся сейчас жилье от стадии строительства, цена кв. м к моменту сдачи увеличится до 80-81 тыс. руб. Поскольку большая часть строительных объектов сейчас на стадии «половина дома, коробка», разница составит порядка 11%.
Материал предоставлен ИЦ NormInfo (ИСГ «Норманн»)
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
Аналитики Большого Сервера недвижимости подготовили обзор цен на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Продажа домовладений
Самыми дорогостоящими из домовладений (дом + участок), согласно обновленным данным БСН, являются дома из кирпича. Средняя стоимость домовладения по данным на 1 июня составляет 11,4 млн. рублей. На втором месте по цене – дома из газобетона, 10,1 млн. рублей за домовладение. Затем идут дома из клееного бруса, 6,9 млн. рублей за домовладение, и дома из комбинированных материалов, 7,1 млн. Домовладения, построенные из всех вариантов неклееной древесины (профилированный брус, бревно и т.д.) стоят в среднем 4,6 млн. рублей. Такие домовладения наиболее широко представлены в базе БСН – 47% предложений. Самые недорогие – домовладения, построенные по каркасной технологии: их стоимость в среднем составляет 3,2 млн. рублей.
Загородная недвижимость. Продажа. Динамика цен по типам домов (цены в рублях ) |
|||
|
Индекс БСН за 27.05.10 |
Индекс БСН за 29.06.10 |
Количество вариантов в базе данных |
каркас |
2467922 |
3223893 |
348 |
бревно |
3031380 |
4583841 |
964 |
клееный брус |
5100000 |
6908333 |
6 |
газобетон и аналоги |
5161833 |
10134471 |
261 |
кирпич |
4422310 |
11473266 |
278 |
прочие |
3403972 |
7121606 |
239 |
все |
3313544 |
6259025 |
2096 |
В распределении по площади домов, самыми дорогими очевидным образом являются дома, площадью более 200 кв.м., их стоимость, согласно обновленным данным, составляет в среднем 17,6 млн. рублей за домовладение. За ними по цене идут дома площадью от 100 до 200 кв.м., 7,6 млн. за домовладение. Дома до 100 кв.м. стоят в среднем 2,7 млн. рублей за домовладение. Небольшие дома по-прежнему составляют самую большую часть предложения на рынке. В них же – самая высокая стоимость квадратного метра.
Загородная недвижимость. Продажа. Динамика цен по площади домов (цены в рублях / метр). |
|||
|
Индекс БСН за 27.05.10 |
Индекс БСН за 29.06.10 |
Количество вариантов в базе данных |
все |
3313450 |
6293772 |
2125 |
0-100 кв.м. |
2313418 |
2733782 |
1361 |
101-200 кв.м. |
5164201 |
7592871 |
616 |
> 200 кв.м. |
6524865 |
17603732 |
314 |
По районам области, самые дорогостоящие домовладения - в Красносельском районе, 15,3 млн. рублей. Правда, это не потому, что Красносельский район - столь элитное место. Просто там продается очень мало домов по очень высокой цене. Затем идут дома в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах, 13,5 млн. в среднем за домовладение, затем, с большим отрывом, Всеволожский район, 7,9 млн. за домовладение. Домовладение в районах Карельского перешейка стоит от 6 млн. (Приозерский) до 7,5 млн. (Выборгский). Самые дешевые дачи – в Бокситогорском районе, 390 тысяч за домовладение, и в Тихвинском районе, 600 тысяч.