Динамика и прогноз изменения цен на первичном рынке жилья Петербурга
Исследовательский центр NormInfo подготовил обзор, посвященный динамике цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2010 г., а также перспективам на 2011 г.
Почему средняя цена 1 кв. м жилья падает на протяжении 2010 г.?
Рассмотрим на рынок строящегося жилья. На рынке, на данный момент присутствуют в разной степени готовности 280 строительных объектов (по результатам нашего мониторинга ценового предложения в городе на сентябрь 2010). В мониторинге рассматриваются только те объекты, которые строятся и в которых открыты продажи.
При этом, как показывает анализ результатов нашего проекта «Мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья», 66,16% объектов были сданы в конце 2009 года и «сдаются» в течение 2010 года. Для примера, - 6,5 домов из 10 уже сданы или вот-вот будут сданы.
33,84% - объекты, которые будут сданы в течение 2011-2013.
Давайте посмотрим на структуру предложения. Большая часть продаваемых квартир в таких объектах – квартиры с большой площадью. Как-раз-таки, 2-ккв. и 3-ккв. или 1-ккв. площадью, сопоставимой с 2-ккв. или 3-ккв.
Наш проект «Мониторинг ценового предложения» показывает нам структуру предложения в этих 66% объектах. Только в 15% объектов в продаже есть 1-ккв. На данный тип квартир есть спрос, их покупают, при этом спрос на 2-3-х ккв. низкий и данный тип квартир продается очень плохо.
Посмотрим на структуру спроса: распределение покупателей по типам квартир (по данным ГК БН) на данный момент таково, что наибольший интерес проявляется к малогабаритным квартирам: студиям и 1-ккв.
При более внимательном анализе структуры предложения, то есть, сколько и каких квартир осталось в объектах, которые были сданы недавно и/или вот-вот будут сданы, можно заметить, что большую часть из них составляют 2-ккв. и 3-ккв.
По нашей экспертной оценке, в объектах высокой стадии готовности или вводимых в эксплуатацию, при этом имеющих непроданные квартиры, как правило, застройщики вынуждены снижать стоимость кв. м за счет акций, спец.предложений и прочих мероприятий по стимулированию спроса.
Как показывают результаты «Мониторинга ценового предложения» на протяжении 5 месяцев цена 1 кв. м 2-3-ккв. в объектах высокой стадии готовности, снижается.
Поэтому, когда «таких» объектов 66% от общего количества в которых остались исключительно 2-3-ккв., цена кв. м в которых снижается, как мы сейчас можем наблюдать, ответ на вопрос «Почему средняя цена кв. м по городу падает?» очевиден.
Низкий спрос на крупногабаритные квартиры, обусловленный последствиями кризиса влечет за собой снижение средней цены кв. м в объектах высокой стадии готовности. Иными словами, застройщики вынуждены снижать цены на 2-3-ккв., поскольку они практически не продаются, а деньги «вытаскивать» из стройки надо.
Средняя цена кв. м все-таки растет или все-таки падает?
Но если мы говорим именно о рынке строящегося жилья (33% - Треть объектов со сроками сдачи 2011-2013 гг.), то справедливым будет высказывание: цена кв. м все-таки растет.
Как показывают результаты нашего мониторинга средняя цена кв. м как при 100% оплате, так и при оплате в рассрочку только в строящихся объектах «невысокой» стадии готовности растет ежемесячно в среднем +0,4% к предыдущему месяцу (мы не рассматриваем объекты-долгострои и проблемные объекты).
Как видно на диаграмме, средняя цена кв. м во всех объектах (и с высокой стадией готовности, и с низкой стадией готовности) неуклонно снижается, пусть и незначительными темпами.
С другой стороны, средняя цена кв. м только в строящихся объектах с низкой и средней стадией готовности увеличивается.
Какие факторы оказывают влияние на изменение средней цены кв. м предложения Застройщика?
Чтобы не выходить за рамки обсуждаемой темы, мы проведем общее разделение на факторы (внешние и внутренние):
1). Изменения средней цены кв. м на рынке, в силу внешних факторов (кризис, ипотечный бум и т.д.);
2). Изменения средней цены кв. м (изменение стоимости стройматериалов, изменение стадии строительства, - внутренние факторы).
Как бы ни менялась средняя цена кв. м по городу, если объект строится, меняются стадии строительства, объект все ближе и ближе к сдаче. Ни для кого не секрет, что разница между ценой квартиры в строящемся доме, существенная по сравнению с ценой квартиры в доме уже сданном. Поэтому изменения стадии строительства очень хорошо показывает динамику изменения цены кв. м предложения Застройщика. Более того, цена кв. м и изменения стадии строительства взаимосвязаны.
На данный момент, экономия при покупке квартиры на стадии «забор» составляет 25-30%, нежели покупка квартиры на стадии «ввод в эксплуатацию». Давайте посмотрим за счет чего.
Ранее мы вплотную подошли к теме зависимости изменения средней цены кв. м от сроков сдачи, а если выразиться более точно – от стадии готовности объекта. Для начала мы сделали несколько допущений.
Первое – приблизительный срок сдачи объекта от начала строительных работ, в большинстве случаев составляет 2-2,5 года (берем большинство случаев за общепринятую норму).
Второе допущение – большая часть объектов будут строиться в течение 2 – 2,5 лет, то есть мы исходим от частного к общему, рассматривая зависимость изменения цены кв. м предложения от стадии строительства в нескольких объектах, мы экстраполируем подобные изменения цены кв. м на все остальные строящиеся объекты.
Третье допущение - мы разбили стадии строительства объекта (жилого дома) на 7 стадий:
1 – «Забор»;
2 – «Свайное поле/Фундаментная плита»;
3 – «2-3 этаж»;
4 – «Половина дома»;
5 – «Весь дом/коробка без наружных стен»;
6 – «Весь дом/закрыт контур/внешние стены»;
7 – «Ввод в эксплуатацию».
Далее мы провели анализ выявления взаимосвязи (корреляционный анализ) средней цены кв. м и стадии строительства нескольких объектов (коэф. корреляции Пирсона равен 0,719). Это говорит о наличии сильной взаимосвязи между данными переменными.
Проведя регрессионный анализ мы получили коэффициенты уравнения регрессии зависимости изменения средней цены кв. м от изменения стадии готовности объекта.
Как стадия готовности объекта влияет на изменение цены кв. м застройщика? Изменение средней цены кв. м при изменении стадии строительства на 1 ступень составляет в среднем 2780 руб. увеличения средней стоимости кв. м.
О чем это говорит нам? Почему эти расчеты интересны? Полученный результат интересен, прежде всего, с той точки зрения, что помогает ответить на вопрос: «Сколько можно сэкономить, покупая квартиру на ранней стадии строительства объекта?
Прогноз изменения средней цены кв. м до конца 2012 г.
При разработке прогнозов мы старались построить модель, имеющую наименьшую ошибку. Если в 2-х предыдущих версиях прогноза (первый - окт. 2008, второй - июль 2009) ошибка прогноза составляла 6,5% и 4,8%, то настоящий прогноз имеет ошибку всего в 2,8% (mape - средняя абсолютная ошибка прогнозной модели)
Прогнозные модели строились в профессиональном стат. пакете SPSS v. 13. Модель построения прогноза - ARIMA - авторегрессионная модель интегрированного скользящего среднего. При построении прогнозов были соблюдены все необходимые процедуры для оценки качества модели: анализ распределения остатков на нормальность, тест на автокорреляцию, тесты на причинность Гренжера, тесты на гетероскедастичность (непостоянство дисперсии остатков).
В нашем последнем прогнозе мы учитывали влияние таких факторов как:
- активность спроса (показатель - индекс BN);
- объем нового предложения, (показатель - млн. кв. м);
- объем денежной массы на рынке строящегося жилья (как заемные, так и собственные средства, млн. руб.);
- стоимость барреля нефти марки Brent (фьючерсные цены в долл. США);
- влияние кризиса (искусственно созданная переменная-dummy);
- изменение уровня доходов населения Санкт-Петербурга с 2005 года;
Для построения прогноза использовались индикаторы рынка недвижимости BN, так как данные индикаторы, разработаны уже достаточно давно, и являются на данный момент неким стандартом, который можно использовать в расчетах. Как известно, индекс BN средней цены кв. м показывает изменения средней цены кв. м по городу, включая все объекты на рынке строящейся недвижимости.
На конец 2012 г., согласно нашему прогнозу средняя цена кв. м на рынке строящегося жилья (индекс BN) составит 72-73 000 руб. А в результате зависимости изменения цены кв. м в строящемся сейчас жилье от стадии строительства, цена кв. м к моменту сдачи увеличится до 80-81 тыс. руб. Поскольку большая часть строительных объектов сейчас на стадии «половина дома, коробка», разница составит порядка 11%.
Материал предоставлен ИЦ NormInfo (ИСГ «Норманн»)
I. РЫНОК ЩЕБНЯ В данном обзоре рассматривается ситуация на рынке нерудных материалов по состоянию на июль 2009 года. Начавшийся в начале строительного сезона рост спроса на щебень сохраняется в июле. Разрыв с аналогичным периодом 2008 года сократился с 40% в мае до 35% в июле. Цены на щебень остаются стабильными, колебания не превышают 1,5%. В июле цена на щебень фр.5-20 составила 955 руб. за куб.м. (с площадки), на щебень фр.20-40 826 руб. за куб.м. (с площадки). Основными сегментами потребления щебня в июле остаются дорожное строительство, финансируемое из бюджета и железнодорожное строительство, финансируемое ОАО «РЖД». Объем отгрузок с карьеров Общий объем отгрузки щебня в июле с карьеров Ленинградской области и Карелии составил 1 млн. 250 тыс. куб.м., показав прирост к объемам отгрузок в июне на уровне 8%. В июле впервые в этом году объемы отгрузок с Карельских карьеров вышли на уровень 2008 года. В июне с 40% (май) до 35% сократился разрыв в объемах отгрузки в 2009 и 2008 году. Среди крупных карьеров наибольший прирост отгрузок в июле продемонстрировали предприятия, входящие в Группу «ВАД» (+20%), ЗАО «Выборгское карьероуправление» (+104%), ПО Ленстройматериалы (+18%). География и сегменты потребления щебня Основными регионами, потребляющими щебень с карьеров ЛО и Карелии являются Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область. В 2009 году объемы поставок перераспределяются в сторону других регионов. Если в июле 2008 года на эти ключевые регионы приходился 81% поставок, то в июле 2009 года эта доля сократилась до 73%. Объемы поставок из основных регионов в июле сместились в сторону Вологодской и Тверской области. Рост потребления в регионах формируется за счет увеличения отгрузок ОАО «РЖД» и роста отгрузок дорожно-строительным компаниям. Крупнейшим потребителем щебня остается ОАО РЖД, доля которого в общем объеме потребления составила в июле 17% всего щебня, отгруженного с карьеров Ленобласти и Карелии. Ценовая динамика Снижение цен на щебень фракции 5-20 в июле составило порядка 1,5%. Среднерыночная цена на щебень фракции 5-20 составила 955 руб. за куб.м. (с площадки). Выводы В целом, в июле на рынке щебня сохраняется рост спроса. В то же время, ключевым сегментом потребления остается ОАО «РЖД» и дорожное строительство, финансируемое их госбюджета, что подразумевает длительные отсрочки платежей и жесткие ценовые рамки для поставщиков. В коммерческом секторе спрос на щебень в Санкт-Петербурге и Ленобласти обеспечивают 30-40 относительно крупных компаний. Продолжается миграция потребителей щебня от поставщика к поставщику, вызванная низкой платежеспособностью потребителей и поиском поставщиков, готовых работать с длительными отсрочками платежей. II. РЫНОК БЕТОНА Объемы рынка бетона в Санкт-Петербурге По итогам июля 2009 г. емкость рынка товарных бетонов составила 244 000 м3. Десятка крупнейших производителей занимает 70 % рынка и составляет 157 000 м3. В июле рост рынка относительно июня составил 7%. Прирост объемов поставок десятки крупнейших производителей также составил 7%. Снижение объемов относительно прошлого года не изменилось и составило 46%. Сегменты потребления бетона В условиях отсутствия новых объектов строительства и замораживания большинства существующих объектов строительства, основными потребителями бетона выступают объекты коммерческой и промышленной недвижимости с иностранным участием, а также госпроекты. Ключевыми строительными проектами в этом сезоне являются: «Балтийская жемчужина», «Торговый центр «Стокманн», автомобильные заводы Hyundai, Nissan, морской терминал Усть-Луга, логистические терминалы в Янино и Всеволожске, нефтеперерабатывающий комплекс в Киришах и другие. Ценовая динамика В настоящее время наблюдается стабилизацию цен на рынке товарных бетонов. За последние 3 месяца ценовые колебания не превышали 0,7-1%. Среднерыночная цена на самую ходовую марку В25 составляет 2 596 руб. за куб.м. без учета доставки. Выводы Строительный сезон стимулирует рост спроса на товарный бетон. В то же время доля жилого строительства, составлявшая в 2008 году более половины всего рынка бетона, значительно сократилась и уступила место проектам с государственным и иностранным участием. Материал предоставлен ГК СЗНК.jpg)
Группа компаний СЗНК провела анализ рынка нерудных материалов Северо-Западного федерального округа и товарных бетонов Санкт-Петербурга.
Распределение поставок щебня по основным сегментам потребления не претерпело значительных изменений с начала сезона. Рост потребления в июле продемонстрировали сегмент поставщиков (трейдеров) нерудных материалов и сегмент железнодорожного строительства как наиболее стабильный и платежеспособный сегмент. 
Небольшой рост продемонстрировал щебень фракции 40-20, что вызвано ростом спроса на крупнофракционный щебень для строительства и ремонта дорог. Среднерыночная цена июля на щебень фр.20-40 составила 826 руб. руб. за куб.м. (с площадки). 
.jpg)
.jpg)
Специалисты Becar Realty Group Moscow подготовили аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Москвы в I полугодии 2009 г.
Характеристика предложения
В течение 2-го квартала 2009 г. гостиничный рынок Москвы пополнился 2 объектами:
Holiday Inn (Адрес: Симоновский вал, 2, категория: 3*, номерной фонд: 217 номеров)
Grand Hyatt Moscow Residences and Spa (Адрес: ММДЦ башня «Федерация» категория: 5*, номерной фонд: 18 резиденций площадью от 115 до 245 кв. м).
Таким образом, по итогам второго квартала 2009. гостиничный фонд столицы увеличился на 235 номеров. Учитывая пополнение номерного фонда в первом квартале на 248 номеров, общее увеличение по результатам первого полугодия составило 483 номера.
В соответствии с приведенными данными, ввод гостиничных номеров в первом полугодии в 1,3 раза меньше показателя за аналогичный период 2008 г.
По итогам I полугодия 2009 года в Москве насчитывается 231 гостиница совокупным номерным фондом более 36,6 тыс. номеров, из которых:
Класс люкс (5 звезд) – 2 902
Бизнес-класс (4 звезды) – 6 718
Средний класс (3 звезды) – 15 711
Эконом - класс – 9 466
Мини-отели (менее 50 номеров) – 1880
Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (43%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды».
Несмотря на то, что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.
До конца 2009 г. планируется ввод 17 гостиниц совокупным фондом более 3,8 тыс. номеров.
.jpg)
Среди гостиниц, которые предполагается открыть в 2009 году, в основном преобладают объекты нового строительства высшего ценового сегмента («4-5 звезд»).
На фоне экономического спада реальные объемы ввода гостиничных площадей с наибольшей вероятностью будут значительно меньше заявленных.
Управление гостиницами
С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов. Практически любой гостиничный проект в высшем сегменте («4-5 звезд») предполагает привлечение управляющей компании, однако в настоящее время это в большей степени касается международных операторов, а не российских.
В числе событий, произошедших в течение исследуемого периода в сегменте управления отелями стоит отметить подписание столичными властями соглашения с международной гостиничной компанией Starwood Hotels & Resorts, согласно которому отель «Националь» сменит свою управляющую сеть. С 2001 года гостиницей управляла сеть Le Meridien, которую сменит The Luxury Collection, также принадлежащая Starwood Hotels & Resorts. Соглашение о переходе отеля под бренд The Luxury Collection.
Спрос на рынке гостиничной недвижимости
Несмотря на экономическую ситуацию в мире объем спроса на гостиничные услуги снижается более медленными темпами, нежели на других рынках коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что Россия вошла в кризис с сильным недостатком предложения.
Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре туристических потоков составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают спрос на номера в гостиницах категории 4-5 звезд. Доля поездок в столицу, совершаемых с деловой целью в настоящее время составляет около 40% от общего въездного потока.
Начало года традиционно является низким сезоном для столичных предприятий гостеприимства. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года, когда средняя загрузка московских отелей составляла более 70%, загрузка московских гостиниц в I полугодии 2009 года снизилась до 50%. На снижение уровня заполняемости объектов оказало влияние сокращение туристических потоков в связи с финансовым кризисом.
Загрузка столичных гостиниц за исследуемый период была обеспечена, в том числе, за счет крупных мероприятий, прошедших в столице, в частности, международного конкурса «Евровидение».
Сделки
За исследуемый период была зафиксирована только одна крупная сделка на рынке гостиничной недвижимости: Компания MosCityGroup купила 55% акций ОАО «Гостиница «Будапешт» за $60 млн. Помимо этого, MCG инвестирует $70 млн. в реконструкцию гостиницы «Будапешт», которую планируется сделать отелем категории «5 звезд».
Также озвучены планы компаний:
MosCityGroup по выкупу принадлежащих Москве 100% в гостинице «Будапешт» и доли в гостинице «Петр I».
Orco Property Group по продаже отеля MaMaison Pokrovka.
Коммерческие условия на рынке гостиничной недвижимости
Спад туризма на треть снизил выручку московских гостиниц. Чтобы сохранить клиентов и привлечь новых, отельеры готовы замораживать и даже снижать – вплоть до 50% – цены на номера, несмотря на рост издержек.
Также, в борьбе за клиентов, операторы предлагают повышенную агентскую комиссию.
В течение исследуемого периода на рынок вышли следующие гостиничные объекты, предназначенные для продажи:
.jpg)
Тенденции развития гостиничной недвижимости
В течение рассматриваемого периода для рынка гостиничной недвижимости были характерны следующие тенденции:
Вследствие снижения спроса столичные гостиницы приняли решение о снижении тарифов и перезаключении договоров с туроператорами. Кроме того, гостиницы стали более внимательно следить за всеми своими продажами, снижая цены для определенных групп клиентов, вводя различные скидки, специальные предложения и акции. Результатом политики мобильных цен становится повышение конкурентоспособности московских отелей по соотношению цены и качества.
Наблюдается высокий уровень интереса к отрасли со стороны государства:
инициируются новые пути решения по расширению гостиничного фонда, в т.ч. за счет использования площадей в торговых и спорткомплексах;
московские власти выставляют на продажу собственные объекты;
создается ОАО «Гостиничная компания» в качестве совместного предприятия с внешними инвесторами в целях развития системы размещения.
Аналогично предыдущим периодам, в I полугодии 2009 г. имела место тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, проект строительства гостиницы на ул. Ильинка, Сафари-парка на Дмитровском ш., реконструкция гостиницы «Тифлис»).
Кроме того, инвесторы продолжают отказываться от реализации ранее намеченных проектов, иллюстрацией чему служит отказ AFI Development от участия в проекте Moscow City Hotel в рамках ММДЦ «Москва-Сити».
Тем не менее, несмотря на тяжелую экономическую ситуацию, Москва остается одним из наиболее привлекательных рынков для реализации гостиничных объектов, что иллюстрируется как наличием новых проектов со стороны девелоперов (строительство 7 гостиничных комплексов с семейно-досуговыми комплексами), так и управляющих компаний (компания Rezidor подписала соглашение об управлении 20 отелями под брендом Park Inn, гостиничный оператор Accor планирует вывести на рынок еще 2 своих бренда Mercure и Suite Hotel.).
Выводы и прогнозы
Предложение. На протяжении последних шести лет столичный рынок гостиничных услуг считался одним из наиболее перспективных. По различным оценкам, Москва испытывала дефицит, оцениваемый на уровне около 8 тыс. номеров (только в эконом-сегменте).
В 2009 г. ожидается ввод около тысячи новых номеров вместо планируемых 3,5 тыс. Отложены сроки ввода Four Seasons Moscow, «Лотте», «Novotel Гостиный двор», «Энигма» и др.
Ожидается, что самым крупным объектом, вводимым в эксплуатацию, станет отель Rennaisance на Ленинградском пр., рассчитанный на 366 номеров. Помимо этого, велика вероятность открытия таких отелей как Ibis Moscow Paveletskaya, Renaissance Moscow Monarch Center, Marriott Courrtyard (Офисно-гостиничный комплекс Vivaldi Plaza), а также Grand Hyatt Residences & Spa (Башня «Запад» комплекса «Федерация»).
Спрос. В настоящее время наблюдается снижение уровня загрузки гостиниц, который составляет около 50-55%. До кризиса данный показатель находился в пределах от 75% до 80%. Существенного повышения загрузки можно ожидать к концу 3 квартала, связанного с увеличением деловой активности (как правило, осенью проводятся многочисленные мероприятия в сфере MICE).
Кроме того, можно ожидать дальнейший рост спроса со стороны гостиничных операторов на готовые девелоперские проекты за счет предоставления им льготных условий по аренде гостиниц.
Стоимость проживания. Минимальная стоимость номера в качественных объектах будет составлять около 100 - 150 долл. Возможно дальнейшее снижение верхней границы стоимости номеров в гостиницах высокого сегмента, обусловленное наибольшим снижением спроса в данной категории отелей.
Инвестиции. В отношении доходности инвестиций в проекты гостиничной недвижимости ожидания потенциальных покупателей находятся в диапазоне 15-20% и более (для сравнения, до кризиса данный показатель составлял от 10 до 13%), что, однако, не коррелирует с ожиданиями продавцов.
Наталия Черейская
Материал предоставлен Becar Realty Group Moscow