Рейтинг городов РФ по росту цен на вторичке за 5 лет
Эксперты Циан.Аналитики изучили, как изменились цены на вторичном рынке в городах России за 5 лет.
Методика
Были проанализированы средние цены квадратного метра на вторичном рынке весной 2025 г. и весной 2020 гг. (в среднем за 3 месяца). Для анализа отобраны города с населением более 100 тыс. человек (всего 170 городов).
За 5 лет цена квадратного метра на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам стала выше в 2 раза. Рост зафиксирован во всех городах, нет ни одной локации, где цены не изменились или стали ниже.
Минимальный рост (до 50%) зафиксирован в Нефтеюганске, Южно-Сахалинске, Нижневартовске, Москве, Владивостоке, Березниках, Ханты-Мансийске и Салавате – в этих городах (кроме Березников и Салавата) и раньше был достаточно высокий уровень цен, поэтому наращивать стоимость оказалось сложнее (Ханты-Мансийск, Нефтеюганск и Нижневартовск – богатые города нефтегазового севера, Владивосток и Южно-Сахалинск – дорогие локации Дальнего Востока).
Сильнее всего увеличились цены в Кисловодске (почти в 4 раза), Дербенте (в 3 раза), Ессентуках, Каспийске, Бийске, Пятигорске, Челябинске, Майкопе, Улан-Удэ (более, чем в 2,5 раза). В топе по росту цен оказались, в основном, города Дагестана и Ставропольского края. Локации юга России в последние годы пользовались особой популярностью у населения для переезда и покупки недвижимости.
«В целом, более выраженный рост цен был характерен для городов с относительно дешёвой недвижимостью, а также локаций, где не очень развит рынок новостроек. Благоприятные условия для роста цен сложились также в южных городах РФ, а в 2023-2024 гг. в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики», – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики.
В городах, где 5 лет назад были самые дешёвые квартиры, было больше возможностей для увеличения стоимости жилья, чем в городах с высокими ценами. Так, в Москве как в самом дорогом городе за 5 лет «квадрат» подорожал на 41% (это один из самых низких показателей роста), в то время как в большинстве городов, где 5 лет назад стоимость квадратного метра составляла менее 40 тыс. рублей, цены выросли более, чем в 2 раза.
В городах, где не очень активно ведётся новое многоквартирное жилищное строительство и на рынке представлено мало новостроек, спрос сосредоточен на вторичном рынке, а значит, в условиях низкой конкуренции, цены растут быстрее.
В локациях с высокой долей промышленности в структуре экономики в последние годы заметно выросли доходы населения, а вместе с ними – спрос на рынке жилой недвижимости (и в первую очередь, на вторичке, т.к. хороший выбор новостроек есть не везде). Вместе со спросом увеличились и цены.
И в лидерах, и в аутсайдерах по росту цен есть как крупнейшие города с развитыми рынками, так и относительно небольшие (с учётом того, что анализировались только города с населением от 100 тыс. человек). Тем не менее, можно отметить, что в более крупных городах в целом цены увеличились немного сильнее: в среднем по миллионникам «квадрат» за 5 лет подорожал на 103%, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек – на 100%, с населением от 250 до 500 тыс. человек – на 99%, с населением от 100 до 250 тыс. человек – на 98%.
Среди городов-миллионников максимальные темпы роста зафиксированы в Челябинске (в 2,6 раз), Казани и Омске (в 2,3 раза), минимальные – в Москве (+41%), Санкт-Петербурге (+70%) и Уфе (по +81%).
|
Город |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. рублей |
Динамика за 5 лет |
|
|
Весна 2020 г. |
Весна 2025 г. |
||
|
Города-миллионники |
|||
|
Челябинск |
42,5 |
109,1 |
157% |
|
Казань |
85,4 |
199,1 |
133% |
|
Омск |
49,3 |
115,0 |
133% |
|
Ростов-на-Дону |
64,8 |
141,2 |
118% |
|
Нижний Новгород |
74,6 |
162,4 |
118% |
|
Краснодар |
67,5 |
141,0 |
109% |
|
Воронеж |
53,7 |
111,2 |
107% |
|
Самара |
62,0 |
127,9 |
106% |
|
Красноярск |
64,6 |
131,5 |
104% |
|
Волгоград |
51,9 |
105,7 |
103% |
|
Екатеринбург |
74,8 |
142,9 |
91% |
|
Пермь |
61,0 |
113,9 |
87% |
|
Новосибирск |
74,1 |
136,5 |
84% |
|
Уфа |
72,7 |
131,4 |
81% |
|
Санкт-Петербург |
136,7 |
231,9 |
70% |
|
Москва |
249,2 |
352,5 |
41% |
|
Города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек |
|||
|
Махачкала |
50,1 |
122,5 |
145% |
|
Барнаул |
53,1 |
125,4 |
136% |
|
Кемерово |
51,0 |
114,7 |
125% |
|
Тольятти |
43,2 |
96,4 |
123% |
|
Ставрополь |
49,0 |
106,9 |
118% |
|
Саратов |
48,1 |
104,4 |
117% |
|
Новокузнецк |
45,9 |
98,8 |
115% |
|
Набережные Челны |
53,9 |
115,7 |
115% |
|
Рязань |
49,6 |
101,1 |
104% |
|
Оренбург |
46,2 |
91,3 |
98% |
|
Иркутск |
72,5 |
143,1 |
97% |
|
Ульяновск |
46,8 |
91,6 |
96% |
|
Севастополь |
95,9 |
186,2 |
94% |
|
Томск |
63,0 |
122,2 |
94% |
|
Ижевск |
54,0 |
101,7 |
88% |
|
Ярославль |
55,1 |
101,9 |
85% |
|
Тюмень |
68,5 |
126,0 |
84% |
|
Балашиха |
98,7 |
162,5 |
65% |
|
Хабаровск |
87,2 |
138,8 |
59% |
|
Владивосток |
126,1 |
181,6 |
44% |
|
Региональные центры от 100 до 500 тыс. человек |
|||
|
Майкоп |
47,1 |
120,4 |
156% |
|
Улан-Удэ |
55,6 |
140,4 |
153% |
|
Курск |
48,9 |
120,4 |
146% |
|
Владикавказ |
43,5 |
104,7 |
141% |
|
Чебоксары |
49,1 |
114,6 |
133% |
|
Чита |
56,8 |
132,0 |
133% |
|
Элиста |
40,5 |
94,0 |
132% |
|
Йошкар-Ола |
43,2 |
99,7 |
131% |
|
Нальчик |
44,6 |
102,6 |
130% |
|
Киров |
47,2 |
106,6 |
126% |
|
Петропавловск-Камчатский |
65,3 |
146,7 |
125% |
|
Симферополь |
78,7 |
175,4 |
123% |
|
Великий Новгород |
45,8 |
101,3 |
121% |
|
Калининград |
65,5 |
144,1 |
120% |
|
Иваново |
46,3 |
100,3 |
117% |
|
Петрозаводск |
53,1 |
114,8 |
116% |
|
Псков |
44,1 |
93,6 |
112% |
|
Саранск |
49,0 |
102,5 |
109% |
|
Тамбов |
49,4 |
103,0 |
109% |
|
Курган |
41,9 |
86,6 |
107% |
|
Черкесск |
48,9 |
100,6 |
106% |
|
Абакан |
53,4 |
109,3 |
105% |
|
Астрахань |
44,4 |
90,2 |
103% |
|
Брянск |
42,6 |
86,1 |
102% |
|
Липецк |
47,9 |
95,6 |
100% |
|
Кызыл |
71,8 |
142,7 |
99% |
|
Владимир |
57,3 |
113,1 |
97% |
|
Мурманск |
55,5 |
109,3 |
97% |
|
Смоленск |
44,6 |
87,1 |
95% |
|
Вологда |
48,6 |
94,8 |
95% |
|
Кострома |
50,8 |
97,3 |
91% |
|
Благовещенск |
77,5 |
148,1 |
91% |
|
Орёл |
47,6 |
90,2 |
89% |
|
Тверь |
52,0 |
98,4 |
89% |
|
Пенза |
51,4 |
96,9 |
89% |
|
Белгород |
60,2 |
108,5 |
80% |
|
Сыктывкар |
58,6 |
103,8 |
77% |
|
Тула |
66,8 |
118,1 |
77% |
|
Архангельск |
65,8 |
115,3 |
75% |
|
Грозный |
52,8 |
90,6 |
72% |
|
Калуга |
60,2 |
101,3 |
68% |
|
Якутск |
86,6 |
144,5 |
67% |
|
Ханты-Мансийск |
85,9 |
126,9 |
48% |
|
Южно-Сахалинск |
127,5 |
174,3 |
37% |
|
Прочие крупные города |
|||
|
Кисловодск |
55,7 |
211,2 |
279% |
|
Дербент |
42,4 |
124,3 |
193% |
|
Ессентуки |
51,0 |
135,7 |
166% |
|
Каспийск |
44,6 |
116,3 |
161% |
|
Бийск |
36,8 |
94,8 |
158% |
|
Пятигорск |
57,6 |
148,2 |
157% |
|
Ноябрьск |
55,8 |
139,2 |
149% |
|
Миасс |
36,9 |
91,5 |
148% |
|
Невинномысск |
35,9 |
88,2 |
146% |
|
Нижнекамск |
42,7 |
104,4 |
145% |
|
Новороссийск |
68,7 |
167,1 |
143% |
|
Таганрог |
40,8 |
98,8 |
142% |
|
Норильск |
37,6 |
89,9 |
139% |
|
Арзамас |
45,5 |
108,0 |
138% |
|
Дзержинск |
43,7 |
99,7 |
128% |
|
Евпатория |
75,7 |
171,3 |
126% |
|
Сочи |
144,1 |
324,5 |
125% |
|
Балаково |
36,2 |
80,6 |
123% |
|
Магнитогорск |
35,4 |
78,7 |
122% |
|
Копейск |
35,7 |
78,3 |
120% |
|
Сызрань |
39,8 |
85,6 |
115% |
|
Михайловск |
39,5 |
84,5 |
114% |
|
Керчь |
55,2 |
117,0 |
112% |
|
Назрань |
32,1 |
67,0 |
109% |
|
Волжский |
42,0 |
86,6 |
106% |
|
Волгодонск |
36,3 |
74,8 |
106% |
|
Новочебоксарск |
40,8 |
83,9 |
106% |
|
Энгельс |
43,8 |
89,8 |
105% |
|
Батайск |
49,3 |
100,7 |
104% |
|
Серпухов |
60,4 |
121,6 |
101% |
|
Муром |
42,3 |
84,1 |
99% |
|
Новочеркасск |
44,4 |
88,2 |
99% |
|
Старый Оскол |
45,6 |
90,4 |
98% |
|
Альметьевск |
54,9 |
108,5 |
98% |
|
Нефтекамск |
39,6 |
78,2 |
97% |
|
Северск |
41,6 |
81,8 |
97% |
|
Димитровград |
37,4 |
73,5 |
96% |
|
Орск |
34,6 |
67,9 |
96% |
|
Орехово-Зуево |
53,9 |
104,5 |
94% |
|
Череповец |
45,7 |
88,6 |
94% |
|
Прокопьевск |
36,4 |
70,4 |
93% |
|
Находка |
61,4 |
118,5 |
93% |
|
Бердск |
53,0 |
102,1 |
93% |
|
Ногинск |
63,0 |
120,7 |
92% |
|
Новомосковск |
42,4 |
80,6 |
90% |
|
Ковров |
41,4 |
78,8 |
90% |
|
Коломна |
64,8 |
122,8 |
90% |
|
Ангарск |
45,6 |
85,6 |
88% |
|
Обнинск |
68,0 |
127,4 |
87% |
|
Электросталь |
64,0 |
118,8 |
86% |
|
Первоуральск |
40,0 |
74,1 |
85% |
|
Армавир |
48,7 |
90,2 |
85% |
|
Братск |
46,2 |
85,1 |
84% |
|
Стерлитамак |
43,5 |
78,9 |
81% |
|
Нижний Тагил |
39,3 |
70,6 |
80% |
|
Рыбинск |
37,8 |
67,6 |
79% |
|
Новошахтинск |
37,0 |
65,7 |
78% |
|
Комсомольск-на-Амуре |
44,5 |
78,6 |
77% |
|
Каменск-Уральский |
38,2 |
67,2 |
76% |
|
Пушкино |
94,5 |
166,2 |
76% |
|
Шахты |
39,4 |
68,7 |
75% |
|
Уссурийск |
76,5 |
132,9 |
74% |
|
Раменское |
88,2 |
152,2 |
73% |
|
Златоуст |
33,5 |
57,5 |
71% |
|
Хасавюрт |
55,6 |
94,9 |
71% |
|
Щёлково |
81,9 |
139,6 |
71% |
|
Жуковский |
92,6 |
157,3 |
70% |
|
Королёв |
102,1 |
172,4 |
69% |
|
Долгопрудный |
129,0 |
217,0 |
68% |
|
Камышин |
36,7 |
61,3 |
67% |
|
Одинцово |
129,5 |
214,6 |
66% |
|
Мытищи |
116,7 |
193,2 |
66% |
|
Северодвинск |
69,7 |
114,8 |
65% |
|
Мурино |
102,9 |
168,2 |
63% |
|
Октябрьский |
47,4 |
77,3 |
63% |
|
Рубцовск |
35,8 |
58,4 |
63% |
|
Новый Уренгой |
105,5 |
169,9 |
61% |
|
Артём |
83,1 |
133,8 |
61% |
|
Химки |
131,0 |
209,9 |
60% |
|
Сургут |
77,4 |
124,0 |
60% |
|
Домодедово |
99,1 |
158,2 |
60% |
|
Люберцы |
119,9 |
190,3 |
59% |
|
Видное |
112,7 |
177,6 |
58% |
|
Красногорск |
143,5 |
225,9 |
57% |
|
Подольск |
98,7 |
152,8 |
55% |
|
Реутов |
146,3 |
222,3 |
52% |
|
Салават |
37,6 |
55,9 |
49% |
|
Березники |
39,8 |
58,9 |
48% |
|
Нижневартовск |
60,8 |
84,5 |
39% |
|
Нефтеюганск |
81,6 |
111,2 |
36% |
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в первом полугодии 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 2,7 тыс. лотов – максимальное значение за весь период развития рынка. Сервисные апартаменты стали популярным финансовым инструментом среди частных инвесторов – за последние 4 года каждый пятый покупатель апартаментов совершал повторную покупку.
За первые шесть месяцев 2021 года количество реализованных городских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Санкт-Петербурге достигло 2,7 тыс. лотов (80 тыс. кв. м), что что вдвое превышает показатели первого и второго полугодий 2020 (1,4 и 2,3 тыс. лотов соответственно) и является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка. Подавляющее большинство приобретенных в 2021 году лотов (93%) традиционно сформировали сервисные апартаменты.
В конце первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов превысила отметку в 200 тыс. руб./кв. м, что на 26% выше результатов июля 2020 года.
«Апартаменты уверенно заняли нишу самостоятельного финансового инструмента среди частных инвесторов. Каждый пятый покупатель (18%), приобретавший апартаменты в 2018-2021 годах, совершал повторную покупку. При этом, 11% от этого количества покупателей стали владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, что говорит о диверсификации портфеля, - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Апартаменты стали хорошей альтернативой классической сдаче жилья в аренду, обеспечивая инвестору более высокий уровень доходности при минимальном вовлечении в процесс (8-10% против 4-5% годовых, без учета роста стоимости самого актива)».
Высокий спрос на формат апартаментов приводит к активному сокращению объема предложения: за первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15% и составил 645 тыс. кв. м (19 тыс. лотов) в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объема (86%, или 556 тыс. кв. м) приходится на сервисные проекты. Апарт-комплексы 2021 года отличаются расположением в центральных локациях и большей камерностью: если в 2020 году рынок пополнялся проектами на несколько тысяч лотов, в этом году в продажу выходят проекты с номерным фондом до 500 лотов. Зонами концентрации предложения остаются Московский (34%), Невский (20%) и Выборгский (14%) районы.
Всего с начала 2021 года первичное предложение городских апартаментов пополнилось шестью сервисными объектами общей площадью 33 тыс. кв. м (1 226 лотов). Компания ПСК вывела на рынок два проекта в составе сети Avenir – Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir. Компания Orange Group пополнила портфель проектов под брендом IZZZI, представив «IZZZI у Гостиного Двора», «IZZZI у Владимирской», «IZZZI у Сенной». Китайская компания «Хуа-Жэнь Интернешнл» начала продажи юнитов в апарт-отеле Shine. До конца 2021 года запланирован выход на рынок проекта ARTSTUDIO M103 (RBI) у Московских ворот, а также третьего апарт-отеля под брендом Avenir – Putilov Avenir (ПСК) на проспекте Стачек.
По итогам первых шести месяцев 2021 год объем ввода в эксплуатацию составил 32,5 тыс. кв. м (1,2 тыс. лотов). До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще 183,6 тыс. кв. м (6,2 тыс. лотов), 70% которых сформированы сервисными апартаментами.
Среди российских городов только Москва располагает крупным фондом высотных объектов недвижимости. Квартиры и апартаменты, которые находятся на 30-м этаже и выше, занимают 3,8% в столичной экспозиции. За пределами Москвы эта категория, как правило, представлена лишь единичными лотами (по сути, за единственным исключением – Екатеринбургом). Согласно подсчетам экспертов Циан, в России есть только десять региональных рынков, где представлены жилые комплексы указанной высотности.
1 место. 42 этаж
Московская область, Красногорск, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/260869095/
Московская область не воспринимается как рынок небоскребов. Местная застройка развивается не ввысь, а вширь. Территория региона покрыта мощными жилыми массивами со средневысокой этажностью (до 25 этажей). Тем не менее, именно здесь продается лот с максимальным показателем высотности за пределами столицы. Речь идет о малогабаритной (32 кв. м) двухкомнатной квартире на 42-м этаже ЖК Art в Красногорске, который базируется в полукилометре от берега Москвы-реки.
2 место. 38 этаж
Чеченская республика, Грозный, «Грозный-Сити»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/262534128/
Второе место в рейтинге занимает Чеченская республика – благодаря крупному девелоперскому (и во многом имиджевому) проекту «Грозный-Сити». Центральное место в нем занимает ЖК «Феникс». На его вершине (38-й этаж) к продаже подготовлен двухуровневый пентхаус площадью 230 кв. м.
3 место. 37 этаж
Свердловская область, Екатеринбург, Башня «Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/262787339/
Екатеринбург – едва ли единственный региональный центр, где собрано относительно многочисленное (порядка 180 юнитов) предложение по высотной недвижимости. В этом плане особенно выделяется 52-этажная башня «Исеть», построенная на берегу одноименной реки – рядом со зданием областной администрации и «Ельцин-центром». В настоящее время по этому адресу доступна квартира свободной планировки на 37-м этаже (объекты выше отсутствуют в экспозиции). Ее ценник составляет 49,2 млн рублей. Впрочем, можно рассмотреть и более экономичный вариант с той же высотностью. Он связан с покупкой трехкомнатной квартиры (12,9 млн рублей) в ЖК «Чемпион парк». Этот проект был недавно сдан в Ленинском районе города у ЦПКиО им. Маяковского – в 4 км к югу от башни «Исеть» и «Екатеринбург-Сити».
4 место. 35 этаж
Санкт-Петербург, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/257588350/
В Санкт-Петербурге высотное строительство жестко ограничено местным законодательством (в целях сохранения целостности архитектурного ландшафта) и возможно только на окраинных территориях. В 2012 г. за южной дугой КАД был возведен ЖК «Князь Александр Невский». 34-й и 35-й этажи в нем отведены под пентхаусы. Двухкомнатный объект площадью 70 кв. м с 7-метровыми потолками здесь можно приобрести за 17,0 млн рублей.
5-6 место. 34 этаж
Республика Татарстан, Казань, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/235007807/
В нескольких километрах к востоку от исторического центра Казани возвышается жилой комплекс «Лазурные небеса». На его 34-м этаже эксперты обнаружили квартиру площадью 130 кв. м. В ее чеке прописана сумма 16,7 млн рублей.
Саратовская область, Саратов, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/256893082/
В Саратове квартиры с подобной высотностью продаются куда дешевле. Так, в проекте бизнес-класса Volga Sky, который был завершен в конце 2015 г., видовой лот площадью 64 кв. м с неполной предчистовой отделкой после двух июньских дисконтов продается за 5,65 млн рублей.
7 место. 33 этаж
Республика Башкортостан, Уфа, ЖК Grand&Grand
https://ufa.cian.ru/sale/flat/253554559/
Уфимскому ЖК Grand&Grand предстоит только в следующем году вырасти на высоту в 33 этажа, но уже сейчас на этом уровне ведется реализация квартир стоимостью от 5,07 до 13,12 млн рублей. Поскольку комплекс соседствует со стадионом «Уфа-Арена», где выступает «Салават Юлаев», в популярности его юнитов не приходится сомневаться.
8-9 место. 31 этаж
Самарская область, Самара, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/260916901/
Поволжье широко представлено в данном рейтинге. Самара лишь немногим уступает по выбранному показателю Казани и Саратову. В местном ЖК «Космолет», который примечателен тем, что в радиусе 1,5 км от него функционируют сразу три станции метро, можно купить двухкомнатную квартиру на 31-м этаже за 3,55 млн рублей.
Пермский край, Пермь, ЖК «Гулливер»
https://perm.cian.ru/sale/flat/253725205/
Эта планка достигнута и в Перми. За нее отвечает двухкомнатная квартира площадью 63 кв. м в комплексе с характерным названием «Гулливер». От него немногим более километра до краевого правительства и основных достопримечательностей городского центра.
10 место. 30 этаж
Рязанская область, Рязань, ЖК «Паруса»
https://ryazan.cian.ru/sale/flat/263239537/
Безусловной доминантой на восточной окраине Рязани является 32-этажный ЖК «Паруса». На его 30-м этаже найдена однокомнатная квартира площадью 30 кв. м, из которых 18,0 кв. м приходятся на гостиную, 5,7 кв. м – на кухню и еще 2,2 кв. м – на балкон. На текущий момент это самая большая высота для жилого объекта во всем регионе.