Рейтинг городов РФ по росту цен на вторичке за 5 лет

Эксперты Циан.Аналитики изучили, как изменились цены на вторичном рынке в городах России за 5 лет.
Методика
Были проанализированы средние цены квадратного метра на вторичном рынке весной 2025 г. и весной 2020 гг. (в среднем за 3 месяца). Для анализа отобраны города с населением более 100 тыс. человек (всего 170 городов).
За 5 лет цена квадратного метра на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам стала выше в 2 раза. Рост зафиксирован во всех городах, нет ни одной локации, где цены не изменились или стали ниже.
Минимальный рост (до 50%) зафиксирован в Нефтеюганске, Южно-Сахалинске, Нижневартовске, Москве, Владивостоке, Березниках, Ханты-Мансийске и Салавате – в этих городах (кроме Березников и Салавата) и раньше был достаточно высокий уровень цен, поэтому наращивать стоимость оказалось сложнее (Ханты-Мансийск, Нефтеюганск и Нижневартовск – богатые города нефтегазового севера, Владивосток и Южно-Сахалинск – дорогие локации Дальнего Востока).
Сильнее всего увеличились цены в Кисловодске (почти в 4 раза), Дербенте (в 3 раза), Ессентуках, Каспийске, Бийске, Пятигорске, Челябинске, Майкопе, Улан-Удэ (более, чем в 2,5 раза). В топе по росту цен оказались, в основном, города Дагестана и Ставропольского края. Локации юга России в последние годы пользовались особой популярностью у населения для переезда и покупки недвижимости.
«В целом, более выраженный рост цен был характерен для городов с относительно дешёвой недвижимостью, а также локаций, где не очень развит рынок новостроек. Благоприятные условия для роста цен сложились также в южных городах РФ, а в 2023-2024 гг. в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики», – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики.
В городах, где 5 лет назад были самые дешёвые квартиры, было больше возможностей для увеличения стоимости жилья, чем в городах с высокими ценами. Так, в Москве как в самом дорогом городе за 5 лет «квадрат» подорожал на 41% (это один из самых низких показателей роста), в то время как в большинстве городов, где 5 лет назад стоимость квадратного метра составляла менее 40 тыс. рублей, цены выросли более, чем в 2 раза.
В городах, где не очень активно ведётся новое многоквартирное жилищное строительство и на рынке представлено мало новостроек, спрос сосредоточен на вторичном рынке, а значит, в условиях низкой конкуренции, цены растут быстрее.
В локациях с высокой долей промышленности в структуре экономики в последние годы заметно выросли доходы населения, а вместе с ними – спрос на рынке жилой недвижимости (и в первую очередь, на вторичке, т.к. хороший выбор новостроек есть не везде). Вместе со спросом увеличились и цены.
И в лидерах, и в аутсайдерах по росту цен есть как крупнейшие города с развитыми рынками, так и относительно небольшие (с учётом того, что анализировались только города с населением от 100 тыс. человек). Тем не менее, можно отметить, что в более крупных городах в целом цены увеличились немного сильнее: в среднем по миллионникам «квадрат» за 5 лет подорожал на 103%, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек – на 100%, с населением от 250 до 500 тыс. человек – на 99%, с населением от 100 до 250 тыс. человек – на 98%.
Среди городов-миллионников максимальные темпы роста зафиксированы в Челябинске (в 2,6 раз), Казани и Омске (в 2,3 раза), минимальные – в Москве (+41%), Санкт-Петербурге (+70%) и Уфе (по +81%).
Город |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. рублей |
Динамика за 5 лет |
|
Весна 2020 г. |
Весна 2025 г. |
||
Города-миллионники |
|||
Челябинск |
42,5 |
109,1 |
157% |
Казань |
85,4 |
199,1 |
133% |
Омск |
49,3 |
115,0 |
133% |
Ростов-на-Дону |
64,8 |
141,2 |
118% |
Нижний Новгород |
74,6 |
162,4 |
118% |
Краснодар |
67,5 |
141,0 |
109% |
Воронеж |
53,7 |
111,2 |
107% |
Самара |
62,0 |
127,9 |
106% |
Красноярск |
64,6 |
131,5 |
104% |
Волгоград |
51,9 |
105,7 |
103% |
Екатеринбург |
74,8 |
142,9 |
91% |
Пермь |
61,0 |
113,9 |
87% |
Новосибирск |
74,1 |
136,5 |
84% |
Уфа |
72,7 |
131,4 |
81% |
Санкт-Петербург |
136,7 |
231,9 |
70% |
Москва |
249,2 |
352,5 |
41% |
Города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек |
|||
Махачкала |
50,1 |
122,5 |
145% |
Барнаул |
53,1 |
125,4 |
136% |
Кемерово |
51,0 |
114,7 |
125% |
Тольятти |
43,2 |
96,4 |
123% |
Ставрополь |
49,0 |
106,9 |
118% |
Саратов |
48,1 |
104,4 |
117% |
Новокузнецк |
45,9 |
98,8 |
115% |
Набережные Челны |
53,9 |
115,7 |
115% |
Рязань |
49,6 |
101,1 |
104% |
Оренбург |
46,2 |
91,3 |
98% |
Иркутск |
72,5 |
143,1 |
97% |
Ульяновск |
46,8 |
91,6 |
96% |
Севастополь |
95,9 |
186,2 |
94% |
Томск |
63,0 |
122,2 |
94% |
Ижевск |
54,0 |
101,7 |
88% |
Ярославль |
55,1 |
101,9 |
85% |
Тюмень |
68,5 |
126,0 |
84% |
Балашиха |
98,7 |
162,5 |
65% |
Хабаровск |
87,2 |
138,8 |
59% |
Владивосток |
126,1 |
181,6 |
44% |
Региональные центры от 100 до 500 тыс. человек |
|||
Майкоп |
47,1 |
120,4 |
156% |
Улан-Удэ |
55,6 |
140,4 |
153% |
Курск |
48,9 |
120,4 |
146% |
Владикавказ |
43,5 |
104,7 |
141% |
Чебоксары |
49,1 |
114,6 |
133% |
Чита |
56,8 |
132,0 |
133% |
Элиста |
40,5 |
94,0 |
132% |
Йошкар-Ола |
43,2 |
99,7 |
131% |
Нальчик |
44,6 |
102,6 |
130% |
Киров |
47,2 |
106,6 |
126% |
Петропавловск-Камчатский |
65,3 |
146,7 |
125% |
Симферополь |
78,7 |
175,4 |
123% |
Великий Новгород |
45,8 |
101,3 |
121% |
Калининград |
65,5 |
144,1 |
120% |
Иваново |
46,3 |
100,3 |
117% |
Петрозаводск |
53,1 |
114,8 |
116% |
Псков |
44,1 |
93,6 |
112% |
Саранск |
49,0 |
102,5 |
109% |
Тамбов |
49,4 |
103,0 |
109% |
Курган |
41,9 |
86,6 |
107% |
Черкесск |
48,9 |
100,6 |
106% |
Абакан |
53,4 |
109,3 |
105% |
Астрахань |
44,4 |
90,2 |
103% |
Брянск |
42,6 |
86,1 |
102% |
Липецк |
47,9 |
95,6 |
100% |
Кызыл |
71,8 |
142,7 |
99% |
Владимир |
57,3 |
113,1 |
97% |
Мурманск |
55,5 |
109,3 |
97% |
Смоленск |
44,6 |
87,1 |
95% |
Вологда |
48,6 |
94,8 |
95% |
Кострома |
50,8 |
97,3 |
91% |
Благовещенск |
77,5 |
148,1 |
91% |
Орёл |
47,6 |
90,2 |
89% |
Тверь |
52,0 |
98,4 |
89% |
Пенза |
51,4 |
96,9 |
89% |
Белгород |
60,2 |
108,5 |
80% |
Сыктывкар |
58,6 |
103,8 |
77% |
Тула |
66,8 |
118,1 |
77% |
Архангельск |
65,8 |
115,3 |
75% |
Грозный |
52,8 |
90,6 |
72% |
Калуга |
60,2 |
101,3 |
68% |
Якутск |
86,6 |
144,5 |
67% |
Ханты-Мансийск |
85,9 |
126,9 |
48% |
Южно-Сахалинск |
127,5 |
174,3 |
37% |
Прочие крупные города |
|||
Кисловодск |
55,7 |
211,2 |
279% |
Дербент |
42,4 |
124,3 |
193% |
Ессентуки |
51,0 |
135,7 |
166% |
Каспийск |
44,6 |
116,3 |
161% |
Бийск |
36,8 |
94,8 |
158% |
Пятигорск |
57,6 |
148,2 |
157% |
Ноябрьск |
55,8 |
139,2 |
149% |
Миасс |
36,9 |
91,5 |
148% |
Невинномысск |
35,9 |
88,2 |
146% |
Нижнекамск |
42,7 |
104,4 |
145% |
Новороссийск |
68,7 |
167,1 |
143% |
Таганрог |
40,8 |
98,8 |
142% |
Норильск |
37,6 |
89,9 |
139% |
Арзамас |
45,5 |
108,0 |
138% |
Дзержинск |
43,7 |
99,7 |
128% |
Евпатория |
75,7 |
171,3 |
126% |
Сочи |
144,1 |
324,5 |
125% |
Балаково |
36,2 |
80,6 |
123% |
Магнитогорск |
35,4 |
78,7 |
122% |
Копейск |
35,7 |
78,3 |
120% |
Сызрань |
39,8 |
85,6 |
115% |
Михайловск |
39,5 |
84,5 |
114% |
Керчь |
55,2 |
117,0 |
112% |
Назрань |
32,1 |
67,0 |
109% |
Волжский |
42,0 |
86,6 |
106% |
Волгодонск |
36,3 |
74,8 |
106% |
Новочебоксарск |
40,8 |
83,9 |
106% |
Энгельс |
43,8 |
89,8 |
105% |
Батайск |
49,3 |
100,7 |
104% |
Серпухов |
60,4 |
121,6 |
101% |
Муром |
42,3 |
84,1 |
99% |
Новочеркасск |
44,4 |
88,2 |
99% |
Старый Оскол |
45,6 |
90,4 |
98% |
Альметьевск |
54,9 |
108,5 |
98% |
Нефтекамск |
39,6 |
78,2 |
97% |
Северск |
41,6 |
81,8 |
97% |
Димитровград |
37,4 |
73,5 |
96% |
Орск |
34,6 |
67,9 |
96% |
Орехово-Зуево |
53,9 |
104,5 |
94% |
Череповец |
45,7 |
88,6 |
94% |
Прокопьевск |
36,4 |
70,4 |
93% |
Находка |
61,4 |
118,5 |
93% |
Бердск |
53,0 |
102,1 |
93% |
Ногинск |
63,0 |
120,7 |
92% |
Новомосковск |
42,4 |
80,6 |
90% |
Ковров |
41,4 |
78,8 |
90% |
Коломна |
64,8 |
122,8 |
90% |
Ангарск |
45,6 |
85,6 |
88% |
Обнинск |
68,0 |
127,4 |
87% |
Электросталь |
64,0 |
118,8 |
86% |
Первоуральск |
40,0 |
74,1 |
85% |
Армавир |
48,7 |
90,2 |
85% |
Братск |
46,2 |
85,1 |
84% |
Стерлитамак |
43,5 |
78,9 |
81% |
Нижний Тагил |
39,3 |
70,6 |
80% |
Рыбинск |
37,8 |
67,6 |
79% |
Новошахтинск |
37,0 |
65,7 |
78% |
Комсомольск-на-Амуре |
44,5 |
78,6 |
77% |
Каменск-Уральский |
38,2 |
67,2 |
76% |
Пушкино |
94,5 |
166,2 |
76% |
Шахты |
39,4 |
68,7 |
75% |
Уссурийск |
76,5 |
132,9 |
74% |
Раменское |
88,2 |
152,2 |
73% |
Златоуст |
33,5 |
57,5 |
71% |
Хасавюрт |
55,6 |
94,9 |
71% |
Щёлково |
81,9 |
139,6 |
71% |
Жуковский |
92,6 |
157,3 |
70% |
Королёв |
102,1 |
172,4 |
69% |
Долгопрудный |
129,0 |
217,0 |
68% |
Камышин |
36,7 |
61,3 |
67% |
Одинцово |
129,5 |
214,6 |
66% |
Мытищи |
116,7 |
193,2 |
66% |
Северодвинск |
69,7 |
114,8 |
65% |
Мурино |
102,9 |
168,2 |
63% |
Октябрьский |
47,4 |
77,3 |
63% |
Рубцовск |
35,8 |
58,4 |
63% |
Новый Уренгой |
105,5 |
169,9 |
61% |
Артём |
83,1 |
133,8 |
61% |
Химки |
131,0 |
209,9 |
60% |
Сургут |
77,4 |
124,0 |
60% |
Домодедово |
99,1 |
158,2 |
60% |
Люберцы |
119,9 |
190,3 |
59% |
Видное |
112,7 |
177,6 |
58% |
Красногорск |
143,5 |
225,9 |
57% |
Подольск |
98,7 |
152,8 |
55% |
Реутов |
146,3 |
222,3 |
52% |
Салават |
37,6 |
55,9 |
49% |
Березники |
39,8 |
58,9 |
48% |
Нижневартовск |
60,8 |
84,5 |
39% |
Нефтеюганск |
81,6 |
111,2 |
36% |

Как и прогнозировали эксперты, Центральный Банк на очередном заседании принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. Для ужесточения кредитно-денежной политики весомых оснований сейчас нет. В пользу сохранения ставки также играет укрепление рубля: стоимость импортных товаров должна несколько снизиться, что положительно повлияет на уровень инфляции. При этом в середине-конце весны тренд на укрепление курса рубля может развернуться.
После решения ЦБ РФ ставки по вкладам физлиц на рынке могут продолжить движение вниз. Пока пиковые значения держатся на уровне ключевой ставки, и у вкладчиков остается возможность выгодно разместить свои средства. В дальнейшем доходность по вкладам может прийти к более привычному значению ниже уровня ключевой ставки. На рынке розничного кредитования возможны точечные изменения, но спрос продолжит сокращаться. Об этом сообщил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Розничные пассивы
Рынок сбережений в России продолжит активно развиваться. Несмотря на снижение ставок, пиковые значения пока остаются на уровне ключевой ставки. Основной фокус банков направлен на привлечение средств на сроки 3-6 месяцев, и эта ситуация сохранится. По накопительным счетам приветственная ставка также сопоставима с уровнем ключевой. Клиенты, на которых приветственная ставка не распространяется, за счет различных надбавок могут получать от банков в среднем 15-16% годовых.
Розничные кредиты
На рынке кредитования физлиц ставки сохранятся на прежнем уровне. Возможны точечные снижения по отдельным продуктам, обусловленные изменением стоимости привлечения средств на рынке. Но в целом, пока регулятор придерживается консервативной денежно-кредитной политики, рассчитывать на значительное снижение ставок по кредитам не стоит.
Наиболее сложной ситуация будет в сегменте автокредитования, где сокращение выдач по итогам года может быть существеннее, чем прогнозировалось ранее. Сдерживающим фактором выступит планируемое введение макропруденциальных лимитов и обязательное подтверждение доходов. В ипотеке из-за произошедшего движения ставок и смягчения регуляторики во втором полугодии объем выдач, наоборот, может быть выше ожидаемого.
“Рынок сбережений преодолел пик ставок, но движение останется плавным, и возможность зафиксировать экстрадоходность сохраняется. Главное - не упустить нужный момент и разместиться под высокий процент «вдолгую». На кредитном розничном рынке, даже несмотря на аккуратную корректировку ставок, мы пока не видим четких сигналов о скором “ренессансе”. Поэтому год вкладчика в России продолжится”, - подчеркнул Георгий Горшков.

По оценке аналитиков, общерыночный объем рублевых пассивов в феврале показал рост на 2,1%, прибавив более 1 трлн рублей и достиг 54,2 трлн рублей. Для сравнения, в феврале прошлого года рост рынка составил 1,1 трлн рублей, а в январе 2025 года рынок показал сезонное снижение на 475 млрд рублей.
«Несмотря на локальную корректировку ставок на рынке в феврале, «время вкладчика» продолжается. Все еще сохраняется уникальная ситуация, когда ставки по депозитам находятся на уровне ключевой. Мы прогнозируем, что рынок рублевых сбережений продолжит рост на протяжении всего года. Даже в случае перехода ЦБ к смягчению ДКП, уровень ставок будет оставаться высоким, и вкладчики продолжат делать накопления. Чтобы в конце года получить неплохой пассивный доход, сейчас еще можно зафиксировать ставку свыше 20%», – прокомментировал руководитель департамента сбережений и зачислений Дмитрий Володин.
ВТБ прогнозирует, что по итогам первого полугодия рынок сбережений в России преодолеет отметку в 60 трлн рублей, а по итогам всего года превысит 68 трлн. По оценке аналитиков банка, россияне смогут заработать рекордные 9 трлн рублей процентного дохода.
Большую часть в структуре сбережений россиян занимают вклады. Вкладчики стремятся как можно больше средств аккумулировать на депозитах, текущие ставки по которым обеспечивают высокую доходность. Например, самая высокая ставка по вкладам в ВТБ установлена на уровне 21% годовых.