В 13 крупных городах начала дорожать аренда. Эксперты рассказали, как изменится рынок в ближайшее время
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, что происходит со ставками долгосрочной аренды в крупных городах РФ в мае 2025 г.
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Для анализа динамики цен использовались данные по ставкам аренды 1-комнатных квартир (кроме элитных).
Средние ставки долгосрочной аренды в крупных городах РФ снижались с октября 2024 г. (суммарно более полугода). Всё это время число городов, где съёмное жильё дешевело, превышало число локаций, где расценки увеличивались или не менялись. Такой длительный и устойчивый тренд зафиксирован впервые за последние 5 лет (с весны 2020 года, когда рынок падал на фоне жёстких карантинных ограничений).
В мае 2025 г. снижение в большинстве локаций прекратилось. Если по итогам апреля в среднем по крупным городам РФ арендные ставки в однокомнатных квартирах снизились примерно на 1%, то по итогам мая этого года фиксируется стагнация.
В 16 локациях из 40 анализируемых средние ставки в однушках изменились в пределах +/-1%, а в 13 городах даже увеличились более чем на 1%. Особенно заметный рост в Сочи, Калининграде, Махачкале. Положительная динамика фиксируется также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В 11 локациях, в том числе в Москве, пока что средние ставки продолжают снижаться. То есть теперь городов с отрицательной динамикой меньше, чем тех, где наблюдается рост или стагнация.
Как менялись ставки аренды в однокомнатных квартирах
|
Сколько было локаций, где ставки за месяц |
окт.24 |
апр.25 |
май.25 |
|
выросли |
11 |
11 |
13 |
|
не изменились (+/- 1%) |
6 |
11 |
16 |
|
упали |
23 |
18 |
11 |
Стимулом к росту ставок стало и снижение объёма активного предложения. За последний месяц выбор в целом по локациям сократился на 2,5%. Но часть этого снижения обеспечена поведением собственников, которые на период майских праздников решили временно сдавать свои объекты посуточно.
«Начиная с июня с высокой долей вероятности положительная динамика будет фиксироваться в большей части городов – последние 2 года активность на рынке растёт в начале лета, а вместе с ней увеличиваются и расценки, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – В этом году сезонный рост, скорее всего, будет не таким сильным как в предыдущие годы, он может лишь компенсировать снижение последних месяцев, но не превысит уровни сентября 2024 года».
|
Локация |
Средняя ставка аренды 1-комн. квартиры, тыс. рублей в месяц |
Динамика средней ставки за месяц |
|
Барнаул |
23,2 |
-3,7% |
|
Владивосток |
25,5 |
-4,9% |
|
Волгоград |
22,5 |
0,9% |
|
Воронеж |
21,4 |
-1,8% |
|
Екатеринбург |
32,8 |
0,0% |
|
Ижевск |
22,7 |
1,8% |
|
Иркутск |
28,3 |
1,4% |
|
Казань |
30,7 |
1,3% |
|
Калининград |
38,2 |
12,0% |
|
Кемерово |
22,3 |
-0,4% |
|
Киров |
18,7 |
-0,5% |
|
Краснодар |
26,9 |
-1,1% |
|
Красноярск |
27,6 |
-0,7% |
|
Ленинградская область |
29,1 |
3,9% |
|
Махачкала |
28,5 |
7,1% |
|
Москва |
63,1 |
-1,3% |
|
Московская область |
41,1 |
0,7% |
|
Набережные Челны |
24,7 |
0,4% |
|
Нижний Новгород |
31,9 |
0,9% |
|
Новокузнецк |
23,2 |
2,2% |
|
Новосибирск |
30,3 |
-0,3% |
|
Омск |
23,3 |
-0,9% |
|
Оренбург |
21,1 |
0,0% |
|
Пермь |
26,3 |
4,8% |
|
Ростов-на-Дону |
28,3 |
0,4% |
|
Рязань |
24,0 |
3,9% |
|
Самара |
25,6 |
-2,7% |
|
Санкт-Петербург |
41,5 |
4,3% |
|
Саратов |
19,7 |
-3,9% |
|
Севастополь |
29,4 |
4,6% |
|
Сочи |
50,5 |
15,6% |
|
Ставрополь |
22,4 |
0,4% |
|
Тольятти |
20,8 |
-1,0% |
|
Томск |
24,3 |
-1,6% |
|
Тюмень |
26,3 |
0,0% |
|
Ульяновск |
19,8 |
1,1% |
|
Уфа |
23,0 |
-5,0% |
|
Хабаровск |
38,8 |
-6,1% |
|
Челябинск |
24,5 |
-0,8% |
|
Ярославль |
23,0 |
-3,8% |
|
В среднем |
|
0,7% |
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Северной столицы составил $2,1 млрд. Около 83% (или $1,6 млрд) от общего объема инвестиций пришлись на сегмент земельных участков под жилой и коммерческий девелопмент, а также для строительства объектов для собственных нужд компаний.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в 2021 году инвесторы вложили порядка $367 млн. Показатель на 42% превышает результат 2020 года, однако еще далек от уровня 2019 года, когда объем транзакций составил $908 млн. Рынок инвестиций в существующие активы второй год подряд демонстрирует невысокий объем на фоне ограниченного количества крупных сделок. Превалирующая часть от объема инвестиций в существующие активы (75%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент, который аккумулировал 69% от объема вложений в существующие активы, или $255 млн. Среди ключевых сделок 2021 года – покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» и приобретение «Россети Ленэнерго» площадей в «Балтийском деловом центре». Холдинг «Империя» продолжает развивать сеть офисных центров «Сенатор», приобретая исторические здания в центральных районах Санкт-Петербурга для их дальнейшего преобразования в качественные объекты: в 2021 году портфель компании пополнился пятью зданиями общей площадью более 50 тыс. кв. м.
Складской сегмент сформировал 23% от объема вложений в существующие активы, или $84 млн. Литовская компания Sirin Development продала два логопарка в Шушарах – Nordway (107 тыс. кв. м) и М10 (31 тыс. кв. м), а Jensen Group приобрела два складских комплекса суммарной площадью более 12 тыс. кв. м для развития сети складов индивидуального хранения Prostor.
2021 год также запомнился сделками на гостиничном рынке. Так, своих владельцев сменили отели Courtyard by Marriott Vasilievsky, открывшийся под названием River Palace, и VOX, на месте которого новый собственник – компания Investa – планирует создать апарт-отель.
«В 2021 году состоялось несколько знаковых продаж офисных и складских объектов. Также есть ряд интересных сделок, находящихся на финальной стадии. Интерес инвесторов остается стабильно высоким, однако, текущий рынок характеризуется дефицитом качественных коммерческих объектов по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число закрытых сделок», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Такой вывод сделали эксперты департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, когда проанализировали структуру ипотечных сделок за год. После 1 июля 2021 года около 15% покупателей переориентировались с квартир на апартаменты.
По данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в IV квартале 2021 года в Москве продолжала снижаться доля сделок с ипотечными кредитами. По сравнению с III кварталом доля таких сделок в целом по рынку уменьшилась с 60,6% до 58,9%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 60,7%.
В сегменте апартаментов (без учета элитного класса) доля сделок с использованием ипотечных кредитов, по сравнению с предыдущим кварталом, выросла с 43,7% до 53,8%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов (без учета элитных проектов) составляла 43,7%, а в 2019 году - 38%. То есть за два года число желающих приобрести апартаменты вместо квартиры в ипотеку заметно выросло.
«Снижение доли ипотечных заёмщиков среди покупателей квартир и рост такой доли среди покупателей апартаментов – логичное следствие фактического завершения программы льготной ипотеки, которая субсидировалась государством, – разъясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. – То есть до 30 июня граждан больше побуждала к покупке квартиры льготная ипотека, а теперь квартиры и апартаменты находятся фактически в одинаковых условиях. То есть можно говорить о перетекании части спроса от квартир к апартаментам, по нашим подсчётам эта доля составляет около 15%».