Доходность от сдачи квартиры в крупных городах РФ в 3 раза ниже, чем от банковского вклада
Эксперты Циан.Аналитики подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в мае 2025 г. в крупных городах России и выяснили, куда сейчас выгоднее вложить деньги – в жилую недвижимость под сдачу или на счёт в банке.
Методика
Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. В расчётах сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек.
Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке в крупных городах РФ в мае 2025 г. составляет 6,3%.
За год показатель увеличился на 0,3 п.п. (с 6% в мае 2024 г.). Стоимость квартиры в среднем по анализируемым локациям за год увеличилась на 6,5%, а ставки аренды однушек за тот же период стали выше на 12,8%. Т.е. аренда подорожала сильнее, за счёт чего и вырос показатель доходности.
Наиболее высокие показатели доходности за последний год были зафиксированы в сентябре, когда ставки аренды были на максимальном уровне – в среднем по анализируемым локациям 7,1% годовых (наибольшее значение в Ижевске – 9,7%).
Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду – в Хабаровске и Новокузнецке. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду будет приносить собственнику 8-9% годовых. Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают рантье в Севастополе (4,2% годовых), Казани (4,6%) и Владивостоке (4,7%). В этих городах самые дорогие квартиры на вторичке (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), но не самые высокие ставки аренды (например, в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде они выше, чем в Казани, а Севастополь и Владивосток не вошли даже в десятку городов с самой дорогой арендой). В Москве показатель доходности ниже среднего – 5,7%, в Санкт-Петербурге ещё ниже – 5,3%.
С октября прошлого года ключевая ставка ЦБ держится на уровне 21%. В таких условиях в крупнейших банках вклады сроком от 1 года до 3 лет предлагаются под 10-20% годовых. Т.о. сейчас покупать квартиру, чтобы сдавать её в аренду во всех крупных городах РФ менее выгодно, чем положить эту же сумму под процент в банк. Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ещё ниже расчётной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов.
/В 2019-2021 гг. доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов сроком от 1 года до 3 лет, а в некоторые месяцы даже выше/
«В новых условиях покупка квартиры уже не воспринимается как инструмент приумножения средств. Сейчас инвесторы-рантье, которые сдают свои квартиры в долгосрочную аренду в крупных городах РФ, могут рассчитывать в среднем на доходность в 6,3%, в то время как ставки по банковским вкладам на срок 1-3 года достигают 20%, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – При снижении ключевой ставки часть держателей депозитов вновь выйдут на рынок недвижимости, однако не с целью “заработать”, а чтобы сохранить свои сбережения в самом надёжном, предсказуемом и понятном активе».
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (май 2025 г.) |
Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (май 2025 г.) |
Доходность от сдачи 1-к. квартиры в аренду |
||
|
май 2024 г. |
сентябрь 2024 г. |
май 2025 г. |
|||
|
Хабаровск |
40,8 |
5,5 |
8,7% |
8,7% |
8,9% |
|
Новокузнецк |
23,9 |
3,5 |
5,8% |
6,2% |
8,3% |
|
Ярославль |
23,5 |
3,8 |
6,6% |
8,3% |
7,4% |
|
Челябинск |
24,9 |
4,1 |
7,9% |
8,0% |
7,3% |
|
Пермь |
25,5 |
4,3 |
7,9% |
7,3% |
7,1% |
|
Новосибирск |
30,1 |
5,2 |
6,7% |
8,5% |
7,0% |
|
Оренбург |
20,8 |
3,6 |
6,8% |
7,2% |
7,0% |
|
Кемерово |
21,9 |
3,8 |
6,4% |
7,1% |
6,9% |
|
Рязань |
23,5 |
4,1 |
5,8% |
7,6% |
6,9% |
|
Ульяновск |
19,6 |
3,5 |
5,9% |
7,2% |
6,8% |
|
Омск |
24,2 |
4,3 |
6,1% |
7,1% |
6,8% |
|
Ижевск |
22,6 |
4,1 |
6,9% |
9,7% |
6,7% |
|
Тольятти |
20,6 |
3,8 |
5,9% |
6,8% |
6,6% |
|
Красноярск |
27,8 |
5,1 |
6,0% |
7,1% |
6,5% |
|
Екатеринбург |
32,3 |
6,0 |
6,7% |
7,9% |
6,5% |
|
Волгоград |
22,3 |
4,2 |
6,0% |
8,4% |
6,4% |
|
Самара |
26,4 |
5,1 |
5,3% |
7,3% |
6,3% |
|
Ростов-на-Дону |
28,8 |
5,5 |
6,3% |
7,4% |
6,3% |
|
Томск |
24,2 |
4,7 |
6,6% |
6,8% |
6,2% |
|
Набережные Челны |
24,4 |
4,8 |
5,1% |
6,8% |
6,2% |
|
Саратов |
20,3 |
4,0 |
6,0% |
6,8% |
6,1% |
|
Махачкала |
28,1 |
5,5 |
5,0% |
6,2% |
6,1% |
|
Нижний Новгород |
31,5 |
6,2 |
6,4% |
7,5% |
6,1% |
|
Краснодар |
27,0 |
5,3 |
5,7% |
6,9% |
6,1% |
|
Барнаул |
23,2 |
4,7 |
5,6% |
7,1% |
5,9% |
|
Тюмень |
26,5 |
5,5 |
5,5% |
6,2% |
5,8% |
|
Ставрополь |
22,2 |
4,6 |
5,5% |
6,3% |
5,8% |
|
Воронеж |
21,7 |
4,5 |
5,7% |
6,5% |
5,8% |
|
Москва |
63,4 |
13,4 |
5,4% |
6,9% |
5,7% |
|
Иркутск |
28,1 |
6,0 |
5,6% |
6,8% |
5,7% |
|
Уфа |
22,9 |
4,9 |
5,5% |
6,4% |
5,6% |
|
Санкт-Петербург |
40,2 |
9,2 |
4,8% |
6,5% |
5,3% |
|
Владивосток |
26,3 |
6,8 |
5,2% |
6,1% |
4,7% |
|
Казань |
30,4 |
8,0 |
4,5% |
5,5% |
4,6% |
|
Севастополь |
27,2 |
7,8 |
3,8% |
4,2% |
4,2% |
|
Все локации |
|
|
6,0% |
7,1% |
6,3% |
Источник: Циан.Аналитика
В ближайшие годы (2025-2035 гг.) перед российской инфраструктурой будут стоять глобальные вызовы: развитие по меньшей мере пяти удобных и готовых к большим грузо- и пассажиропотокам транспортно-логистических коридоров и почти 50 обходов городов, запуск первой высокоскоростной магистрали, строительство 40 кампусов мирового уровня, создание десяти всесезонных федеральных курортов в разных частях страны.
По оценкам аналитиков Холдинга, социально-экономический эффект от реализации инфраструктурных проектов в перспективных отраслях в среднем составят 2,3 руб. дополнительных инвестиций на 1 руб. вложенных средств, а экономический эффект от реализации всех инфраструктурных проектов, описанных в отчете, может составить до 1,5% ВВП ежегодно.
«Эффект от реализации проектов обходов городов составляет 2 руб. на 1 руб. инвестиций. Эти инициативы дают возможность ускорить поставку товаров, сэкономить за счет снижения пробок на дорогах и уменьшении количества дорожно-транспортных происшествий, а также стимулируют активность в других секторах: гостиничном бизнесе, жилой недвижимости и коммерческой (например, складской) инфраструктуре. Чем больше запускается автодорожных проектов, тем выше мультипликативный эффект», - отмечают аналитики ВТБ Инфраструктурный Холдинг.
В 2024 году россияне оформят розничные кредиты более чем на 14,5 трлн рублей, что на 10% ниже итогов 2023 года. Объем залоговых кредитов (ипотека и авто) по-прежнему будет превышать продажи кредитов наличными. Такой прогноз* в ходе ПМЭФ-2024 озвучил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
По оценке ВТБ, драйвером развития рынка в 2024 году станет залоговое кредитование – ипотека и автокредиты. Объем их продаж к концу года достигнет 7,8 трлн рублей против 6,7 трлн по потребительским кредитам. При этом максимальный объем кредитных продаж придется на май и июнь – в оба месяца они превысят 1,3 трлн рублей. Затем ожидается снижение спроса вплоть до декабря, когда он традиционно вырастет в силу сезонности.
В этом году россияне оформят ипотеку на 5,3-5,4 трлн рублей, что на треть ниже результатов прошлого года. Активность заемщиков с начала года связана с возможным завершением 1 июля программы господдержки-2020. После этого во втором полугодии рынок жилищного кредитования начнет «охлаждаться». Ожидается, что меры поддержки ипотечных заемщиков станут более адресными. Объем продаж автокредитов, по прогнозам банка, в этом году на 60% превысит значения 2023 года и достигнет 2,4 трлн рублей.
В сегменте кредитования наличными общий объем продаж достигнет 6,7 трлн рублей, что немного уступит показателям прошлого года. Снижение будет связано с изменением риск-политики регулятора в этом сегменте – ростом макропруденциальных надбавок и снижением лимитов, а также ужесточением требований к резервированию кредитов.
«В первом полугодии потребительская активность россиян растет сопоставимыми к прошлому году темпами. С начала года розничное кредитование показало положительную динамику, достигнув по итогам мая результатов первых пяти месяцев прошлого года – 5,7 трлн рублей, из которых 1 трлн приходится на ВТБ. По итогам года мы ожиданием общерыночного снижения спроса на розничные кредиты на 10% к итогам 2023 года. На динамику в первую очередь повлияют завершение части ипотечных госпрограмм, а также высокая ключевая ставка и ужесточение риск-политики ЦБ. Одновременно будет расти спрос на депозиты и накопительные счета – рынок розничных пассивов вырастет в этом году почти на четверть, поэтому модель финансового поведения клиентов останется сберегательной», – заявил Георгий Горшков.
По оценке ВТБ, объем общерыночного портфеля кредитов физлиц за год может вырасти на 12-14% и приблизится к 40 трлн рублей. Больше половины портфеля придется на ипотеку.
-
Прогноз ВТБ на основе данных Frank RG, без учета POS-кредитования