Рыночная ситуация без прикрас
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый «Ситуация на рынке недвижимости, строительства и ипотеки». В итоге была выработана объективная оценка текущей рыночной ситуации.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рисует общую картину на рынке новостроек: «В прошлом году мы строили планы, надеясь, что госпрограммы поддержки ипотеки продлят до 2025 года. Но было понятно, что без льготной ипотеки продажи гарантировано просядут. Планы пришлось переписывать начисто».
Кстати, в первом квартале 2024 года в городе сдали 1,4 миллиона квадратных метров жилья, а в этом году — лишь 700 тысяч. Но приведенные цифры сравнивать не корректно, ведь условия кардинально изменились. Например, в 2025 году вывод в продажу части новостроек даже пришлось задерживать. «Доля ипотечных сделок упала с 90% до 40-45%. Часть потерь удалось компенсировать программами от застройщиков, но в целом спрос снизился на 30-40%», — отмечает глава «Объединения строителей СПб».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов настроен в этом же ключе. «В прошлом году в Петербурге выдали в два раза меньше разрешений на строительство, и по новым проектам метраж тоже упал почти вдвое — минус 1 миллион квадратных метров, — рассуждает он. — Из-за этого аналитики уже начинают говорить о возможной нехватке жилья в городе».
Угроза касается всех сегментов рынка, даже элитной недвижимости, где спрос всегда был высоким. Но теперь количество выставленных объектов сократилось на треть. При этом грамотно выверенные проекты по-прежнему очень востребованы, и цены на них растут.
Сергей Софронов отмечает, что сейчас около 40% сделок на рынке проходят через ипотеку, и из них 90% — это льготные программы. По его словам, на рынке также много гибких программ рассрочек. Например, есть возможность комбинировать рассрочку с семейной ипотекой, что позволяет будущим родителям купить недвижимость уже сейчас, а потом перевести остаток в семейную ипотеку.
Все эти усилия помогают сделать покупку новой недвижимости более доступной, но все равно уровень 2023 года остается недостижимым. И если городское строительство двинется по пессимистичному сценарию, рынок вернется к показателям примерно 2016-2017 годов.
Депутат ЗакСа Санкт-Петербурга, зампредседателя постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова констатирует, что в этом году рассрочки на покупку жилья стали настоящим хитом. У некоторых застройщиков доля продаж в рассрочку с 6-10% взлетела до 40%. Ничего удивительного, рассрочка пришла на смену льготной ипотеке.
Наталия Астахова напомнила, что 15 апреля вице-премьер Марат Хуснуллин представил новый законопроект, который через возможность залога разрешает рассрочку после ввода объекта в эксплуатацию, если застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли свои счета-эскроу. Это поможет защитить строительные компании от недобросовестных покупателей.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева соглашается, что сейчас рассрочка необычайно популярна, правда, не все застройщики готовы с ней работать. Некоторые просто не хотят рисковать и вместо этого запускают разные акции и промо-мероприятия, чтобы привлечь покупателей.
Что касается срывов по выплатам рассрочки, то это случается очень редко. Если кто-то вдруг не может платить, квартиру всегда можно продать по переуступке, при срочности - с разумным дисконтом. И у самих застройщиков зачастую есть подразделения, готовые в этом помочь.
«С другой стороны, не стоит думать, что на рынке все так уж хорошо, — говорит Ольга Трошева. — По подсчетам экспертов нашего холдинга, в первом квартале 2025 года, без господдержки, рынок жилья в Петербурге снизился на 22% по сравнению с первым кварталом 2024 года. К марту мы зафиксировали восстановление до 5,3 тысяч сделок по Петербургской агломерации». Пока нет предпосылок дальнейшей положительной динамики в спросе в отсутствии поддержки доступной ипотеки.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова уточняет, что пока трудно судить, насколько полезными окажутся новые инструменты, предложенные Маратом Хуснуллиным. Но стройкомпании вырабатывают собственные меры защиты от потребительского терроризма. «Так, наша компания не работает с клиентами по рассрочке, которые готовы внести лишь до 30% первоначального взноса. Есть и другие ограничительные условия. Отдаем предпочтение покупателям с разрешением органов опеки на продажу своей недвижимости при условии покупки более просторной квартиры. Ведь наши клиенты обычно ищут варианты улучшения жилищных условий и уже имеют какое-то жильё», — делится она.
Если говорить об итогах квартала, в январе-феврале «БФА» почти справилась с планом продаж, март подкачал, зато в апреле наблюдается весомый рост бронирований и обращений.
Эксперт отмечает, что, тем не менее, рассрочка для застройщиков — это непопулярная мера. Все риски ложатся на плечи строителей. Особенно с новыми законами о банкротстве физических лиц: если покупатель обанкротится, застройщик может остаться ни с чем — деньги не вернутся, а квартира запросто может остаться у должника.
Рассрочка по договорам долевого участия (ДДУ) считается наиболее рискованной. Все деньги от дольщиков хранятся на эскроу-счете и недоступны стройкомпании. «Если бы не высокие ставки по депозитам, доля рассрочек в продажах квартир могла бы вырасти гораздо больше», — признаёт Светлана Денисова.
В общем, потеряв возможность широко использовать льготную ипотеку, застройщики оказались заложниками ситуации. Когда у крупной компании на руках тысячи квартир, без каких-либо стимулов для продаж не обойтись. И заморозить продажи нельзя, поскольку потом не продашь в одночасье.
Руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова считает, что ипотека в 2025 году продолжает играть ключевую роль на рынке недвижимости, так как она является важным инструментом для круга покупателей, которые выбирают её с учетом доступности ставок, условий первоначального взноса и возможностей государственной поддержки, что делает программы с господдержкой наиболее популярными.
«На сегодняшний день в ПСБ наиболее востребованы программы семейной ипотеки с пониженной ставкой для семей с детьми. Помимо этого мы предлагаем выгодные условия по ипотеке сотрудникам оборонно-промышленного комплекса (ОПК), военным, а также зарплатным клиентам банка. На сегодняшний день ипотека остается одним из основных способов финансирования покупки жилья, продолжая быть драйвером рынка недвижимости, несмотря на наличие альтернативных программ рассрочки и лизинга», – рассказывает Анастасия Трифонова.
Что касается рынка вторичной недвижимости, то, по мнению Анастасии Трифоновой, он стабилен, с умеренными колебаниями цен в зависимости от региона. Ипотека остаётся драйвером и рынка вторичной недвижимости. Рынок приспосабливается к новым экономическим условиям, балансируя между спросом на доступное жильё и требованиями финансовых учреждений.
«Мы предполагаем, что рынок ипотеки может пойти в рост, однако это возможно при условии усиления госпрограмм, а также в случае снижения ставок. Кроме того, ожидаем развития цифровых сервисов для еще большего упрощения оформления и управления кредитами», — рассуждает Анастасия Трифонова.
Директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Сергей Вяткин делится актуальными цифрами по рынку Ленобласти: «В первом квартале 2025 года в регионе, по данным портала наш.дом.рф, ввели целых 1,44 миллиона квадратных метров жилья, но из них всего 57 тысяч — это многоквартирные дома. Ленобласть показывает рост по сравнению с прошлым годом, и движущей силой здесь стало индивидуальное строительство, которое увеличилось на 39,4%».
Помимо растущего спроса со стороны населения, это связано с мерами, которые были предприняты для развития этого рынка, в том числе на законодательном уровне. Сегодня можно строить индивидуальные дома с применением счетов эскроу в рамках 186-ФЗ. Такой механизм стал основой развития рынка многоквартирных домов, он позволит сформировать доверие и к рынку ИЖС.
«Интересно, что средний возраст людей, которые оформляют кредит на ИЖС в Северо-Западном федеральном округе, составляет около 38 лет. Более половины заемщиков имеют одного ребенка, а каждый третий — двоих. Так что «семейная ипотека» становится важным фактором роста в этом сегменте», — заключает Сергей Вяткин.
Благодаря рассрочкам от застройщиков и семейной ипотеке первичный рынок жилья в Петербурге заканчивает 2024 год не таким сильным спадом, какой ожидали пессимисты.
По словам участников круглого стола «Рынок недвижимости в 2024 году. Предварительные итоги и прогнозы», организованного порталом «ТТ Финанс», отмена массовой ипотеки в середине года не стала для рынка сокрушительным ударом.
«Признаться - мы ожидали увидеть в конце года несколько иную картину, — начал разговор генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В средине лета настроения были довольно мрачные: застройщики решили, что после отмены массовой льготной ипотеки времена наступают особенно трудные. Но в итоге мы еще раз убедились - российский строительный комплекс удивительно устойчив к подобного рода вызовам. Мы, безусловно, потеряли по объективным показателям, но потеряли не так много, как предполагали».
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что мрачные ожидания первой половины 2024 года не оправдались. «2024 год оказался в целом не только для строительного комплекса, но и для нашей компании весьма успешным, — заявила она. — Введен очень большой объём как жилья, так и «социалки» - 2 школы, д/сад и поликлиника в нашем флагманском проекте «Огни залива». Что касается реализации, то здесь объёмы не пугающие. Катастрофического падения не произошло. Хотя, конечно, это снижение достаточно болезненное».
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева поделилась цифрами по числу сделок, которые свидетельствуют о весьма скромном снижении активности. «Пиковые цифры были в моменте, когда покупатели переживали, что у нас завершаются льготные программы, — рассказала она. — Всё второе полугодие 2023 года было в таких ожиданиях. 10-11 тысяч сделок для петербургской агломерации — это были максимумы. Если говорить про средние показатели, то это 6,5-7 тысяч сделок. И вот уже во втором полугодии 2024 года мы получаем 5,5-6 тысяч сделок. Если их соизмерять со средними, то снижение всё-таки не в разы. Это достаточно неплохие результаты в плане того, что у нас отменили существенный пласт поддержки».
Спасательный круг девелоперам бросило государство. Отменив массовую льготную ипотеку, оно предложило пусть не такую масштабную, но всё же замену в виде семейной ипотеки. Её объёмы в 2024 году составят 6,25 трлн рублей, а в следующем вырастут до 8,65 трлн.
«Льготная ипотека занимала до 95% продаж, поэтому строители ожидали значительных потерь, — отметил Алексей Белоусов. — Но на сегодняшний день, согласно статистике, предоставленной строительными холдингами, около 65% в продажах занимает семейная ипотека».
«Семейная ипотека в первой половине года была намного скромнее, — констатировала Светлана Денисова. — Она активней выбиралась во второй половине года, когда стала практически единственным льготным инструментом. Туда огромный интерес покупательский был привлечён. И объём реализации второй половины года такой, что уже сегодня понятно, что этих 8,65 трлн, будет, недостаточно для того, чтобы спокойно отработать весь следующий год».
Сами застройщики, не дожидаясь милости от государства, стимулировали продажи программами рассрочки. Такой инструмент позволяет покупателю одновременно зарабатывать на высоких ставках по депозитам и фиксировать для себя стоимость недвижимости, заплатив продавцу лишь часть её стоимости.
«Все мы получили откат после завершения господдержки, — признала Ольга Трошева. — Понятно, что во втором полугодии цифры были несколько иные по темпам. У ряда компаний продажи снижались практически в разы. Кто-то запустил поддерживающие инструменты в виде рассрочки как альтернативы ипотеки. В том числе наш холдинг этот инструмент незамедлительно запустил, и проседание было менее существенным».
В структуре сделок с жильём в «БФА-Девелопмент» пользователи рассрочки занимают примерно 30%, сообщила Светлана Денисова. Доминируют сделки с ипотекой — 60%. И порядка 10% составляют так называемые «стопроцентники», то есть люди, располагающие ресурсами для покупки недвижимости без привлечения кредитов.
Рассрочка используется и при продаже апартаментов. «Безусловно, рассрочка остается востребованным инструментом, с учётом нынешних ставок по ипотеке, — подтвердила Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). — Мы в нашем проекте ARTSTUDIO M103 предлагаем варианты с первым взносом от 20% и сроком внесения остальной суммы 9-12 месяцев».
В целом состояние рынка апартаментов в текущем году похоже на прошлогоднее. «С апартаментами в Петербурге за 9 месяцев 2024 года мы зафиксировали 2,4 тысячи сделок, — рассказала Ольга Трошева. — В прошлом году было 3,7 тысяч. Если сравнивать с 9 месяцами 2023 года — мы идём даже в плюсе небольшом. Но рекордов в этом году мы не покажем».
По словам Евгении Мироненко, рынок апартаментов продолжает развиваться благодаря устойчивому туристическому и деловому спросу в крупных городах. «Петербург среди них – самое популярное туристическое направление, город посещает более 10 млн туристов в год (в 2023 году – 9,4 млн), — указала она. — Например, загрузка в наших объектах сети ARTSTUDIO летом 2024 года составила 94-96%».
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина сделала акцент на долгосрочных преимуществах апартаментов по сравнению с депозитами. «Важно отметить, что инвестиции в депозиты со ставкой 20% и выше — краткосрочные, — подчеркнула она. — При очень высокой инфляции, которую мы наблюдаем в настоящий момент, вложение только в депозит является рискованной инвестицией. Любому инвестору важно диверсифицировать свой портфель, раскладывая яйца по разным корзинам. Например, часть денег не только положить на депозиты, но и инвестировать в недвижимость через рассрочку. Инвестор фиксирует стоимость объекта и в случае гиперинфляции гасит долг перед застройщиком деньгами с депозита, а зарабатывает на росте стоимости объекта. Мы на своем проекте Vertical Московская даем разные виды рассрочек до конца 2026 года. Внеся от 500 тысяч рублей, можно приобрести апартамент, зафиксировать за собой его наличие и стоимость».
«Не все девелоперы были готовы к тому, что ипотека с господдержкой прекратится, — уверен Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти. — Часть рынка жила в парадигме того, что поддержка спроса со стороны государства будет продолжаться. Как результат – некоторая нервозность и напряжённость. Мы в Группе Аквилон рассчитывали, что события будут развиваться по этому сценарию. Поэтому никаких изменений в планах нет. В конце лета мы анонсировали старт новых проектов. Бизнес-центр LOCUS by Akvilon в Московском районе реализуется, как это и было запланировано. В декабре мы объявили старт продаж нашего нового проекта в Янино, в Ленинградской области. Комплекс «Аквилон Verba» расположится рядом с Ржевским лесопарком. Также в декабре мы представим рынку новый жилой комплекс в Новосергиевке».
По прогнозам Nikoliers, в случае снижения ключевой ставки регулятором около 22 трлн рублей может быть направлено на покупку недвижимости с депозитов физических лиц с 2027 года в России. На данный момент объем вкладов в диапазоне 1-10 млн руб. составляет 43% от общего объема вкладов физлиц в стране, именно этот объем денежных средств потенциально может «перетечь» в бетон, что эквивалентно покупке приблизительно 95 млн кв. м жилья на первичном рынке. По базовому прогнозу ЦБ РФ высокая ключевая ставка сохранится в течение 2025 года ввиду борьбы регулятора с ускоренными темпами инфляции, однако в 2026 году ее уровень может начать снижение, что может повлечь активизацию спроса на рынке жилой недвижимости России.
По состоянию на октябрь 2024 года объем депозитов физических лиц в России достиг 51,8 трлн рублей, увеличившись с начала года на 15%. Повышение ключевой ставки, которое мы наблюдаем в текущем году и которое, судя по риторике ЦБ, продолжится и в следующем году, будет способствовать аккумуляции денег на банковских депозитах. На фоне высоких процентных ставок по депозитам, а также из-за заградительных ставок по ипотеке, население выбирает размещение денег в банках, что отсекает существенную долю спроса на недвижимость и способствует формированию отложенного спроса. Этот тренд продолжится, по прогнозам Nikoliers, и в 2025 году объем денег на вкладах может вырасти до 61 трлн руб., а к 2026 году до 64 трлн руб. Эти факторы, а также ряд дополнительных, являются причинами замедления динамики спроса на рынке жилой недвижимости, особенно во второй половине 2024 года, когда программа льготной ипотеки была приостановлена. По экспертной оценке Nikoliers, в 2023 г. суммарный объем инвестиций в жилую недвижимость России составлял рекордные 40 трлн. руб., в 2024 г. этот показатель прогнозно будет на уровне 26 трлн руб. (имеется в виду совокупно первичная, вторичная недвижимость и ИЖС).
По оценкам Nikoliers, в 2024 году в России объем ввода жилой недвижимости превысит рекордные показатели 2023 г. (110 млн кв. м) и составит 113 млн кв. м. Динамика ввода год к году обусловлена особенностями строительства в каждом отдельно взятом регионе. Например, в границах «старой» Москвы по итогам текущего года объем ввода увеличится на 6,3% и достигнет рекордного значения около 5,3 млн кв. м. В основе этого объема ввода лежит старт строительства проектов в благоприятный период с 2020 до 2021 гг., когда на фоне активного спроса застройщики сфокусировались на подготовке запусков новых проектов, в том числе за счет бридж-кредитов — проектного финансирования по плавающей ставке, привязанной к ключевой (средняя ставка в 2020 г. составляла порядка 5%).
По нашим оценкам, весь объем жилья, выведенный на российский рынок со временем будет поглощен. В текущих экономических условиях 2024-2025 гг. на рынке закономерно происходит замедление вывода нового объема жилой недвижимости в массовых ценовых сегментах, которое будет наиболее заметно в 2026-2027 годах, когда значение ввода нового жилья может составить 88-85 млн кв. м. При этом уже с 2026 г. может начаться активизация девелопмента жилой недвижимости в России, что, учитывая строительный цикл проектов, отразится на объеме ввода уже в 2028 г. По прогнозам Nikoliers, объемы ввода нового жилья будут расти, а ключевая ставка снижаться – все это станет драйвером развития рынка как в рамках спроса, так и предложения. Прогнозное снижение ключевой ставки, последующее высвобождение накопленных на депозитах денежных средств потенциально станут стимулом выхода рынка жилого строительства на новый рекордный уровень по вводу жилья с 2030 года.
На данный момент в России обеспеченность жильем составляет 29,5 кв. м на одного человека (для сравнения в 2005 году показатель был на уровне 20,8 кв. м), а весь размер существующего жилого фонда страны по мнению Всемирного банка можно оценить всего в 6 трлн USD, тогда как в Китае и США он равен 107,6 трлн USD и 102,7 трлн USD соответственно. По прогнозам Nikoliers, отечественный рынок жилой недвижимости имеет огромный потенциал роста, который будет демонстрировать в последующие годы. К 2036 году валовая стоимость жилого фонда РФ достигнет 24,7 трлн USD на фоне достижения уровня обеспеченности на душу населения в 38 кв. метров, фоновой инфляции и роста капитальной стоимости объектов недвижимости.
Положительная динамика по обеспеченности жильем населения также будет расти. Россия находится на 6-м месте по обеспеченности жильем по состоянию на 2023-2024 гг. Для сравнения: в настоящее время в США этот показатель равен 71 кв. м на человека, в Германии 47,5 кв. м, в Китае 43 кв. м, во Франции 39 кв. м, в Великобритании – 37,2 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «По объему ВВП по паритету покупательской способности Россия находится на 4-м месте по сравнению с другими мировыми экономиками. Это является хорошим показателем и говорит о том, что у российского рынка есть потенциал для роста. 7 лет назад мы вывели формулу, проанализировав данные развитых рынков: $1 тыс. ВВП по ППС на душу населения соответствует примерно одному квадратному метру обеспеченности жильём на душу населения. Текущие показатели демонстрируют, что в стране есть платежеспособный спрос и потенциал для роста обеспеченности населения жильем. Сейчас ввиду высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки значительная часть денег населения перетекла на вклады, но уже в ближайшие годы мы ожидаем заметного роста обеспеченности населения жильем на фоне рекордных объемов спроса в предыдущие годы и перетока части накоплений населения в рынок жилья в среднесрочной перспективе».