Рыночная ситуация без прикрас
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый «Ситуация на рынке недвижимости, строительства и ипотеки». В итоге была выработана объективная оценка текущей рыночной ситуации.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рисует общую картину на рынке новостроек: «В прошлом году мы строили планы, надеясь, что госпрограммы поддержки ипотеки продлят до 2025 года. Но было понятно, что без льготной ипотеки продажи гарантировано просядут. Планы пришлось переписывать начисто».
Кстати, в первом квартале 2024 года в городе сдали 1,4 миллиона квадратных метров жилья, а в этом году — лишь 700 тысяч. Но приведенные цифры сравнивать не корректно, ведь условия кардинально изменились. Например, в 2025 году вывод в продажу части новостроек даже пришлось задерживать. «Доля ипотечных сделок упала с 90% до 40-45%. Часть потерь удалось компенсировать программами от застройщиков, но в целом спрос снизился на 30-40%», — отмечает глава «Объединения строителей СПб».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов настроен в этом же ключе. «В прошлом году в Петербурге выдали в два раза меньше разрешений на строительство, и по новым проектам метраж тоже упал почти вдвое — минус 1 миллион квадратных метров, — рассуждает он. — Из-за этого аналитики уже начинают говорить о возможной нехватке жилья в городе».
Угроза касается всех сегментов рынка, даже элитной недвижимости, где спрос всегда был высоким. Но теперь количество выставленных объектов сократилось на треть. При этом грамотно выверенные проекты по-прежнему очень востребованы, и цены на них растут.
Сергей Софронов отмечает, что сейчас около 40% сделок на рынке проходят через ипотеку, и из них 90% — это льготные программы. По его словам, на рынке также много гибких программ рассрочек. Например, есть возможность комбинировать рассрочку с семейной ипотекой, что позволяет будущим родителям купить недвижимость уже сейчас, а потом перевести остаток в семейную ипотеку.
Все эти усилия помогают сделать покупку новой недвижимости более доступной, но все равно уровень 2023 года остается недостижимым. И если городское строительство двинется по пессимистичному сценарию, рынок вернется к показателям примерно 2016-2017 годов.
Депутат ЗакСа Санкт-Петербурга, зампредседателя постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова констатирует, что в этом году рассрочки на покупку жилья стали настоящим хитом. У некоторых застройщиков доля продаж в рассрочку с 6-10% взлетела до 40%. Ничего удивительного, рассрочка пришла на смену льготной ипотеке.
Наталия Астахова напомнила, что 15 апреля вице-премьер Марат Хуснуллин представил новый законопроект, который через возможность залога разрешает рассрочку после ввода объекта в эксплуатацию, если застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли свои счета-эскроу. Это поможет защитить строительные компании от недобросовестных покупателей.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева соглашается, что сейчас рассрочка необычайно популярна, правда, не все застройщики готовы с ней работать. Некоторые просто не хотят рисковать и вместо этого запускают разные акции и промо-мероприятия, чтобы привлечь покупателей.
Что касается срывов по выплатам рассрочки, то это случается очень редко. Если кто-то вдруг не может платить, квартиру всегда можно продать по переуступке, при срочности - с разумным дисконтом. И у самих застройщиков зачастую есть подразделения, готовые в этом помочь.
«С другой стороны, не стоит думать, что на рынке все так уж хорошо, — говорит Ольга Трошева. — По подсчетам экспертов нашего холдинга, в первом квартале 2025 года, без господдержки, рынок жилья в Петербурге снизился на 22% по сравнению с первым кварталом 2024 года. К марту мы зафиксировали восстановление до 5,3 тысяч сделок по Петербургской агломерации». Пока нет предпосылок дальнейшей положительной динамики в спросе в отсутствии поддержки доступной ипотеки.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова уточняет, что пока трудно судить, насколько полезными окажутся новые инструменты, предложенные Маратом Хуснуллиным. Но стройкомпании вырабатывают собственные меры защиты от потребительского терроризма. «Так, наша компания не работает с клиентами по рассрочке, которые готовы внести лишь до 30% первоначального взноса. Есть и другие ограничительные условия. Отдаем предпочтение покупателям с разрешением органов опеки на продажу своей недвижимости при условии покупки более просторной квартиры. Ведь наши клиенты обычно ищут варианты улучшения жилищных условий и уже имеют какое-то жильё», — делится она.
Если говорить об итогах квартала, в январе-феврале «БФА» почти справилась с планом продаж, март подкачал, зато в апреле наблюдается весомый рост бронирований и обращений.
Эксперт отмечает, что, тем не менее, рассрочка для застройщиков — это непопулярная мера. Все риски ложатся на плечи строителей. Особенно с новыми законами о банкротстве физических лиц: если покупатель обанкротится, застройщик может остаться ни с чем — деньги не вернутся, а квартира запросто может остаться у должника.
Рассрочка по договорам долевого участия (ДДУ) считается наиболее рискованной. Все деньги от дольщиков хранятся на эскроу-счете и недоступны стройкомпании. «Если бы не высокие ставки по депозитам, доля рассрочек в продажах квартир могла бы вырасти гораздо больше», — признаёт Светлана Денисова.
В общем, потеряв возможность широко использовать льготную ипотеку, застройщики оказались заложниками ситуации. Когда у крупной компании на руках тысячи квартир, без каких-либо стимулов для продаж не обойтись. И заморозить продажи нельзя, поскольку потом не продашь в одночасье.
Руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова считает, что ипотека в 2025 году продолжает играть ключевую роль на рынке недвижимости, так как она является важным инструментом для круга покупателей, которые выбирают её с учетом доступности ставок, условий первоначального взноса и возможностей государственной поддержки, что делает программы с господдержкой наиболее популярными.
«На сегодняшний день в ПСБ наиболее востребованы программы семейной ипотеки с пониженной ставкой для семей с детьми. Помимо этого мы предлагаем выгодные условия по ипотеке сотрудникам оборонно-промышленного комплекса (ОПК), военным, а также зарплатным клиентам банка. На сегодняшний день ипотека остается одним из основных способов финансирования покупки жилья, продолжая быть драйвером рынка недвижимости, несмотря на наличие альтернативных программ рассрочки и лизинга», – рассказывает Анастасия Трифонова.
Что касается рынка вторичной недвижимости, то, по мнению Анастасии Трифоновой, он стабилен, с умеренными колебаниями цен в зависимости от региона. Ипотека остаётся драйвером и рынка вторичной недвижимости. Рынок приспосабливается к новым экономическим условиям, балансируя между спросом на доступное жильё и требованиями финансовых учреждений.
«Мы предполагаем, что рынок ипотеки может пойти в рост, однако это возможно при условии усиления госпрограмм, а также в случае снижения ставок. Кроме того, ожидаем развития цифровых сервисов для еще большего упрощения оформления и управления кредитами», — рассуждает Анастасия Трифонова.
Директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Сергей Вяткин делится актуальными цифрами по рынку Ленобласти: «В первом квартале 2025 года в регионе, по данным портала наш.дом.рф, ввели целых 1,44 миллиона квадратных метров жилья, но из них всего 57 тысяч — это многоквартирные дома. Ленобласть показывает рост по сравнению с прошлым годом, и движущей силой здесь стало индивидуальное строительство, которое увеличилось на 39,4%».
Помимо растущего спроса со стороны населения, это связано с мерами, которые были предприняты для развития этого рынка, в том числе на законодательном уровне. Сегодня можно строить индивидуальные дома с применением счетов эскроу в рамках 186-ФЗ. Такой механизм стал основой развития рынка многоквартирных домов, он позволит сформировать доверие и к рынку ИЖС.
«Интересно, что средний возраст людей, которые оформляют кредит на ИЖС в Северо-Западном федеральном округе, составляет около 38 лет. Более половины заемщиков имеют одного ребенка, а каждый третий — двоих. Так что «семейная ипотека» становится важным фактором роста в этом сегменте», — заключает Сергей Вяткин.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке апартаментов. За этот период суммарно было реализовано около 2,1 тыс. юнитов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечено увеличение продаж, – было продано 379 лотов (+16% по сравнению с 2021 годом). Наибольшим спросом пользовались студии – более 70% от общего числа сделок. Существенное снижение спроса отмечалось в сервисных апартаментах, где за год было реализовано 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем в 2021 году. Цены по всем форматам апартаментов увеличились за год в среднем на 18%.
- В 2022 году было реализовано около 2,1 тыс. юнитов всех форматов общей площадью 67,5 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратила свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане.
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По итогам 2022 года рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечалось увеличение продаж относительно 2021 года. За год было реализовано 379 юнитов, что на 16% больше, чем в 2021 году. Популярность данного формата обусловлена, во-первых, желанием покупателей иметь место для загородного отдыха в статусной локации: в Курортном районе Санкт-Петербурга, а во-вторых, отложенным спросом на данный вид недвижимости, который совпал с выводом нового предложения в конце 2021 – начале 2022 гг.
- Совокупные продажи несервисных апартаментов за 2022 год оказались на 18% ниже, чем в 2021 году. На снижение спроса повлияла высокая конкуренция с жилыми объектами и общерыночный спад продаж в жилой недвижимости и апартаментах. За год было реализовано 235 юнитов.
- Спрос на элитные апартаменты снизился на 74% в годовой динамике, в 2022 году было продано 24 лота. Данный результат связан с ограниченностью предложения, которое в значительной степени превосходит по цене элитные квартиры (в 1,6 раза).
- Существенное снижение спроса также отмечалось в сервисных апартаментах, где по результатам 2022 года было продано около 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем годом ранее. Примечательно, что основным мотивом приобретения апартаментов стали не инвестиции, как прежде, а сохранение накоплений.
- Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%), в несервисном сегменте она увеличилась с 9% в 2021 году до 74% в 2022 году, в рекреационных – с 5% до 55%. В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%.
Структура спроса апартаментов по количеству спален
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Годовая динамика цен в 2022 году оставалась положительной, что связано с выводом на рынок новых, более дорогих комплексов и увеличением строительной готовности объектов и, как следствие, повышением интереса к ним. Средние цены по всем форматам апартаментов увеличились в среднем на 18%. Сегмент дорожал только в I полугодии 2022 года, во II полугодии произошла корректировка цен. Данная тенденция стала реакцией на существенное снижение спроса на покупку апартаментов.
- Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге: «Во втором полугодии 2022 года цены на сервисные апартаменты стабилизировались, что, вероятно, продолжится и в 2023 году. Доходность от сдачи в аренду будет связана с опытом управляющей компании по привлечению аудитории и работой с возвратным туризмом. Ключевым фактором успеха апарт-отеля является понимание своей целевой аудитории, ее потребностей, желаний и адаптация предлагаемого продукта под эти требования».
- Средняя цена сервисных юнитов по итогам 2022 года составила 268 тыс. руб./кв. м (+17% за год), несервисные юниты подорожали за год на 7% (258 тыс. руб./кв. м). Цена на рекреационные лоты увеличилась на 15% за год до 317 тыс. руб./кв. м за счет высокого спроса на данный формат и вывода на рынок видовых лотов в комплексе «Морская Ривьера». По элитным апартаментам годовой прирост средней цены составил 32% (829 тыс. руб./кв. м), что вызвано стартом продаж в более дорогом объекте в Центральном районе Санкт-Петербурга.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «В 2022 году помимо ‘‘классических” инструментов стимулирования продаж, к которым относятся: специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, – девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали ‘‘тест-драйв” апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 году апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
- Тенденция последних двух кварталов 2022 года только на корректировку цен в пределах нескольких процентов, вероятно, продолжится и в 2023 году. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации. Роль управляющих компаний в успешности объектов усилится.
- Востребованность Санкт-Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов.
По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» стоимость жилья на вторичном рынке «старой» Москвы с мая по декабрь 2022 года снизилась на 7,5%, практически вернувшись к показателю доажиотажного февраля. При этом в шести районах столицы средняя стоимость квадратного метра просела более значительно – на 10-13%.
Напомним, в марте-апреле 2022 года на фоне временного ажиотажа после начала спецоперации на Украине стоимость жилья на и без того перегретом вторичном рынке столицы подскочила в среднем еще на 7,5%, достигнув пиковых значений за всю историю наблюдений. Однако уже с мая, после спада ажиотажного спроса, стоимость «метра» поползла вниз и к декабрю, то есть за восемь месяцев 2022 года, вернулась примерно на уровень февраля.
По данным IRN.RU, сильнее всего за восемь месяцев 2022 года средняя стоимость жилья снизилась в районе станции метро Добрынинская – на 13,4%. Сегодня метр жилья здесь стоит 368 000 в среднем. На втором месте – район Кропоткинской (-12%, до 484 000 за кв. м в среднем), на третьем – Рижской (-10,8%, до 296 400 в среднем). Далее следует Зеленоград (- 10,6%, до 178 000 рублей), Ленинский проспект (-10,4%, до 331 000 рублей) и Петровско-Разумовская (-10,4%, до 225 100 рублей). Затем – Проспект Вернадского, Сухаревская, Щелковская и Академика Янгеля. Так, в районе Проспекта Вернадского стоимость метра в мае – декабре опустилась на 9,9%, до 303 700 тыс. рублей в среднем, в районе Сухаревской – на 9,6%, до 358 800 рублей в среднем, Щелковской – на 9,3%, до 209 900 рублей), Улицы Академика Янгеля – на 9,3%, до 216 800 рублей.
Наименьшее снижение цен показали районы Солнцево, Куркино, Жулебино, Теплый Стан, Речной Вокзал, Третьяковская, где жилье подешевело в среднем лишь на 3,5-3,9%. Самыми устойчивыми к снижению цены оказались Южное Бутово и Динамо, где средняя стоимость метра снизилась на 2,5% и 0,7% соответственно.
Комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Квадратный метр активно ползет вниз в наиболее перегретых районах. Весной прошлого года первым начало дешеветь доступное жилье, а дорогое, благодаря более длительным срокам экспозиции, несколько месяцев сопротивлялось снижению, а потом все-таки сдалось. Это хорошо видно из рейтинга наиболее подешевевших районов, в который помимо бюджетных локаций попали и районы престижных Центрального и Западного округов. Среди наиболее устойчивых к снижению цен – в основном отдаленные и замкадные районы, куда в период высоких цен обычно перетекает спрос: на фоне общего подорожания покупатель выбирает локации, где еще реально купить квартиру по адекватной для него цене.
В целом стоимость жилья за восемь месяцев 2022 года опустилась примерно на 7,5% за квадратный метр в среднем. Это стоимость жилья в предложении без учета дисконта, на который идут продавцы в ходе торга. Размер скидок в конце 2022 года достигал 10-15%. По прогнозу IRN.RU снижение цен продолжится, стоимость квадратного метра должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться еще на 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц. Конечно, если исключить форс-мажор в геополитике».