Рыночная ситуация без прикрас
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели круглый «Ситуация на рынке недвижимости, строительства и ипотеки». В итоге была выработана объективная оценка текущей рыночной ситуации.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рисует общую картину на рынке новостроек: «В прошлом году мы строили планы, надеясь, что госпрограммы поддержки ипотеки продлят до 2025 года. Но было понятно, что без льготной ипотеки продажи гарантировано просядут. Планы пришлось переписывать начисто».
Кстати, в первом квартале 2024 года в городе сдали 1,4 миллиона квадратных метров жилья, а в этом году — лишь 700 тысяч. Но приведенные цифры сравнивать не корректно, ведь условия кардинально изменились. Например, в 2025 году вывод в продажу части новостроек даже пришлось задерживать. «Доля ипотечных сделок упала с 90% до 40-45%. Часть потерь удалось компенсировать программами от застройщиков, но в целом спрос снизился на 30-40%», — отмечает глава «Объединения строителей СПб».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов настроен в этом же ключе. «В прошлом году в Петербурге выдали в два раза меньше разрешений на строительство, и по новым проектам метраж тоже упал почти вдвое — минус 1 миллион квадратных метров, — рассуждает он. — Из-за этого аналитики уже начинают говорить о возможной нехватке жилья в городе».
Угроза касается всех сегментов рынка, даже элитной недвижимости, где спрос всегда был высоким. Но теперь количество выставленных объектов сократилось на треть. При этом грамотно выверенные проекты по-прежнему очень востребованы, и цены на них растут.
Сергей Софронов отмечает, что сейчас около 40% сделок на рынке проходят через ипотеку, и из них 90% — это льготные программы. По его словам, на рынке также много гибких программ рассрочек. Например, есть возможность комбинировать рассрочку с семейной ипотекой, что позволяет будущим родителям купить недвижимость уже сейчас, а потом перевести остаток в семейную ипотеку.
Все эти усилия помогают сделать покупку новой недвижимости более доступной, но все равно уровень 2023 года остается недостижимым. И если городское строительство двинется по пессимистичному сценарию, рынок вернется к показателям примерно 2016-2017 годов.
Депутат ЗакСа Санкт-Петербурга, зампредседателя постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова констатирует, что в этом году рассрочки на покупку жилья стали настоящим хитом. У некоторых застройщиков доля продаж в рассрочку с 6-10% взлетела до 40%. Ничего удивительного, рассрочка пришла на смену льготной ипотеке.
Наталия Астахова напомнила, что 15 апреля вице-премьер Марат Хуснуллин представил новый законопроект, который через возможность залога разрешает рассрочку после ввода объекта в эксплуатацию, если застройщики полностью рассчитались с банками и закрыли свои счета-эскроу. Это поможет защитить строительные компании от недобросовестных покупателей.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева соглашается, что сейчас рассрочка необычайно популярна, правда, не все застройщики готовы с ней работать. Некоторые просто не хотят рисковать и вместо этого запускают разные акции и промо-мероприятия, чтобы привлечь покупателей.
Что касается срывов по выплатам рассрочки, то это случается очень редко. Если кто-то вдруг не может платить, квартиру всегда можно продать по переуступке, при срочности - с разумным дисконтом. И у самих застройщиков зачастую есть подразделения, готовые в этом помочь.
«С другой стороны, не стоит думать, что на рынке все так уж хорошо, — говорит Ольга Трошева. — По подсчетам экспертов нашего холдинга, в первом квартале 2025 года, без господдержки, рынок жилья в Петербурге снизился на 22% по сравнению с первым кварталом 2024 года. К марту мы зафиксировали восстановление до 5,3 тысяч сделок по Петербургской агломерации». Пока нет предпосылок дальнейшей положительной динамики в спросе в отсутствии поддержки доступной ипотеки.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова уточняет, что пока трудно судить, насколько полезными окажутся новые инструменты, предложенные Маратом Хуснуллиным. Но стройкомпании вырабатывают собственные меры защиты от потребительского терроризма. «Так, наша компания не работает с клиентами по рассрочке, которые готовы внести лишь до 30% первоначального взноса. Есть и другие ограничительные условия. Отдаем предпочтение покупателям с разрешением органов опеки на продажу своей недвижимости при условии покупки более просторной квартиры. Ведь наши клиенты обычно ищут варианты улучшения жилищных условий и уже имеют какое-то жильё», — делится она.
Если говорить об итогах квартала, в январе-феврале «БФА» почти справилась с планом продаж, март подкачал, зато в апреле наблюдается весомый рост бронирований и обращений.
Эксперт отмечает, что, тем не менее, рассрочка для застройщиков — это непопулярная мера. Все риски ложатся на плечи строителей. Особенно с новыми законами о банкротстве физических лиц: если покупатель обанкротится, застройщик может остаться ни с чем — деньги не вернутся, а квартира запросто может остаться у должника.
Рассрочка по договорам долевого участия (ДДУ) считается наиболее рискованной. Все деньги от дольщиков хранятся на эскроу-счете и недоступны стройкомпании. «Если бы не высокие ставки по депозитам, доля рассрочек в продажах квартир могла бы вырасти гораздо больше», — признаёт Светлана Денисова.
В общем, потеряв возможность широко использовать льготную ипотеку, застройщики оказались заложниками ситуации. Когда у крупной компании на руках тысячи квартир, без каких-либо стимулов для продаж не обойтись. И заморозить продажи нельзя, поскольку потом не продашь в одночасье.
Руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова считает, что ипотека в 2025 году продолжает играть ключевую роль на рынке недвижимости, так как она является важным инструментом для круга покупателей, которые выбирают её с учетом доступности ставок, условий первоначального взноса и возможностей государственной поддержки, что делает программы с господдержкой наиболее популярными.
«На сегодняшний день в ПСБ наиболее востребованы программы семейной ипотеки с пониженной ставкой для семей с детьми. Помимо этого мы предлагаем выгодные условия по ипотеке сотрудникам оборонно-промышленного комплекса (ОПК), военным, а также зарплатным клиентам банка. На сегодняшний день ипотека остается одним из основных способов финансирования покупки жилья, продолжая быть драйвером рынка недвижимости, несмотря на наличие альтернативных программ рассрочки и лизинга», – рассказывает Анастасия Трифонова.
Что касается рынка вторичной недвижимости, то, по мнению Анастасии Трифоновой, он стабилен, с умеренными колебаниями цен в зависимости от региона. Ипотека остаётся драйвером и рынка вторичной недвижимости. Рынок приспосабливается к новым экономическим условиям, балансируя между спросом на доступное жильё и требованиями финансовых учреждений.
«Мы предполагаем, что рынок ипотеки может пойти в рост, однако это возможно при условии усиления госпрограмм, а также в случае снижения ставок. Кроме того, ожидаем развития цифровых сервисов для еще большего упрощения оформления и управления кредитами», — рассуждает Анастасия Трифонова.
Директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Сергей Вяткин делится актуальными цифрами по рынку Ленобласти: «В первом квартале 2025 года в регионе, по данным портала наш.дом.рф, ввели целых 1,44 миллиона квадратных метров жилья, но из них всего 57 тысяч — это многоквартирные дома. Ленобласть показывает рост по сравнению с прошлым годом, и движущей силой здесь стало индивидуальное строительство, которое увеличилось на 39,4%».
Помимо растущего спроса со стороны населения, это связано с мерами, которые были предприняты для развития этого рынка, в том числе на законодательном уровне. Сегодня можно строить индивидуальные дома с применением счетов эскроу в рамках 186-ФЗ. Такой механизм стал основой развития рынка многоквартирных домов, он позволит сформировать доверие и к рынку ИЖС.
«Интересно, что средний возраст людей, которые оформляют кредит на ИЖС в Северо-Западном федеральном округе, составляет около 38 лет. Более половины заемщиков имеют одного ребенка, а каждый третий — двоих. Так что «семейная ипотека» становится важным фактором роста в этом сегменте», — заключает Сергей Вяткин.
Впервые за семь лет ЮВАО перестал быть самым большим локальным рынком массовых новостроек Москвы. Доля округа в предложении квартир эконом- и комфорт-класса сократилась до 18,5%, подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего новостроек в этом сегменте продается в ЗАО.
В декабре 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве застройщики продавали 22,9 тыс. квартир. За предшествующие 12 месяцев предложение такого жилья в столице увеличилось на 53%. Во всех административных округах столицы число квартир в продаже прибавилось, однако это происходило неравномерно, что привело к смене многолетнего лидера по объему локального предложения.
Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), в котором последние семь лет было сосредоточено больше всего массовых новостроек в продаже, уступил лидерство Западному административному округу (ЗАО). В декабре 2022 года на долю ЮВАО пришлись 18,5% от общего объема предложения массовых новостроек, тогда как в ЗАО этот показатель достиг 19%.
В последний раз ЮВАО занимал второе место по объему рынка массовых новостроек в марте 2016 года. Тогда больше всего квартир эконом- и комфорт-класса продавалось в Южном административном округе (ЮАО), на долю которого приходилось 26% предложения, а в ЮВАО было 24%.
В декабре 2022 года третье место по числу новых квартир в массовых новостройках занял Северный административный округ (САО), где застройщики продавали 16,3% от их общего числа в столице. Далее следуют Северо-Восточный административный округ (СВАО), где объем рынка составляет 12,2%, Восточный административный округ (ВАО) – 10,3%, Южный административный округ (ЮАО) – 10%, Северо-Западный административный округ (СЗАО) – 7,8% и Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) – 5,9%.
В 2022 году застройщики стали предлагать гораздо больше квартир в Западном административном округе, чем год назад. Это и стало причиной смены лидера. В декабре 2022 года в ЗАО продавали на 84% больше помещений в новостройках, чем в декабре 2021 года. Между тем в ЮВАО объем предложения вырос только на 7,5%, и это худшая динамика среди всех административных округов Москвы. Так, в ЮЗАО предложение выросло за год на 75%, в ЮАО и САО – на 74% и 73% соответственно, в СВАО – на 66%, в ВАО – на 60%, а в СЗАО – на 42%.
Впрочем, больше всего проектов новостроек эконом- и комфорт-класса продается в САО (20 жилых комплексов), тогда как в ЮВАО их 17, а в ЗАО – 13. Эксперты «Метриум» полагают, что для массовых жилых комплексов в ЗАО характерен больший масштаб, поэтому в рамках одного проекта застройщики способны предложить клиенту сотни квартир.
«В последние годы на западе и севере Москвы появилось много интересных площадок для реализации проектов комфорт-класса, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Эти локации более привлекательны для покупателей, чем ЮВАО, поэтому их охотнее осваивают застройщики. Однако в скором времени ситуация может измениться со стартом застройки Южного порта, который находится в ЮВАО. Здесь будет реализован огромный проект, и ЮВАО может вновь надолго стать самым богатым на выбор нового жилья округом Москвы».
Аналитики «Метриум» отмечают, что ЗАО отличается не только большим массовых новостроек, но и высокими ценами на них. В этом округе средняя стоимость квадратного метра составляет 354 тыс. рублей, тогда как в СЗАО – 326 тыс., в СВАО – 326 тыс. руб., в ВАО – 320 тыс. руб., в ЮАО – 317 тыс. руб., в ЮВАО – 293 тыс. руб., а в ЮЗАО – 235 тыс. руб.
В последние несколько лет в Санкт-Петербурге наблюдается постепенное уменьшение площади выводимых на рынок квартир. По данным консалтинговой компании Nikoliers, значительнее всего сокращается площадь лотов в премиум-классе: с 2020 года строящееся премиальное жилье уменьшилось в среднем на 25 кв. м. Покупатели также выбирают более компактные квартиры, но при этом средний чек реализованных лотов растет: в целом по городу бюджет покупки на первичном рынке Северной столицы за год увеличился на 16%.
Средняя площадь квартир, выведенных на рынок Санкт-Петербурга в 2022 году, составила 51,1 кв. м. В 2020 году этот показатель был на уровне 57,7 кв. м.
Как отмечают аналитики Nikoliers, уменьшение площадей квартир в новом предложении наблюдается во всех сегментах жилой недвижимости. Комфорт-класс за три года «потерял» 6,8 кв. м — средняя площадь новых лотов в 2022 году составила 44,5 кв. м. В бизнес-классе квартиры в среднем уменьшились до 61,1 кв. м (минус 13,1 кв. м с 2020 года). Значительнее всего сократилась средняя площадь новых лотов в премиум-классе: со 115,8 кв. м в 2020 году до 89,1 кв. м в 2022 году.
«В последние годы границы между классами жилья стираются, идет тренд на уменьшение площади приобретаемой недвижимости, а на первый план выходят прагматичные характеристики. Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту, — комментирует Елизавет Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Уменьшение площади квартир позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, сдержать рост общего чека на квартиру без снижения стоимости квадратного метра. Несколько лет назад именно так на рынке появился премиум-класс, сочетающий в себе планировки бизнес-класса и более интересные концептуальные характеристики, близкие к элитному сегменту».
Что касается предпочтений покупателей, то они также стали выбирать более компактные квартиры. В 2022 году показатель средней площади реализованных лотов опустился до 40,2 кв. м (-2,3 кв. м с 2021 года). До 71,3 кв. м (-7,6 кв. м за год) уменьшилась средняя площадь проданных квартир в премиум-сегменте, до 49,8 кв. м (-5,5 кв. м) — в бизнес-классе и до 38,2 кв. м (-1,8 кв. м за год) в классе «комфорт».
В то же время средний чек покупки в новостройках Санкт-Петербурга только за 2022 год увеличился на 16% и достиг 8,5 млн рублей. В «комфорте» средний бюджет покупки квартиры в прошлом году составил 7,3 млн рублей (+18% к 2021 г.), в бизнес-классе — 14,2 млн рублей (+11% к 2021 г.) и в премиальных проектах — 29,9 млн рублей (+15% к 2021 г.).
«Средневзвешенная стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Санкт-Петербурге за прошлый год увеличилась на 19,5%, что сказалось и на среднем чеке покупки. Корректировка цен возможна при пополнении объема рынка, однако девелоперы не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения, и выводят на рынок ограниченное количество корпусов, — поясняет Елизавета Конвей. — Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне».