Будущее «кредитного ренессанса»
По оценке аналитиков, даже в случае плавного снижения ключевой ставки в конце этого года разворота тренда от сберегательной к потребительской модели в розничном сегменте можно ждать не ранее второго полугодия 2026 года.
При этом новый рынок будет отличаться от реалий последних лет: с большим вниманием к долговой нагрузке заемщиков и более высокими требованиями к первому взносу.
В случае перехода ЦБ к смягчению политики во втором полугодии этого года, «кредитного ренессанса», по оценке ВТБ, стоит ожидать не ранее второй половины 2026 года. При этом розничный кредитный рынок будет во многом обновленным. Банки будут внимательнее оценивать долговую нагрузку потенциальных заемщиков, низкий первоначальный взнос станет «экзотикой». На рынке автокредитования будут одобряться меньшие суммы по сравнению с предыдущими годами, что мотивирует заемщиков вносить больше собственных средств при оформлении сделок.
«Даже при смягчении монетарной политики возврат к исторически низким ставкам начала 2020-х и доступному кредитованию для широкого круга заемщиков в ближайшие несколько лет маловероятен. Рынку потребуется время на восстановление, а учитывая опыт рекордно долгого периода высокой ключевой ставки, в будущем банки будут более взвешенно подходить к выдаче “дешевых” кредитов на большой срок», - сказал заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
В 2025 году рынок розничного кредитования сократится выше ожиданий. Сейчас ВТБ прогнозирует снижение рынка по итогам года примерно на 30%* - до 8,8 трлн рублей (январский прогноз – 9,1 трлн). Основной объем придется на ипотеку, выдачи составят около 3,8 трлн рублей вместо ожидаемых ранее 3,3 трлн. Сокращение продаж жилищных кредитов по сравнению с 2024 годом составит примерно 20%. Более позитивно оценить сегмент позволило произошедшее снижение стоимости фондирования, смягчение регуляторики ЦБ с марта и увеличение размера субсидии по госпрограммам с февраля. При этом итоговые результаты ипотечных продаж будут во многом зависеть от решений по программам с господдержкой.
*прогноз ВТБ на основе данных ЦБ РФ и Frank RG, без учета POS-кредитования.
По данным ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (управляет 16 коттеджными поселками в Северо-Западном регионе), жители Санкт-Петербурга при выборе загородного жилья, как правило, предпочитают дома площадью до 100 кв.м.
Результаты опроса, проведенного девелопером среди своих покупателей, показали, что 34% петербуржцев интересуются 1-этажными загородными домами площадью до 100 кв.м.
В целом, более половины респондентов предпочли варианты с 1-этажным жильем. В их числе 27% участников исследования, отметившие, что им интересны просторные 1-этажные дома площадью более 100 кв.м.
20% покупателей из Петербурга считают, что им подойдут 2-этажные загородные дома, занимающие около 150 кв.м. Такой тип домов интересует, если здесь есть не только комнаты, но и сауна с террасами.
19% респондентов готовы приобрести 2-этажные дома площадью около 200 кв.м. Мотивацией для таких покупателей служит большое количество различных помещений внутри дома.
- Загородные дома площадью менее 100 кв.м. являются для большинства жителей Петербурга более доступным продуктом в настоящий момент, а их стоимость не сильно отличается от цены 1-комнатной квартиры в новостройке в спальном районе города, - отмечает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Если такие дома возводят девелоперы загородных жилых комплексов, то у покупателей есть возможность привлечь ипотечный кредит на льготных условиях по ставке от 0,1% годовых. Кроме того, петербуржцы обращают внимание на скорость возведения объекта, которая при определенной технологии может составлять 2-3 месяца, а также на стоимость его эксплуатации. В пользу домов меньшей площади говорит и более широкая возможность использования территории земельного участка, не занятой под основное строение. Это могут быть как дополнительная постройка, так и пространство для отдыха на открытом воздухе.
В ГК «Максимум Лайф Девелопмент» отмечают высокий рост спроса на строительство индивидуальных жилых домов в Ленобласти. Так, по информации Петростата, доля индивидуального строительства в регионе по итогам 9 месяцев составила 70%, а рост объемов строительства в этом сегменте по отношению к аналогичному периоду прошлого года достиг 20%.
Кроме того, по данным Дом.РФ (партнера ГК «Максимум Лайф Девелопмент» в реализации льготных ипотечных продуктов), Ленинградская область входит в пятерку-лидеров среди всех регионов по увеличению спроса на льготную ипотеку в этом году – в 4,3 раза.
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».