Отделке новостроек придуман стандарт
С марта 2025 года начали действовать утвержденные Минстрой РФ минимальные требования к отделке, хуже которых выполнять работу нельзя. Одновременно застройщики получили возможность применять собственные стандарты, которые должны быть более жесткими.
До последнего времени отделка в новостройках регулировалась техрегламентами. Поскольку содержащиеся в них требования довольно жестки, новоселы пользовались этим, изыскивая малейшие нарушения и требуя компенсации через суды. По данным Минстрой РФ, за 2023/24 годы дольщики взыскали с застройщиков 150 млрд рублей. Чиновники трактуют это как потребительский терроризм, а потому министерство утвердило приказ о минимальных требованиях к отделке квартир, которые реализуются по договорам долевого участия. Срок действия приказа - шесть лет.
Требования, утвержденные министерством, состоят из трех блоков, которые касаются стен, потолков и напольных покрытий. Стены, окна и входные двери не считаются отделкой, поэтому к ним определенных требований в документе не предъявляется
В новых стандартах есть целый ряд послаблений для застройщиков, которые могут негативно сказаться на качестве работ. Так, полосы, пятна, потеки и брызги, образующиеся при окрасе поверхностей, расхождение стыка обоев допускаются при условии, что они неразличимы на общем фоне с расстояния 2 метров «при естественном освещении или искусственном освещении стационарными настенными или потолочными светильниками, предусмотренными проектом».
Также, согласно приказу, срок гарантии на отделочные работы по ДДУ, заключенным с 1 января 2025 года, сокращается с трех лет до года, если иной срок не прописан в договоре.
Предполагается, что требования по отделке впредь также будут прописываться в ДДУ.
Между тем Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам ГК «ТРЕСТ», уверен, что новые стандарты «приближены к действительности и позволяют более верно интерпретировать некоторые формулировки – это дает больше определенности производителям отделочных работ».
«Основной посыл Минстроя, побудивший закрепить минимальные требования к отделке, — поиск компромисса между интересами банков, финансирующих проекты, строительных компаний и самих дольщиков. Новый нормативный документ позволил упорядочить ряд требований и смягчить некоторые допуски в стандартах отделки. Это дает покупателям понимание, какие недочеты считаются допустимыми, а девелоперам — дополнительную защиту от возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных клиентов», - рассуждает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Надежды Ильиной, директора по развитию ГК «Лидер Групп», стандарты направлены на создание разумного баланса в отношениях застройщиков и покупателей квартир: «Если мы имеем дело с массовым продуктом, вполне логично, что под него должна быть адаптирована и нормативно-законодательная база, в которой учитывается судебная практика, интересы покупателей и опыт застройщиков».
Отделочная составляющая
Объем квартир на рынке строящегося жилья – величина непостоянная. Она зависит от спроса в конкретном промежутке времени. По словам Дмитрия Ефремова, в периоды снижения покупательской активности некоторые застройщики вынужденно сокращали или упрощали отделку, чтобы адаптировать стоимость жилья под возможности клиентов. Однако сейчас тренд изменился: компании стремятся предложить максимально разнообразные варианты и улучшенный продукт. В 2024 году квартиры с отделкой пользовались стабильно высоким спросом — на них пришлось более 60% сделок.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», утверждает: «Доля квартир с отделкой варьируется в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте, который в основном представлен за пределами КАД и в Ленинградской области, такие квартиры всегда пользовались спросом. В Петербурге преобладают объекты комфорт- и бизнес-класса, где готовые варианты с отделкой встречаются реже».
По словам Надежды Ильиной, сейчас квартиру с отделкой выбирает каждый третий покупатель в сегменте комфорт-класса. Она полагает, что спрос на квартиры с отделкой в массовом сегмента будет расти.
«Мы смотрим на ситуацию с точки зрения специфики нашей работы и сегмента рынка. Премиум- и элитный сегмент в принципе не поддается какой-либо стандартизации, тем более в отделке. В последние годы жилье с отделкой становится все популярнее, и даже несмотря на периодические спады спроса, вряд ли станет менее востребованным. Например, в Москве уже много лет даже самые дорогие элитные объекты передаются покупателям или с чистовой отделкой, или с пакетом White box. Эта же тенденция постепенно приходит и в Петербург», - рассказала Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
На фоне конкурентов
Разрешение Минстрой разрабатывать собственные стандарты отделки несколько припозднилось: многие застройщики давно практикуют такой подход, поскольку нередко наличие отделки – конкурентное преимущество. «Опция «наличие отделки» стала дополнительным преимуществом при продажах, а качество отделки – способом выделиться», - подчеркивает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
В 2024 году в компании разработан и принят новый стандарт отделки, в нем применены актуальные дизайнерские и технические решения, востребованная цветовая гамма, качественные материалы.
«Застройщики, ориентируясь на обновленные регламенты, будут следовать установленным нормам внутри своих компаний. Наличие внутренних стандартов дает сразу два преимущества: для покупателей это гарантия соответствия базовому уровню качества, а для девелоперов — инструмент оптимизации закупок и управления проектами, а также способ минимизировать потенциальные риски», - полагает Дмитрий Ефремов.
Девелоперы уверены: смягчение ряда позиций в новых стандартах не должно сказаться на качестве отделки. «Ответственные застройщики не будут менять технологические процессы в сторону ухудшения, требования технического надзора к приемке работ у подрядчиков не изменятся, но точно уменьшится количество судебных исков от «недобросовестных дольщиков», которые даже при незначительных дефектах в отделке требовали денежной компенсации от застройщиков», - убеждена Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По ее словам, качество всегда было конкурентным преимуществом и останется им и после введения новых правил.
Министерство не настаивает на разработке собственных стандартов: можно по-прежнему пользоваться Сводом правил об отделочных покрытиях, но этот документ прекратит свое действие в феврале 2026 года, появится новый ГОСТ «Отделочные работы. Требования к приемке работ». В новом документе будут правила по качеству штукатурных, шпатлевочных, облицовочных, малярных, обойных работ, устройства подвесных и натяжных потолков, напольных покрытий. ГОСТ, как и приказ о стандартах отделки, не затронет окна, стены и входные двери. Зато Минстрой пока только планирует определиться с уровнями отделки: стандартная, улучшенная, и так далее – в зависимости от класса.
«Приказ Минстроя нацелен на систематизацию и установку разумных требований по качеству отделки, которые должны в обязательном порядке обеспечить все застройщики. Но нужно делать лучше, чем обязательные требования. Следует наращивать компетенции в этой области и работать над качеством выполняемой отделки», - резюмировала Екатерина Немченко.
По новой оценке ВТБ, объем выдач ипотеки на ИЖС достигнет 440 млрд рублей, что более чем втрое превзойдет результат прошлого года и станет новым рекордом для сегмента.
Спрос на индивидуальное жилищное строительство в России продолжает расти ускоренными темпами, что находит отражение в динамике жилищного кредитования. По оценке ВТБ, по итогам января-октября 2023 года объем выдач ипотеки на частное домостроение в целом на рынке составил около 360 млрд рублей, что более чем вдвое превышает результат за 2022 год.
В ВТБ за 10 месяцев средства на ИЖС и загородную недвижимость получили более 10,7 тысячи россиян, а общая сумма сделок составила свыше 69 млрд рублей. По объему это почти в два раза превышает результат за аналогичный период 2022 года. Другой банк группы ВТБ – РНКБ – по итогам января-октября предоставил населению на покупку и строительство индивидуального жилья 6,5 млрд рублей, что почти в 1,5 раза больше результата за 10 месяцев 2022 года.
Основным драйвером сегмента выступает льготная ипотека, по которой сейчас оформляется подавляющее большинство кредитов на индивидуальное жилье.
«Принимая решение об улучшении жилищных условий, россияне все чаще отдают предпочтение строительству своего дома. В первую очередь, «бум» спроса на индивидуальное жилье подогревает его комфортность, особенно если речь идет о семьях с детьми. Второй фактор - государственная поддержка сегмента: даже на фоне значительно изменившихся условий по базовым ипотечным программам получить кредит на ИЖС по-прежнему можно по низкой ставке. Например, в ВТБ она не превышает 7,6% годовых, а для заемщиков с детьми ценовые параметры еще выгоднее – 5,6%», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он добавил, что для физических лиц сдерживающими факторами выступают невысокий уровень цивилизованности сегмента частного строительства, высокие сопутствующие расходы и повышенные требования банков при выдаче кредитов, для девелоперов - высокие затраты на этапе строительства и фактически отсутствующие механизмы проектного финансирования. Активный выход банков на рынок останавливают риски незавершения строительства и более низкая ликвидность загородной недвижимости.
Суммарно с января по сентябрь 2023 года на рынке Северной столицы и пригородов было реализовано земельных участков под жилье и апартаменты (включая редевелопмент и реконструкцию) на сумму более 76 млрд руб., что уже превысило результаты 2022 года на 13%.
Основную активность девелоперов зафиксировали в 3 квартале 2023 года, когда было приобретено более 2/3 всего объема предложения.
Особенностью первых 9 месяцев 2023 года стали транзакции с территориями более крупного размера, по сравнению с прошлым годом. Так, в 2023 году было реализовано 22 участка суммарной площадью более 470 га, когда как в 2022 году было совершено сделок в 3 раза больше, при этом по площади больше всего на 15%.
Основу сделок на рынке составили участки, располагающиеся в административных границах Петербурга. При этом 76% - это свободные участки под застройку. 22% и 2% - проекты под редевелопмент и реконструкцию соответственно.
Лидером по объему сделок стал Приморский район, как наиболее привлекательный с точки зрения наличия свободных пятен под застройку.
Интересом также пользовались Красногвардейский и Василеостровский районы. Здесь все транзакции представляли собой участки промышленного редевелопмента под цели жилищного строительства. В пригородных локациях лидеры неизменны – Всеволожский и Ломоносовский районы.
Сохраняется интерес девелоперов и к проектам апартаментов, требующим реконструкции – 4 из 8 транзакций в сегменте за 9 месяцев 2023 года.
«Рынок инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент за три квартала 2023 года продемонстрировал внушительные показатели. Несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года навряд ли удастся, этот год будет один из самых активных за последние несколько лет. Отчасти это связано с тем, что в настоящее время на финишной прямой находится проект нового Генерального плана, и в следующие несколько лет мы увидим новые интересные старты продаж. Кроме того, вероятнее всего, можно будет наблюдать за рядом сделок по перепродаже проектов от девелопера к девелоперу» - комментирует руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.