Отделке новостроек придуман стандарт
С марта 2025 года начали действовать утвержденные Минстрой РФ минимальные требования к отделке, хуже которых выполнять работу нельзя. Одновременно застройщики получили возможность применять собственные стандарты, которые должны быть более жесткими.
До последнего времени отделка в новостройках регулировалась техрегламентами. Поскольку содержащиеся в них требования довольно жестки, новоселы пользовались этим, изыскивая малейшие нарушения и требуя компенсации через суды. По данным Минстрой РФ, за 2023/24 годы дольщики взыскали с застройщиков 150 млрд рублей. Чиновники трактуют это как потребительский терроризм, а потому министерство утвердило приказ о минимальных требованиях к отделке квартир, которые реализуются по договорам долевого участия. Срок действия приказа - шесть лет.
Требования, утвержденные министерством, состоят из трех блоков, которые касаются стен, потолков и напольных покрытий. Стены, окна и входные двери не считаются отделкой, поэтому к ним определенных требований в документе не предъявляется
В новых стандартах есть целый ряд послаблений для застройщиков, которые могут негативно сказаться на качестве работ. Так, полосы, пятна, потеки и брызги, образующиеся при окрасе поверхностей, расхождение стыка обоев допускаются при условии, что они неразличимы на общем фоне с расстояния 2 метров «при естественном освещении или искусственном освещении стационарными настенными или потолочными светильниками, предусмотренными проектом».
Также, согласно приказу, срок гарантии на отделочные работы по ДДУ, заключенным с 1 января 2025 года, сокращается с трех лет до года, если иной срок не прописан в договоре.
Предполагается, что требования по отделке впредь также будут прописываться в ДДУ.
Между тем Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам ГК «ТРЕСТ», уверен, что новые стандарты «приближены к действительности и позволяют более верно интерпретировать некоторые формулировки – это дает больше определенности производителям отделочных работ».
«Основной посыл Минстроя, побудивший закрепить минимальные требования к отделке, — поиск компромисса между интересами банков, финансирующих проекты, строительных компаний и самих дольщиков. Новый нормативный документ позволил упорядочить ряд требований и смягчить некоторые допуски в стандартах отделки. Это дает покупателям понимание, какие недочеты считаются допустимыми, а девелоперам — дополнительную защиту от возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных клиентов», - рассуждает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Надежды Ильиной, директора по развитию ГК «Лидер Групп», стандарты направлены на создание разумного баланса в отношениях застройщиков и покупателей квартир: «Если мы имеем дело с массовым продуктом, вполне логично, что под него должна быть адаптирована и нормативно-законодательная база, в которой учитывается судебная практика, интересы покупателей и опыт застройщиков».
Отделочная составляющая
Объем квартир на рынке строящегося жилья – величина непостоянная. Она зависит от спроса в конкретном промежутке времени. По словам Дмитрия Ефремова, в периоды снижения покупательской активности некоторые застройщики вынужденно сокращали или упрощали отделку, чтобы адаптировать стоимость жилья под возможности клиентов. Однако сейчас тренд изменился: компании стремятся предложить максимально разнообразные варианты и улучшенный продукт. В 2024 году квартиры с отделкой пользовались стабильно высоким спросом — на них пришлось более 60% сделок.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», утверждает: «Доля квартир с отделкой варьируется в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте, который в основном представлен за пределами КАД и в Ленинградской области, такие квартиры всегда пользовались спросом. В Петербурге преобладают объекты комфорт- и бизнес-класса, где готовые варианты с отделкой встречаются реже».
По словам Надежды Ильиной, сейчас квартиру с отделкой выбирает каждый третий покупатель в сегменте комфорт-класса. Она полагает, что спрос на квартиры с отделкой в массовом сегмента будет расти.
«Мы смотрим на ситуацию с точки зрения специфики нашей работы и сегмента рынка. Премиум- и элитный сегмент в принципе не поддается какой-либо стандартизации, тем более в отделке. В последние годы жилье с отделкой становится все популярнее, и даже несмотря на периодические спады спроса, вряд ли станет менее востребованным. Например, в Москве уже много лет даже самые дорогие элитные объекты передаются покупателям или с чистовой отделкой, или с пакетом White box. Эта же тенденция постепенно приходит и в Петербург», - рассказала Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
На фоне конкурентов
Разрешение Минстрой разрабатывать собственные стандарты отделки несколько припозднилось: многие застройщики давно практикуют такой подход, поскольку нередко наличие отделки – конкурентное преимущество. «Опция «наличие отделки» стала дополнительным преимуществом при продажах, а качество отделки – способом выделиться», - подчеркивает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
В 2024 году в компании разработан и принят новый стандарт отделки, в нем применены актуальные дизайнерские и технические решения, востребованная цветовая гамма, качественные материалы.
«Застройщики, ориентируясь на обновленные регламенты, будут следовать установленным нормам внутри своих компаний. Наличие внутренних стандартов дает сразу два преимущества: для покупателей это гарантия соответствия базовому уровню качества, а для девелоперов — инструмент оптимизации закупок и управления проектами, а также способ минимизировать потенциальные риски», - полагает Дмитрий Ефремов.
Девелоперы уверены: смягчение ряда позиций в новых стандартах не должно сказаться на качестве отделки. «Ответственные застройщики не будут менять технологические процессы в сторону ухудшения, требования технического надзора к приемке работ у подрядчиков не изменятся, но точно уменьшится количество судебных исков от «недобросовестных дольщиков», которые даже при незначительных дефектах в отделке требовали денежной компенсации от застройщиков», - убеждена Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По ее словам, качество всегда было конкурентным преимуществом и останется им и после введения новых правил.
Министерство не настаивает на разработке собственных стандартов: можно по-прежнему пользоваться Сводом правил об отделочных покрытиях, но этот документ прекратит свое действие в феврале 2026 года, появится новый ГОСТ «Отделочные работы. Требования к приемке работ». В новом документе будут правила по качеству штукатурных, шпатлевочных, облицовочных, малярных, обойных работ, устройства подвесных и натяжных потолков, напольных покрытий. ГОСТ, как и приказ о стандартах отделки, не затронет окна, стены и входные двери. Зато Минстрой пока только планирует определиться с уровнями отделки: стандартная, улучшенная, и так далее – в зависимости от класса.
«Приказ Минстроя нацелен на систематизацию и установку разумных требований по качеству отделки, которые должны в обязательном порядке обеспечить все застройщики. Но нужно делать лучше, чем обязательные требования. Следует наращивать компетенции в этой области и работать над качеством выполняемой отделки», - резюмировала Екатерина Немченко.
Эксперты Группы Родина изучили, как меняются параметры спроса на жилье в зависимости от погоды и времени года. Соответствующее исследование проводилось на протяжении последних пяти месяцев на проекте жилого кластера СОЮЗ. Была установлена любопытная закономерность: дни, когда на улице солнечно и ясно, располагают к покупке квартир с двумя-тремя комнатами, а в ненастье, напротив, активизируется аудитория малогабаритной недвижимости (однушек и студий).
Влияние погодно-климатических и – шире – сезонных факторов на реализацию жилья премиум-класса до недавнего времени почти не анализировалось. Летом 2023 г. специалисты Группы Родина решили восполнить этот пробел. В декабре они представили предварительные результаты своей работы.
Студии в полной мере заслуживают того, чтобы называться «лотами дождя». Спрос на них возрастает в ноябре. Согласно выкладкам, представленным в исследовании, именно в этот месяц продажи студий достигают пиковых значений – 17% от общего объема реализованной недвижимости. Также осенью повышается доля однокомнатных квартир в структуре сделок. Она варьируется в пределах 33-38% – при том, что летняя норма составляет 23-29%. Это обусловлено притоком покупателей-инвесторов, которых привлекают наиболее ликвидные лоты. Осень для них – разгар сезона, а приобретение недвижимости – бизнес. Они выбирают квартиру не для себя, а потому их не смущает осенняя серость, слякоть и лужи.
Квартиры с двумя-тремя спальнями, которые маркируются как семейный продукт, лучше всего расходятся в хорошую погоду. Так, и в июле удельный вес трешек поднялся до отметки в 43% от общего объема спроса. Сентябрьские дни, которые в этом году выдались преимущественно сухими и теплыми, отметились динамичными продажами двухкомнатных квартир. Этот продукт фигурировал едва ли не в каждой второй сделке (47%). В августе его представительство исчислялось 43%. Лето и начало осени – время отпусков, когда всем членам семьи удобно собраться для посещения офиса. Помимо этого, в ясную погоду можно, не торопясь, изучить локацию жилого комплекса и ее ближайшие окрестности.
В теплые месяцы потенциальный клиентский траффик ощутимо выше – благодаря тем, кто заходит в офис продаж просто гуляя по улице, без предварительной записи. В июле доля таких посетителей равняется 27%, а в ноябре падает до 18%.
«Исследование, проведенное нашими специалистами, подтвердило наличие корреляции между погодными особенностями того или иного месяца и структурой продаж. В разное время года люди интересуются разной инфраструктурой, которую они ожидают увидеть в своем будущем доме. Летом покупателей больше интересует спортивные пространства на открытом воздухе, зимой же клиенты чаще интересуются спа-комплексами на территории ЖК. Стоит отметить, что в нашем кластере СОЮЗ есть и то и другое: масштабная спортивная инфраструктура здесь соседствует с биохакинг хабом, где будет открыт банный спа-комплекс. Но вместе с тем, погода – это только один из факторов спроса и далеко не самый мощный. Покупательская аудитория демонстрирует повышенную отзывчивость на движения ключевой ставки или поступление новой порции предложения. В июне в СОЮЗе экспозиция пополнилась большим пулом студий, и доля этого продукта на коротком отрезке подскочила до 50%. Спустя два месяца стартовала реализации корпусов второй очереди. Появление свежего предложения подогрело потребительский интерес. Как итог, каждый шестой визит в офис завершился сделкой. На сегодняшний день распродано 22% от общего фонда квартир в новых корпусах», – поделился информацией Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
В этом году российские банки предоставят клиентам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей ипотечных кредитов. Этот показатель почти на 60% превысит результат 2022 года и на треть – 2021-го. На фоне роста ставок и мер ЦБ по «охлаждению» рынка уже в 4 квартале спрос заемщиков сократится на 10% по сравнению с третьим. В следующем году уровень продаж ипотеки в России составит до 5,2 трлн рублей (с учетом окончания госпрограммы), что будет примерно на треть ниже результатов 2023 года. С таким прогнозом в преддверии 14-го Инвестиционного Форума ВТБ «Россия Зовет!» выступил начальник управления «Ипотечное кредитование» банка Сергей Бабин.
ВТБ в этом году планирует предоставить россиянам на покупку жилья порядка 1,4 трлн рублей ипотеки, что будет почти в 1,5 раза выше результата прошлого года и на 11% - 2021-го.
С изменением ценовых параметров рынок начал «охлаждаться», а россияне, для которых актуален жилищный вопрос, сфокусировали свой интерес на программах с господдержкой. В выдачах ВТБ льготная ипотека по итогам ноября заняла 64%, что на 10 пп превышает средние значения по году. В 2024 году сегмент продолжит «остужаться», а основным его драйвером, как минимум в первое полугодие, будут выступать госпрограммы.
«Стремление регулятора «охладить» рынок ипотеки удержит ставки по рыночным программам на высоком уровне на протяжении всего следующего года, поэтому сохранение или продление господдержки – сейчас главная интрига. Во многом от этого будет зависеть итоговый результат 2024 года. По нашей оценке, стоит ожидать в первую очередь продления «семейной» программы – с учетом значимости демографического фактора для государства и стремления российских семей расширить свою жилплощадь. Сегодня на «семейную» ипотеку приходится половина льготных сделок на рынке, а в общем объеме выдач ипотеки по ней проходит почти каждая третья сделка. В ходе «привыкания» рынка к работе без основной госпрограммы значение «семейной» ипотеки будет только возрастать», – сказал Сергей Бабин.
В случае сохранения ключевой ставки на высоком уровне большую часть 2024 года, ожидать перезапуска программ рефинансирования кредитов стоит только в течение 2025 года. Тем не менее, россиянам, которые берут ипотеку сейчас, стоит учитывать это при планировании выплаты кредита, понимая, что первоначальную ставку вместе с нагрузкой на семейный бюджет можно будет снизить.
С учетом повышенного интереса россиян к индивидуальным домам, который стимулировало в том числе распространение на сегмент господдержки, особое внимание в следующем году стоит уделить и частному строительству.
«По нашей оценке, в этом году сегмент ИЖС на 8% превысит площадь многоквартирного строительства, а доля введенных в эксплуатацию частных домов составит 51% против 49% у МКД. На фоне растущей динамики спроса ИЖС должна быть оказана поддержка, но развитие этого сегмента зависит от его законодательного регулирования. В первую очередь, важен запуск субсидирования ставки проектного финансирования для крупных строительных компаний, которые пока, из-за высокой себестоимости по сравнению с многоквартирными проектами, не предлагают изобилие вариантов в частном домостроении. Для более эффективной работы необходимо и принятие закона об эскроу-счетах в сегменте ИЖС», - добавил Сергей Бабин.