Отделке новостроек придуман стандарт
С марта 2025 года начали действовать утвержденные Минстрой РФ минимальные требования к отделке, хуже которых выполнять работу нельзя. Одновременно застройщики получили возможность применять собственные стандарты, которые должны быть более жесткими.
До последнего времени отделка в новостройках регулировалась техрегламентами. Поскольку содержащиеся в них требования довольно жестки, новоселы пользовались этим, изыскивая малейшие нарушения и требуя компенсации через суды. По данным Минстрой РФ, за 2023/24 годы дольщики взыскали с застройщиков 150 млрд рублей. Чиновники трактуют это как потребительский терроризм, а потому министерство утвердило приказ о минимальных требованиях к отделке квартир, которые реализуются по договорам долевого участия. Срок действия приказа - шесть лет.
Требования, утвержденные министерством, состоят из трех блоков, которые касаются стен, потолков и напольных покрытий. Стены, окна и входные двери не считаются отделкой, поэтому к ним определенных требований в документе не предъявляется
В новых стандартах есть целый ряд послаблений для застройщиков, которые могут негативно сказаться на качестве работ. Так, полосы, пятна, потеки и брызги, образующиеся при окрасе поверхностей, расхождение стыка обоев допускаются при условии, что они неразличимы на общем фоне с расстояния 2 метров «при естественном освещении или искусственном освещении стационарными настенными или потолочными светильниками, предусмотренными проектом».
Также, согласно приказу, срок гарантии на отделочные работы по ДДУ, заключенным с 1 января 2025 года, сокращается с трех лет до года, если иной срок не прописан в договоре.
Предполагается, что требования по отделке впредь также будут прописываться в ДДУ.
Между тем Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам ГК «ТРЕСТ», уверен, что новые стандарты «приближены к действительности и позволяют более верно интерпретировать некоторые формулировки – это дает больше определенности производителям отделочных работ».
«Основной посыл Минстроя, побудивший закрепить минимальные требования к отделке, — поиск компромисса между интересами банков, финансирующих проекты, строительных компаний и самих дольщиков. Новый нормативный документ позволил упорядочить ряд требований и смягчить некоторые допуски в стандартах отделки. Это дает покупателям понимание, какие недочеты считаются допустимыми, а девелоперам — дополнительную защиту от возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных клиентов», - рассуждает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Надежды Ильиной, директора по развитию ГК «Лидер Групп», стандарты направлены на создание разумного баланса в отношениях застройщиков и покупателей квартир: «Если мы имеем дело с массовым продуктом, вполне логично, что под него должна быть адаптирована и нормативно-законодательная база, в которой учитывается судебная практика, интересы покупателей и опыт застройщиков».
Отделочная составляющая
Объем квартир на рынке строящегося жилья – величина непостоянная. Она зависит от спроса в конкретном промежутке времени. По словам Дмитрия Ефремова, в периоды снижения покупательской активности некоторые застройщики вынужденно сокращали или упрощали отделку, чтобы адаптировать стоимость жилья под возможности клиентов. Однако сейчас тренд изменился: компании стремятся предложить максимально разнообразные варианты и улучшенный продукт. В 2024 году квартиры с отделкой пользовались стабильно высоким спросом — на них пришлось более 60% сделок.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», утверждает: «Доля квартир с отделкой варьируется в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте, который в основном представлен за пределами КАД и в Ленинградской области, такие квартиры всегда пользовались спросом. В Петербурге преобладают объекты комфорт- и бизнес-класса, где готовые варианты с отделкой встречаются реже».
По словам Надежды Ильиной, сейчас квартиру с отделкой выбирает каждый третий покупатель в сегменте комфорт-класса. Она полагает, что спрос на квартиры с отделкой в массовом сегмента будет расти.
«Мы смотрим на ситуацию с точки зрения специфики нашей работы и сегмента рынка. Премиум- и элитный сегмент в принципе не поддается какой-либо стандартизации, тем более в отделке. В последние годы жилье с отделкой становится все популярнее, и даже несмотря на периодические спады спроса, вряд ли станет менее востребованным. Например, в Москве уже много лет даже самые дорогие элитные объекты передаются покупателям или с чистовой отделкой, или с пакетом White box. Эта же тенденция постепенно приходит и в Петербург», - рассказала Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
На фоне конкурентов
Разрешение Минстрой разрабатывать собственные стандарты отделки несколько припозднилось: многие застройщики давно практикуют такой подход, поскольку нередко наличие отделки – конкурентное преимущество. «Опция «наличие отделки» стала дополнительным преимуществом при продажах, а качество отделки – способом выделиться», - подчеркивает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
В 2024 году в компании разработан и принят новый стандарт отделки, в нем применены актуальные дизайнерские и технические решения, востребованная цветовая гамма, качественные материалы.
«Застройщики, ориентируясь на обновленные регламенты, будут следовать установленным нормам внутри своих компаний. Наличие внутренних стандартов дает сразу два преимущества: для покупателей это гарантия соответствия базовому уровню качества, а для девелоперов — инструмент оптимизации закупок и управления проектами, а также способ минимизировать потенциальные риски», - полагает Дмитрий Ефремов.
Девелоперы уверены: смягчение ряда позиций в новых стандартах не должно сказаться на качестве отделки. «Ответственные застройщики не будут менять технологические процессы в сторону ухудшения, требования технического надзора к приемке работ у подрядчиков не изменятся, но точно уменьшится количество судебных исков от «недобросовестных дольщиков», которые даже при незначительных дефектах в отделке требовали денежной компенсации от застройщиков», - убеждена Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По ее словам, качество всегда было конкурентным преимуществом и останется им и после введения новых правил.
Министерство не настаивает на разработке собственных стандартов: можно по-прежнему пользоваться Сводом правил об отделочных покрытиях, но этот документ прекратит свое действие в феврале 2026 года, появится новый ГОСТ «Отделочные работы. Требования к приемке работ». В новом документе будут правила по качеству штукатурных, шпатлевочных, облицовочных, малярных, обойных работ, устройства подвесных и натяжных потолков, напольных покрытий. ГОСТ, как и приказ о стандартах отделки, не затронет окна, стены и входные двери. Зато Минстрой пока только планирует определиться с уровнями отделки: стандартная, улучшенная, и так далее – в зависимости от класса.
«Приказ Минстроя нацелен на систематизацию и установку разумных требований по качеству отделки, которые должны в обязательном порядке обеспечить все застройщики. Но нужно делать лучше, чем обязательные требования. Следует наращивать компетенции в этой области и работать над качеством выполняемой отделки», - резюмировала Екатерина Немченко.
Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» проанализировали предложение комнат стоимостью до 2 млн рублей. В декабре 2022 года в этом сегменте рынка предлагается 930 объектов.
В декабре 2022 года на рынке комнат Санкт-Петербурга экспонируется 930 объектов стоимостью до 2 млн рублей. При этом 786 предложений располагаются в 13 городских районах и 144 комнаты в этом бюджете приходятся на пригородные районы мегаполиса.
Самый широкий выбор объектов в городских районах сейчас представлен в Выборгском и Невском районах – по 100 комнат стоимостью до 2 млн рублей. При этом минимальный бюджет в северной части города составляет 1,35 млн рублей, а в восточной – 1,19 млн рублей.
Самый скромный выбор комнат стоимостью до 2 млн рублей на данный момент представлен в Петроградском районе города. В этой части мегаполиса выставлено на продажу всего 22 подобных объекта. При этом стартовый бюджет на объекты этого формата начинается от 1,1 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести комнату площадью 5,3 кв. м. в 6-комнатной квартире. На данный момент это самый бюджетный вариант в городских районах.
По данным экспертов агентства недвижимости «Доли.ру», наиболее доступная комната Петербурге во всех районах города сегодня продаётся за 1,04 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести объект площадью 10,4 кв. м., который располагается в Кронштадте. Объект располагается на 4 этаже 4-этажного дома, построенного в 1958 году.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке жилой недвижимости. Согласно исследованию, спрос на элитные новостройки сократился: суммарная площадь купленных квартир за год уменьшилась на 40%, число сделок – на 34%. Суммарная стоимость сделок составила около 18 млрд рублей, что на 27% меньше в сравнении с 2021 годом. Причиной снижения показателей стала геополитическая ситуация, сокращение количества малогабаритных лотов и, как следствие, увеличение средней стоимости квартиры в экспозиции с 59 млн рублей до 70 млн рублей. Примечательно, что в 2022 году отмечается увеличение интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до17%.
- По итогам 2022 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга было реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. кв. м, что на 34% меньше числа сделок в 2021 году и на 40% меньше суммарной площади проданных лотов. Суммарная стоимость сделок уменьшилась на 27% и составила 18 млрд рублей против 24,6 млрд рублей годом ранее.
- Наибольшее количество квартир было приобретено в первом квартале 2022 года (34% от общего количества сделок за год), когда на фоне экономической неопределенности инвесторы поспешили вложить средства в элитное жилье. В тот период наибольший интерес у покупателей составляли малогабаритные лоты: в первом квартале средняя площадь проданных квартир сократилась до рекордно низкого значения – 99 кв. м. Вымывание с рынка малогабаритных лотов привело к увеличению средней стоимости квартиры в продаже с 59 млн рублей в 2021 году до 70 млн рублей к концу 2022 года.
Динамика спроса на элитном рынке жилья
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- Начиная со второго квартала 2022 года, спрос на элитную жилую недвижимость начал снижаться, показав минимальные значения в IV квартале, когда было заключено 17% от общего числа сделок. Тем не менее в IV квартале средняя площадь проданных квартир вернулась к уровню конца 2021 года и составила 119 кв. м.
- Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности. Так, лидерами продаж по итогам 2022 года стали два жилых комплекса, уже введенных в эксплуатацию – это ЖК One Trinity Place от GHP Group и «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон», а также премиальный комплекс «Северная корона» от ГК «ПСК», ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2023 год. Суммарная доля объектов-лидеров составила порядка 60% от общего числа сделок за год.
- В 2022 году Петроградский район сохранил лидерство по количеству сделок, совершенных в сегменте элитной жилой недвижимости: всего на эту локацию пришлось 87% всех купленных квартир, что сопоставимо с уровнем 2021 года.
- Согласно опросу потенциальных покупателей, который регулярно проводит NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году на рынке сократилась доля региональных покупателей, при этом отмечается рост интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до 17%.
Распределение потенциальных покупателей по региону проживания
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- В 2023 году можно ожидать сохранение уровня спроса, зафиксированного в 2022 году. С одной стороны, этому поспособствует пополнение рынка новыми проектами, которые качественно расширят рынок, в том числе за счет вывода нового пула малогабаритных лотов. С другой стороны, стимулом к покупке может стать дальнейшее снижение цен на элитную недвижимость, в результате чего покупатели смогут реализовать отложенный спрос.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, на первичном рынке элитного жилья снижению покупательской активности способствовали сразу несколько факторов. Помимо очевидного влияния геополитических обстоятельств, в целом снизивших покупательскую способность, произошла переориентация части покупателей на вторичную недвижимость, а также наблюдался отток части клиентов, преимущественно инвесторов, с российского на зарубежные рынки. Однако есть предпосылки, что в этом году ситуация со спросом стабилизируется.