Отделке новостроек придуман стандарт
С марта 2025 года начали действовать утвержденные Минстрой РФ минимальные требования к отделке, хуже которых выполнять работу нельзя. Одновременно застройщики получили возможность применять собственные стандарты, которые должны быть более жесткими.
До последнего времени отделка в новостройках регулировалась техрегламентами. Поскольку содержащиеся в них требования довольно жестки, новоселы пользовались этим, изыскивая малейшие нарушения и требуя компенсации через суды. По данным Минстрой РФ, за 2023/24 годы дольщики взыскали с застройщиков 150 млрд рублей. Чиновники трактуют это как потребительский терроризм, а потому министерство утвердило приказ о минимальных требованиях к отделке квартир, которые реализуются по договорам долевого участия. Срок действия приказа - шесть лет.
Требования, утвержденные министерством, состоят из трех блоков, которые касаются стен, потолков и напольных покрытий. Стены, окна и входные двери не считаются отделкой, поэтому к ним определенных требований в документе не предъявляется
В новых стандартах есть целый ряд послаблений для застройщиков, которые могут негативно сказаться на качестве работ. Так, полосы, пятна, потеки и брызги, образующиеся при окрасе поверхностей, расхождение стыка обоев допускаются при условии, что они неразличимы на общем фоне с расстояния 2 метров «при естественном освещении или искусственном освещении стационарными настенными или потолочными светильниками, предусмотренными проектом».
Также, согласно приказу, срок гарантии на отделочные работы по ДДУ, заключенным с 1 января 2025 года, сокращается с трех лет до года, если иной срок не прописан в договоре.
Предполагается, что требования по отделке впредь также будут прописываться в ДДУ.
Между тем Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам ГК «ТРЕСТ», уверен, что новые стандарты «приближены к действительности и позволяют более верно интерпретировать некоторые формулировки – это дает больше определенности производителям отделочных работ».
«Основной посыл Минстроя, побудивший закрепить минимальные требования к отделке, — поиск компромисса между интересами банков, финансирующих проекты, строительных компаний и самих дольщиков. Новый нормативный документ позволил упорядочить ряд требований и смягчить некоторые допуски в стандартах отделки. Это дает покупателям понимание, какие недочеты считаются допустимыми, а девелоперам — дополнительную защиту от возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных клиентов», - рассуждает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Надежды Ильиной, директора по развитию ГК «Лидер Групп», стандарты направлены на создание разумного баланса в отношениях застройщиков и покупателей квартир: «Если мы имеем дело с массовым продуктом, вполне логично, что под него должна быть адаптирована и нормативно-законодательная база, в которой учитывается судебная практика, интересы покупателей и опыт застройщиков».
Отделочная составляющая
Объем квартир на рынке строящегося жилья – величина непостоянная. Она зависит от спроса в конкретном промежутке времени. По словам Дмитрия Ефремова, в периоды снижения покупательской активности некоторые застройщики вынужденно сокращали или упрощали отделку, чтобы адаптировать стоимость жилья под возможности клиентов. Однако сейчас тренд изменился: компании стремятся предложить максимально разнообразные варианты и улучшенный продукт. В 2024 году квартиры с отделкой пользовались стабильно высоким спросом — на них пришлось более 60% сделок.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», утверждает: «Доля квартир с отделкой варьируется в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте, который в основном представлен за пределами КАД и в Ленинградской области, такие квартиры всегда пользовались спросом. В Петербурге преобладают объекты комфорт- и бизнес-класса, где готовые варианты с отделкой встречаются реже».
По словам Надежды Ильиной, сейчас квартиру с отделкой выбирает каждый третий покупатель в сегменте комфорт-класса. Она полагает, что спрос на квартиры с отделкой в массовом сегмента будет расти.
«Мы смотрим на ситуацию с точки зрения специфики нашей работы и сегмента рынка. Премиум- и элитный сегмент в принципе не поддается какой-либо стандартизации, тем более в отделке. В последние годы жилье с отделкой становится все популярнее, и даже несмотря на периодические спады спроса, вряд ли станет менее востребованным. Например, в Москве уже много лет даже самые дорогие элитные объекты передаются покупателям или с чистовой отделкой, или с пакетом White box. Эта же тенденция постепенно приходит и в Петербург», - рассказала Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
На фоне конкурентов
Разрешение Минстрой разрабатывать собственные стандарты отделки несколько припозднилось: многие застройщики давно практикуют такой подход, поскольку нередко наличие отделки – конкурентное преимущество. «Опция «наличие отделки» стала дополнительным преимуществом при продажах, а качество отделки – способом выделиться», - подчеркивает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
В 2024 году в компании разработан и принят новый стандарт отделки, в нем применены актуальные дизайнерские и технические решения, востребованная цветовая гамма, качественные материалы.
«Застройщики, ориентируясь на обновленные регламенты, будут следовать установленным нормам внутри своих компаний. Наличие внутренних стандартов дает сразу два преимущества: для покупателей это гарантия соответствия базовому уровню качества, а для девелоперов — инструмент оптимизации закупок и управления проектами, а также способ минимизировать потенциальные риски», - полагает Дмитрий Ефремов.
Девелоперы уверены: смягчение ряда позиций в новых стандартах не должно сказаться на качестве отделки. «Ответственные застройщики не будут менять технологические процессы в сторону ухудшения, требования технического надзора к приемке работ у подрядчиков не изменятся, но точно уменьшится количество судебных исков от «недобросовестных дольщиков», которые даже при незначительных дефектах в отделке требовали денежной компенсации от застройщиков», - убеждена Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По ее словам, качество всегда было конкурентным преимуществом и останется им и после введения новых правил.
Министерство не настаивает на разработке собственных стандартов: можно по-прежнему пользоваться Сводом правил об отделочных покрытиях, но этот документ прекратит свое действие в феврале 2026 года, появится новый ГОСТ «Отделочные работы. Требования к приемке работ». В новом документе будут правила по качеству штукатурных, шпатлевочных, облицовочных, малярных, обойных работ, устройства подвесных и натяжных потолков, напольных покрытий. ГОСТ, как и приказ о стандартах отделки, не затронет окна, стены и входные двери. Зато Минстрой пока только планирует определиться с уровнями отделки: стандартная, улучшенная, и так далее – в зависимости от класса.
«Приказ Минстроя нацелен на систематизацию и установку разумных требований по качеству отделки, которые должны в обязательном порядке обеспечить все застройщики. Но нужно делать лучше, чем обязательные требования. Следует наращивать компетенции в этой области и работать над качеством выполняемой отделки», - резюмировала Екатерина Немченко.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге прогнозируют в 2023 году увеличение доли вакансии на рынке офисной недвижимости на 1-2п.п. Совокупный объем офисных площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023 году, составляет 220 тыс. кв. м, однако показатель может скорректироваться, поскольку девелоперы стараются не выводить на рынок объекты без якорного арендатора. Снижение запрашиваемых арендных ставок более чем на 5% в среднем по рынку не прогнозируется.
- В 2023 году количество свободных офисов в Санкт-Петербурге продолжит расти, но этот рост не будет столь существенным, как в 2022 году. Большая часть международных компаний уже приняли решение о закрытии офисов в Санкт-Петербурге и договорились с собственниками об освобождении площадей. Доля компаний, которые потенциально могут уйти и освободить помещения, невелика в общем объеме рынка. Кроме того, такие офисные площади могут не выходить на открытый рынок, а предлагаться текущим арендаторам здания, которые расширяются.
- В среднем по рынку вакантность в течение года может вырасти на 1–2 п. п , достигнув 12–13%, и будет в первую очередь зависеть от того объема нового предложения, который выйдет на рынок. В условиях большого выбора офисов в действующих бизнес-центрах арендаторы редко рассматривают аренду в строящихся зданиях, и многие здания вводятся в эксплуатацию без арендаторов. Сроки экспозиции площадей растут и для достижения оптимальных показателей заполняемости бизнес-центров требуется не 6–12 месяцев, как ранее, а более года.
- В 2023 году совокупный объем офисных площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023 году, составляет 220 тыс. кв. м, из них 40% относится к классу А, 60% – к классу В. На высокой стадии готовности находятся: «Сенатор» на Миллионной ул., бизнес-центр на улице Моисеенко, «Шанс» на Полюстровском пр., «Тесла» на Васильевском острове, «Атлас сити» (II оч.) в Московском районе, бизнес-центр на Кондратьевском пр. и другие.
- Учитывая сложившуюся в прошлом году тенденцию к перенесу сроков ввода объектов в эксплуатацию, но реальный показатель может скорректироваться, поскольку девелоперы стараются не выводить на рынок объекты без якорного арендатора, чтобы избежать роста вакантности на рынке.
- Увеличение объема свободного предложения на офисном рынке Санкт-Петербурга будет стимулировать собственников занимать более гибкую позицию в переговорах с арендаторами. Но снижение запрашиваемых арендных ставок более чем на 5% в среднем по рынку не прогнозируется.
- По словам Константина Лосюкова, генерального директора NF Group в Санкт-Петербурге, на данный момент можно говорить о том, что офисный рынок Северной столицы при уровне вакансии в 11% достиг условной «золотой середины». Это считается нормой в развитых странах, где коммерческие сегменты уже давно сформировались. В текущей ситуации девелоперы офисной недвижимости будут внимательно отслеживать ситуацию с количеством свободного предложения и ставками перед тем, как вводить строящиеся объекты в эксплуатацию, и планировать строительство новых бизнес-центров более сдержано. Тем не менее, за периодом спада всегда следует рост, и мы ожидаем восстановление девелоперской активности в среднесрочной перспективе.
Эксперты журнала «Загородное обозрение Салон загородной недвижимости» проанализировали динамику спроса и предложения элитных особняков в Санкт-Петербурге.
По итогам 2022 года спрос на покупку элитных особняков в Санкт-Петербурге вырос на 4,65% относительно результата за 2021 год, аналогичный рост прошедший год показал относительно результата за 2020 год.
Пик покупательского интереса на особняки пришёлся на второй квартал 2022 года. В рамках этого периода количество покупательских запросов выросло относительно первого квартала того же года на 53,3% и на 54,46% относительно второго квартала 2021 года.
Самым активным месяцем в 2022 году по спросу стал июнь. В этом месяце количество запросов оказалось на 86,72% выше среднемесячного результата за тот же год и на 95,42% выше среднемесячного числа запросов за 2021 год.
Несмотря на общий положительный тренд, в конце 2022 года наметился спад спроса. Так, в четвёртом квартале спрос на особняки в Санкт-Петербурге снизился на 38,02% относительно третьего квартала того же года и на 32,16% относительно четвёртого квартала 2021 года. В четвёртом квартале 2021 года снижение относительно третьего квартала составило 12,64%.
С апреля 2022 года по январь 2023 года объём экспозиции частных домов стоимостью дороже 50 млн рублей увеличился на 4,36% или на 10 единиц. Сегодня в этом сегменте на продажу выставлено 239 объектов. При этом самый широкий выбор таких объектов представлен в Курортном районе – 112 лотов. С апреля экспозиция этой части города сократилась почти в 1,5 раза (-46,16%).
По данным экспертов журнала «Загородное обозрение Салон загородной недвижимости», сейчас самый дорогой особняк выставлен на продажу за 1,25 млрд рублей. Объект располагается в Петроградском районе. Его площадь составляет 1,3 тыс. кв. м., а площадь участка 18 соток. С ноября стоимость этого лота выросла на 150 млн рублей.
