Отделке новостроек придуман стандарт
С марта 2025 года начали действовать утвержденные Минстрой РФ минимальные требования к отделке, хуже которых выполнять работу нельзя. Одновременно застройщики получили возможность применять собственные стандарты, которые должны быть более жесткими.
До последнего времени отделка в новостройках регулировалась техрегламентами. Поскольку содержащиеся в них требования довольно жестки, новоселы пользовались этим, изыскивая малейшие нарушения и требуя компенсации через суды. По данным Минстрой РФ, за 2023/24 годы дольщики взыскали с застройщиков 150 млрд рублей. Чиновники трактуют это как потребительский терроризм, а потому министерство утвердило приказ о минимальных требованиях к отделке квартир, которые реализуются по договорам долевого участия. Срок действия приказа - шесть лет.
Требования, утвержденные министерством, состоят из трех блоков, которые касаются стен, потолков и напольных покрытий. Стены, окна и входные двери не считаются отделкой, поэтому к ним определенных требований в документе не предъявляется
В новых стандартах есть целый ряд послаблений для застройщиков, которые могут негативно сказаться на качестве работ. Так, полосы, пятна, потеки и брызги, образующиеся при окрасе поверхностей, расхождение стыка обоев допускаются при условии, что они неразличимы на общем фоне с расстояния 2 метров «при естественном освещении или искусственном освещении стационарными настенными или потолочными светильниками, предусмотренными проектом».
Также, согласно приказу, срок гарантии на отделочные работы по ДДУ, заключенным с 1 января 2025 года, сокращается с трех лет до года, если иной срок не прописан в договоре.
Предполагается, что требования по отделке впредь также будут прописываться в ДДУ.
Между тем Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам ГК «ТРЕСТ», уверен, что новые стандарты «приближены к действительности и позволяют более верно интерпретировать некоторые формулировки – это дает больше определенности производителям отделочных работ».
«Основной посыл Минстроя, побудивший закрепить минимальные требования к отделке, — поиск компромисса между интересами банков, финансирующих проекты, строительных компаний и самих дольщиков. Новый нормативный документ позволил упорядочить ряд требований и смягчить некоторые допуски в стандартах отделки. Это дает покупателям понимание, какие недочеты считаются допустимыми, а девелоперам — дополнительную защиту от возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных клиентов», - рассуждает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Надежды Ильиной, директора по развитию ГК «Лидер Групп», стандарты направлены на создание разумного баланса в отношениях застройщиков и покупателей квартир: «Если мы имеем дело с массовым продуктом, вполне логично, что под него должна быть адаптирована и нормативно-законодательная база, в которой учитывается судебная практика, интересы покупателей и опыт застройщиков».
Отделочная составляющая
Объем квартир на рынке строящегося жилья – величина непостоянная. Она зависит от спроса в конкретном промежутке времени. По словам Дмитрия Ефремова, в периоды снижения покупательской активности некоторые застройщики вынужденно сокращали или упрощали отделку, чтобы адаптировать стоимость жилья под возможности клиентов. Однако сейчас тренд изменился: компании стремятся предложить максимально разнообразные варианты и улучшенный продукт. В 2024 году квартиры с отделкой пользовались стабильно высоким спросом — на них пришлось более 60% сделок.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», утверждает: «Доля квартир с отделкой варьируется в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте, который в основном представлен за пределами КАД и в Ленинградской области, такие квартиры всегда пользовались спросом. В Петербурге преобладают объекты комфорт- и бизнес-класса, где готовые варианты с отделкой встречаются реже».
По словам Надежды Ильиной, сейчас квартиру с отделкой выбирает каждый третий покупатель в сегменте комфорт-класса. Она полагает, что спрос на квартиры с отделкой в массовом сегмента будет расти.
«Мы смотрим на ситуацию с точки зрения специфики нашей работы и сегмента рынка. Премиум- и элитный сегмент в принципе не поддается какой-либо стандартизации, тем более в отделке. В последние годы жилье с отделкой становится все популярнее, и даже несмотря на периодические спады спроса, вряд ли станет менее востребованным. Например, в Москве уже много лет даже самые дорогие элитные объекты передаются покупателям или с чистовой отделкой, или с пакетом White box. Эта же тенденция постепенно приходит и в Петербург», - рассказала Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
На фоне конкурентов
Разрешение Минстрой разрабатывать собственные стандарты отделки несколько припозднилось: многие застройщики давно практикуют такой подход, поскольку нередко наличие отделки – конкурентное преимущество. «Опция «наличие отделки» стала дополнительным преимуществом при продажах, а качество отделки – способом выделиться», - подчеркивает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
В 2024 году в компании разработан и принят новый стандарт отделки, в нем применены актуальные дизайнерские и технические решения, востребованная цветовая гамма, качественные материалы.
«Застройщики, ориентируясь на обновленные регламенты, будут следовать установленным нормам внутри своих компаний. Наличие внутренних стандартов дает сразу два преимущества: для покупателей это гарантия соответствия базовому уровню качества, а для девелоперов — инструмент оптимизации закупок и управления проектами, а также способ минимизировать потенциальные риски», - полагает Дмитрий Ефремов.
Девелоперы уверены: смягчение ряда позиций в новых стандартах не должно сказаться на качестве отделки. «Ответственные застройщики не будут менять технологические процессы в сторону ухудшения, требования технического надзора к приемке работ у подрядчиков не изменятся, но точно уменьшится количество судебных исков от «недобросовестных дольщиков», которые даже при незначительных дефектах в отделке требовали денежной компенсации от застройщиков», - убеждена Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По ее словам, качество всегда было конкурентным преимуществом и останется им и после введения новых правил.
Министерство не настаивает на разработке собственных стандартов: можно по-прежнему пользоваться Сводом правил об отделочных покрытиях, но этот документ прекратит свое действие в феврале 2026 года, появится новый ГОСТ «Отделочные работы. Требования к приемке работ». В новом документе будут правила по качеству штукатурных, шпатлевочных, облицовочных, малярных, обойных работ, устройства подвесных и натяжных потолков, напольных покрытий. ГОСТ, как и приказ о стандартах отделки, не затронет окна, стены и входные двери. Зато Минстрой пока только планирует определиться с уровнями отделки: стандартная, улучшенная, и так далее – в зависимости от класса.
«Приказ Минстроя нацелен на систематизацию и установку разумных требований по качеству отделки, которые должны в обязательном порядке обеспечить все застройщики. Но нужно делать лучше, чем обязательные требования. Следует наращивать компетенции в этой области и работать над качеством выполняемой отделки», - резюмировала Екатерина Немченко.
На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2022 году было заключено около 33,5 тыс. ДДУ с использованием ипотечного жилищного кредита (ИЖК). В общем объеме сделок доля покупок квартир с ипотекой достигла 79%. При этом в 2021 году с использованием ипотечных кредитов было заключено 65% сделок, а в 2020 году — 61%.
К росту показателя 2022 года привело сокращение количества сделок без ИЖК за год в 2,3 раза: если в 2021 году на первичном рынке жилья «не ипотечной» была каждая третья сделка (34% от общего объема ДДУ), то в 2022 году без ИЖК покупатели заключили 21% договоров долевого участия.
В то же время, спрос на ипотеку поддерживался благодаря распространению партнерских ипотечных программ банков и застройщиков по околонулевым ставкам. В результате в декабре доля сделок с ипотекой в структуре спроса на первичном рынке достигла 90% от количества зарегистрированных ДДУ. Средневзвешенная фактическая ставка по выданным кредитам опустилась ниже 3%.
«На протяжении 2022 года ипотека была важнейшим поддерживающим плечом для спроса. Во втором полугодии, когда были запущены субсидированные ипотечные программы от застройщиков со ставкой от 0,01% годовых, мы наблюдали рост продаж квартир на первичном рынке, при этом количество покупок без привлечения кредита в общем объеме сделок сократилось — с 17% в июне до 10% в декабре, — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Спрос и в дальнейшем будет поддерживаться ипотекой и субсидированными программами от застройщиков, при этом доля сделок без привлечения ИЖК в общем объеме покупок на первичном рынке может сократиться. Другой тренд – рост спроса на загородную недвижимость: для некоторых девелоперов это направление является фокусом на дальнейшее развитие».
По словам Елизаветы Конвей, в 2022 году интересы части покупателей могли сместиться в сторону зарубежной и загородной недвижимости, а некоторые клиенты решили сохранить сбережения на депозитах, что способствовало снижению в Санкт-Петербурге покупательской активности на первичном рынке жилья. В среднем спрос сократился от 20 до 40% в зависимости от сегмента недвижимости.
«Однако часть проектов чувствует себя по-прежнему уверенно, особенно в сегменте премиум-класса, где девелоперы быстро приспосабливаются к изменениям рынка. Такие проекты сохраняют высокий уровень спроса за счет передовых технологических и концептуальных решений, опережающих запросы покупателя, а также удачных локаций, привлекательность которых не зависит от внешних факторов. В частности, речь идет о сложившихся локациях в Московском, Василеостровском и Петроградском районах», - отмечает эксперт Nikoliers.
Впервые за семь лет ЮВАО перестал быть самым большим локальным рынком массовых новостроек Москвы. Доля округа в предложении квартир эконом- и комфорт-класса сократилась до 18,5%, подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего новостроек в этом сегменте продается в ЗАО.
В декабре 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве застройщики продавали 22,9 тыс. квартир. За предшествующие 12 месяцев предложение такого жилья в столице увеличилось на 53%. Во всех административных округах столицы число квартир в продаже прибавилось, однако это происходило неравномерно, что привело к смене многолетнего лидера по объему локального предложения.
Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), в котором последние семь лет было сосредоточено больше всего массовых новостроек в продаже, уступил лидерство Западному административному округу (ЗАО). В декабре 2022 года на долю ЮВАО пришлись 18,5% от общего объема предложения массовых новостроек, тогда как в ЗАО этот показатель достиг 19%.
В последний раз ЮВАО занимал второе место по объему рынка массовых новостроек в марте 2016 года. Тогда больше всего квартир эконом- и комфорт-класса продавалось в Южном административном округе (ЮАО), на долю которого приходилось 26% предложения, а в ЮВАО было 24%.
В декабре 2022 года третье место по числу новых квартир в массовых новостройках занял Северный административный округ (САО), где застройщики продавали 16,3% от их общего числа в столице. Далее следуют Северо-Восточный административный округ (СВАО), где объем рынка составляет 12,2%, Восточный административный округ (ВАО) – 10,3%, Южный административный округ (ЮАО) – 10%, Северо-Западный административный округ (СЗАО) – 7,8% и Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) – 5,9%.
В 2022 году застройщики стали предлагать гораздо больше квартир в Западном административном округе, чем год назад. Это и стало причиной смены лидера. В декабре 2022 года в ЗАО продавали на 84% больше помещений в новостройках, чем в декабре 2021 года. Между тем в ЮВАО объем предложения вырос только на 7,5%, и это худшая динамика среди всех административных округов Москвы. Так, в ЮЗАО предложение выросло за год на 75%, в ЮАО и САО – на 74% и 73% соответственно, в СВАО – на 66%, в ВАО – на 60%, а в СЗАО – на 42%.
Впрочем, больше всего проектов новостроек эконом- и комфорт-класса продается в САО (20 жилых комплексов), тогда как в ЮВАО их 17, а в ЗАО – 13. Эксперты «Метриум» полагают, что для массовых жилых комплексов в ЗАО характерен больший масштаб, поэтому в рамках одного проекта застройщики способны предложить клиенту сотни квартир.
«В последние годы на западе и севере Москвы появилось много интересных площадок для реализации проектов комфорт-класса, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Эти локации более привлекательны для покупателей, чем ЮВАО, поэтому их охотнее осваивают застройщики. Однако в скором времени ситуация может измениться со стартом застройки Южного порта, который находится в ЮВАО. Здесь будет реализован огромный проект, и ЮВАО может вновь надолго стать самым богатым на выбор нового жилья округом Москвы».
Аналитики «Метриум» отмечают, что ЗАО отличается не только большим массовых новостроек, но и высокими ценами на них. В этом округе средняя стоимость квадратного метра составляет 354 тыс. рублей, тогда как в СЗАО – 326 тыс., в СВАО – 326 тыс. руб., в ВАО – 320 тыс. руб., в ЮАО – 317 тыс. руб., в ЮВАО – 293 тыс. руб., а в ЮЗАО – 235 тыс. руб.