Согласно исследованию IBC Real Estate объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2022 году на офисном рынке Санкт-Петербурга, составил 362 тыс. кв. м, что оказалось не только сопоставимо с показателем 2021 года (354 тыс. кв. м), но и стало максимальным значением за последние 6 лет, а также одним из рекордных за историю рынка в целом. Больший объем сделок, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Северную столицу активно переезжал «Газпром» и его структуры.

В 2022 году показатель спроса был сформирован благодаря компании «Газпромнефть», которая арендовала 78 тыс. кв. м в БЦ «Невская Ратуша», что стало крупнейшей сделкой аренды за всю историю наблюдений. Второй масштабной сделкой 2022 года стала продажа БЦ «Кантемировский» компании Huawei (53 тыс. кв. м). Суммарно данные сделки составили 36% спроса от общего объема. Что касается структуры оставшейся доли, в первую очередь в 2022 году компании выбирали более доступные здания класса B – на их долю пришлось 76%. С точки зрения географии, арендаторы предпочитали офисы в Центральном и Московском районах – по 18%, а также в Приморском и Невском районах – по 11%.

ТОП-10 крупнейших офисных сделок, 2022 год

Источник: IBC Real Estate

«Прошедший год вновь подтвердил, что основными драйверами спроса на офисную недвижимость в Санкт-Петербурге остаются компании двух сфер деятельности – нефтегазовой и IT, на долю которых пришлось 41% и 31% совокупного объема спроса соответственно», – резюмировала Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

Высокие значения арендных ставок, с которыми сегмент офисной недвижимости Северной столицы подошел к началу 2022 года, в течение года практически не изменились, что обусловлено инертностью данного рынка. Прошедший год характеризовался появлением на рынке предложения готовых площадей с качественной отделкой, занимаемых ранее международными компаниями, которые маркетировались по ставкам выше среднерыночных. Поэтому по итогам года показатель в классе А вырос на 4%, а в классе В было отмечено снижение на 6%. По итогу 4-го квартала средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды для офисов класса А составила 2 062 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, на офисы класса В – 1 328 рублей за кв. м.

«В 2023 году мы не ожидаем значительного падения ставок, так как необходимо учитывать баланс между арендной ставкой и возросшей за последний год стоимостью строительства и отделки офисов, а также увеличением затрат на обслуживание зданий. Однако, снижение на 5-10% будет фиксироваться в морально устаревших бизнес-центрах класса В, требующих реновации. Новые качественные бизнес-центры в меньшей степени подвергнутся корректировке, но дисконты для крупных арендаторов при подписании долгосрочных договоров аренды могут быть возможны», – прогнозирует Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.

В структуре нового предложения по итогам 2022 года в эксплуатацию было введено 13 бизнес-центров или 165 тыс. кв. м, что на 10% превысило показатель 2021 года (150 тыс. кв. м). Однако это лишь 40% от объема, который был заявлен девелоперами к вводу изначально на 2022 год – около 390 тыс. кв. м.

Доля свободных площадей за 2022 год выросла до 10,4% (+3,4 п.п. к значению конца 2021 года), что стало максимальным показателем за последние 5 лет. В абсолютных значениях суммарная площадь пустующих помещений составила 409 тыс. кв. м офисов, что на 55% превысило показатель конца 2021 года. В результате ухода иностранных компаний высвобождение офисов происходило как в зданиях класса А, где доля свободных площадей выросла за год практически в 2 раза до 10,1% (+5,1 п.п.), так и в зданиях класса В, где опустело 10,6% (+2,5 п.п.). Наибольший объем офисов освободился вследствие закрытия ряда крупных IT-компаний.

На 2023 год аналитики IBC Real Estate прогнозируют дальнейший рост вакансии до 12-14% в результате продолжающегося высвобождения площадей иностранным компаниями и на фоне прироста нового предложения – на текущий год к вводу запланировано порядка 200 тыс. кв. м офисной недвижимости.

ВТБ в первые две недели февраля получил более 450 заявок на IT-ипотеку, тогда как в 2022 году банк за этот же период оформлял в среднем 140 обращений специалистов. Таким образом, модернизация программы увеличила спрос более чем в три раза.

Общий объем сделок с момента старта программы в мае прошлого года в ВТБ превышает 8,3 млрд рублей, из них свыше 700 млн рублей IT-специалисты получили в 2023 году. Наибольший объем выдач приходится на Московский регион, где банк оформил кредитов примерно на 4,2 млрд рублей. На втором месте располагается Санкт-Петербург с Ленинградской областью – здесь на покупку недвижимости по льготным условиям заёмщики ВТБ получили более 1,4 млрд рублей.

«IT-ипотека – узконаправленная программа, что, безусловно, отражается на ее результатах в сравнении с массовыми льготными продуктами. В то же время она является отличным примером точечной поддержки граждан, планирующих улучшить свои жилищные условия. Важно, что за счет градации требований к доходу и региону проживания заемщика оформить кредит на квартиру или дом по низкой ставке могут как жители крупных городов, так и небольших населенных пунктов. Как мы и прогнозировали, значительно повысить доступность программы позволила ее модернизация – только в ВТБ после запуска новых условий спрос IT-специалистов вырос более чем в три раза», - прокомментировал заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко.

С февраля банки начали работать по новым условиям IT-ипотеки. Согласно модернизированным параметрам, оформить ипотеку по льготной ставке теперь могут сотрудники компаний в возрасте до 50 лет включительно (ранее - до 44 лет). Одновременно исключено требование об обязательном получении организацией налоговых льгот. Теперь для получения кредита по программе достаточно, чтобы компания, в которой трудится потенциальный заемщик, была аккредитована Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ.

Произошли изменения и в части уровня дохода клиента. Для заемщиков, работающих в городах-миллионниках (за исключением Москвы) для оформления IT-ипотеки ежемесячный доход специалиста должен быть не менее 120 тысяч рублей (ранее – 150 тысяч). В остальных населенных пунктах требования к этому показателю снижены со 100 тыс. до 70 тыс. руб. В Москве минимальная зарплата для получения льготного кредита осталась прежней — 150 тыс. руб. в месяц.

ВТБ со своей стороны также улучшил условия программы для своих клиентов, повысив максимально доступную сумму средств. С 10 февраля при покупке недвижимости в регионах-миллионниках заемщики могут получить до 30 млн рублей, в остальных регионах присутствия ВТБ – до 15 млн. Значительно расширить возможности IT-специалистов банку удалось за счет сотрудничества с партнерами-застройщиками, которые субсидируют ставку для лимита свыше 18 млн рублей в регионах-миллионниках и 9 млн – в остальных субъектах.

Решение позволяет работникам сферы информационных технологий не ограничиваться суммой кредита, установленной госпрограммой, и приобрести объект увеличенной площади или более высокого класса. Кредит с увеличенной суммой в ВТБ доступен по привычной ставке - от 4,7% годовых с учетом дисконта в размере 0,3 п.п. при оформлении онлайн-заявки или использовании цифровых сервисов на сделке. При этом для заемщиков ВТБ обеспечивает единые условия на всю сумму и весь срок действия кредитного договора.