Топ-17 главных латифундистов Подмосковья

22.09.2010 22:26

Российскому земельному рынку исполнится 9 лет. Именно столько времени прошло с момента принятия Земельного кодекса РФ в его первом варианте. За этот период были скуплены десятки тысяч паев, оформлены земельные активы и, наконец, как и в дореволюционной России, появились крупные землевладельцы.

Именно к ним всегда было приковано пристальное внимание журналистов, так как стоимость их активов начиная с 2003 г. росла галопирующими темпами. Журнал Forbes в 2005 г. сделал первый рейтинг землевладельцев, где попытался приподнять завесу тайны и обнародовать истинные имена латифундистов. Однако многие цифры и факты не были упомянуты. Далее появлялось еще несколько подобных рейтингов, но в 2008 г. о них забыли в связи с падением стоимости земли практически в 2 раза.

В 2010 году рынок стал оживать, ушедшие в тень землевладельцы начали подавать признаки жизни. При этом рынок не стал более открытым, и даже наоборот, ушел в тень. Этому способствовали и инициативы властей по изъятию земель, нововведения в законодательстве и др.

Еще одна особенность сегодняшнего рынка: основоположники-землевладельцы стали делить свои земли, некоторые акционеры начали ссориться и создавать новые компании — пошла так называемая третья посткризисная волна по переделу активов. Отдельные участки стали выводиться и продаваться. Такая деятельность привела к появлению небольших землевладельцев, управляющих компаний, которые управляют землями и строят поселки без подряда. К примеру, ранее известная компания «Нерль» (впоследствии «Гектар») сейчас разбита на целый ряд компаний, одна из которых, по мнению земельных экспертов, «Вектор Инвестментс» владеет не более 700 га. Ранее «Нерль» входила в топ крупнейших землевладельцев. От компании «Финансы и Недвижимость» также откололось несколько самостоятельных единиц, то же самое произошло в RDI и т. д.

Сегодня владельцев земли можно разделить на три типа: 1. Пассивные землевладельцы, которые ничего не делают с землей и поддерживают жизнь в своих колхозах. Главная их мечта — наиболее выгодно реализовать полученный актив. 2. Активные землевладельцы, эффективно развивающие земли, оформляющие документы, занимающиеся девелопментом и сельским хозяйством. Они пришли на земельный рынок всерьез и надолго (таких около половины). 3. Банки, оказавшиеся искусственно крупными держателями земельных активов, доставшихся им от ленд-девелоперов в качестве уплаты по долгам перед банком. Эта категория пока ничего не делает с землями, ожидая возвращения высокой стоимости на землю и мечтая реализовать эти активы по докризисной цене, по которой она была заложена в банке.

Все это приводит к тому, что количество лендлордов становится больше, хоть и с меньшими объемами земель. Землевладельцами также остаются несколько депутатов Госдумы, несколько сенаторов Совета Федерации и др. Другими словами, рынок продолжает жить, проводятся земельные конференции, в октябре будет первая земельная выставка (партнером и соорганизатором некоторых мероприятий в рамках выставки выступает группа «Земер»), недавно прошел Земельный конгресс и т. д. При этом до сих пор не понятно, в каком именно направлении он будет развиваться. Все будет зависеть от политики власть имущих в отношении земельного рынка. Учитывая недавние инициативы — зарезать дачное строительство и запретить любую застройку сельхозземли — на рынке может быть очередной передел.

 

Первое место

Банк развития «Столица» (ранее инвестиционная компания «Визави» и банк «Визави») стал победителем рейтинга землевладельцев по объему землевладения — 40 тыс. га, по оценкам экспертов земельного рынка. Владелец компании Рустем Терегулов ведет достаточно необычную земельную политику и выбирает проекты нестандартного развития согласно пристрастиям своего собственника — заядлого автогонщика. В начале лета 2010 года после приостановки работ более чем на год возобновлено строительство трассы Moscow Raceway на 77-м км Новорижского направления (тут будет гоночный трек «Формулы-1» и офисно-развлекательный комплекс). Предполагаемый объем инвестиций составит 4,5 млрд руб. На остальных землях банка, расположенных в далеких Волоколамском, Шаховском, Орехово-Зуевском и Воскресенском районах, не ведется активного строительства. Банк отказался давать официальную информацию о своих земельных владениях и планах по их использованию.

 

Второе место

ЗАО «Моссельпром» — новичок рейтингов землевладельцев. Вертикально интегрированному производителю сельскохозяйственной продукции (основной доход, 82%, дает продажа мяса птицы) удалось консолидировать с 2001 года около 30 тыс. га земель в Московской области. В составе холдинга — производство зерна и комбикорма, элеватор, склады, инкубаторы и четыре птицефабрики. На сайте компании анонсированы два земельных актива: 7 тыс. га в Московской области, принадлежащих хозяйству ООО «Нива-Хотынец», и земельный банк площадью 27,5 тыс. га в Орловской области. Владелец компании Сергей Лисовский известен как активный борец с беспредельными наценками торговых сетей и инициатор закона «О торговле», а ранее как активный игрок рекламного рынка. Став сенатором, он передал «Моссельпром» в доверительное управление и не комментирует никаких событий, связанных с холдингом. В пресс-службе не смогли подтвердить или опровергнуть цифру в 30 тыс. га, названную экспертами земельного рынка.

 

Третье место

Компания «Промсвязьнедвижимость» входит в группу «Промсвязькапитал», подконтрольную братьям Ананьевым, основная специализация — девелоперская деятельность. Компания к 2007 году была одними из крупнейших владельцев подмосковных земель — 40 тыс. га. Эксперты оценивают ее банк в 25 тыс. га, однако в самой компании информацию о банке земли не раскрывают, констатируя лишь тот факт, что никаких крупных сделок за последний год компания не проводила.

В последние полтора года ПСН успешно запустила 3 коттеджных поселка, причем первым стал анонсированный в самый разгар кризиса, весной 2009 года, поселок без подряда Благовещенка на Пятницком шоссе, который, по данным пресс-службы компании, к концу лета продан уже на 95%. Весной 2010-го последовали еще два поселка без подряда: Николо-Пятницкое (Пятницкое шоссе, реализован на 40%) и Владычино (Ленинградское шоссе). Поселки от ПСН пока не стали знаковыми, в отличие от коммерческих проектов в городе, которыми известна компания (это контроль над 1 млн кв. м коммерческой недвижимости в столице и операционное управление объектами). Ряд ее проектов стали знаковыми для рынка, к примеру, конверсия промышленных предприятий в бизнес-квартал «Новоспасский двор» на Дербеневской набережной.

 

Четвертое место

Владелец ЗАО «Вашъ финансовый попечитель» Василий Вадимович Бойко-Великий известен своей радикальной позицией по ряду вопросов и ратует за введение строгой христианской морали в обществе. Он один из немногих бизнесменов, кто, попав в тюрьму, умудрился не лишиться при этом имущества и статуса. И также один из немногих, кто не скрывает размеры земельного банка своей компании: 24 тыс. га в собственности и 13 тыс. га в бессрочной аренде. На лето 2010 года в компании основным направлением считали производство молочной продукции. Ставка на агрохолдинг оказалась успешной, сейчас у компании более 400 точек реализации. Руководство занимается реализацией программы «Мегаферма», где будет более 2000 коров на беспривязном способе содержания. И это единственная компания, которая не пожаловалась на засуху 2010 года: урожай зерна, по данным компании, составил более 21 центнера с гектара. Грандиозный проект мегапоселка Рузская Швейцария для богатых был во время кризиса переработан в более скромный поселок Благодатная Руза, но строительство не начато и продажи пока не ведутся.

 

Пятое место

УК Marshall Estate входит в структуру Marshall Capital Partners, являющуюся одной из ведущих компаний, которые управляют частными фондами прямых инвестиций в России и СНГ. Одна из первых сделок, по словам участников рынка недвижимости, — покупка компанией крупных земельных активов по трассе «Дон» М4 у структуры «Центр-Капитал». Консультанты на рынке недвижимости и представители администрации Серпуховского района Московской области называли объем покупки — 30 тыс. га. На конец лета 2010 года владеет земельным банком в 22 тыс. га в Серпуховском, Каширском, Чеховском и Ступинском районах Московской области. Управляющий Константин Малафеев известен осуществлением долгосрочных инвестиций посредством приобретения контрольных или блокирующих пакетов компаний. Сейчас по этой трассе УК реализует ряд проектов, например, «Окская слобода», загородный проект «Царьград» (временно не реализуется), поселки без подряда.

 

Шестое место

Компания RDI Group — один из старейших игроков на земельном рынке, она образовалась из в свое время мощной подмосковной группы, которая занималась скупкой паев. Сейчас RDI объединяет более 10 компаний по различным направлениям, связанным с инвестициями в недвижимость и управлением. Одним из основных направлений деятельности RDI Group является сельскохозяйственное производство на базе АПК «Агрооснова». Официальная информация о земельных активах в управлении: 2,477 тыс. га, в том числе земли поселений 902 га, земли промышленного назначения 219 га и земельные активы в девелоперских проектах 569 га. Однако, по данным источников в компании, в настоящее время в собственности компании остается 20 тыс. га. Осенью 2009 года произошло очередное изменение в компании. Часть активов (в основном земли сельскохозяйственного назначения) была переведена в дружественную структуру МДК. Также был создан новый бренд, через который ведутся продажи в коттеджных поселках. В последние полтора года компания запустила 5 поселков без подряда: Елизарово-Парк, Черничные Поля, Южные Горки, Южные Горки — 2, Клубничные Поля. Среди известных проектов также есть индустриальное развитие территорий «Технопарк М4». Расположение земель — Красногорский, Ленинский, Наро-Фоминский, Подольский районы.

 

Седьмое место

Компания «Абсолют Менеджмент» (УК инвестиционной группы «Абсолют»), основанная в 2003 году, по данным экспертов, сейчас владеет 20 тыс. га. Основной владелец Александр Светаков в 2007 году продал банк «Абсолют» и сосредоточился на других видах бизнеса, среди которых ключевым стал ленд-девелопмент.

За последние полтора года компания вывела на рынок четыре поселка с участками без подряда: Лесная Слобода, Марусин Луг, Цветочный, Лисичкин Лес. На 12 км Егорьевского шоссе весной 2010 года начала строительство бизнес-парка «Флагман». Кроме того, компании принадлежат две молочные фермы в Подмосковье на 3000 голов крупного рогатого скота.

Компания считается на земельном рынке девелопером полного цикла, превращая земельный надел в готовый для освоения актив. В структуре компании есть специалисты по геодезии, по освоению и развитию территорий, по инженерии и прокладке коммуникаций, по сельскому хозяйству и проч.

 

Восьмое место

ЗАО «Красивая Земля» — один из крупнейших ленд-девелоперов, специализируется на поселках без подряда экономкласса. За полтора года открыты продажи 16 поселков на Симферопольском, Новорязанском и Калужском шоссе. 20 тыс. га — земельные активы компании, при этом только территория поселков занимает более 1 тыс. га. Поселки с названиями, обязательно включающими слова «озеро, гора, холмы» и другие, строятся с достаточно богатой инфраструктурой, футбольными и волейбольными полями, часто с искусственными водоемами, несмотря на позиционирование в эконом-сегменте. Владельцы не публичны. Компания широко известна на рынке благодаря самой активной рекламной кампании: щиты по трассам, ролики на телевидении и, конечно, реклама в интернете. Расположение земель: Раменский, Серпуховской, Можайский, Чеховский районы.

 

Девятое место

Совладелец девелоперской компании Coalco International (17,5 тыс. га) Василий Анисимов в 2006 году объявил один из самых грандиозных и амбициозных проектов в истории российского девелопмента: в проекте «Большое Домодедово» на 3 тыс. га планировалось строительство более 10 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, при этом стоимость квадратных метров обещалась быть «доступной». Но кризис остановил все планы в девелопменте, при этом более активно стали развиваться предприятия холдинга «Коалко-Агро», потому что на самом деле большинство земель относятся к категории сельхозназначения, а перевод земель в другие категории с января 2012 года в России будет запрещен. В период кризиса запущен поселок с подрядом Уваровский УездЪ, в 35 км к югу от Москвы. На данный момент в поселке продано более 70% участков.

 

Десятое место

Земельный банк корпорации «ЗНАК» сформирован в объеме 15,9 тыс. га на 2007 год и на лето 2010 года сохранен в прежнем объеме. 90% земель — это сельскохозяйственные угодья, расположенные в Рузском, Солнечногорском, Дмитровском, Раменском, Шатурском и др. районах Подмосковья и находящиеся в распоряжении действующих сельхозпредприятий.

На данный момент в сфере сельского хозяйства наиболее известными являются совместные проекты: «ЗНАКа» и корпорации «Органик» — производство органических продуктов питания в Шатурском районе; «ЗНАКа» и корпорации «Палисад» — питомник рулонных газонов в Раменском районе, которые в общей сложности занимают более 2000 га. В планах — модернизация работающих на остальных землях «ЗНАКа» сельхозпредприятий, ведущих традиционное производство (мясомолочное животноводство, производство овощей, заготовка кормов и т. п.). Планируется, что основная доля их земель будет использована для расширения в 2010–2011 годах площадей имеющихся проектов с компаниями «Органик» и «Палисад». Инвестиции предполагаются в обновление производственной и технологической базы этих хозяйств.

«ЗНАК» продолжает развивать девелоперское направление. Основную ставку корпорация делает на проекты комплексного развития подмосковных территорий, что объясняет отсутствие в ее портфеле как розничных, так и оптовых сделок продажи земель. Сейчас «ЗНАК» прорабатывает строительно-инвестиционные проекты в соответствии с Генеральным планом Московской области до 2020 года.

 

Одиннадцатое-двенадцатое места

ЗАО «Стройконсалтинг+» — это 15 тыс. га отборной земли в Московской области. В период кризиса компания решилась на ряд совместных проектов с другими девелоперами, например, с «СУ-155» по застройке 38 га в столичном районе Бутово рядом с МКАД. «СУ-155» вошла в проект строительными мощностями, а «Стройконсалтинг+» — землей. Попытки продать земельные участки в кризис были практически обречены на провал, поэтому такая схема работы оказалась довольно успешной. Компания, по словам экспертов рынка, приближена к подмосковным властям. В ее распоряжении есть земли в Мытищах, возле водохранилищ.

 

Одиннадцатое-двенадцатое места

Андрей Грибов, владелец банка «Платина», работает на земельном рынке давно и известен благодаря успешно реализованным инвестиционным проектам в сфере транспорта, связи и строительства. Он активно инвестирует в агропромышленный сектор и является основным акционером нескольких сельскохозяйственных предприятий Московской области, специализирующихся на молочном животноводстве и объединенных в агрохолдинг «Родное поле». Сейчас у банка в Подмосковье около 15 тыс. га, которые расположены в Подольском, Можайском и Истринском районах.

 

Тринадцатое место

В компании «Финансы и недвижимость» отказались отвечать на вопросы, но, по данным экспертов, в собственности компании сейчас около 10 тыс. га. Всего в продаже 35 поселков и за полтора года запущено около 20. Однако, по словам многих экспертов рынка, низкие цены продажи обеспечивают самые высокие шансы покупателям быть в числе обманутых дольщиков. Компания отличается активной распродажей земельных активов большими участками. В сети много людей, жалующихся на невыполнение обязательств и неоформление в собственность уже купленных участков. Эксперты рынка говорят, что коммуникации и прочие блага цивилизации, скорее всего, будут проводиться силами самих жителей.

 

Четырнадцатое место

ООО «Вектор Инвестмент» — крупный девелопер, осуществляющий комплексное развитие территорий в Московской области. Компания основана в 2008 году профессионалами рынка девелопмента, строительства и инвестиций. Владеет компанией группа частных лиц, выходцы и сотрудники известных ранее компаний «Нерль» и «Гектар». Согласно официальному ответу компании, в ее собственности находится около 700 га на северо-западе ближнего Подмосковья, на которых в ближайшие 5-6 лет будут размещены более 20 поселков с объектами загородной инфраструктуры и 2 проекта малоэтажной застройки городского типа общей площадью более 500 тыс. кв. м. Всего в управлении находится более 4 тыс. га, включая земли в Тверской области. По данным экспертов земельного рынка, компания владеет 7 тыс. га в Московской области, и эта цифра на порядок отличается от цифр, озвученных самой компанией.

Знаковые проекты компании — территория «Истринская долина», где планируется строительство разветвленной инфраструктуры для активного досуга и отдыха: конноспортивного клуба, центра водных видов спорта, спортивно-стрелкового клуба, рыболовно-досугового центра с рыбным хозяйством, сафари-парка, теннисных кортов и универсальных спортплощадок, футбольного поля и оборудованных пляжей. Всего компания в 2009 году открыла продажи в 2 поселках, в 2010-м — в 10 поселках. В планах — строительство малоэтажного комплекса в районе д. Сабурово (Красногорский район).

 

Пятнадцатое место

Во владении УК «Масштаб» осталось 5,1 тыс. га из 13 тыс. на момент основания. В данных учтены и земли в собственности, и земли в бессрочной аренде (лес). Это еще одна компания, замахнувшаяся фактически без помощи государства на крупнейший в России проект «А101», в рамках которого через 20 лет на Калужском направлении будет возведен город с населением около 350 тыс. человек и созданием 122 тыс. рабочих мест. В рамках проекта планируется строительство около 20 млн кв. м нового жилья, более 0,6 млн кв. м социальных объектов. Пока, впрочем, в проекте началась продажа коттеджных поселков Антоновка, Летова Роща, Лесная Симфония, кроме того, компания обсуждает различные способы взаимодействия с научными кругами: на повестке дня совместный проект с МИСИС по строительству научно-образовательного кластера, а также индустриальный парк «Индиго» в 3 км от МКАД. «А101» рассматривался как площадка для наукограда, но в итоге победило «Сколково».

 

Шестнадцатое место

ОАО «ТрансРегионИнвест» предлагает дачникам прикупить немного земли из ее 5 тыс. га. Специализация компании — относительно недорогие земельные участки в пяти организованных дачных поселках под самостоятельную застройку в Раменском районе, один новый поселок на Дмитровке, а еще один в Можайском районе. В названиях поселений компания предпочитает русский колорит: Ромашкино, Смородинка, Одуванчик, Гжель или Антоновка. Инфраструктура небогатая: детские и спортивные площадки. Но в поселках возникли волнения, связанные с тем, что администрация не выдает разрешения на строительство, а построенные дома компания рекомендует зарегистрировать по «дачной амнистии». С января 2012 года постройки на сельхозземлях могут запретить, и покупатели земель окажутся в весьма двусмысленном положении: земля есть, но строить на ней нельзя.

 

Семнадцатое место

У этой компании один из самых знаменитых собственников в России — Роман Абрамович. Сама компания зарегистрирована в Лондоне и управляет непрофильными активами бывших акционеров «Сибнефти», в том числе владельца футбольного клуба «Челси» Романа Абрамовича. Расположены земли в весьма престижных Одинцовском и Можайском районах, а всего компании принадлежит 3 тыс. га. В 2004 году компания распространила сообщение о покупке сельхозпредприятия ЗАО «Матвеевское». В 2004 году в структуру ЗАО входили 5 тыс. га земли, ряд животноводческих ферм (1,2 тыс. голов), совхоз «Можайское», тепличный комбинат (20 га), гостиница и ряд непрофильных производственных объектов. О других земельных активах открытой информации нет. Известно, что группа ведет скупку в других областях и регионах, например в Ивановской области.

 

В рейтинг не включены такие крупные землевладельцы, как группа «Черкизово», «Ист-Лайн» и владельцы «Вимм-Билль-Данна», по причине того, что никто из экспертов не смог точно оценить активы компаний, а сами компании не раскрывают информацию о своем земельном банке.

 

Материал предоставлен группой «Земер»


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Ассоциация сказала веское слово
20.03.2006 21:07

Заключение Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» на проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законопроект) вносит изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Рассмотрев представленный Законопроект Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» отмечает следующее:


1. Законопроект несколько расширяет возможности привлечения застройщиками денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в сравнении с ныне действующей редакцией Закона, что представляется вполне обоснованным. Действующее законодательство Российской Федерации прямо предусматривает возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах путем объединения денежных средств на основе членства в жилищно-строительных кооперативах или приобретения гражданами у организаций-застройщиков жилищных облигаций, как особого вида ценных бумаг, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Предлагаемые Законопроектом изменения устраняют юридическую коллизию, которая ставила под сомнение возможность применения положительно зарекомендовавших себя на практике способов приобретения прав на жилые помещения. Кроме того, в представленном Законопроекте предпринята попытка устранить неопределенность в части возможности финансирования строительства объектов недвижимости юридическими лицами посредством участия в инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. В соответствии с Законопроектом действие Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, вместе с тем, Законопроект исключает возможность уступки физическим лицам требований по таким договорам, что вызывает недоумение.


Таким образом, за исключением участия в долевом строительстве в соответствии с Законом, участия в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, а также выпуска облигаций, закрепляющих право их владельцев на предоставление имущественного эквивалента, исключены любые способы привлечения денежных средств граждан к финансированию строительства многоквартирных, жилых домов в период строительства.


Учитывая, что конечными потребителями квартир в строящемся доме, как правило, являются граждане, данное ограничение не будет способствовать увеличению объемов финансирования строительства жилых домов, и как следствие, будет негативно отражаться на темпах строительства, что повлечет риск ответственности застройщика перед дольщиками. Год, прошедший с момента вступления в силу Закона, показал, что, оценивая возникающие из договора участия в долевом строительстве риски, застройщики не торопятся привлекать деньги дольщиков. Например, в Санкт-Петербурге за весь период действия Закона была размещена всего лишь одна проектная декларация и не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. При этом количество предоставленных под строительство жилья земельных участков уменьшилось в разы.


Не имея возможности напрямую привлекать денежные средства граждан, застройщик вынужден или вкладывать в строительство собственные средства, или изыскивать кредитные ресурсы, что неизбежно приводит к удорожанию стоимости строительства, и в конечном итоге отражается на стоимости жилья.


2. В соответствии с Законопроектом прекращают свое действие нормы, согласно которым Залогодержатели – банки несут солидарную с застройщиком ответственность по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Данная поправка не вызывает сомнений, указанные нормы противоречили основам гражданского законодательства Российской Федерации, в частности, принципам признания равенства участников гражданского оборота и свободы договора, поэтому их отмена вполне логична. Тем не менее проблема полностью не решена. Часть 1 статьи 14 Закона устанавливает, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Частью 2 статьи 14 Закона предусмотрено, что вышеуказанные сроки для обращения взыскания на предмет залога применяются независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями-банками.


Данная норма может толковаться таким образом, что факт нарушения застройщиком своих обязательств перед банком-залогодержателем, при отсутствии нарушений условий, указанных в части 1 статьи 14 Закона, не является основанием для обращения взыскания на предмет залога со стороны банка. В такой ситуации договор о залоге между банком и застройщиком не имеет для банка экономического смысла. Подобная форма обеспечения для кредитующего банка является малопривлекательной, так как кредит будет недостаточно обеспеченным, что сделает затруднительным для застройщика получение кредита или приведет к необходимости формирования банком дополнительных резервов и, соответственно, скажется на нормативах кредитования. В итоге стоимость кредитных ресурсов существенно возрастет, что отразится на увеличении стоимости жилья.


Кроме того, устанавливая залог, Закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем, его реализация на практике будет весьма затруднена. Причем согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет какое-то на него право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным для себя ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации Законопроект не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный как Законом, так и Законопроектом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду потенциальных обязательств, а также обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатки) залог будет длиться вечно.


Исходя из вышесказанного, представляется, что Законопроект в полной мере не устраняет ограничения в привлечении банковских ресурсов для финансирования  строительства жилых домов и не решает проблем, связанных с практической реализацией залога. В связи с чем, представляется целесообразным подойти комплексно к изменению предусмотренного Законом залогового регулирования или отменить его вовсе.


3. Законопроект исключает из определения объекта долевого строительства гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры. Данная поправка в целом вызывает поддержку. Перечисленные объекты в основном приобретаются физическими лицами в расчете на то, что осуществляемая с использованием этих помещений деятельность будет направлена на извлечение прибыли, поэтому вопросы приобретения таких помещений должны регулироваться гражданским и инвестиционным законодательством. Вместе с тем, к объектам долевого строительства, подпадающим под действие Закона, Законопроект относит нежилые помещения в многоквартирном доме, а также жилые дома, строящиеся в составе комплекса жилых домов, или помещения в здании, здания, строения, сооружения, строящиеся на земельном участке, предназначенном для строительства многоквартирного дома или комплекса жилых домов, на основании одного разрешения на строительство.


Имеются серьёзные сомнения в обоснованности данной поправки, так как возникает внутреннее противоречие, ведь такие помещения, здания, строения и сооружения могут быть построены в рамках одного многофункционального комплекса на основании одного разрешения на строительство и впоследствии использоваться собственниками также как гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры в целях извлечения прибыли.


4. Предусмотренное Законопроектом уменьшение размера неустоек (пени) в случае неисполнения им условий договора является положительным моментом, так как направлено на достижение соразмерности последствий нарушения застройщиком своих обязательств и применяемых к нему санкций, а также на исключение возможности злоупотребления отдельными участниками долевого строительства предоставленными им Законом правами, путем использования штрафных санкций как способа извлечения дохода, значительно превосходящего доход, который может быть получен за счет других видов деятельности.


5. Действующая редакция Закона предусматривает расторжение договора по инициативе застройщика только в судебном порядке, что, учитывая особенности отечественного судопроизводства, существенно ограничивает финансирование строительства. В этом случае застройщик не получает необходимых денежных средств для своевременных расчетов с государством и контрагентами, что влечет у застройщика значительные убытки. Законопроект предоставляет застройщику возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате. Тем не менее, условия расторжения договора по инициативе застройщика остались прежними, что вызывает сомнения в достаточности данной поправки. Законопроект устанавливает право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве должна производиться в течение месяца и только с момента такой регистрации договор считается заключенным. Учитывая, что законодательством четко не определен порядок проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и документов, необходимых для такой регистрации, а также то, что в существующей системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор участия в долевом строительстве является новым видом сделок, а штат подготовленных регистраторов в большинстве случаев не укомплектован, на практике процесс регистрации может занимать и больше времени. Данная проблема актуальна и при регистрации прекращения договора при его одностороннем расторжении. В соответствии с Законопроектом, если участник долевого строительства в установленный договором участия в долевом строительстве срок не произвел оплату цены договора, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в том случае, если просрочка внесения платежа составила более трех месяцев. При этом застройщик не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемого дня расторжения договора обязан направить участнику долевого строительства письменное предупреждение о необходимости погашения им задолженности и последствиях неисполнения такого требования. Если участник долевого строительства не исполняет данное требование, договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым со дня направления застройщиком следующего уведомления уже об одностороннем отказе от исполнения договора. Момент внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав в Законопроекте четко не определен, в связи с чем, этот процесс также может затянуться.


Таким образом, в течение как минимум пяти месяцев, пока в ЕГРП не будет внесена запись о расторжении договора участия в долевом строительстве, застройщик лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен недобросовестного. Подобная ситуация предоставляет дополнительные возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов, которыми могут являться конкуренты застройщика. Учитывая вышеизложенное следует откорректировать условия расторжения договора участия в долевом строительстве, а также изменить предложенный Законопроектом порядок возврата участнику долевого строительства денежных средств при расторжении договора. Вполне обоснованным представляется принять за момент, с которого должны исчисляться сроки возврата денежных средств, дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и, кроме того, не понятно, чем обусловлена необходимость ставить возможность привлечения застройщиком денежных средств в зависимость от государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве.


6. Законопроект изменяет объем сведений, относящихся к информации о застройщике, дополнительно относя к ним фамилии, имена, отчества физических лиц -  учредителей, а также процент голосов, которым обладает каждый из учредителей в органе управления юридического лица. Информация о застройщике, перечисленная в Законе подпадает под понятие информации, составляющей коммерческую тайну, закрепленное статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».


Свободный доступ всех без исключения лиц к информации о застройщике создает условия для недобросовестной конкуренции, в частности для получения и использования заинтересованными лицами коммерческой и служебной тайны, т.е. действий, запрещенных пунктом 1 статьи 10 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».


Такая финансово-экономическая «прозрачность» застройщика ставит его в неравное положение с прочими субъектами предпринимательской деятельности, заключающими договоры участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, или привлекающими денежные средства инвесторов на основании иных договоров в сфере строительной деятельности в соответствии с гражданским и инвестиционным законодательством, и которые, в этой связи, не обязаны раскрывать подобную информацию о себе.


Требование Закона о предоставлении определенной информации и документации любым обратившимся лицам не только не обосновано, но и опасно, поскольку облегчает заинтересованным лицам получение доступа к информации, которая может быть впоследствии использована для недружественного поглощения и корпоративного шантажа. Необходимо отметить, что компания, владеющая на праве собственности или аренды земельным участком с выгодным местоположением, является весьма привлекательным объектом для недружественного поглощения. Представляется целесообразным указанные нормы из текста исключить.


7. Другой вопрос, требующий решения, это продолжительность гарантийных сроков. В действующей редакции Закона предусмотрена пятилетняя гарантия на объект долевого строительства. Устанавливая общий гарантийный срок на объект долевого строительства в целом, Закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации и иметь различные гарантии качества. В большинстве случаев гарантийные сроки устанавливаются производителями материалов и работ (на отделочные материалы, лифтовое оборудование и т.п.), и не зависят от застройщика.


Вопросы продолжительности гарантийных сроков в достаточной мере регламентированы действующим законодательством и их дополнительное регулирование в рамках Закона представляется необоснованным.


8. Изменения Закона так не коснулись норм об определении цены договора о долевом участии в строительстве и порядка использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В соответствии с Законом размер средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта долевого строительства, может быть определен как сумма денежных средств по возмещению затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Причем статья 18 Закона устанавливает строго целевое использование средств, полученных от дольщиков, исключительно для строительства (создания) застройщиком многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Но денежные средства, направляемые на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, составляют лишь часть фактических затрат застройщика на строительство (создание) объекта недвижимости. При реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества государством на застройщика, как правило, возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта.


Закон не учитывает затрат застройщика, которые тот вынужден нести до получения разрешения на строительство (выкуп права аренды земельного участка, передача городу доли в площадях возводимого объекта недвижимости, отчисления по инвестиционному контракту (например, участие в строительстве инженерных сетей), создание или реконструкция обособленных объектов инженерной и социальной инфраструктуры, выполнение требований технических условий организаций инженерно-энергетического комплекса, затраты по расселению жителей сносимых жилых домов, компенсации собственникам нежилых помещений и т.п.). Учитывая, что указанные затраты составляют значительную долю в общих затратах на строительство объекта, у застройщиков возникают трудности с соблюдением целевого назначения использования денежных средств (ст.18 Закона).


ВЫВОДЫ:


Если исходить из того, что целями Закона должны являться защита прав и законных интересов участников долевого строительства, задачей которых является получение жилья для собственного пользования, а также создание условий для привлечения средств граждан на строительство жилья, то этим целям и Закон и представленный Законопроект в полной мере не соответствуют.


Значительная часть поправок и изменений не носят принципиального характера. В целом поправки являются незначительными и часто дублируют положения, содержащиеся в других законах. Наиболее значимые изменения Закона: изменение действия его во времени и отмена солидарной ответственности банков. В случае принятия таких поправок будет создана иллюзия серьезных уступок застройщикам и значительности проделанной работы, хотя в действительности что-либо изменится мало.


К сожалению, вынуждены отметить, что немногочисленные изменения Закона не позволяют достичь его сбалансированности, которая позволила бы восстановить интерес профессиональных участников строительного рынка - застройщиков к форме договора участия в долевом строительстве, скорее наоборот, вынуждают застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов.


К достижению общего баланса интересов Законопроект не стремится, выражается это не только в несоблюдении основных принципов гражданского законодательства, но и в сохранении чрезмерно жестких административных мер воздействия. Должны соблюдаться требования статьи 17 Конституции РФ, которая устанавливает общий принцип: осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц. Баланс интересов, толерантность, достижение компромиссов несовпадающих целей и действий – основная цель законодательного регулирования. Следует учитывать и требования статьи 40 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти (в том числе и законодательные) поощряют жилищное строительство. Закон должен учитывать не только законные интересы дольщиков, но и застройщиков. А конкретное воплощение этого принципа должно должны выражаться в сбалансированности, минимизации административного регулирования и разумной ответственности, учитывающей специфику реализации крупных инвестиционных проектов.


В связи с чем, представляется необходимым при доработке представленного Законопроекта учесть все вышеназванные проблемы, а также рассмотреть возможность внесения изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части отнесения к операциям, не подлежащим обложению налогом на добавленную стоимость, операции по оплате взносов участниками долевого строительства в соответствии с Законом.


В первую очередь изменения Закона должны быть направлены на устранение его  негативных последствий, к которым, прежде всего, следует отнести:


- недофинансирование строительства жилых объектов, сокращение объемов и существенное увеличение сроков строительства жилья, что напрямую связано с ограничением возможности застройщиков привлекать денежные средства на этапе строительства и значительным сужением круга лиц, имеющих право привлекать средства граждан.


В результате действия Закона под угрозой оказывается национальный проект «Доступное жилье» и как существенная часть этого проекта – возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.


Подписывайтесь на нас:

Москва. Предложение отстает от спроса
28.10.2005 16:21

Исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.


Департамент маркетинга агентства недвижимости DOKI в июле – сентябре 2005 года провел исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.

Нехватка парковочных мест в Москве, особенно в центре, очевидна. Власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством Москвы приняты программы и нормативные документы, касающиеся гаражного строительства в городе.

Цели исследования: оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в Москве; оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы; выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в Москве.

Методология исследования: Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ по гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.

В итоге рассмотрено более 300 объектов недвижимости в центре Москвы, в том числе гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.

Выявлен острый дефицит свободных машинных мест в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.

По различным оценкам, спрос на парковочные места в центре Москвы, по меньшей мере, в пять раз превышает предложение.

Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: $10-20 тыс. за бокс в ГСК и $30-60 тыс. за место в современном многоуровневом или подземном гараже.

Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем $150 в месяц за место на открытой стоянке и $300 и выше за место в многоуровневом или подземном гараже. Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в $2-3  в час.

Строительство современных подземных и многоуровневых автостоянок в центре столицы представляется социально и экономически оправданным, однако технически затруднительным из-за дефицита свободных земель и преобладания зданий старой постройки в центре города.

В качестве альтернативного решения данной проблемы предлагается строительство «перехватывающих» стоянок недалеко от центра Москвы, с организацией регулярного автобусного сообщения с прилегающими офисными и торговыми зданиями.

Александр Скобкин,
ведущий аналитик департамента маркетинга АН DOKI



Подписывайтесь на нас: