Топ-17 главных латифундистов Подмосковья
Российскому земельному рынку исполнится 9 лет. Именно столько времени прошло с момента принятия Земельного кодекса РФ в его первом варианте. За этот период были скуплены десятки тысяч паев, оформлены земельные активы и, наконец, как и в дореволюционной России, появились крупные землевладельцы.
Именно к ним всегда было приковано пристальное внимание журналистов, так как стоимость их активов начиная с 2003 г. росла галопирующими темпами. Журнал Forbes в 2005 г. сделал первый рейтинг землевладельцев, где попытался приподнять завесу тайны и обнародовать истинные имена латифундистов. Однако многие цифры и факты не были упомянуты. Далее появлялось еще несколько подобных рейтингов, но в 2008 г. о них забыли в связи с падением стоимости земли практически в 2 раза.
В 2010 году рынок стал оживать, ушедшие в тень землевладельцы начали подавать признаки жизни. При этом рынок не стал более открытым, и даже наоборот, ушел в тень. Этому способствовали и инициативы властей по изъятию земель, нововведения в законодательстве и др.
Еще одна особенность сегодняшнего рынка: основоположники-землевладельцы стали делить свои земли, некоторые акционеры начали ссориться и создавать новые компании — пошла так называемая третья посткризисная волна по переделу активов. Отдельные участки стали выводиться и продаваться. Такая деятельность привела к появлению небольших землевладельцев, управляющих компаний, которые управляют землями и строят поселки без подряда. К примеру, ранее известная компания «Нерль» (впоследствии «Гектар») сейчас разбита на целый ряд компаний, одна из которых, по мнению земельных экспертов, «Вектор Инвестментс» владеет не более
Сегодня владельцев земли можно разделить на три типа: 1. Пассивные землевладельцы, которые ничего не делают с землей и поддерживают жизнь в своих колхозах. Главная их мечта — наиболее выгодно реализовать полученный актив. 2. Активные землевладельцы, эффективно развивающие земли, оформляющие документы, занимающиеся девелопментом и сельским хозяйством. Они пришли на земельный рынок всерьез и надолго (таких около половины). 3. Банки, оказавшиеся искусственно крупными держателями земельных активов, доставшихся им от ленд-девелоперов в качестве уплаты по долгам перед банком. Эта категория пока ничего не делает с землями, ожидая возвращения высокой стоимости на землю и мечтая реализовать эти активы по докризисной цене, по которой она была заложена в банке.
Все это приводит к тому, что количество лендлордов становится больше, хоть и с меньшими объемами земель. Землевладельцами также остаются несколько депутатов Госдумы, несколько сенаторов Совета Федерации и др. Другими словами, рынок продолжает жить, проводятся земельные конференции, в октябре будет первая земельная выставка (партнером и соорганизатором некоторых мероприятий в рамках выставки выступает группа «Земер»), недавно прошел Земельный конгресс и т. д. При этом до сих пор не понятно, в каком именно направлении он будет развиваться. Все будет зависеть от политики власть имущих в отношении земельного рынка. Учитывая недавние инициативы — зарезать дачное строительство и запретить любую застройку сельхозземли — на рынке может быть очередной передел.
Первое место
Банк развития «Столица» (ранее инвестиционная компания «Визави» и банк «Визави») стал победителем рейтинга землевладельцев по объему землевладения — 40 тыс. га, по оценкам экспертов земельного рынка. Владелец компании Рустем Терегулов ведет достаточно необычную земельную политику и выбирает проекты нестандартного развития согласно пристрастиям своего собственника — заядлого автогонщика. В начале лета 2010 года после приостановки работ более чем на год возобновлено строительство трассы Moscow Raceway на 77-м км Новорижского направления (тут будет гоночный трек «Формулы-1» и офисно-развлекательный комплекс). Предполагаемый объем инвестиций составит 4,5 млрд руб. На остальных землях банка, расположенных в далеких Волоколамском, Шаховском, Орехово-Зуевском и Воскресенском районах, не ведется активного строительства. Банк отказался давать официальную информацию о своих земельных владениях и планах по их использованию.
Второе место
ЗАО «Моссельпром» — новичок рейтингов землевладельцев. Вертикально интегрированному производителю сельскохозяйственной продукции (основной доход, 82%, дает продажа мяса птицы) удалось консолидировать с 2001 года около 30 тыс. га земель в Московской области. В составе холдинга — производство зерна и комбикорма, элеватор, склады, инкубаторы и четыре птицефабрики. На сайте компании анонсированы два земельных актива: 7 тыс. га в Московской области, принадлежащих хозяйству ООО «Нива-Хотынец», и земельный банк площадью 27,5 тыс. га в Орловской области. Владелец компании Сергей Лисовский известен как активный борец с беспредельными наценками торговых сетей и инициатор закона «О торговле», а ранее как активный игрок рекламного рынка. Став сенатором, он передал «Моссельпром» в доверительное управление и не комментирует никаких событий, связанных с холдингом. В пресс-службе не смогли подтвердить или опровергнуть цифру в 30 тыс. га, названную экспертами земельного рынка.
Третье место
В последние полтора года ПСН успешно запустила 3 коттеджных поселка, причем первым стал анонсированный в самый разгар кризиса, весной 2009 года, поселок без подряда Благовещенка на Пятницком шоссе, который, по данным пресс-службы компании, к концу лета продан уже на 95%. Весной 2010-го последовали еще два поселка без подряда: Николо-Пятницкое (Пятницкое шоссе, реализован на 40%) и Владычино (Ленинградское шоссе). Поселки от ПСН пока не стали знаковыми, в отличие от коммерческих проектов в городе, которыми известна компания (это контроль над 1 млн кв. м коммерческой недвижимости в столице и операционное управление объектами). Ряд ее проектов стали знаковыми для рынка, к примеру, конверсия промышленных предприятий в бизнес-квартал «Новоспасский двор» на Дербеневской набережной.
Четвертое место
Владелец ЗАО «Вашъ финансовый попечитель» Василий Вадимович Бойко-Великий известен своей радикальной позицией по ряду вопросов и ратует за введение строгой христианской морали в обществе. Он один из немногих бизнесменов, кто, попав в тюрьму, умудрился не лишиться при этом имущества и статуса. И также один из немногих, кто не скрывает размеры земельного банка своей компании: 24 тыс. га в собственности и 13 тыс. га в бессрочной аренде. На лето 2010 года в компании основным направлением считали производство молочной продукции. Ставка на агрохолдинг оказалась успешной, сейчас у компании более 400 точек реализации. Руководство занимается реализацией программы «Мегаферма», где будет более 2000 коров на беспривязном способе содержания. И это единственная компания, которая не пожаловалась на засуху 2010 года: урожай зерна, по данным компании, составил более 21 центнера с гектара. Грандиозный проект мегапоселка Рузская Швейцария для богатых был во время кризиса переработан в более скромный поселок Благодатная Руза, но строительство не начато и продажи пока не ведутся.
Пятое место
УК Marshall Estate входит в структуру Marshall Capital Partners, являющуюся одной из ведущих компаний, которые управляют частными фондами прямых инвестиций в России и СНГ. Одна из первых сделок, по словам участников рынка недвижимости, — покупка компанией крупных земельных активов по трассе «Дон» М4 у структуры «Центр-Капитал». Консультанты на рынке недвижимости и представители администрации Серпуховского района Московской области называли объем покупки — 30 тыс. га. На конец лета 2010 года владеет земельным банком в 22 тыс. га в Серпуховском, Каширском, Чеховском и Ступинском районах Московской области. Управляющий Константин Малафеев известен осуществлением долгосрочных инвестиций посредством приобретения контрольных или блокирующих пакетов компаний. Сейчас по этой трассе УК реализует ряд проектов, например, «Окская слобода», загородный проект «Царьград» (временно не реализуется), поселки без подряда.
Шестое место
Компания RDI Group — один из старейших игроков на земельном рынке, она образовалась из в свое время мощной подмосковной группы, которая занималась скупкой паев. Сейчас RDI объединяет более 10 компаний по различным направлениям, связанным с инвестициями в недвижимость и управлением. Одним из основных направлений деятельности RDI Group является сельскохозяйственное производство на базе АПК «Агрооснова». Официальная информация о земельных активах в управлении: 2,477 тыс. га, в том числе земли поселений
Седьмое место
Компания «Абсолют Менеджмент» (УК инвестиционной группы «Абсолют»), основанная в 2003 году, по данным экспертов, сейчас владеет 20 тыс. га. Основной владелец Александр Светаков в 2007 году продал банк «Абсолют» и сосредоточился на других видах бизнеса, среди которых ключевым стал ленд-девелопмент.
За последние полтора года компания вывела на рынок четыре поселка с участками без подряда: Лесная Слобода, Марусин Луг, Цветочный, Лисичкин Лес. На
Компания считается на земельном рынке девелопером полного цикла, превращая земельный надел в готовый для освоения актив. В структуре компании есть специалисты по геодезии, по освоению и развитию территорий, по инженерии и прокладке коммуникаций, по сельскому хозяйству и проч.
Восьмое место
ЗАО «Красивая Земля» — один из крупнейших ленд-девелоперов, специализируется на поселках без подряда экономкласса. За полтора года открыты продажи 16 поселков на Симферопольском, Новорязанском и Калужском шоссе. 20 тыс. га — земельные активы компании, при этом только территория поселков занимает более 1 тыс. га. Поселки с названиями, обязательно включающими слова «озеро, гора, холмы» и другие, строятся с достаточно богатой инфраструктурой, футбольными и волейбольными полями, часто с искусственными водоемами, несмотря на позиционирование в эконом-сегменте. Владельцы не публичны. Компания широко известна на рынке благодаря самой активной рекламной кампании: щиты по трассам, ролики на телевидении и, конечно, реклама в интернете. Расположение земель: Раменский, Серпуховской, Можайский, Чеховский районы.
Девятое место
Совладелец девелоперской компании Coalco International (17,5 тыс. га) Василий Анисимов в 2006 году объявил один из самых грандиозных и амбициозных проектов в истории российского девелопмента: в проекте «Большое Домодедово» на 3 тыс. га планировалось строительство более 10 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, при этом стоимость квадратных метров обещалась быть «доступной». Но кризис остановил все планы в девелопменте, при этом более активно стали развиваться предприятия холдинга «Коалко-Агро», потому что на самом деле большинство земель относятся к категории сельхозназначения, а перевод земель в другие категории с января 2012 года в России будет запрещен. В период кризиса запущен поселок с подрядом Уваровский УездЪ, в
Десятое место
Земельный банк корпорации «ЗНАК» сформирован в объеме 15,9 тыс. га на 2007 год и на лето 2010 года сохранен в прежнем объеме. 90% земель — это сельскохозяйственные угодья, расположенные в Рузском, Солнечногорском, Дмитровском, Раменском, Шатурском и др. районах Подмосковья и находящиеся в распоряжении действующих сельхозпредприятий.
На данный момент в сфере сельского хозяйства наиболее известными являются совместные проекты: «ЗНАКа» и корпорации «Органик» — производство органических продуктов питания в Шатурском районе; «ЗНАКа» и корпорации «Палисад» — питомник рулонных газонов в Раменском районе, которые в общей сложности занимают более
«ЗНАК» продолжает развивать девелоперское направление. Основную ставку корпорация делает на проекты комплексного развития подмосковных территорий, что объясняет отсутствие в ее портфеле как розничных, так и оптовых сделок продажи земель. Сейчас «ЗНАК» прорабатывает строительно-инвестиционные проекты в соответствии с Генеральным планом Московской области до 2020 года.
Одиннадцатое-двенадцатое места
ЗАО «Стройконсалтинг+» — это 15 тыс. га отборной земли в Московской области. В период кризиса компания решилась на ряд совместных проектов с другими девелоперами, например, с «СУ-155» по застройке
Одиннадцатое-двенадцатое места
Андрей Грибов, владелец банка «Платина», работает на земельном рынке давно и известен благодаря успешно реализованным инвестиционным проектам в сфере транспорта, связи и строительства. Он активно инвестирует в агропромышленный сектор и является основным акционером нескольких сельскохозяйственных предприятий Московской области, специализирующихся на молочном животноводстве и объединенных в агрохолдинг «Родное поле». Сейчас у банка в Подмосковье около 15 тыс. га, которые расположены в Подольском, Можайском и Истринском районах.
Тринадцатое место
В компании «Финансы и недвижимость» отказались отвечать на вопросы, но, по данным экспертов, в собственности компании сейчас около 10 тыс. га. Всего в продаже 35 поселков и за полтора года запущено около 20. Однако, по словам многих экспертов рынка, низкие цены продажи обеспечивают самые высокие шансы покупателям быть в числе обманутых дольщиков. Компания отличается активной распродажей земельных активов большими участками. В сети много людей, жалующихся на невыполнение обязательств и неоформление в собственность уже купленных участков. Эксперты рынка говорят, что коммуникации и прочие блага цивилизации, скорее всего, будут проводиться силами самих жителей.
Четырнадцатое место
ООО «Вектор Инвестмент» — крупный девелопер, осуществляющий комплексное развитие территорий в Московской области. Компания основана в 2008 году профессионалами рынка девелопмента, строительства и инвестиций. Владеет компанией группа частных лиц, выходцы и сотрудники известных ранее компаний «Нерль» и «Гектар». Согласно официальному ответу компании, в ее собственности находится около
Знаковые проекты компании — территория «Истринская долина», где планируется строительство разветвленной инфраструктуры для активного досуга и отдыха: конноспортивного клуба, центра водных видов спорта, спортивно-стрелкового клуба, рыболовно-досугового центра с рыбным хозяйством, сафари-парка, теннисных кортов и универсальных спортплощадок, футбольного поля и оборудованных пляжей. Всего компания в 2009 году открыла продажи в 2 поселках, в 2010-м — в 10 поселках. В планах — строительство малоэтажного комплекса в районе д. Сабурово (Красногорский район).
Пятнадцатое место
Во владении УК «Масштаб» осталось 5,1 тыс. га из 13 тыс. на момент основания. В данных учтены и земли в собственности, и земли в бессрочной аренде (лес). Это еще одна компания, замахнувшаяся фактически без помощи государства на крупнейший в России проект «А101», в рамках которого через 20 лет на Калужском направлении будет возведен город с населением около 350 тыс. человек и созданием 122 тыс. рабочих мест. В рамках проекта планируется строительство около 20 млн кв. м нового жилья, более 0,6 млн кв. м социальных объектов. Пока, впрочем, в проекте началась продажа коттеджных поселков Антоновка, Летова Роща, Лесная Симфония, кроме того, компания обсуждает различные способы взаимодействия с научными кругами: на повестке дня совместный проект с МИСИС по строительству научно-образовательного кластера, а также индустриальный парк «Индиго» в
Шестнадцатое место
ОАО «ТрансРегионИнвест» предлагает дачникам прикупить немного земли из ее 5 тыс. га. Специализация компании — относительно недорогие земельные участки в пяти организованных дачных поселках под самостоятельную застройку в Раменском районе, один новый поселок на Дмитровке, а еще один в Можайском районе. В названиях поселений компания предпочитает русский колорит: Ромашкино, Смородинка, Одуванчик, Гжель или Антоновка. Инфраструктура небогатая: детские и спортивные площадки. Но в поселках возникли волнения, связанные с тем, что администрация не выдает разрешения на строительство, а построенные дома компания рекомендует зарегистрировать по «дачной амнистии». С января 2012 года постройки на сельхозземлях могут запретить, и покупатели земель окажутся в весьма двусмысленном положении: земля есть, но строить на ней нельзя.
Семнадцатое место
У этой компании один из самых знаменитых собственников в России — Роман Абрамович. Сама компания зарегистрирована в Лондоне и управляет непрофильными активами бывших акционеров «Сибнефти», в том числе владельца футбольного клуба «Челси» Романа Абрамовича. Расположены земли в весьма престижных Одинцовском и Можайском районах, а всего компании принадлежит 3 тыс. га. В 2004 году компания распространила сообщение о покупке сельхозпредприятия ЗАО «Матвеевское». В 2004 году в структуру ЗАО входили 5 тыс. га земли, ряд животноводческих ферм (1,2 тыс. голов), совхоз «Можайское», тепличный комбинат (
В рейтинг не включены такие крупные землевладельцы, как группа «Черкизово», «Ист-Лайн» и владельцы «Вимм-Билль-Данна», по причине того, что никто из экспертов не смог точно оценить активы компаний, а сами компании не раскрывают информацию о своем земельном банке.
Материал предоставлен группой «Земер»
.jpg)
Специалисты Becar Realty Group Moscow подготовили аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Москвы в I полугодии 2009 г.
Характеристика предложения
В течение 2-го квартала 2009 г. гостиничный рынок Москвы пополнился 2 объектами:
Holiday Inn (Адрес: Симоновский вал, 2, категория: 3*, номерной фонд: 217 номеров)
Grand Hyatt Moscow Residences and Spa (Адрес: ММДЦ башня «Федерация» категория: 5*, номерной фонд: 18 резиденций площадью от 115 до 245 кв. м).
Таким образом, по итогам второго квартала 2009. гостиничный фонд столицы увеличился на 235 номеров. Учитывая пополнение номерного фонда в первом квартале на 248 номеров, общее увеличение по результатам первого полугодия составило 483 номера.
В соответствии с приведенными данными, ввод гостиничных номеров в первом полугодии в 1,3 раза меньше показателя за аналогичный период 2008 г.
По итогам I полугодия 2009 года в Москве насчитывается 231 гостиница совокупным номерным фондом более 36,6 тыс. номеров, из которых:
Класс люкс (5 звезд) – 2 902
Бизнес-класс (4 звезды) – 6 718
Средний класс (3 звезды) – 15 711
Эконом - класс – 9 466
Мини-отели (менее 50 номеров) – 1880
Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (43%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды».
Несмотря на то, что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.
До конца 2009 г. планируется ввод 17 гостиниц совокупным фондом более 3,8 тыс. номеров.
.jpg)
Среди гостиниц, которые предполагается открыть в 2009 году, в основном преобладают объекты нового строительства высшего ценового сегмента («4-5 звезд»).
На фоне экономического спада реальные объемы ввода гостиничных площадей с наибольшей вероятностью будут значительно меньше заявленных.
Управление гостиницами
С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов. Практически любой гостиничный проект в высшем сегменте («4-5 звезд») предполагает привлечение управляющей компании, однако в настоящее время это в большей степени касается международных операторов, а не российских.
В числе событий, произошедших в течение исследуемого периода в сегменте управления отелями стоит отметить подписание столичными властями соглашения с международной гостиничной компанией Starwood Hotels & Resorts, согласно которому отель «Националь» сменит свою управляющую сеть. С 2001 года гостиницей управляла сеть Le Meridien, которую сменит The Luxury Collection, также принадлежащая Starwood Hotels & Resorts. Соглашение о переходе отеля под бренд The Luxury Collection.
Спрос на рынке гостиничной недвижимости
Несмотря на экономическую ситуацию в мире объем спроса на гостиничные услуги снижается более медленными темпами, нежели на других рынках коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что Россия вошла в кризис с сильным недостатком предложения.
Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре туристических потоков составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают спрос на номера в гостиницах категории 4-5 звезд. Доля поездок в столицу, совершаемых с деловой целью в настоящее время составляет около 40% от общего въездного потока.
Начало года традиционно является низким сезоном для столичных предприятий гостеприимства. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года, когда средняя загрузка московских отелей составляла более 70%, загрузка московских гостиниц в I полугодии 2009 года снизилась до 50%. На снижение уровня заполняемости объектов оказало влияние сокращение туристических потоков в связи с финансовым кризисом.
Загрузка столичных гостиниц за исследуемый период была обеспечена, в том числе, за счет крупных мероприятий, прошедших в столице, в частности, международного конкурса «Евровидение».
Сделки
За исследуемый период была зафиксирована только одна крупная сделка на рынке гостиничной недвижимости: Компания MosCityGroup купила 55% акций ОАО «Гостиница «Будапешт» за $60 млн. Помимо этого, MCG инвестирует $70 млн. в реконструкцию гостиницы «Будапешт», которую планируется сделать отелем категории «5 звезд».
Также озвучены планы компаний:
MosCityGroup по выкупу принадлежащих Москве 100% в гостинице «Будапешт» и доли в гостинице «Петр I».
Orco Property Group по продаже отеля MaMaison Pokrovka.
Коммерческие условия на рынке гостиничной недвижимости
Спад туризма на треть снизил выручку московских гостиниц. Чтобы сохранить клиентов и привлечь новых, отельеры готовы замораживать и даже снижать – вплоть до 50% – цены на номера, несмотря на рост издержек.
Также, в борьбе за клиентов, операторы предлагают повышенную агентскую комиссию.
В течение исследуемого периода на рынок вышли следующие гостиничные объекты, предназначенные для продажи:
.jpg)
Тенденции развития гостиничной недвижимости
В течение рассматриваемого периода для рынка гостиничной недвижимости были характерны следующие тенденции:
Вследствие снижения спроса столичные гостиницы приняли решение о снижении тарифов и перезаключении договоров с туроператорами. Кроме того, гостиницы стали более внимательно следить за всеми своими продажами, снижая цены для определенных групп клиентов, вводя различные скидки, специальные предложения и акции. Результатом политики мобильных цен становится повышение конкурентоспособности московских отелей по соотношению цены и качества.
Наблюдается высокий уровень интереса к отрасли со стороны государства:
инициируются новые пути решения по расширению гостиничного фонда, в т.ч. за счет использования площадей в торговых и спорткомплексах;
московские власти выставляют на продажу собственные объекты;
создается ОАО «Гостиничная компания» в качестве совместного предприятия с внешними инвесторами в целях развития системы размещения.
Аналогично предыдущим периодам, в I полугодии 2009 г. имела место тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, проект строительства гостиницы на ул. Ильинка, Сафари-парка на Дмитровском ш., реконструкция гостиницы «Тифлис»).
Кроме того, инвесторы продолжают отказываться от реализации ранее намеченных проектов, иллюстрацией чему служит отказ AFI Development от участия в проекте Moscow City Hotel в рамках ММДЦ «Москва-Сити».
Тем не менее, несмотря на тяжелую экономическую ситуацию, Москва остается одним из наиболее привлекательных рынков для реализации гостиничных объектов, что иллюстрируется как наличием новых проектов со стороны девелоперов (строительство 7 гостиничных комплексов с семейно-досуговыми комплексами), так и управляющих компаний (компания Rezidor подписала соглашение об управлении 20 отелями под брендом Park Inn, гостиничный оператор Accor планирует вывести на рынок еще 2 своих бренда Mercure и Suite Hotel.).
Выводы и прогнозы
Предложение. На протяжении последних шести лет столичный рынок гостиничных услуг считался одним из наиболее перспективных. По различным оценкам, Москва испытывала дефицит, оцениваемый на уровне около 8 тыс. номеров (только в эконом-сегменте).
В 2009 г. ожидается ввод около тысячи новых номеров вместо планируемых 3,5 тыс. Отложены сроки ввода Four Seasons Moscow, «Лотте», «Novotel Гостиный двор», «Энигма» и др.
Ожидается, что самым крупным объектом, вводимым в эксплуатацию, станет отель Rennaisance на Ленинградском пр., рассчитанный на 366 номеров. Помимо этого, велика вероятность открытия таких отелей как Ibis Moscow Paveletskaya, Renaissance Moscow Monarch Center, Marriott Courrtyard (Офисно-гостиничный комплекс Vivaldi Plaza), а также Grand Hyatt Residences & Spa (Башня «Запад» комплекса «Федерация»).
Спрос. В настоящее время наблюдается снижение уровня загрузки гостиниц, который составляет около 50-55%. До кризиса данный показатель находился в пределах от 75% до 80%. Существенного повышения загрузки можно ожидать к концу 3 квартала, связанного с увеличением деловой активности (как правило, осенью проводятся многочисленные мероприятия в сфере MICE).
Кроме того, можно ожидать дальнейший рост спроса со стороны гостиничных операторов на готовые девелоперские проекты за счет предоставления им льготных условий по аренде гостиниц.
Стоимость проживания. Минимальная стоимость номера в качественных объектах будет составлять около 100 - 150 долл. Возможно дальнейшее снижение верхней границы стоимости номеров в гостиницах высокого сегмента, обусловленное наибольшим снижением спроса в данной категории отелей.
Инвестиции. В отношении доходности инвестиций в проекты гостиничной недвижимости ожидания потенциальных покупателей находятся в диапазоне 15-20% и более (для сравнения, до кризиса данный показатель составлял от 10 до 13%), что, однако, не коррелирует с ожиданиями продавцов.
Наталия Черейская
Материал предоставлен Becar Realty Group Moscow
Спрос Покупательская активность снизилась по сравнению с периодом высокого спроса в 5 раз. По сравнению с периодом нормального спроса (2004, 2005, 2-3 кв. 2008 года) – в 2 раза. Если сравнивать с периодом ажиотажного спроса в 2005-2006 гг., то сегодня в 15-20 раз менее активный рынок. Количество сделок на первичном рынке сейчас составляет в среднем 1500 квартир в месяц (от 1200 до 1700). В среднем продается по 5-7 квартир в доме (7-10 квартир в месяц по готовым домам и 3-5 сделок в объектах со сроками сдачи в 2010-2011 годах). Это около 300 тыс. кв. м. в квартал. Для сравнения в худшие месяцы кризисов 2004, 2007 годов, продажи были на уровне 270-300 тыс. кв. м. в квартал. Объем предложения в те годы был только на 10-15% ниже, чем сегодня. «Таким образом, даже в ситуации постоянного снижения цен покупки совершаются в достаточном объеме. То есть мы находимся в нормальной ситуации низкого спроса. В худшем случае спрос останется на этом уровне на протяжении еще 2-х кварталов. Затем начнется постепенный рост», отмечает директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Он подчеркивает: «По опыту предыдущих лет, стагнация на рынке недвижимости продолжалась не более 1,5 лет. За это время формируется отложенный спрос, и затем он одномоментно выплескивается на рынок, в результате цены подскакивают в 2 раза. Сейчас рынок стагнирует уже 5 кварталов – с июня 2008 года. Следуя логике предыдущих кризисов, пройдет еще 2-3 квартала и весь накопленный спрос начнет реализовываться. Конечно, сегодняшний кризис глубже и имеет более серьезные последствия, в первую очередь, отражаясь на доходах населения. Но одновременно с доходами падают и цены на квартиры, чего в предыдущие кризисы не было. Учитывая глубину кризиса, можно предположить, что период восстановления спроса затянется на 2 года». Что сегодня останавливает людей от покупок квартир: 1. Нестабильность в экономике, неуверенность в будущих доходах. Люди стремятся меньше тратить, больше откладывать. 2. Снижение доходов. 3. Ожидание дальнейшего снижения цен на квартиры. 4. Опасение за надежность строительных компаний. 5. Отсутствие ипотеки. Спрос станет восстанавливаться, когда появится определенность в экономике, цены на квартиры перестанут падать, проекты будут финансироваться госбанками, госбанки откроют ипотеку под 10%. Предложение 1. Объем квартир, находящихся сегодня в предложении, составляет около 3 млн. кв. м. жилья. Новые проекты не выводятся. По опыту предыдущих кризисов, когда объем предложения снижается до 2 млн. кв. м., начинает ощущаться дефицит жилья, который, в свою очередь, раскручивает ажиотажный спрос. Сегодняшние темпы продаж не позволяют надеяться, что это произойдет скоро, но есть определенные условия, при которых это возможно. 2. Квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось по разным оценкам от 300 до 500 тыс. кв. м. Эти объекты сегодня пользуются наибольшим спросом, так как риски по ним минимальные. Весь спрос (300 000 кв. м. в квартал) перекинулся на готовые дома. Таким образом, этот объем квартир может быть продан за 5-6 месяцев. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Новое предложение в готовых домах не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию. Из предложения выходят 1- и 2-к. кв. в домах с высокой степенью готовности. Цены Цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и по итогу достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года. Сегодняшняя среднерыночная цена около 70 000 рублей за кв. м. · 55-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности, · 65-70 тыс. рублей на объекты средней готовности, · 70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах близких к сдаче. Цены реальных сделок могут быть еще на 10% ниже цен, объявленных в предложении. Цены приблизились к себестоимости строительства. Это граница, ниже которой цены не опустятся, если не упадет себестоимость. Продавать в убыток – ставить под угрозу строительство объекта. Большая часть прогнозов по изменению цен на недвижимость сходится на том, что недвижимость по сути еще не упала. Что нужно ожидать падения минимум на 30%. Вероятнее всего на 50%. Для сравнения приводят фондовый рынок, где цены рухнули в 5 раз. Но в нашем представлении некорректно сравнивать спекулятивный фондовый рынок с рынком недвижимости. «Вспомним кризис 1998 года. После девальвации доллара цены на квартиры в долларах упали в 2 раза. Доходы населения не изменились, так как были привязаны к рублю. Цены на квартиры в рублях не упали, а даже выросли. Летом 2008 года цена кв. м. доходила до 3500$ при курсе в 24 рубля за доллар. Если проводить аналогию с прошлым кризисом, то цена должна стать в два раза ниже – 1750$. Сегодня цена кв. м. составляет примерно 70 000 или 2200$. То есть это снижение может произойти либо за счет девальвации рубля еще на 20% (до 41 рубля за $), либо за счет падения цен на недвижимость (до 56 000 рублей за кв. м.). Если учесть скрытые скидки, которые сегодня дают строители, то фактически средние цены сделок уже близки к 2000$ или 64 000 рублей за кв. м. Таким образом, мы можем еще просесть по средним ценам на 12%. А если доллар вернется к отметке 36 рублей, на которой он был в начале года, то цена в 1750$ за кв. м. фактически будет уже сегодня. 56 000 за кв. м. для многих компаний это уже норма. Есть предложения и за 44 000 рублей за метр», говорит директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Прогнозы на осень 2009 года Ситуация на рынке недвижимости в будущем сильно зависит от многих факторов. В зависимости от того, как эти факторы будут складываться возможны три сценария. 1. Оптимистичный сценарий. В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится. Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателем квартир в этих объектах, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен. 2. Пессимистичный сценарий. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Начнутся банкротства банков из-за большого количества невозвратов долгов. Население престанет доверять всем способам сохранения денег, кроме матраца. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся. Это спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно. Многое будет зависеть от действий государства. 3. Реалистичный сценарий. Цены на квартиры достигли дна и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью. Это может быть традиционное сезонное оживление спроса. Резких скачков рынка мы не ожидаем. Но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум пол года. Но ликвидное предложение будет выбрано с рынка уже к 2010 году. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года. Материал предоставлен компаний «Мир недвижимости».jpg)
Специалисты компании «Мир недвижимости» подготовили аналитический обзор, касающийся текущего состояния и перспектив развития рынка петербургской жилой недвижимости на ближайший период.