Рынок новостроек ужимается
При существующей динамике рынка жилого строительства поступающих на эскроу-счета средств не хватит, чтобы обеспечить нужные объемы строительства в последующие годы. Пополнение счетов происходит медленнее из-за снижения темпов продаж, поскольку высокие ставки на рыночную ипотеку уронили покупательский спрос, а застройщики, в свою очередь, откладывают вывод на рынок новых проектов и корпусов. Власти думают, что можно предпринять, чтобы активизировать рынок.
Еще в 2024 году на Восточном экономическом форуме Никита Стасишин, замглавы Министерства строительства и ЖКХ, заявил об обеспокоенности Минстроя возможным снижением ввода жилья в 2026-м и 2027 годах из-за существующей динамики наполнения счетов эскроу.
Итоги 2025 года опасений в министерстве не вызывали: продажи шли.
В конце февраля 2025 года в Госдуме прошел круглый стол «Риски в жилищном строительстве на фоне макроэкономических факторов», где чиновник повторил мысль: «Чтобы обеспечить и запуск новых проектов, и ввод в 2026-м и 2027-м, нам при нынешней динамике не хватит объема поступлений на счета эскроу… Если раньше банкам не надо было беспокоиться, денег от дольщиков с лихвой хватало для покрытия кредитов для застройщиков, то теперь ситуация меняется. Для достройки домов после 2026 года придется реально привлекать какой-то капитал, денег от дольщиков уже недостаточно. Рынок теряет баланс».
О подстерегающей рынок строящегося жилья проблеме говорил и Алексей Ниденс, заместитель генерального директора ДОМ.РФ. По его словам, при высоких ставках и невысоком спросе на ипотеку по рыночным ставкам есть риск сокращения новых проектов на рынке в 2025 году. В 2024 году на рынок выведено 48 млн кв. м жилья, но уже в этом году показатель может снизиться до 30–35 млн кв. м. Возможно, показатель будет еще меньше, если денежно-кредитная политика в России станет и дальше ужесточаться.
Никита Стасишин уже в марте на расширенном заседании Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ заявил: «Из-за падения спроса и удорожания строительства объем запуска новых проектов в РФ в I квартале по сравнению с началом 2024-го сократился на 26%», что, по словам чиновника, является первым заметным снижением с 2021 года.
По данным ДОМ.РФ, 98% всего рынка строится с применением механизма эскроу. Объем открытых застройщикам лимитов по всей России превысил 20 трлн рублей, выборка лимитов на начало года составила 8 трлн рублей. Накопленные остатки на счетах эскроу увеличились до 6,4 трлн рублей, а застройщики по итогам года получили 4,4 трлн рублей после раскрытия счетов эскроу.
Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет», отмечает: «Действительно, на текущем этапе можно наблюдать замедление темпов продаж на рынке недвижимости. Это, конечно, оказывает влияние на скорость наполняемости эскроу-счетов. Важно понимать, что подобные колебания — естественная часть рыночных циклов и зависят от многих факторов. Снижение темпов продаж в первую очередь связано экономической конъюнктурой: повышение ипотечных ставок, изменение потребительских предпочтений или высокие ставки по депозитам, которые стимулируют покупателей держать деньги на вкладах, а не инвестировать в недвижимость. Тем не менее застройщики и отрасль в целом активно реагируют на эти изменения. В частности, за счет повышения эффективности процессов строительства и пересмотра сроков вывода новых проектов и очередей, а также улучшения качества предложений отрасль способна поддерживать стабильный интерес со стороны покупателей».
С думой о мерах
Пока распроданность жилья ни у кого не вызывает беспокойства. «По нашим данным, сегодня по проектам со сроками ввода в 2025 году распроданность в среднем на уровне 52%, что позволит завершить их в достаточно комфортных условиях. При этом проекты со сроками ввода в 2026 году распроданы всего на 27%, в 2027 году — на 14% и в 2028 году — на 11%», — пояснил Антон Медведев, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.
Однако меры для активизации рынка готовятся уже сейчас — при существующей ключевой ставке ЦБ. По мнению Алексея Ниденса, одна из возможных мер — субсидирование ставок проектного финансирования, например для проектов, ввод которых запланирован на 2026-й и последующие годы. «Предлагаемая мера поддержки позволит снизить отраслевые риски и стимулирует запуски новых проектов», — полагает он. Антон Медведев также пояснил: «Высокая стоимость финансирования при текущей ключевой ставке и снижение спроса будут негативно влиять на рентабельность девелоперского бизнеса. Это действительно может привести к сокращению стимулов для запуска новых проектов. Поэтому важно направить усилия на поддержку застройщиков с проектами на начальных этапах реализации», — подчеркнул Антон Медведев.
В числе мер Алексей Ниденс предлагает приблизить требования ЦБ к капиталу при выдаче ипотеки на новостройку и вторичку: «Если смотреть на рискованность этих кредитов, ситуация обратная: дефолтность по вторичке выше, чем по первичке».
Также следует стимулировать использование цифрового профиля для подтверждения доходов заемщиков. Например, сейчас сюда не входят доходы самозанятых.
Согласно заявлению Никиты Стасишина, Минстрой и ЦБ РФ обсуждают увеличение ответственности банков при выдаче проектного финансирования застройщикам, поскольку в нынешней экономической ситуации надо более тщательно подходить к одобрению проектного финансирования, в том числе в части норм резервирования при кредитах на покупку земельных участков.
Но министерство пока не рассматривает вариант реструктуризации по портфелям проектного финансирования и других параметрах новой программы, которая «точно будет адресной с привязкой к объемам распроданности». Кроме того, Минстрой намерен развивать в России некоммерческую аренду жилья как альтернативу ипотеке. Очередные пилотные регионы подобраны, осталось определить источники финансирования пилотного проекта.
Антон Мороз, вице-президент ассоциации «Национальное объединение строителей», предложил в Госдуме индексировать средства на эскроу-счетах соответственно официальной инфляции и поэтапное раскрытие счетов эскроу. Такая мера сейчас активно обсуждается.
Региональные и федеральные власти, а также сами девелоперы принимают меры для стимулирования спроса, утверждает Антон Гак. Это субсидирование ипотеки, адресные программы, ориентированные на определенные группы населения, и другие. По мнению эксперта, в конечном счете это должно способствовать восстановлению ситуации в долгосрочной перспективе. «Кроме того, важную роль играет корректировка стратегий строительных компаний — участников рынка. Они все больше ориентируются на качественные изменения, такие как комплексный подход в проектировании, улучшение инфраструктуры жилых комплексов, создание комфортных и безопасных условий для жителей. Это позволяет не только удерживать интерес покупателей, но и расширять рынок. В сочетании с комплексной государственной поддержкой это создаст условия для восстановления ситуации на рынке недвижимости и стабильного поступления средств на эскроу-счета», — заключил Антон Гак.
На фоне резкого снижения спроса и усиления конкуренции застройщики все чаще стали прибегать к прямому способу привлечения покупателя – существенным скидкам. Но возможности девелоперов в этом плане сильно ограничены. В целом дисконт на рынке новостроек не может носить массового характера и вряд ли превысит 20%, считает генеральный директор LAR Development Евгений Бескровный.
«Часть проектов на рынке были запущены несколько лет назад в благоприятной для рынка ситуации. Это позволило застройщикам за счет динамического ценобразования достаточно хорошо разогнать их стоимость с момента старта продаж и накопить «запас прочности». Сегодня в таких проектах иногда можно видеть серьезные скидки, вплоть до 15%, как правило, они касаются готовых квартир. Еще одна «дисконтная» группа – проекты комфорт-класса формата квартальной застройки, когда несколько девелоперов одновременно застраивают участки по соседству, и среди них есть высокая конкуренция. По таким проектам сегодня можно видеть скидки, доходящие до 20%», – отмечает Евгений Бескровный.
Самые крупные скидки, по словам эксперта, по-прежнему носят точечный характер – на отдельные дома или ограниченный пул квартир. Чаще всего это так называемое «замерзшее» жилье, цены на которое повышалось вместе со всеми остальными, хотя из-за планировочных решений или других характеристик эти лоты изначально не были высоколиквидными. «Обычно они выделяются отдельным пакетом, на него предоставляется серьезный дисконт, а маржа с других квартир его перекрывает. Такие пакетные предложения есть во всех проектах и любом сегменте», – отмечает эксперт.
Минимальные возможности для предоставления серьезных скидок – у жилых комплексов, вышедших на рынок в конце 2023-го и в течение 2024 года. Такие объекты, как правило, еще не успели набрать хороший «люфт» между ценой на старте и текущей стоимостью продаж. А у девелоперов «физически» отсутствует возможности для крупных дисконтов – этому препятствуют финансовые модели и обязательства перед банками.
«Если цикл реализации проекта не слишком большой, а кривая стоимости не сильно выросла, то и возможностей существенно меньше. В новых проектах покупателям точно не стоит ждать прямого дисконтирования, а размер скидочных акций вряд ли превысит 10%. Особенно это касается бизнес-класса – здесь речь больше идет про льготные схемы покупки, к примеру, рассрочку без удорожания на длительный период. Или о паркинге в подарок, что тоже хороший бонус – его стоимость в таких проектах может достигать нескольких миллионов рублей», – отмечает Евгений Бескровный.
По прогнозам ВТБ, к концу года рублевый портфель сбережений физлиц на рынке увеличится на 10,8 трлн (+26% за год), до 51,9 трлн. Портфель розничных кредитов вырастет на 5,6 трлн рублей (+16%) – до 40,6 трлн. Таким образом, рынок сбережений почти в два раза обгонит по абсолютному приросту рынок кредитования в России. Об этом в рамках ВЭФ-2024 заявил заместитель президента — председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Прирост рублевого портфеля сбережений за первую половину текущего года уже обогнал рост портфеля розничного кредитования – 12% против 9,4%. Прирост рублевого портфеля сбережений составил 4,95 трлн против 3,31 трлн руб. кредитного портфеля физлиц.
В этом году рынок сбережений показывает рекордный рост за всю историю России. В первую очередь, на него влияет жесткая денежно-кредитная политика регулятора, которая выражается в росте ставок по депозитам и кредитам. По результатам 6 месяцев общерыночный рублевый портфель сбережений физлиц достиг 46,1 трлн, а во всех валютах – 49,8 трлн.
В то же время рынок розничного кредитованиях постепенно «охлаждается». По итогам 8 месяцев общий объем кредитных продаж физлицам в России достиг 9,8 трлн рублей*, что на 5,4% ниже показателей 8 месяцев 2023 г. Всего в этом году, по оценке ВТБ, выдачи розничных кредитов в России составят 14,7 трлн рублей, что на 9,3% ниже итогов 2023 года.
«Мы находимся в новом эпохальном цикле – как и в предыдущем году рынок сбережений продолжает обгонять рынок кредитования. Ставки по рублевым инструментам держатся на высоком уровне уже 9 месяцев и с каждым днем все больше усиливают интерес вкладчиков к депозитам и накопительным счетам, заставляя аккумулировать на них все больше средств. Ситуация может начать меняться только вслед за изменением ключевой ставки, но как минимум до конца года снижения доходности по накопительным продуктам мы не ожидаем. Сейчас вкладчики – это ядро клиентской базы банков, наиболее активный сегмент. Важно помнить, что по итогам этого года им придется впервые выплачивать налоги по полученной доходности, и этот факт важно учитывать в своих финансовых планах», – прокомментировал Георгий Горшков.
*Прогноз ВТБ на основе данных Frank RG, без учета POS-кредитования