Рынок новостроек ужимается
При существующей динамике рынка жилого строительства поступающих на эскроу-счета средств не хватит, чтобы обеспечить нужные объемы строительства в последующие годы. Пополнение счетов происходит медленнее из-за снижения темпов продаж, поскольку высокие ставки на рыночную ипотеку уронили покупательский спрос, а застройщики, в свою очередь, откладывают вывод на рынок новых проектов и корпусов. Власти думают, что можно предпринять, чтобы активизировать рынок.
Еще в 2024 году на Восточном экономическом форуме Никита Стасишин, замглавы Министерства строительства и ЖКХ, заявил об обеспокоенности Минстроя возможным снижением ввода жилья в 2026-м и 2027 годах из-за существующей динамики наполнения счетов эскроу.
Итоги 2025 года опасений в министерстве не вызывали: продажи шли.
В конце февраля 2025 года в Госдуме прошел круглый стол «Риски в жилищном строительстве на фоне макроэкономических факторов», где чиновник повторил мысль: «Чтобы обеспечить и запуск новых проектов, и ввод в 2026-м и 2027-м, нам при нынешней динамике не хватит объема поступлений на счета эскроу… Если раньше банкам не надо было беспокоиться, денег от дольщиков с лихвой хватало для покрытия кредитов для застройщиков, то теперь ситуация меняется. Для достройки домов после 2026 года придется реально привлекать какой-то капитал, денег от дольщиков уже недостаточно. Рынок теряет баланс».
О подстерегающей рынок строящегося жилья проблеме говорил и Алексей Ниденс, заместитель генерального директора ДОМ.РФ. По его словам, при высоких ставках и невысоком спросе на ипотеку по рыночным ставкам есть риск сокращения новых проектов на рынке в 2025 году. В 2024 году на рынок выведено 48 млн кв. м жилья, но уже в этом году показатель может снизиться до 30–35 млн кв. м. Возможно, показатель будет еще меньше, если денежно-кредитная политика в России станет и дальше ужесточаться.
Никита Стасишин уже в марте на расширенном заседании Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ заявил: «Из-за падения спроса и удорожания строительства объем запуска новых проектов в РФ в I квартале по сравнению с началом 2024-го сократился на 26%», что, по словам чиновника, является первым заметным снижением с 2021 года.
По данным ДОМ.РФ, 98% всего рынка строится с применением механизма эскроу. Объем открытых застройщикам лимитов по всей России превысил 20 трлн рублей, выборка лимитов на начало года составила 8 трлн рублей. Накопленные остатки на счетах эскроу увеличились до 6,4 трлн рублей, а застройщики по итогам года получили 4,4 трлн рублей после раскрытия счетов эскроу.
Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет», отмечает: «Действительно, на текущем этапе можно наблюдать замедление темпов продаж на рынке недвижимости. Это, конечно, оказывает влияние на скорость наполняемости эскроу-счетов. Важно понимать, что подобные колебания — естественная часть рыночных циклов и зависят от многих факторов. Снижение темпов продаж в первую очередь связано экономической конъюнктурой: повышение ипотечных ставок, изменение потребительских предпочтений или высокие ставки по депозитам, которые стимулируют покупателей держать деньги на вкладах, а не инвестировать в недвижимость. Тем не менее застройщики и отрасль в целом активно реагируют на эти изменения. В частности, за счет повышения эффективности процессов строительства и пересмотра сроков вывода новых проектов и очередей, а также улучшения качества предложений отрасль способна поддерживать стабильный интерес со стороны покупателей».
С думой о мерах
Пока распроданность жилья ни у кого не вызывает беспокойства. «По нашим данным, сегодня по проектам со сроками ввода в 2025 году распроданность в среднем на уровне 52%, что позволит завершить их в достаточно комфортных условиях. При этом проекты со сроками ввода в 2026 году распроданы всего на 27%, в 2027 году — на 14% и в 2028 году — на 11%», — пояснил Антон Медведев, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.
Однако меры для активизации рынка готовятся уже сейчас — при существующей ключевой ставке ЦБ. По мнению Алексея Ниденса, одна из возможных мер — субсидирование ставок проектного финансирования, например для проектов, ввод которых запланирован на 2026-й и последующие годы. «Предлагаемая мера поддержки позволит снизить отраслевые риски и стимулирует запуски новых проектов», — полагает он. Антон Медведев также пояснил: «Высокая стоимость финансирования при текущей ключевой ставке и снижение спроса будут негативно влиять на рентабельность девелоперского бизнеса. Это действительно может привести к сокращению стимулов для запуска новых проектов. Поэтому важно направить усилия на поддержку застройщиков с проектами на начальных этапах реализации», — подчеркнул Антон Медведев.
В числе мер Алексей Ниденс предлагает приблизить требования ЦБ к капиталу при выдаче ипотеки на новостройку и вторичку: «Если смотреть на рискованность этих кредитов, ситуация обратная: дефолтность по вторичке выше, чем по первичке».
Также следует стимулировать использование цифрового профиля для подтверждения доходов заемщиков. Например, сейчас сюда не входят доходы самозанятых.
Согласно заявлению Никиты Стасишина, Минстрой и ЦБ РФ обсуждают увеличение ответственности банков при выдаче проектного финансирования застройщикам, поскольку в нынешней экономической ситуации надо более тщательно подходить к одобрению проектного финансирования, в том числе в части норм резервирования при кредитах на покупку земельных участков.
Но министерство пока не рассматривает вариант реструктуризации по портфелям проектного финансирования и других параметрах новой программы, которая «точно будет адресной с привязкой к объемам распроданности». Кроме того, Минстрой намерен развивать в России некоммерческую аренду жилья как альтернативу ипотеке. Очередные пилотные регионы подобраны, осталось определить источники финансирования пилотного проекта.
Антон Мороз, вице-президент ассоциации «Национальное объединение строителей», предложил в Госдуме индексировать средства на эскроу-счетах соответственно официальной инфляции и поэтапное раскрытие счетов эскроу. Такая мера сейчас активно обсуждается.
Региональные и федеральные власти, а также сами девелоперы принимают меры для стимулирования спроса, утверждает Антон Гак. Это субсидирование ипотеки, адресные программы, ориентированные на определенные группы населения, и другие. По мнению эксперта, в конечном счете это должно способствовать восстановлению ситуации в долгосрочной перспективе. «Кроме того, важную роль играет корректировка стратегий строительных компаний — участников рынка. Они все больше ориентируются на качественные изменения, такие как комплексный подход в проектировании, улучшение инфраструктуры жилых комплексов, создание комфортных и безопасных условий для жителей. Это позволяет не только удерживать интерес покупателей, но и расширять рынок. В сочетании с комплексной государственной поддержкой это создаст условия для восстановления ситуации на рынке недвижимости и стабильного поступления средств на эскроу-счета», — заключил Антон Гак.
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.
В 2022 году девелоперы массовых новостроек Москвы стали гораздо чаще предлагать покупателям студии. По подсчетам аналитиков «Метриум», в сентябре 2022 года в Московских новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 6,8 тыс. студий (квартир и апартаментов), что составило 30% от общего числа отдельных помещений.
В сентябре московские застройщики продавали 22,7 тыс. квартир и апартаментов в массовых новостройках.[1] За прошедшие 12 месяцев предложение такого жилья увеличилось на 32%.
При этом девелоперы предлагали покупателям порядка 6,8 тыс. студий. Предложение этого самого «компактного» варианта жилья выросло за год на 62%. В сентябре 2021 года в продаже было только 4,2 тыс. студий, то есть предложение студий в массовых новостройках росло в два раза быстрее рынка.
Соответственно увеличилась и доля студий среди всех типов квартир и апартаментов в новостройках эконом- и комфорт-класса. Сейчас на долю студий приходится 30% помещений в продаже, тогда как в сентябре 2021 года было 25%.
Таким образом, студии вышли на второе место по предложению среди прочих типов квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Больше только однокомнатных помещений. В сентябре 2022 года застройщики продавали 7,8 тыс. «однушек» против 5,7 тыс. в сентябре 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось за год на 37%, а доля в общем числе массовых квартир и апартаментов составила 34% (в сентябре 2021 года – 33%).
Далее следуют двухкомнатные квартиры и апартаменты, которых в продаже насчитывается 5,8 тыс. против 4,9 тыс. в сентябре 2021 года. За год предложение таких помещений выросло на 17%, а их доля сократилась с 29% до 25%. Таким образом, московские застройщики массовых ЖК стали продавать студии чаще, чем «двушки».
Предложение трехкомнатных квартир и апартаментов в массовых новостройках за год не изменилось – порядка 2,2 тыс. единиц в продаже. Однако их доля сократилась – с 13% в сентябре 2021 года до 10% в сентябре 2022 года.
«Студии стали востребованным продуктов среди тех потенциальных покупателей, которых раньше на рынке новостроек не было, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Студенты с их родителями, молодые специалисты из регионов, молодые пары и семьи без детей, инвесторы с небольшим бюджетом. Приобретение большой однокомнатной квартиры им было не по карману, а студии стали для них более доступным вариантом решения жилищного вопроса в силу их компактной площади. Это отличный вариант временного жилья, которое затем можно сдать в аренду или продать».
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что удельная цена студий – самая высокая на рынке. Один квадратный метр обходится в 323 тыс. рублей, тогда как однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем стоят 309 тыс. рублей, двухкомнатные – 288 тыс., трехкомнатные – 265 тыс.
Средняя стоимость студии при этом сейчас составляет 7,6 млн рублей, что делает такой тип помещений самым доступным для покупателя на рынке массовых новостроек. Однокомнатные квартиры и апартаменты стоят в среднем 11,8 млн рублей, двухкомнатные – 16,9 млн рублей, трехкомнатные – 21,6 млн рублей.
«Студии и однокомнатные квартиры вместе образуют уже больше половины предложения на рынке жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В целом это отражает ситуацию с финансами потенциальных покупателей в массовом сегменте рынка – цены на жилье растут быстро и значительно, а относительно доступная ипотека все равно не позволяет приобретать более просторное жилье. Необходимо дальнейшее уменьшение ставок по кредитам, чтобы восстановить сбалансированное предложение разных типов жилья».
Источник: «Метриум»
[1] В III квартале 2022 года аналитики «Метриум» изменили методологию анализа рынка новостроек массового сегмента. Теперь в них включаются не только квартиры, как раньше, но и апартаменты. Данные за предыдущие 12 месяцев пересчитаны с учетом этого нововведения.