Рынок новостроек ужимается
При существующей динамике рынка жилого строительства поступающих на эскроу-счета средств не хватит, чтобы обеспечить нужные объемы строительства в последующие годы. Пополнение счетов происходит медленнее из-за снижения темпов продаж, поскольку высокие ставки на рыночную ипотеку уронили покупательский спрос, а застройщики, в свою очередь, откладывают вывод на рынок новых проектов и корпусов. Власти думают, что можно предпринять, чтобы активизировать рынок.
Еще в 2024 году на Восточном экономическом форуме Никита Стасишин, замглавы Министерства строительства и ЖКХ, заявил об обеспокоенности Минстроя возможным снижением ввода жилья в 2026-м и 2027 годах из-за существующей динамики наполнения счетов эскроу.
Итоги 2025 года опасений в министерстве не вызывали: продажи шли.
В конце февраля 2025 года в Госдуме прошел круглый стол «Риски в жилищном строительстве на фоне макроэкономических факторов», где чиновник повторил мысль: «Чтобы обеспечить и запуск новых проектов, и ввод в 2026-м и 2027-м, нам при нынешней динамике не хватит объема поступлений на счета эскроу… Если раньше банкам не надо было беспокоиться, денег от дольщиков с лихвой хватало для покрытия кредитов для застройщиков, то теперь ситуация меняется. Для достройки домов после 2026 года придется реально привлекать какой-то капитал, денег от дольщиков уже недостаточно. Рынок теряет баланс».
О подстерегающей рынок строящегося жилья проблеме говорил и Алексей Ниденс, заместитель генерального директора ДОМ.РФ. По его словам, при высоких ставках и невысоком спросе на ипотеку по рыночным ставкам есть риск сокращения новых проектов на рынке в 2025 году. В 2024 году на рынок выведено 48 млн кв. м жилья, но уже в этом году показатель может снизиться до 30–35 млн кв. м. Возможно, показатель будет еще меньше, если денежно-кредитная политика в России станет и дальше ужесточаться.
Никита Стасишин уже в марте на расширенном заседании Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ заявил: «Из-за падения спроса и удорожания строительства объем запуска новых проектов в РФ в I квартале по сравнению с началом 2024-го сократился на 26%», что, по словам чиновника, является первым заметным снижением с 2021 года.
По данным ДОМ.РФ, 98% всего рынка строится с применением механизма эскроу. Объем открытых застройщикам лимитов по всей России превысил 20 трлн рублей, выборка лимитов на начало года составила 8 трлн рублей. Накопленные остатки на счетах эскроу увеличились до 6,4 трлн рублей, а застройщики по итогам года получили 4,4 трлн рублей после раскрытия счетов эскроу.
Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет», отмечает: «Действительно, на текущем этапе можно наблюдать замедление темпов продаж на рынке недвижимости. Это, конечно, оказывает влияние на скорость наполняемости эскроу-счетов. Важно понимать, что подобные колебания — естественная часть рыночных циклов и зависят от многих факторов. Снижение темпов продаж в первую очередь связано экономической конъюнктурой: повышение ипотечных ставок, изменение потребительских предпочтений или высокие ставки по депозитам, которые стимулируют покупателей держать деньги на вкладах, а не инвестировать в недвижимость. Тем не менее застройщики и отрасль в целом активно реагируют на эти изменения. В частности, за счет повышения эффективности процессов строительства и пересмотра сроков вывода новых проектов и очередей, а также улучшения качества предложений отрасль способна поддерживать стабильный интерес со стороны покупателей».
С думой о мерах
Пока распроданность жилья ни у кого не вызывает беспокойства. «По нашим данным, сегодня по проектам со сроками ввода в 2025 году распроданность в среднем на уровне 52%, что позволит завершить их в достаточно комфортных условиях. При этом проекты со сроками ввода в 2026 году распроданы всего на 27%, в 2027 году — на 14% и в 2028 году — на 11%», — пояснил Антон Медведев, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.
Однако меры для активизации рынка готовятся уже сейчас — при существующей ключевой ставке ЦБ. По мнению Алексея Ниденса, одна из возможных мер — субсидирование ставок проектного финансирования, например для проектов, ввод которых запланирован на 2026-й и последующие годы. «Предлагаемая мера поддержки позволит снизить отраслевые риски и стимулирует запуски новых проектов», — полагает он. Антон Медведев также пояснил: «Высокая стоимость финансирования при текущей ключевой ставке и снижение спроса будут негативно влиять на рентабельность девелоперского бизнеса. Это действительно может привести к сокращению стимулов для запуска новых проектов. Поэтому важно направить усилия на поддержку застройщиков с проектами на начальных этапах реализации», — подчеркнул Антон Медведев.
В числе мер Алексей Ниденс предлагает приблизить требования ЦБ к капиталу при выдаче ипотеки на новостройку и вторичку: «Если смотреть на рискованность этих кредитов, ситуация обратная: дефолтность по вторичке выше, чем по первичке».
Также следует стимулировать использование цифрового профиля для подтверждения доходов заемщиков. Например, сейчас сюда не входят доходы самозанятых.
Согласно заявлению Никиты Стасишина, Минстрой и ЦБ РФ обсуждают увеличение ответственности банков при выдаче проектного финансирования застройщикам, поскольку в нынешней экономической ситуации надо более тщательно подходить к одобрению проектного финансирования, в том числе в части норм резервирования при кредитах на покупку земельных участков.
Но министерство пока не рассматривает вариант реструктуризации по портфелям проектного финансирования и других параметрах новой программы, которая «точно будет адресной с привязкой к объемам распроданности». Кроме того, Минстрой намерен развивать в России некоммерческую аренду жилья как альтернативу ипотеке. Очередные пилотные регионы подобраны, осталось определить источники финансирования пилотного проекта.
Антон Мороз, вице-президент ассоциации «Национальное объединение строителей», предложил в Госдуме индексировать средства на эскроу-счетах соответственно официальной инфляции и поэтапное раскрытие счетов эскроу. Такая мера сейчас активно обсуждается.
Региональные и федеральные власти, а также сами девелоперы принимают меры для стимулирования спроса, утверждает Антон Гак. Это субсидирование ипотеки, адресные программы, ориентированные на определенные группы населения, и другие. По мнению эксперта, в конечном счете это должно способствовать восстановлению ситуации в долгосрочной перспективе. «Кроме того, важную роль играет корректировка стратегий строительных компаний — участников рынка. Они все больше ориентируются на качественные изменения, такие как комплексный подход в проектировании, улучшение инфраструктуры жилых комплексов, создание комфортных и безопасных условий для жителей. Это позволяет не только удерживать интерес покупателей, но и расширять рынок. В сочетании с комплексной государственной поддержкой это создаст условия для восстановления ситуации на рынке недвижимости и стабильного поступления средств на эскроу-счета», — заключил Антон Гак.
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в столичных высокобюджетных новостройках было реализовано 193,1 тысяч кв. м, что на 30,5% меньше, чем в 2021 году. На долю 10 самых востребованных проектов премиум-класса приходится 65,7% проданной площади, элитного – 80,2%.
Премиальный класс
В течение 2022 года в премиальных проектах Москвы было реализовано на 20,8% меньше площади, чем за 2021 год. При этом доля 10 самых продаваемых проектов снизилась до 65,7% (против 76,3% в 2021 году).
Состав топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам 2022 года обновился наполовину. Изменения произошли и в структуре рейтинга.
Лидером рейтинга остался жилой квартал «Прайм Парк» от компании Optima Development. За 2022 год в нем было продано 21 248 кв. м (14,1% от общего объема реализованной площади). Особенность данного проекта заключается в том, что более половины площади в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года достигла 644,4 тысяч рублей.
«Несмотря на непростые обстоятельства минувшего года, спрос на квартиры в жилом квартале «Прайм Парк» остался стабильно высоким, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Благодаря этому «Прайм Парк» сохранил первое место в рейтинге. Клиентов привлекают современные планировки лотов, отделка квартир от дизайнеров с мировым именем, приватный парк, признанный лучшим в России проектом благоустройства территории, а также расширенный сервис, цифровая экосистема и масштабная собственная инфраструктура».
Второе место занял жилой комплекс Mod от девелопера MR Group. В течение 2022 года в нем было реализовано 15 681 кв. м (10,5% от общего объема проданной площади). Квадратный метр жилья в Mod по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 414,9 тысяч рублей.
На третьей строчке расположился другой проект от MR Group – ЖК Symphony 34. За 12 месяцев 2022 года в нем было продано 14 318 кв. м (9,5% от общего объема реализованной площади). Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года достигла 397,9 тысяч рублей.
Следует отметить, что в рейтинг самых продаваемых новостроек премиального сегмента по итогам 2022 года вошли сразу 3 проекта от MR Group. Остальные компании (Optima Development, AEON Corporation, «СЗ «Стадион «Спартак», ANT Development, Forma, Группа «Родина», «СЗ Логос») строят по одному ЖК, входящему в топ-10.
«В 2022 году укрепился тренд на востребованность высотных премиальных проектов, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Подобный формат у большинства покупателей ассоциируется с престижем и современными технологиями. Также многим клиентам нравятся видовые квартиры и апартаменты. Этим обусловлен высокий спрос на жилье в наших премиальных проектах Mod и Symphony 34, а также МФК SLAVA. Кроме того, мы привлекли к их реализации мировых звезд в сфере архитектуры и дизайна. Например, в жилом комплексе Symphony 34 был выведен в продажу новый объем квартир с дизайнерской отделкой от международного бюро Jaime Beriestain, а в ЖК Mod – от известной компании Leyla Uluhanli».
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей, кв. м |
Доля проекта в общем объеме реализованной площади в сегменте |
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб |
|
1 |
▬ |
Прайм Парк |
Хорошевский |
21 248** |
14,1% |
644,4 |
|
2 |
▬ |
Mod |
Марьина Роща |
15 861 |
10,5% |
414,9 |
|
3 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
14 805 |
9,5% |
397,9 |
|
4 |
▲ |
River Park Towers Кутузовский |
Дорогомилово |
9703 |
6,4% |
578,8 |
|
5 |
▲ |
Клубный город на реке Primavera |
Покровское-Стрешнево |
9236 |
6,1% |
478,7 |
|
6 |
▼ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
6900 |
4,6% |
1186,2 |
|
7 |
▲ |
Republic Пресня |
Пресненский |
6709 |
4,5% |
597,9 |
|
8 |
▼ |
SLAVA |
Беговой |
5261 |
3,5% |
645,1 |
|
9 |
▲ |
Союз |
Ростокино |
4980 |
3,3% |
461,4 |
|
10 |
▲ |
Logos |
Даниловский |
4859 |
3,2% |
543,1 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ДКП
Источник: «Метриум»
По данным компании «Метриум», средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках в конце 2022 года достигла 604,2 тысяч рублей. Только в трех проектах, вошедших в топ-10, данный показатель выше. Примечательно, что минимальная средняя цена квадратного метра (397,9 тысяч рублей в жилом комплексе Symphony 34) почти в три раза ниже максимальной (1186,2 тысяч рублей в ЖК Victory Park Residence).
Элитный класс
В 2022 году в элитных новостройках по ДДУ было продано 42,5 тысяч кв. м, что на 49,3% меньше, чем в 2021 году. Впрочем, этот показатель не в полной мере отражает динамику потребительского интереса. В элитном сегменте срок экспонирования квартир и апартаментов нередко составляет несколько лет, в связи с чем многие лоты реализуются по договорам купли-продажи. Тем не менее, в связи со специфическими социально-политическими обстоятельствами спрос действительно просел относительно 2021 года.
Доля 10 самых востребованных новостроек элитного сегмента по итогам 2022 года выросла на 2,3 п.п. (до 80,2%) по сравнению с 2021 годом. Сам рейтинг обновился на три позиции.
По итогам 2022 года первое место сохранил жилой комплекс Lucky от компании Vesper. За прошедший год в нем было продано 13 280 кв. м квартир (31,3% от общего объема реализованной площади) – почти в три раза больше, чем в проекте, занявшем вторую позицию. Средняя цена квадратного метра в Lucky в декабре 2022 года составила 1272,9 тысяч рублей.
На втором месте, как и годом ранее, расположился апарт-комплекс «Поклонная 9» от застройщика ANT Development. За 2022 год в нем было продано 5885 кв. м (13,9% от общего объема). Квадратный метр жилья в «Поклонной 9» в декабре минувшего года стоил в среднем 1096,3 тысяч рублей.
Третье место досталось ЖК WOODS от AB Development. В 2022 году в проекте реализовано 2643 тысяч кв. м, что составляет 6,2% от общего объема проданной площади. Средняя цена квадратного метра в конце 2022 года равнялась 1362,7 тысяч рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса в Москве в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей, кв. м |
Доля проекта в общем объеме реализованной площади в сегменте |
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб |
|
1 |
▬ |
Lucky |
Пресненский |
13 280 |
31,3% |
1272,9 |
|
2 |
▬ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
5885 |
13,9% |
1096,3 |
|
3 |
▲ |
WOODS |
Раменки |
2643 |
6,2% |
1362,7 |
|
4 |
▲ |
Саввинская 27 |
Хамовники |
2426 |
5,7% |
2046,9 |
|
5 |
▬ |
Eleven |
Пресненский |
2275 |
5,4% |
1257,9 |
|
6 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1960 |
4,6% |
2885,7 |
|
7 |
▲ |
Roza Rossa |
Хамовники |
1830 |
4,3% |
1302,5 |
|
8 |
▼ |
Sky View |
Пресненский |
1304 |
3,1% |
1159,8 |
|
9 |
▲ |
Золотой |
Якиманка |
1253 |
2,9% |
1217,3** |
|
10 |
▼ |
Turgenev |
Красносельский |
1183 |
2,8% |
1541,9 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир и/или апартаментов).
**Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф
Источник: «Метриум»
По данным компании «Метриум», по итогам 2022 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках элитного сегмента достигла 1656 тысяч рублей. Показатель выше среднерыночного уровня зафиксирован в двух проектах из рейтинга.
«Специфическая социально-экономическая ситуация в 2022 году привела к снижению покупательской активности в элитном сегменте, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Многие граждане решили отложить решение о покупке до стабилизации обстановки. Тем не менее, первичный рынок элитного жилья продемонстрировал высокую устойчивость в сложившихся обстоятельствах. Интерес клиентов носит стабильный характер. В 2023 году на рынке может проявиться эффект отложенного спроса. К тому же, вероятно, многие обеспеченные россияне, прежде выбиравшие для инвестиций зарубежные активы, в новых реалиях решат приобрести московскую элитную недвижимость».
“По итогам 2022 года в России разорилось 2 105 компаний в строительной отрасли и 987 организаций, ведущих операции с недвижимым имуществом. Это треть (34,15%) всех банкротств в РФ. Такие данные приведены на сайте Федресурса (Единого федерального реестра сведений о банкротстве)”, – отмечает Елена Козина, управляющий партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г. Москва).
Количество корпоративных банкротств в России за 2022 год снизилось до 9 055, на 12,25% относительно 2021 года (10319 шт.). Год оказался рекордно низким даже по сравнению с пандемийным 2020-ым. Тогда было зафиксировано 9 931 сообщений о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства.
«Мы видим, что по итогам года количество банкротств в отраслях “Строительство” и “Недвижимое имущество” не просто уменьшилось, а стало рекордно низким, – отмечает Елена Козина, управляющий партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г. Москва), – В строительной отрасли снижение составило 9,15%. Что касается деятельности, связанной с объектами недвижимости, число банкротств здесь уменьшилось на 17,68%».
Сдерживающим фактором в 2022 году стал запрет на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов. Правительство РФ ввело мораторий 1 апреля, и действовало оно шесть месяцев (до 01.10.2022). Мораторий не распространялся на компании-застройщики, чьи объекты были включены в реестр проблемных объектов, то есть являлись долгостроями, поскольку выплачивать компенсации дольщикам или принимать меры по достройке объекта "Фонд развития территорий" может только после признания застройщика банкротом. При этом до конца 2022 года правительство временно "заморозило" включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев.
По итогам 2022 года в отрасли “Строительство” (Раздел F) зафиксировано 2 105 банкротств. Это 23,25% от общего числа банкротств (+0,79%). В статистике учитываются организации, которые занимаются строительством новых объектов; реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом, а также дополнительными работами; монтажом готовых зданий или сооружений на строительном участке (в т.ч. строительство временных сооружений); сохранением и воссозданием объектов культурного наследия.
В отрасли “Недвижимое имущество” (Раздел L) разорилось 987 компаний. Это 10,9% от общего числа банкротств в 2022 году (-0,72%). Эти цифры отражают деятельность арендодателей, агентов или брокеров, которые занимаются покупкой, продажей, сдачей внаем недвижимости, а также предоставляют услуги в сфере недвижимости (оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц).
«Совокупная доля банкротств в двух отраслях (строительство и недвижимость) незначительно выросла за год: с 34,07% (в 2021г.) до 34,15% (в 2022г.), – подвела итог Елена Козина, – Несмотря на падение количественных показателей, мы видим, что доля в общем “пироге” растет. Лидером по количеству банкротств пока еще остается торговля. Здесь за год разорилось 2235 организаций. Это 24,68% от общего числа по России. Но на протяжении последних 5 лет доля разорившихся торговых компаний сокращается».