Рынок новостроек ужимается
При существующей динамике рынка жилого строительства поступающих на эскроу-счета средств не хватит, чтобы обеспечить нужные объемы строительства в последующие годы. Пополнение счетов происходит медленнее из-за снижения темпов продаж, поскольку высокие ставки на рыночную ипотеку уронили покупательский спрос, а застройщики, в свою очередь, откладывают вывод на рынок новых проектов и корпусов. Власти думают, что можно предпринять, чтобы активизировать рынок.
Еще в 2024 году на Восточном экономическом форуме Никита Стасишин, замглавы Министерства строительства и ЖКХ, заявил об обеспокоенности Минстроя возможным снижением ввода жилья в 2026-м и 2027 годах из-за существующей динамики наполнения счетов эскроу.
Итоги 2025 года опасений в министерстве не вызывали: продажи шли.
В конце февраля 2025 года в Госдуме прошел круглый стол «Риски в жилищном строительстве на фоне макроэкономических факторов», где чиновник повторил мысль: «Чтобы обеспечить и запуск новых проектов, и ввод в 2026-м и 2027-м, нам при нынешней динамике не хватит объема поступлений на счета эскроу… Если раньше банкам не надо было беспокоиться, денег от дольщиков с лихвой хватало для покрытия кредитов для застройщиков, то теперь ситуация меняется. Для достройки домов после 2026 года придется реально привлекать какой-то капитал, денег от дольщиков уже недостаточно. Рынок теряет баланс».
О подстерегающей рынок строящегося жилья проблеме говорил и Алексей Ниденс, заместитель генерального директора ДОМ.РФ. По его словам, при высоких ставках и невысоком спросе на ипотеку по рыночным ставкам есть риск сокращения новых проектов на рынке в 2025 году. В 2024 году на рынок выведено 48 млн кв. м жилья, но уже в этом году показатель может снизиться до 30–35 млн кв. м. Возможно, показатель будет еще меньше, если денежно-кредитная политика в России станет и дальше ужесточаться.
Никита Стасишин уже в марте на расширенном заседании Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ заявил: «Из-за падения спроса и удорожания строительства объем запуска новых проектов в РФ в I квартале по сравнению с началом 2024-го сократился на 26%», что, по словам чиновника, является первым заметным снижением с 2021 года.
По данным ДОМ.РФ, 98% всего рынка строится с применением механизма эскроу. Объем открытых застройщикам лимитов по всей России превысил 20 трлн рублей, выборка лимитов на начало года составила 8 трлн рублей. Накопленные остатки на счетах эскроу увеличились до 6,4 трлн рублей, а застройщики по итогам года получили 4,4 трлн рублей после раскрытия счетов эскроу.
Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет», отмечает: «Действительно, на текущем этапе можно наблюдать замедление темпов продаж на рынке недвижимости. Это, конечно, оказывает влияние на скорость наполняемости эскроу-счетов. Важно понимать, что подобные колебания — естественная часть рыночных циклов и зависят от многих факторов. Снижение темпов продаж в первую очередь связано экономической конъюнктурой: повышение ипотечных ставок, изменение потребительских предпочтений или высокие ставки по депозитам, которые стимулируют покупателей держать деньги на вкладах, а не инвестировать в недвижимость. Тем не менее застройщики и отрасль в целом активно реагируют на эти изменения. В частности, за счет повышения эффективности процессов строительства и пересмотра сроков вывода новых проектов и очередей, а также улучшения качества предложений отрасль способна поддерживать стабильный интерес со стороны покупателей».
С думой о мерах
Пока распроданность жилья ни у кого не вызывает беспокойства. «По нашим данным, сегодня по проектам со сроками ввода в 2025 году распроданность в среднем на уровне 52%, что позволит завершить их в достаточно комфортных условиях. При этом проекты со сроками ввода в 2026 году распроданы всего на 27%, в 2027 году — на 14% и в 2028 году — на 11%», — пояснил Антон Медведев, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.
Однако меры для активизации рынка готовятся уже сейчас — при существующей ключевой ставке ЦБ. По мнению Алексея Ниденса, одна из возможных мер — субсидирование ставок проектного финансирования, например для проектов, ввод которых запланирован на 2026-й и последующие годы. «Предлагаемая мера поддержки позволит снизить отраслевые риски и стимулирует запуски новых проектов», — полагает он. Антон Медведев также пояснил: «Высокая стоимость финансирования при текущей ключевой ставке и снижение спроса будут негативно влиять на рентабельность девелоперского бизнеса. Это действительно может привести к сокращению стимулов для запуска новых проектов. Поэтому важно направить усилия на поддержку застройщиков с проектами на начальных этапах реализации», — подчеркнул Антон Медведев.
В числе мер Алексей Ниденс предлагает приблизить требования ЦБ к капиталу при выдаче ипотеки на новостройку и вторичку: «Если смотреть на рискованность этих кредитов, ситуация обратная: дефолтность по вторичке выше, чем по первичке».
Также следует стимулировать использование цифрового профиля для подтверждения доходов заемщиков. Например, сейчас сюда не входят доходы самозанятых.
Согласно заявлению Никиты Стасишина, Минстрой и ЦБ РФ обсуждают увеличение ответственности банков при выдаче проектного финансирования застройщикам, поскольку в нынешней экономической ситуации надо более тщательно подходить к одобрению проектного финансирования, в том числе в части норм резервирования при кредитах на покупку земельных участков.
Но министерство пока не рассматривает вариант реструктуризации по портфелям проектного финансирования и других параметрах новой программы, которая «точно будет адресной с привязкой к объемам распроданности». Кроме того, Минстрой намерен развивать в России некоммерческую аренду жилья как альтернативу ипотеке. Очередные пилотные регионы подобраны, осталось определить источники финансирования пилотного проекта.
Антон Мороз, вице-президент ассоциации «Национальное объединение строителей», предложил в Госдуме индексировать средства на эскроу-счетах соответственно официальной инфляции и поэтапное раскрытие счетов эскроу. Такая мера сейчас активно обсуждается.
Региональные и федеральные власти, а также сами девелоперы принимают меры для стимулирования спроса, утверждает Антон Гак. Это субсидирование ипотеки, адресные программы, ориентированные на определенные группы населения, и другие. По мнению эксперта, в конечном счете это должно способствовать восстановлению ситуации в долгосрочной перспективе. «Кроме того, важную роль играет корректировка стратегий строительных компаний — участников рынка. Они все больше ориентируются на качественные изменения, такие как комплексный подход в проектировании, улучшение инфраструктуры жилых комплексов, создание комфортных и безопасных условий для жителей. Это позволяет не только удерживать интерес покупателей, но и расширять рынок. В сочетании с комплексной государственной поддержкой это создаст условия для восстановления ситуации на рынке недвижимости и стабильного поступления средств на эскроу-счета», — заключил Антон Гак.
По итогам года отделка квартир от застройщиков, вопреки ожиданиям, почти не подорожала. Надо отдать должное игрокам рынка — они приложили максимум усилий, чтобы потребителей проблемы отрасли почти не коснулись. В группе компаний Sinteza проанализировали, что провоцировало рост цен и как его удалось избежать.
Первое полугодие: себестоимость идет вверх
В цену на отделку под ключ входит составление дизайн-проекта, закупка материалов и мебели, оплата услуг мастеров. Подорожание последних двух пунктов в 2022 году осложнило работу девелоперам, реализующим квартиры с отделкой.
На себестоимость чистовой отделки в тот период влияли несколько факторов. В частности, продолжился тренд 2020-2021 годов, когда из-за проблем, связанных с пандемией, дорожали все виды строительных материалов. В 2022-м их отголоски по-прежнему подталкивали цены вверх: российские и зарубежные производители не успевали нарастить выпуск продукции после ковидных ограничений и удовлетворить спрос, скорость поставок тоже отставала от потребностей рынка. В связи с этим в начале 2022-го прогнозировался рост цен на стройматериалы примерно на 15% за год.
«Весной добавились санкции и уход из России иностранных брендов, серьезные колебания курсов валют и увеличение дефицита материалов — все это привело к росту цен. Только за первый квартал, по оценкам разных участников рынка, они подскочили на 13%. Также были проблемы с поставками и стоимостью мебели, инженерного оборудования — всего, что влияет на оснащение квартир под ключ, особенно в ЖК бизнес-класса и выше. По некоторым позициям цены к лету увеличились на 80%», — отметил Александр Шнурко, коммерческий директор группы компаний Sinteza.
В первой половине года многие застройщики стали снижать долю квартир с отделкой в общем объеме предложения. Таким образом, рост себестоимости чистовой отделки и проблемы с поставками привели не к увеличению цен и сроков выполнения работ, а к временной «заморозке» этого вида услуг.
Второе полугодие: стабилизация рынка
Часть проблем на строительном рынке была связана с нехваткой рабочих рук, в том числе — иностранных граждан, занимающихся отделкой и оснащением помещений. В I квартале упал курс рубля, возникли сложности с обменом и переводом валюты — людям стало невыгодно работать в РФ. Но массового оттока трудовых мигрантов не случилось, а уже во II и III кварталах после укрепления курса отечественной валюты в страну хлынула новая волна приезжих. В результате в 2022 году услуги мастеров если и подорожали, то незначительно.
«Несколько месяцев ушло и на организацию параллельного импорта, поиск новых поставщиков, импортозамещение. В августе цены на материалы и оборудование начали снижаться, наладились новые цепочки поставок. Эти процессы продолжались до конца года. И в итоге, по данным Росстата, в декабре цены на стройматериалы были всего на 3,58% выше, чем в конце 2021-го», — добавил Александр Шнурко.
В целом по рынку себестоимость строительства многоквартирных домов и отделки под ключ вернулась к показателям начала 2022 года. Застройщики еще осенью стали возвращать чистовую отделку в свои проекты, и уже к декабрю эта опция вновь стала популярной.
В Sinteza полагают, что доля квартир с отделкой в структуре предложения будет расти. Продукт востребован покупателями и за счет возможности сразу въехать в новую квартиру, и за счет возможности сэкономить время и деньги на самостоятельной отделке.
