Квартиры в дореволюционных домах дорожают быстрее рынка
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали предложение квартир в дореволюционных домах на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга и выяснили, насколько популярны такие объекты и как отличается их стоимость.
Санкт-Петербург и Москва – лидеры по количеству сохранившихся дореволюционных домов. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве – компактно внутри Садового кольца). Квартиры в них составляют сейчас около 2% от всего предложения на вторичном рынке в Москве и сразу 14% в Санкт-Петербурге (там в продаже можно найти даже помещения в домах, построенных в конце XVIII века). В Москве в районах Басманный и Тверской доля лотов в дореволюционных домах достигает 25-35% от всего объёма активного предложения, а в Санкт-Петербурге в округах Сенной, Веденский и Коломна превышает 90%.
Топ-10 районов Москвы и Санкт-Петербурга по доле квартир в дореволюционных домах от общего объёма предложения в них
|
Районы Москвы (АО) |
Доля лотов в дореволюционных домах от общего объёма предложения в районе |
Округа Санкт-Петербурга (районы) |
Доля лотов в дореволюционных домах от общего объёма предложения в районе |
|
Тверской (ЦАО) |
35% |
Сенной (Адмиралтейский) |
91% |
|
Басманный (ЦАО) |
25% |
Введенский (Петроградский) |
91% |
|
Мещанский (ЦАО) |
24% |
Коломна (Адмиралтейский) |
91% |
|
Арбат (ЦАО) |
20% |
№ 78 (Центральный) |
83% |
|
Красносельский (ЦАО) |
19% |
Литейный (Центральный) |
82% |
|
Замоскворечье (ЦАО) |
15% |
Владимирский (Центральный) |
81% |
|
Хамовники (ЦАО) |
14% |
Кронверкское (Петроградский) |
80% |
|
Пресненский (ЦАО) |
8% |
№ 7 (Василеостровский) |
75% |
|
Таганский (ЦАО) |
3% |
Адмиралтейский (Адмиралтейский) |
69% |
|
Якиманка (ЦАО) |
3% |
Екатерингофский (Адмиралтейский) |
68% |
Источник: Циан.Аналитика
В советские годы квартиры в дореволюционных домах были переоборудованы в «коммуналки» или (реже) в многокомнатные помещения на 2-3 отдельные квартиры. Многие дома подверглись капитальному ремонту и полной замене перекрытий и сетей. В постсоветский период число коммунальных квартир стало сокращаться (связано это, в т.ч. с программами по их расселению), но в Санкт-Петербурге их пока что ещё много. Многие строения того периода в последние годы проходят через реконструкцию и «превращение» в элитные клубные дома (особенно это характерно для центра Москвы).
«Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счёт их расположения в центре, так и за счёт больших площадей (метраж помещений в дореволюционных доходных домах, как правило, превышал 100 кв. м.), – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – В Москве цена квадратного метра в дореволюционных домах сейчас в 2,5 раза выше, чем в среднем по городу (в массовом сегменте), в Санкт-Петербурге разрыв меньше – на 32%».
Цены в дореволюционных домах в последние годы увеличиваются быстрее, чем в целом по рынку за счёт повышенного интереса к ним: с 2022 г. «квадрат» в дореволюционных домах в Москве подорожал на 36% при росте в среднем по рынку на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 26,8% (средний по рынку рост на 5,9%).
Источник: Циан.Аналитика
Квартиры в дореволюционных домах сохраняют свою привлекательность и сейчас. В Москве в структуре потенциального спроса (в просмотрах объявлений на сайте Циан) на такие лоты приходится лишь 3%, однако доля в спросе выше, чем доля в предложении, а по относительному показателю (числу просмотров на 1 объявление) эти объекты даже популярнее постсоветских многоэтажек. В Санкт-Петербурге в структуре потенциального спроса на квартиры в дореволюционных домах приходится 16% просмотров (больше только у недавних новостроек), а по среднему числу просмотров 1 объявления они занимают второе место после советских кирпичных домов.
Характеристика рынка квартир в дореволюционных домах
|
|
Москва |
Санкт-Петербург |
||||||
|
мар.22 |
мар.23 |
мар.24 |
мар.25 |
мар.22 |
мар.23 |
мар.24 |
мар.25 |
|
|
Доля от общего объёма предложения на вторичном рынке |
2% |
2% |
2% |
2% |
14% |
11% |
12% |
14% |
|
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
650 |
612,1 |
743,9 |
884 |
241,2 |
229,9 |
265,4 |
305,8 |
|
Насколько цены в дореволюционных домах выше среднегородского уровня |
в 2 раза |
в 2 раза |
в 2,2 раза |
в 2,5 раза |
10% |
13% |
20% |
32% |
|
Доля в потенциальном спросе (числе просмотров объявлений на сайте Циан) |
2% |
2% |
2% |
3% |
21% |
15% |
16% |
16% |
Источник: Циан.Аналитика
CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынке складской недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
По итогам 2021 года объём нового строительства складов класса А в Московском регионе достиг 1,7 млн кв. м. Это более чем в два раза выше значения 2020 года (тогда было построено 793 тыс. кв. м) и является историческим максимумом. Предыдущий рекорд принадлежал 2014 году, когда объём строительства составил 1,6 млн кв. м.
При этом новое строительство практически не давало рынку новых свободных площадей: большинство объектов строились под конкретного клиента. Так, в 2021 году только 3% помещений в новых объектах оставались свободными к моменту окончания строительства.
В 2022 году объём строительства, по нашим оценкам, ещё больше увеличится и превысит 2 млн кв. м, что станет новым историческим рекордом. Это связано как с сохраняющимся большим объёмом «строительства под клиента» (built-to-suit), так и c запуском новых спекулятивных проектов в ответ на дефицит предложения и пиковые значения спроса.
Динамика строительства, млн кв. м
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
При этом на рынке практически нет свободных помещений в готовых зданиях, доступных для аренды или покупки. В течение года этот дефицит всё более усиливался, и по итогам 2021 года доля свободных площадей опустилась до уровня 0,4%, что является минимальным значением за последние десять лет. В ближайшей перспективе не стоит ожидать существенного изменения ситуации: строительство ряда крупных спекулятивных объектов будет завершено только во втором полугодии 2022 года, причём это пока не те объёмы, которые бы удовлетворили спрос на рынке.
Дефицит складских площадей, увеличение себестоимости строительства и удорожание банковского финансирования стали главными драйверами роста ставок аренды в прошедшем году. Ставки росли в течение всего года, от квартала к кварталу всё более увеличивая темп. По итогам 2021 года среднее значение базовой ставки аренды достигло уровня 5651 руб. за кв. м в год – плюс 43% к значению на конец 2020 года, а на отдельных субрынках (шоссе) рост составил более 60%.
Однако, несмотря на такой существенный прирост, фактически происходит возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки ниже максимальных значений тех лет.
При этом предпосылки для дальнейшего роста ставок сохраняются: по нашим оценкам, в 2022 году средняя базовая ставка аренды достигнет уровня 6000 руб. за кв. м в год. И если пока такие значения могут казаться высокими для ряда потенциальных арендаторов и несколько сдерживать их активность, постепенно рынок адаптируется к новому уровню ставок.
Динамика базовой ставки аренды в Московском регионе, руб./кв. м/год
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE:
«Бум» на складском рынке, начавшийся в 2020 году, продолжился и в 2021 году. И именно 2021 год стал рекордным для рынка, когда мы наблюдали обновления исторических значений по всем показателям. Конечно, рынок продолжит расти и развиваться, поэтому говорить о завершении этой «золотой эпохи» однозначно рано. Сегодня большие планы по развитию логистической инфраструктуры как в Москве, так и других регионах, имеют не только онлайн-ритейлеры, которые, безусловно, остаются одними из ключевых локомотивов спроса, но и представители других сегментов. А приход на складской рынок новых девелоперов и инвесторов позволит в перспективе увеличить и объём предложения».
Эксперты Arendator.ru, проанализировавшие ситуацию на рынке коммерческих помещений в западной части Москвы, констатировали острый дефицит первичного предложения. По их подсчетам сейчас в продаже представлено менее 20 юнитов, которые могут быть использованы для открытия бизнеса. Их совокупная площадь немногим превышает 3 тыс. кв. м. Это в семь раз меньше, чем было реализовано за прошедший год.
В западном административном округе сложился очевидный дисбаланс между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости, включенной в состав жилых комплексов. Это одна из наиболее популярных локаций в столице. Соответственно, предприниматели охотно раскупают объекты для бизнеса в местных новостройках. В 2021 г. (без учета декабрьских продаж) было реализовано 145 лотов в 17 новостройках. Их совокупная площадь составляет порядка 21 тыс. кв. м. И это были последние запасы, которыми располагали застройщики. В настоящее время контент ограничивается всего 18 помещениями (3,15 тыс. кв. м). Даже этот более чем скромный по своему метражу фонд распылен по всей территории округа. На каждый адрес приходится от одного до четырех юнитов, готовых к продаже.
Основным оператором коммерческой недвижимости в ЗАО выступает ГК «ПИК». В шести ее комплексах («Академика Павлова», «Барклая 6», «Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Мосфильмовская») сосредоточено восемь лотов общей площадью 1,32 тыс. кв. м. Это 41,75 от общего показателя.
У Capital Group на западном направлении осталось только три крупногабаритных помещения в ЖК «Кутузовский XII». Вместе они занимают 1,04 тыс. кв. м, или 32,9% от валового объема предложения. На долю четырех других поставщиков коммерческих объектов приходится всего 0,80 тыс. кв. м площадей (семь лотов).
В большинстве своем помещения коммерческого назначения в западных новостройках имеют ценник от 20 до 60 млн рублей. Ниже этого коридора расположен только юнит (111,50 кв. м) на первом этаже ЖК «Свой». Его заявленная стоимость равна 18,67 млн рублей. Самые дорогие объекты экспонируются по адресу «Кутузовский XII». В частности, с продажи помещения площадью 383,60 кв. м застройщик может выручить 306,88 млн рублей. Два других лота в этом проекте обойдутся инвесторам в 215,12 и 310,22 млн рублей. Для желающих открыть точку у Горбушкина двора интерес представляет лот большого формата (227,60 кв. м) в ЖК «Барклая 6». На него выставлен ценник 70,62 млн рублей.
Недостаток коммерческих площадей, предназначенных для продажи, может быть частично компенсирован арендными лотами. Так, в ЖК «Береговой» (правобережная часть «Большого Сити») сдаются девять помещений общей площадью 1,45 тыс. кв. м. Их годовая ставка варьируется от 24 до 36 тыс. рублей за квадратный метр.