Квартиры в дореволюционных домах дорожают быстрее рынка
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали предложение квартир в дореволюционных домах на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга и выяснили, насколько популярны такие объекты и как отличается их стоимость.
Санкт-Петербург и Москва – лидеры по количеству сохранившихся дореволюционных домов. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве – компактно внутри Садового кольца). Квартиры в них составляют сейчас около 2% от всего предложения на вторичном рынке в Москве и сразу 14% в Санкт-Петербурге (там в продаже можно найти даже помещения в домах, построенных в конце XVIII века). В Москве в районах Басманный и Тверской доля лотов в дореволюционных домах достигает 25-35% от всего объёма активного предложения, а в Санкт-Петербурге в округах Сенной, Веденский и Коломна превышает 90%.
Топ-10 районов Москвы и Санкт-Петербурга по доле квартир в дореволюционных домах от общего объёма предложения в них
|
Районы Москвы (АО) |
Доля лотов в дореволюционных домах от общего объёма предложения в районе |
Округа Санкт-Петербурга (районы) |
Доля лотов в дореволюционных домах от общего объёма предложения в районе |
|
Тверской (ЦАО) |
35% |
Сенной (Адмиралтейский) |
91% |
|
Басманный (ЦАО) |
25% |
Введенский (Петроградский) |
91% |
|
Мещанский (ЦАО) |
24% |
Коломна (Адмиралтейский) |
91% |
|
Арбат (ЦАО) |
20% |
№ 78 (Центральный) |
83% |
|
Красносельский (ЦАО) |
19% |
Литейный (Центральный) |
82% |
|
Замоскворечье (ЦАО) |
15% |
Владимирский (Центральный) |
81% |
|
Хамовники (ЦАО) |
14% |
Кронверкское (Петроградский) |
80% |
|
Пресненский (ЦАО) |
8% |
№ 7 (Василеостровский) |
75% |
|
Таганский (ЦАО) |
3% |
Адмиралтейский (Адмиралтейский) |
69% |
|
Якиманка (ЦАО) |
3% |
Екатерингофский (Адмиралтейский) |
68% |
Источник: Циан.Аналитика
В советские годы квартиры в дореволюционных домах были переоборудованы в «коммуналки» или (реже) в многокомнатные помещения на 2-3 отдельные квартиры. Многие дома подверглись капитальному ремонту и полной замене перекрытий и сетей. В постсоветский период число коммунальных квартир стало сокращаться (связано это, в т.ч. с программами по их расселению), но в Санкт-Петербурге их пока что ещё много. Многие строения того периода в последние годы проходят через реконструкцию и «превращение» в элитные клубные дома (особенно это характерно для центра Москвы).
«Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счёт их расположения в центре, так и за счёт больших площадей (метраж помещений в дореволюционных доходных домах, как правило, превышал 100 кв. м.), – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – В Москве цена квадратного метра в дореволюционных домах сейчас в 2,5 раза выше, чем в среднем по городу (в массовом сегменте), в Санкт-Петербурге разрыв меньше – на 32%».
Цены в дореволюционных домах в последние годы увеличиваются быстрее, чем в целом по рынку за счёт повышенного интереса к ним: с 2022 г. «квадрат» в дореволюционных домах в Москве подорожал на 36% при росте в среднем по рынку на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 26,8% (средний по рынку рост на 5,9%).
Источник: Циан.Аналитика
Квартиры в дореволюционных домах сохраняют свою привлекательность и сейчас. В Москве в структуре потенциального спроса (в просмотрах объявлений на сайте Циан) на такие лоты приходится лишь 3%, однако доля в спросе выше, чем доля в предложении, а по относительному показателю (числу просмотров на 1 объявление) эти объекты даже популярнее постсоветских многоэтажек. В Санкт-Петербурге в структуре потенциального спроса на квартиры в дореволюционных домах приходится 16% просмотров (больше только у недавних новостроек), а по среднему числу просмотров 1 объявления они занимают второе место после советских кирпичных домов.
Характеристика рынка квартир в дореволюционных домах
|
|
Москва |
Санкт-Петербург |
||||||
|
мар.22 |
мар.23 |
мар.24 |
мар.25 |
мар.22 |
мар.23 |
мар.24 |
мар.25 |
|
|
Доля от общего объёма предложения на вторичном рынке |
2% |
2% |
2% |
2% |
14% |
11% |
12% |
14% |
|
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
650 |
612,1 |
743,9 |
884 |
241,2 |
229,9 |
265,4 |
305,8 |
|
Насколько цены в дореволюционных домах выше среднегородского уровня |
в 2 раза |
в 2 раза |
в 2,2 раза |
в 2,5 раза |
10% |
13% |
20% |
32% |
|
Доля в потенциальном спросе (числе просмотров объявлений на сайте Циан) |
2% |
2% |
2% |
3% |
21% |
15% |
16% |
16% |
Источник: Циан.Аналитика
В 2021 г. спрос на гостиничную недвижимость Москвы продемонстрировал положительную динамику – после кризисной ситуации в 2020г. средний уровень заполняемости на столичном рынке достиг 60% (против 38% годом ранее), тем не менее, говорить о возвращении к допандемийным показателям (71-72% в 2018-2019 гг.) еще преждевременно.
Наиболее динамично восстанавливаются показатели в гостиницах среднего ценового сегмента (Upper Midscale & Midscale) – 64,9% в 2021 г. против 78,5% в 2019 г. Люксовый сегмент хоть и удвоил уровень заполняемости по сравнению с 2020 г. (43,7% против 21,3%), всё еще существенно отстает от допандемийных показателей (71-72% в 2018-2019 гг.).
В целом стоит отметить, что восстановлению туристического рынка столицы в серьезной степени способствовало развитие именно внутреннего туризма. Только за первое полугодие 2021 г. столицу посетило 13,4 млн туристов, что сопоставимо с результатами всего 2020 г. (13,6 млн туристов). По предварительным итогам 2021 г. туристический поток в Москву оценивается на уровне 18-19 млн – то есть на допандемийном уровне в части объема внутреннего, российского, турпотока. В Москве как в одном из городов MICE-направления на восстановление спроса на гостиничное размещение повлиял и рост числа командировок – по данным туристических агентств-организаторов, он составил 40% по сравнению с концом 2020 г.
В результате увеличения спроса на гостиничную недвижимость доходность на номер (RevPar) выросла до 3 871 руб./сутки (против 1 989 руб./сутки в 2020г.), однако также не достигла значений 2019 г. (5 164 руб./сутки). Стоит отметить, что этот показатель отстает от результатов 2019 г. по всем гостиничным сегментам – в среднем показатели ниже результатов 2019 г. на 25-30%. В то же время средняя стоимость номера в целом по рынку почти сравнялась с показателями 2019 г. Такая динамика обусловлена преимущественно приростом в люксовом сегменте рынка (+26% прирост ADR к 2019 г.), тогда как средний ценовой сегмент, ориентированный на внутреннего туриста, всё еще демонстрирует среднюю стоимость номера на 15% ниже показателей 2019 г.
Динамика ключевых показателей рынка гостиничной недвижимости
Источник: STR Global, Colliers
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers: «На фоне высокого уровня внутреннего туризма, в 2021 г. мы наблюдали положительные тенденции на столичном рынке гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, текущая ситуация сохранится и в первой половине 2022 г. – внутренний туризм останется на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему восстановлению и развитию гостиниц среднего ценового сегмента. При этом сроки полноценного восстановления к допандемийным результатам будут напрямую зависеть от эпидемиологической ситуации и сопутствующих ограничений на международные поездки».
Аналитики «Метриум» зафиксировали рекордное число сделок в 2021 году на московском рынке жилья, проанализировав последние данные Росреестра Москвы. Спрос на новостройки в ушедшем году вырос на 19% относительно 2020-го, а на вторичном рынке жилья – на 15%. Такая динамика стала возможна благодаря увеличению на 22% кредитования ипотечных заемщиков.
В 2021 году Росреестр Москвы зарегистрировал 98,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве. В 2020 году покупатели жилых помещений в строящихся зданиях заключили с застройщиками 82,8 тыс. таких соглашений. Таким образом, спрос на новостройки (без учета покупки жилья у девелоперов в готовых домах) повысился за 2021 год на 19%. Это самый высокий прирост числа сделок с 2018 года, когда относительно 2017-го было заключено на 47% больше соглашений. При этом по абсолютному числу ДДУ 2021 год однозначно стал рекордным – никогда прежде в новостройках Москвы не приобретали столько квартир.
В последнем квартале число сделок с новостройками увеличилось относительно аналогичного периода 2020 года только на 3%, хотя в I квартале рост составил 18%, а во II квартале – 109%. Тем не менее всё же именно декабрь стал самым продуктивным для застройщиков месяцем в году. В последний месяц 2021 года они заключили с дольщиками 10,8 тыс. ДДУ, что на 1% больше, чем в декабре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Основным стимулом для покупателей жилья в течение 2021 года оставалась ипотека. В 2021 году, по данным Росреестра Москвы, банки выдали заемщикам 127,6 тыс. жилищных кредитов, что на 22% больше, чем в 2020 году, когда этот показатель превысил 104,2 тыс. единиц. Прирост ипотечного кредитования так же, как и рост числа сделок с новостройками, стал самым заметным с 2018 года, когда банки выдали заемщикам на 67% больше кредитов, чем в 2017 году. По абсолютному показателю (127,6 тыс. кредитов) 2021 год стал рекордным.
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают замедление динамики рынка. В IV квартале 2021 года число выданных ипотек (35,3 тыс.) оказалось на 4% меньше, чем в тот же период 2020 года (36,6 тыс.), хотя в I-III кварталах активность заёмщиков росла по сравнению с аналогичными периодами 2020 года. В то же время в декабре банки выдали в Москве рекордное по сравнению со всеми предыдущими месяцами число ипотек – 13,6 тыс., что на 4% больше, чем в декабре 2020 года.
«Примечательно, что число сделок на рынке ипотеки сохранилось во втором полугодии 2021 года, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С лета ставки по кредитам значительно возросли, и эта тенденция сохранялась до конца года. Несмотря на это, мы видим, что активность заемщиков сохранилась на высоком уровне, а если и снизилась, то явно непропорционально тому, насколько увеличились ставки. Это свидетельствует о том, что покупатели в целом адаптировались к новым условиям кредитования».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Для вторичного рынка жилья 2021 год также стал рекордным. Росреестр Москвы зарегистрировал 171 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 15% больше, чем в 2020 году, когда общее число сделок составило 148,9 тыс. В последний раз крупнейший прирост числа заключенных договоров на вторичном рынке был зафиксирован в 2018 году относительно 2017 года (26%). Также 2021 год примечателен для вторичного сегмента еще и тем, что впервые за семь лет побит рекорд числа сделок 2014 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 162,1 тыс. сделок. А в декабре 2021 года зафиксирован абсолютный рекорд по месячному числу сделок (20,4 тыс., что на 1% больше, чем в декабре 2020).
В то же время во вторичном сегменте также отмечено замедление активности покупателей в конце года. В IV квартале 2021 года заключено на 12% меньше договоров купли-продажи, чем в аналогичный период 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«После стадии быстрого роста рынка стабилизировался, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вероятнее всего, в ближайшие месяцы мы уже не увидим столь же высокой активности покупателей, как в 2020-2021 годах, но в то же время нужно признать, что ни повышение цен, ни рост ставок не обрушили спрос, а только вызвали “плавную посадку”. Причем нельзя исключать, что на фоне ужесточения кредитно-денежной политики Центробанком власти введут новые меры стимулирования спроса, и мы зафиксируем новые всплески активности клиентов».