Ситуация на рынке новостроек Москвы в августе 2010г.


17.09.2010 21:02

Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор ситуации на рынке новостроек Москвы в августе 2010 г.

 

Предложение. Характеристика рынка

В августе 2010г. на рынке новостроек отмечается значительный рост предложения. Так  число представленных к продаже квартир, по данным аналитического департамента компании  в данном месяце находилось на уровне 13890. В июле же предложение находилось на уровне 12967 квартир, что на 7% меньше относительно августа.

 


 

Значительный рост числа представленных к продаже квартир обусловлен появлением в продаже новых жилых комплексов -  увеличением объема впервые выставленных на продажу квартир, а также поступлением новых объемов в рамках  ранее продаваемых жилых комплексов (начало реализации новых корпусов, секций и.т.д.).

Согласно статистике предложение квартир в новостройках Москвы  по-прежнему представлено, преимущественно, в сегменте от 100000 до 150000 руб.кв.м. – 49%,  Доля данного ценового сегмента увеличилась в августе по сравнению с июлем на 6%. Что свидетельствует о продолжении тенденции смещения рынка в сторону более доступного предложения.

 В августе 28% составляет доля представленных к продаже квартир в ценовом сегменте от 150000 до 200000 руб.кв.м., что меньше на 9% относительно предыдущего месяца.

Наименьшую долю, в структуре представленных к продаже квартир занимают по-прежнему  квартиры в наиболее недорогом ценовом сегменте и в более дорогом. Так, доля в сегменте до 100000 руб.кв.м. составляет 12%, в сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м. -11%.

Доля данных ценовых сегментов практически не претерпела изменений относительно июля.

 

Структура предложения квартир в новостройках Москвы по стоимости 1 кв. м, август 2010 г.

 


 

За 100% принят объем предложения в новостройках Москвы без учета элитных объектов

 

По-прежнему, наибольшую долю в структуре распределения  предложения квартир в новостройках по типу дома занимают монолитные дома и составляют 81% от общего предложения. Однако по сравнению с предыдущим месяцем, в августе доля монолитных домов значительно увеличилась (в июле 61%), что связано с открытием продаж в новых корпусах уже строящихся монолитных проектов.

Доля панельных домов в августе по сравнению с июлем снизилась на 6% и составляла 14%.

Также в августе резко сократилась доля  кирпичных домов до уровня 5%, в июле доля данного типа дома составляла 19%, что на 14% больше.


Структура предложения квартир в новостройках Москвы по типу дома, август 2010 г.

 


 

Спрос

В августе 2010г. предпочтение отдавалось двухкомнатным квартирам. Стоит отметить увеличение,  как числа обращений, так и договоров, приходящихся на данный тип квартиры относительно предыдущего месяца. Так, доля обращений по двухкомнатным квартирам находилась на уровне  43% , в то время как доля договоров составляла 44%.

Также в августе относительно предыдущего месяца произошло незначительное снижение, как по обращениям, так и по заключенным договорам приходящихся на однокомнатные квартиры - 38% звонков и 28% договоров.

Доля звонков и договоров, приходящихся на трехкомнатные квартиры, в августе значительно  увеличилась и составляла 18% и 28% соответственно.

По многокомнатным квартирам доля обращений и договоров является минимальной как на данный период времени, так и в предыдущем месяце.

Таким образом, мы можем наблюдать постепенное смещение спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, что свидетельствует о росте покупательской способности и увеличении стоимости покупаемой квартиры в целом.

В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования на рынке  первичного жилья наблюдается стабильная тенденция роста обращений.

Стабильный рост таких обращений подтверждает оживление и постепенное восстановление рынка ипотеки и кредитов на жилую недвижимость. Рост обращений прогнозируется и в  последующие месяцы осени.

 


 

Ценовая ситуация

На рынке новостроек после длительного периода роста цен как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте наблюдается незначительное снижение. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте в августе составляла 145 100, что на 1,5% ниже относительно июля. Стоимость кв.м. в долларовом эквиваленте в августе составляла 4 788, что на 0,2% ниже предыдущего месяца.

 


 

Несмотря на зафиксированный рост стоимости по большинству строящихся домов в Москве, незначительное снижение цен в среднем по рынку обусловлено появлением в продаже новых объектов и новых корпусов на начальной  стадии строительства, по характерным для данного этапа более доступным ценам. 

В августе, как и в июле, после продолжительного роста курса доллара по отношению к рублю отмечается снижение. Так курс доллара по отношению к рублю в августе составил 30,3 против 30,6  в июле.

 

Выводы

В августе 2010г. на рынке новостроек отмечается значительный рост предложения, так  число представленных к продаже квартир составляло 13890. Это обусловлено появлением в продаже новых жилых комплексов, а также поступлением новых объемов в рамках  ранее продаваемых жилых комплексов.

Предложение квартир в новостройках Москвы, по-прежнему, сосредоточено, преимущественно, в монолитных домах в сегменте от 100000 до 150000 руб. кв.м.

Отмечается постепенное смещение спроса в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир, что свидетельствует о восстановлении рынка и постепенном росте платежеспособного спроса.

В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования на рынке  первичного жилья наблюдается стабильная тенденция роста, что свидетельствует о восстановлении данного рынка.

После длительного периода роста цен, как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте наблюдается снижение стоимости кв.м. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте в августе составляла 145100, в то время как стоимость кв.м. в долларовом эквиваленте в августе составляла 4788.

Незначительное снижение цен обусловлено появлением в продаже новых объемов на начальной  стадии строительства по более доступным ценам.

Материал предоставлен компанией «НДВ-Недвижимость»

 

 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



21.05.2010 21:14

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги апреля 2010 г.

 

Рынок коммерческой недвижимости в апреле 2010 года

Итоги апреля явственно свидетельствуют о том, что активность рынка, отмеченная весной, была лишь волной реализации отложенного спроса. Эта «волна» собиралась в течение всего 2009 года. Сначала был период стагнации во всех сегментах, в течение которого продавцы без острой необходимости не выставляли свои объекта на продажу: ведь реализации по приемлемым для них ценам в тот момент не представлялась возможным. Позднее, когда ситуации стабилизировалась, сначала в торговом, а потом и в остальных сегментах, продавцы предпринимали попытки выставить свои объекты на продажу. Однако, покупатели не торопились активно выходить на рынок, присматриваясь к новым условиям. И только в конце прошлого-начале нынешнего года, когда стало понятно, что «дно» пройдено, отложенный спрос превратился в относительно активный.

Тем не менее, кризис пока не окончен и тенденции роста цен не наблюдается. «Волна» отложенного спроса проходит, и рынок снова вошел в стабильное состояние. Именно этими тенденциями определялись апрельские показатели рынка. Постепенное оживление рынка коммерческой недвижимости, отмеченное по росту объема предложения в марте, в апреле практически закончилось, состояние рынка стабильное.

Об этом говорят не только ценовые показатели. Сроки экспозиции находятся на максимальных уровнях – около 160 дней. Доля объектов, по которым не меняется цена, достигла рекордного показателя за весь период мониторинга – 54%. В прошлом году этот показатель находился на уровне 45%, в докризисный период – около 40%. Это показатель отражает стагнационные процессы на рынке: мало кто верит, что изменение цены в экспозиции на рынке, как в большую, так и в меньшую сторону приведут к продаже.

 Рост объема предложения по количеству составил 4%, в то время как по общей площади, наоборот, на 2% снизился.

Незначительной в апреле была и ценовая динамика. Средневзвешенная цена в апреле снизилась на 1% и составила 4004$/кв.м., что на 9% ниже уровня апреля 2009 года.

Отсутствие значительных изменений на рынке в апреле было обусловлено отсутствием существенных положительных предпосылок для роста продаж, так как последствия кризиса рынок ощущает на себе до сих пор.

Всего в апреле на продажу было выставлено 1384 объекта общей площадью 2638 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,56 млрд.$.

Рынок в целом

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

1 384

10 563

2 638

1,91

4 004

к марту 2010

+ 4%

− 3%

− 2%

− 5%

− 1%

к апрелю 2009

+ 27%

+ 5%

+ 16%

− 9%

− 9%

 

Торговая недвижимость

В апреле экспонировалось 429 объекта общей площадью 333 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,01 млрд.$, из них 76 объектов – внутри Садового Кольца и 353 объекта – за его пределами.

И в центральной части города, и за пределами Садового Кольца цена предложения возросла. Однако, это лишь структурные изменения, вызванные уходом с рынка дешевых крупных и появлением дорогих объектов.

Так, средневзвешенная цена на торговые помещения в центре, продолжившие экспонирование, в апреле осталась на уровне марта. А за счет появления нескольких новых и достаточно крупных объектов, средневзвешенная цена по всем объектам выросла на 5%.

Если посмотреть за пределы Садового, то за счет окончания экспонирования ряда более дешевых торговых объектов цена предложения по всем объектам за пределами центра по сравнению с мартом подорожала на 3% до 4970$/кв.м.

«Все это подтверждает тезис о том, что рынок купли-продажи коммерческой недвижимости достаточно узок и волотилен. Причем торгового сегмента это касается в большей степени за счет малого количества предложений и почти двухпорядковой разнице в стоимости квадратного метра между самым дешевым и самым дорогим объектом.– говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – В целом же, как в отношении объектов в центре, так в отношении помещений за его пределами, о тенденции к устойчивому росту говорить пока не приходится. Рост цен носит локальный характер, в то время, как устойчивая положительная динамика в отношении помещений выставляемых уже давно, отсутствует.»

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость,

млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

76

532

36

0,47

14 868

к марту 2010

+ 4%

+ 19%

+ 13%

+ 8%

+ 5%

к апрелю 2009

+ 29%

+ 57%

+ 74%

+ 35%

− 10%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые

вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средяя цена, $/м2

значение

353

1 479

298

0,84

4 970

к марту 2010

− 2%

− 18%

− 21%

− 19%

+ 3%

к апрелю 2009

+ 17%

+ 6%

+ 9%

− 7%

− 3%

 

Офисная недвижимость

Объем предложений офисов в апреле возрос на 4% по количеству и снизился на 1% по общей площади. Рынок находится в состоянии незначительных колебаний, и такая ситуация, вероятнее всего, сохранится по крайней мере до осени этого года.

 При этом превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца от уровня годовой давности является гораздо более значительным по сравнению с аналогичным ростом за пределами центра: скорее всего, офисы в центре до сих пор остаются менее ликвидными.

Всего в апреле объем предложения составил  603 объектов общей площадью 1551 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,82 млрд.$, из них 207 объектов – внутри Садового Кольца и 396 объекта – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в апреле за счет роста цен по объектам, продолжившим экспонирование, выросла на 2% до 7697 $/кв.м. Такой рост отчасти можно объяснить однопроцентным снижением в апреле курса доллара. Еще одна причина заключается в том, что рынок офисов в центре, по всей видимости, уже достиг дна и теперь по наиболее качественным объектом продавцы делают попытки повышение цены. Однако трендом повышение цен еще не стало.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в апреле снизилась на 1% до 3530$/кв.м. Это снижение произошло как по объектам, продолжившим экспонирование (на 2%), так и по остальным объектам (на 1%). Таким образом, какие-либо новые тенденции на рынке не наблюдаются.

«Сравнивая ценовую динамику по офисам с ценовой динамикой в торговом сегменте, можно отметить тот факт, что по торговым помещениям как в центре, так и за его пределами в отношении появившихся объектов цены хотя бы локально, но растут, а в отношении офисов даже такие подвижки отсутствуют. – отмечает генеральный директор RRG Денис Колокольников. - В связи с этим можно заключить, что сегмент офисов по сравнению с сегментом торговых помещений в инвестиционном плане остается более слабым».

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные

внутри СК

Количество

Общая стоимость,

млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

19.05.2010 14:44

Оживление на рынке новостроек Москвы и Подмосковья после финансового кризиса принимает более наглядные формы: девелоперы объявляют о начале реализации новых проектов и оживлении замороженных строек.

По данным компании Est-a-Tet, в 2010 году планируется к сдаче в Москве в общей сложности почти 2 млн. кв. м. коммерческого жилья. Около 60% от этого объема составят монолитные объекты, 30% - панельное жилье и 8-10% - объекты на элитном рынке.

Ввод в эксплуатацию жилья в 2010 году, по словам ведущего аналитика Est-a-Tet Алексея Кобякова, не превысит уровня прошлого года, и, согласно заявлениям правительства Москвы, составит около 3,2 млн. кв. м. В 2011-2012 гг. объем ввода нового жилья в Москве может составить порядка 3 млн. кв.м., из которых доля коммерческого жилья прогнозируется до 2 млн. кв.м.

В существующем объеме предложения, который реализуется в 2010 году, - острая нехватка недорогого панельного жилья, спрос на который удовлетворяется сейчас в основном за счет подмосковных объектов. Если на рынке не появится новых масштабных проектов в сегменте «эконом-класса», рынок может столкнуться с дефицитом дешевых квартир и ростом стоимости на московские новостройки.

 

Панельное жилье

Пока на сегмент панельного жилья, строительство которого начнется в 2010 году, приходится более 600 000 кв.м. О реализации очередных проектов объявила компания «Ведис групп»: она планирует застраивать микрорайон по Б.Очаковской ул., вл. 3 (около 140 тыс. кв. м), ЖК «Юрлово» (продажи пока ведутся по одному корпусу, всего в перспективе будет четыре). В настоящее время активно ведется строительство ЖК «Нахимово» по ул. Болотниковской. Также на реализацию выходят новые объемы квартир в рамках уже существующих жилых комплексов. Кроме того, «Ведис групп», известная, прежде всего, как застройщик панельного жилья, собирается попробовать свои силы и на элитном рынке: компания объявила о реализации ЖК «Андреевский Дом» - элитного клубного дома на 94 квартиры, расположенного на 2-й Фрунзенской ул.

В районе Ново-Переделкино планируется возведение около 150 тыс. кв. м жилья – застройщиком к 2012 году будет возведен микрорайон примерно из 13 жилых домов.

Вновь активизировались застройщики, которые замораживали строительные объекты во время кризиса. Так ГК «ПИК»  приступила к реализации ранее приостановленных проектов, в частности, в Подмосковье. Из новых объектов в Москве компания в данный момент застраивает ЖК «Заповедный уголок» на севере Москвы (СВАО), где будет построено около 9 панельных домов (78,5 тыс. кв. м), сейчас в продажу поступили квартиры в корпусе № 6, который пока находится на этапе возведения фундамента. Также на рынок вышел новый объект – ЖК «Битцевский» из 4-ех жилых домов серии КОПЭ в районе Чертаново, на ул. Красного Маяка. Кроме того, нужно иметь в виду, что недавно ГК ПИК завершил переговоры по приобретению в собственность территории Краснопресненского сахарорафинадного завода под строительство жилья – на участке примерно в 7 га будет построено ориентировочно около 80-100 тыс. кв. м жилья.

«Эти объекты нельзя причислить к массовым объемам ввода жилья на рынок. Масштабные проекты аналогично Марфино пока ни у кого из московских девелоперов на продажу не выйдут. Скорее, можно говорить о постепенном вливании на рынок объемов панельного строительства путем поэтапного завершения строительства ранее начатых проектов», - говорит Алексей Кобяков.

 

Монолитные объекты

В сегменте «бизнес-класса» в 2010 году появляются новые «заделы» строительных объектов, чтобы обеспечить требуемый объем ввода жилья в период до 2015г. Строительные работы ведутся в Кунцево в 18-20 кварталах, где будет построено социальное и коммерческое жилье. Одним из таких проектов является ЖК «Солнце» компании «Система Галс» на ул. Ельнинская, 28. Это монолитно-кирпичный дом бизнес-класса с подземным паркингом, который будет завершен ориентировочно во второй половине 2012 года.

Можно ожидать, что продолжится реализация крупного объекта ЖК «Царицыно» по улице Липецкая, который компания НДВ реализует вместе с подрядчиком МФС-6: ранее строительство объекта было приостановлено в связи с финансовыми трудностями у застройщика. Продолжится комплексная реконструкция мкр. «Мичуринский», осуществляемая компанией «Главмосстрой» - здесь также запланировано введение большого объема жилья. На данный момент, по информации Est-a-Tet, девелопер осуществляет возведение 1-й и 2-й очереди объекта, возведение 3-й очереди пока не начиналось.

 

Элитный рынок

Среди элитных объектов, которые вышли на реализацию в этом году, стоит отметить упомянутый выше ЖК «Андреевский Дом», а также комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» по ул. Фадеева. В сегменте элитного жилья пока нет полной ясности относительно количества и класса объектов, которые будут построены в будущем. Появлялась информация о небольших участках под жилье в ЦАО – в районе Нижегородской ул., на Серпуховской ул. и в Замоскворечье, которые, с учетом местоположения, могут быть отнесены к бизнес-классу или элите.

Однако в целом сложившаяся ситуация с дефицитом новых элитных объектов является ожидаемой. «На период кризиса многие стройки, находившиеся в бумажной стадии, были приостановлены - скорее всего, они будут выходить на рынок постепенно, без спешки. В то же время новые площадки пока не разрабатывались, поэтому еще в начале кризиса участники рынка ожидали появления дефицита в сегменте элитного жилья», - замечает Алексей Кобяков.

Перспективные объекты, которые выйдут на рынок в 2010 году:

 

Название

Адрес

Девелопер

Объем, кв. м

Сроки

Панельное жилье

1

Микрорайон на Б.Очаковской, КОПЭ, П-44Т

Б.Очаковская, вл.3

Ведис групп, ПИК, ДСК-1

140 тыс. жилья, 60 тыс. инфр-ры (13 га)

Начало строительства – III кв. 2010 г.

2

ЖК «Юрлово», П-44Т

Юрловский пр-д, вл. 14, СВАО

Ведис групп

77 084 кв. м

Конец 2011 г.

3

ЖК «Нахимово», П-44Т

Ул. Болотниковская, 36а, ЮЗАО

Ведис групп

82 тыс. кв. м, 1500 кв-р

Конец 2010 г.

4

ЖК «Заповедный уголок на севере Москвы»

Заповедная ул., вл. 14-16

ПИК

78,5 тыс. (4,4 га), 9 домов П-3М, КОПЭ 

Часть построена, часть выходит на реализацию

5

ЖК «Битцевский», КОПЭ-М-«Парус»

 Ул. Красного Маяка, напр.д.13, кор.4, ЮАО

ПИК

110 тыс. кв. м, 700 кв-р

В процессе строительства

 Монолит

1

ЖК «Солнце»

Ул. Ельнинская, 28 (Кунцево, кв-л 20)

Система Галс, Кунцево Инвест

58 404 кв. м

2012 г. – сдача в эксплуатацию

2

Мкр. «Царицыно»

Царицыно, 6-я Радиальная ул., ул. Липецкая

НДВ, МФС-6

369 600 кв. м (43,84 га, 15 кор.)

IV кв. 2010, II кв. 2011 г.

3

Мкр. «Мичуринский»

Мичуринский пр-т, кв-л 5,6, кор.11, 58

Главмосстрой

360 тыс. кв. м

II кв. 2010 г.

4

ЖК «Богородский»

Б-р Маршала Рокоссовского, вл. 5-8, ВАО

ОАО Концерн «МонАрх»

135 185 кв. м, 1847 кв-р

 IV кв. 2011 г.

5

Versis

Ул. Вавилова, ЮЗАО

Пересвет Групп

48 900 (жилая – 28 800) кв. м, 244 кв-ры

II кв. 2013 г.

6

«Альбатрос»

Ул.Твардовского, Строгино, СВАО

«Сити XXI век»

Более 70 тыс. кв. м, 440 кв-р

2010-2012 гг.

7

«Холмогоры»

Ул. Холмогорская, вл.2, СВАО

«ЮИТ СитиСтрой»

0,53 га, 104 кв-ры

Ведется строительство

8

«Приоритет»

Нагорный б-р, 39а, ЮЗАО

«Баркли»

24 194,5, 134 кв-ры

IV кв. 2010

Элитный сегмент

1

ЖК «Андреевский Дом»

2-я Фрунзенская ул.,


ИСТОЧНИК: АСН-инфо