Апартаменты бизнес-класса и массового сегмента примерно на 35% меньше, чем квартиры в новостройках тех же классов, подсчитали аналитики «Метриум». В частности, средняя площадь апартамента бизнес-класса – 45 кв. м, а квартиры – 69 кв. м, в массовых новостройках у апартамента – 32 кв. м, а в квартире – 49 кв. м. Между тем в премиальных комплексах апартаменты, наоборот, в среднем больше квартир.

Апартаменты обычно заметно меньше квартир, даже если они относятся к одному классу новостроек. Такую зависимость проследили в отношении проектов массового сегмента и бизнес-класса аналитики «Метриум» на московском рынке.

В I квартале 2022 года средняя площадь апартамента в новостройках бизнес-класса составила 45 квадратных метров, тогда как квартира в жилых комплексах того же класса занимала в среднем 69 кв. м. Таким образом, апартаменты бизнес-класса были в среднем на 35% меньше, чем квартиры.

Причем различие прослеживается в разных типах апартаментов и квартир по количеству комнат в них. Так, студии-апартаменты бизнес-класса на 15% меньше студий-квартир (24 кв. м против 29 кв. м в среднем), однокомнатные апартаменты на 1% меньше однокомнатных квартир (45,8 кв. м против 46,2 кв. м), двухкомнатные апартаменты в среднем на 7% меньше двухкомнатных квартир (65 кв. м против 70 кв. м), трехкомнатные апартаменты в среднем на 15% меньше трехкомнатных квартир (82 кв. м против 96 кв. м).

Похожая тенденция наблюдается и в новостройках массового сегмента. Апартаменты эконом- и комфорт-класса в среднем на 34% меньше, чем квартиры тех же классов. Если средняя квартира в таких новостройках достигает в площади 49 кв. м, то апартаменты – 32 кв. м. Однако в разрезе размера квартир по числу комнат ситуация не такая однозначная, как в бизнес-классе.

Так, в массовом сегменте студии-апартаменты в среднем занимают 22 кв. м, а студии-квартиры – 25 кв. м, а также двухкомнатные апартаменты (56 кв. м) меньше двухкомнатных квартир (60 кв. м). Но однокомнатные апартаменты в среднем на 5% больше (41 кв. м), чем однокомнатные квартиры (39 кв. м), а также трёхкомнатные апартамент больше на 4% (87 кв. м), чем трехкомнатные квартиры (84 кв. м).

Противоположная ситуация в московских новостройках премиум- и элитного сегмента, в которых апартаменты во всех типологиях всегда больше квартир. Так, в новостройках премиум-класса студии-апартаменты (34 кв. м) в среднем больше студий квартир (33 кв. м) на 3%, однокомнатные апартаменты (58 кв. м) больше однокомнатных квартир (52 кв. м) на 12%, двухкомнатные апартаменты (91 кв. м) больше двухкомнатных квартир (77 кв. м) на 18%, трехкомнатные апартаменты (140 кв. м) больше трехкомнатных квартир (111 кв. м) на 26%. В целом средняя площадь премиальных апартаментов – 103 кв. м, что на 10% больше, чем у премиальных квартир (94 кв. м).

«Покупатели премиальных апартаментов в целом часто имеют более значительный бюджет для приобретения квартиры, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Среди таких клиентов больше инвесторов, которые покупают просторные помещения для вложения средств. Квартиры же склонны покупать клиенты, желающие зарегистрироваться в Москве, у них бюджеты обычно более ограниченные, а значит их интересует жилье поменьше».

В московских новостройках элитного сегмента, отмечают аналитики «Метриум», трудно проследить какую-либо зависимость площади помещений от их статуса – жилого или нежилого. Это связано с ограниченностью выборки – в I квартале в продаже было всего 630 квартир и апартаментов, причем преимущественно в старых проектах.

«Апартаменты чаще всего позиционируются как более доступный по цене продукт, чем и привлекают значительную часть клиентов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно поэтому застройщики проектируют в комплексах апартаментов больше квартир с ограниченной площадью, а также малогабаритные форматы помещений, в том числе студии. Вопрос бюджета для покупателей апартаментов чаще стоит более остро, чем для клиентов рынка квартир, поэтому девелоперы оптимизирует предложение под этот запрос. И примечательно, что эта зависимость прослеживается в новостройках одинакового класса».

Как отличается средняя площадь квартир и апартаментов в московских новостройках

Источник: «Метриум»

В Департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» выяснили, какие изменения произошли с сегментом столичных апартаментов за месяц и в годовом выражении. За год объем предложения апартаментов увеличился на 37,2%, до 6,5 тыс. лотов. Наиболее значительно выросла экспозиция в стандарт-классе – в 5,6 раз. Половина предложения апартаментов (47,5%) находится в проектах на заключительной стадии готовности.

Средневзвешенная цена 1 кв. м апартаментов в столице поднялась на 13,3% в годовом выражении, до 450 тыс. рублей. За год больше всего цена выросла в стандарт-классе (на 47,3%), за месяц – в бизнес-классе (на 6,6%).

Согласно статистике департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам апреля 2022 года совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 292,1 тыс. кв. м (+7,6% за месяц, +3,7% за год) и 6,5 тыс. лотов (+8,8% за месяц, +37,2% за год). На долю предложения апартаментов сейчас приходится 14,5% от общей экспозиции на рынке новостроек столицы.

В апреле застройщики проявили высокую активность по выводу новых проектов: на рынке появилось 7 новых апарт-комплексов, из которых 5 проектов относится к стандарт-классу, 1 проект – к комфорт-классу, еще 1 – к премиум-классу.

Наибольшая доля предложения апартаментов представлена в бизнес-классе – 38,9% площади (-1% за месяц, +2% за год), на втором месте – комфорт-класс с долей 33,1% (0% за месяц, +5,7% за год). К премиальному сегменту относится 22,7% экспозиции (+0,4% за месяц, -12,1% за год). Наименьшая доля предложения приходится на стандарт-класс – 5,4% (+0,7% за месяц, +4,4% за год).

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Основной тенденцией последнего времени стало увеличение предложения апартаментов стандарт-класса – за год в 5,6 раз за счёт проектов в реконструированных зданиях бывших общежитий и гостиниц.  Несмотря на активный спрос, предложение в комфорт-классе также показало прирост в годовой динамике на 25%. При этом в высокобюджетных сегментах отмечается убывание экспозиции – в премиум-классе она сократилась на 32%, а в бизнес-классе выросла всего на 9,3%».

По стадии строительной готовности почти половина предложения апартаментов находится в проектах на заключительной стадии готовности (фасадно-отделочные работы, благоустройство и ввод в эксплуатацию) – 47,5% площади (+2,6% за месяц, -18,8% за год). На начальную стадию приходится чуть больше трети предложения – 32% площади (-4,5% за месяц, +7,2% за год). В проектах на стадии монтажных работ находится 20,6% площади (+1,9% за месяц, +11,6% за год).

По наличию отделки две трети предложения столичных апартаментов представлено с разными видами отделки – 65,1% (+2,2% за месяц, +9,1% за год): с отделкой – 31,2%, с предчистовой отделкой – 20% и с дополнительными опциями (наличие мебели, кухни, сантехники) – 13,9%. На долю предложения без отделки приходится 34,9% площади (-2,2% за месяц, -9,1% за год).

Все эти факторы оказывают влияние на уровень цен на столичные апартаменты. По итогам апреля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 450,3 тыс. рублей (+2,3% за месяц, +13,3% за год). Практически во всех классах наблюдалась положительная динамика. Больше всего за месяц средневзвешенная цена увеличилась в бизнес-классе – на 6,6%, сейчас она равна 392,9 тыс. рублей (+30,1% за год). В комфорт-классе рост составил 0,8%, до 284,4 тыс. рублей (+22,1% за год), в стандарт-классе – 1,8%, до 285,3 тыс. рублей (+47,3% за год). В премиальном сегменте средний ценник не изменился и находится на уровне 830,2 тыс. руб. (+30,8% за год).

Средняя стоимость столичных апартаментов по итогам апреля 2022 года составила 20,4 млн рублей (+1,1% за месяц, -14,3% за год – за счёт уменьшения средней площади объектов). Самый низкий ценник наблюдается в стандарт-классе – 5,3 млн рублей (-4% за месяц, -6,1% за год), сокращение стоимости апартаментов также произошло в основном из-за уменьшения средней площади экспозиции, за месяц – на 5,6%. В комфорт-классе средняя стоимость лотов составляет 10,1 млн рублей (0% за месяц, +13% за год). В бизнес-классе усредненная цена апартаментов равна 20,7 млн рублей (+7,4% за месяц, +7,7% за год), в премиум-классе – 77,8 млн рублей (-1,4% за месяц, +19,6% за год).