Расходы на аренду снизились до 37% от размера зарплаты
Эксперты Циан.Аналитики рассчитали доступность аренды в городах-миллионниках, и выяснили, какая доля от среднего размера заработной платы уходит на оплату съёмного жилья и как показатель изменился за последний год.
В среднем по городам-миллионникам сейчас ежемесячный арендный платёж составляет 37% от размера заработной платы*. Чем выше средняя ставка аренды в городе, тем большую долю от заработной платы населения составляет выплата за жильё.
Более 40% дохода уходит на оплату съёмного жилья в Москве (46%) и Санкт-Петербурге (42%), в лидерах также Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и Волгоград (39-40%). В структуре расходов жителей Уфы арендные платежи составляют минимальные среди миллионников 31%.
«Год назад доступность съёмного жилья была ниже. В среднем по миллионникам на оплату аренды уходило 40% от среднего размера заработной платы, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Увеличение доступности аренды стало следствием опережающего роста зарплат – за последний год они увеличились в среднем по миллионникам на 18%, а ставки аренды на 11%».
Особенно заметно доступность арендного жилья выросла в Краснодаре и Челябинске (доля расходов сократилась на 5 п.п.). Москва сохраняет 1 место по доле расходов на аренду от заработной платы, несмотря на её снижение на 2 п.п. Единственный город, где доступность не увеличилась – Красноярск.
|
Город |
Средняя заработная плата, тыс. рублей в месяц |
Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в марте 2025, тыс. рублей в месяц |
Расчетная доля расходов |
Динамика за год |
|
Москва |
141,0 |
65,3 |
46% |
-2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
94,2 |
39,4 |
42% |
-1 п.п. |
|
Нижний Новгород |
79,9 |
31,9 |
40% |
-4 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
75,6 |
29,4 |
39% |
-4 п.п. |
|
Волгоград |
60,0 |
23,2 |
39% |
-1 п.п. |
|
Новосибирск |
81,0 |
30,9 |
38% |
-4 п.п. |
|
Казань |
79,8 |
30,2 |
38% |
-3 п.п. |
|
Екатеринбург |
88,4 |
32,7 |
37% |
-2 п.п. |
|
Самара |
70,8 |
26,1 |
37% |
-2 п.п. |
|
Краснодар |
77,9 |
28,1 |
36% |
-5 п.п. |
|
Омск |
67,4 |
24,3 |
36% |
-1 п.п. |
|
Пермь |
76,7 |
26,6 |
35% |
-4 п.п. |
|
Челябинск |
73,8 |
24,8 |
34% |
-5 п.п. |
|
Красноярск |
85,4 |
28,6 |
34% |
0 п.п. |
|
Воронеж |
67,6 |
22,1 |
33% |
-2 п.п. |
|
Уфа |
76,4 |
23,8 |
31% |
-2 п.п. |
|
В среднем |
|
|
37% |
-3 п.п. |
Источник: Циан.Аналитика
После оплаты съёмного жилья у арендатора остаётся от 37 тыс. рублей (в Волгограде) до 76 тыс. рублей (в Москве). Эти суммы в 2,4-3,3 раза превышают размер прожиточного минимума. Т.е. ни в одном городе не складывается такой ситуации, когда после оплаты аренды у жильца не оставалось бы средств на жизнь.
В абсолютном выражении больше всего денег после оплаты арендного жилья остаётся в Москве, несмотря на то, что платёж составляет около половины от среднего размера зарплаты. Это в 3,2 раза больше размера прожиточного минимума. В Уфе и Казани оставшиеся свободные средства в 3,3 раза превышают размер прожиточного минимума, хотя в абсолютном выражении это около 50-53 тыс. рублей.
*Методика
Расчёты проводились для однокомнатных квартир в городах-миллионниках.
Информация о среднем размере заработной платы получена из Базы данных показателей муниципальных образований Федеральной службы государственной статистики (данные за 2023 и 2024 гг., за вычетом НДФЛ).
Для расчётов выбрана величина прожиточного минимума трудоспособного населения в каждом конкретном регионе на 2025 г.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 7,9%. Средневзвешенная цена составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения 12 114 квартир[1] общей площадью 614,2 тыс. кв. м. С начала года на рынок вышел всего один новый проект ЖК «МелисСад» от компании МИЦ. Кроме того, возобновились продажи квартир в ЖК «Филатов луг». Таким образом, с начала года предложение увеличилось на 7,9% по количеству квартир и на 8,8% по общей площади экспозиции.
Динамика объема предложения на рынке Новой Москвы (количество квартир)
Источник: Метриум
За первые шесть месяцев рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– homecity, корп. 1;
– «Бунинские луга», корп. 3.4.1, 3.7.1, 3.7.2;
– «Новое Внуково», корп. 11, 12, 15, 16;
– «Остафьево», корп. 12.1, 12.2, 12.3;
– «Первый Московский», кв-л 7 корп. 2, кв-л 11 корп. 4;
– «Переделкино Ближнее», кв-л 16, корп. 2, 3;
– «Прокшино», корп. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 5.2;
– «Середневский лес», корп. 3.1;
– «Скандинавия», корп. 35.1., 36.2;
– «Цветочные поляны» (новая очередь) корп. 1, 2, 3, 6;
Структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,9%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,1%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольшая доля квартир экспонировалась в многоэтажных новостройках – 84% (-2,9 п.п. за полугодие). В среднеэтажных домах продавалось 14,2% лотов. За счет выхода нового проекта «МелисСад» (9 этажей), а также нового предложения в уже реализуемых комплексах средней высотности, доля этого сегмента с начала года увеличилась на +3,2 п.п. Оставшаяся часть – предложение в малоэтажных корпусах (1,8%, -0,3 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольший объем квартир сосредоточен в домах на начальном этапе строительства – 46,9% (+4 п.п.). В первом полугодии 2022 года стартовали продажи в 29 новых корпусах в локации. Доля лотов в домах на стадии СМР заняла 21,4% и на этапе отделочных работ – 17,9% рынка. Их доля сократилась на 8,4 п.п. и 2,3 п.п. соответственно. В сданных корпусах экспонировалось 13,8% квартир (+6,7 п.п.). Если в IV квартале 2021 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили 4 новостройки, то по итогам в I кв. 2022 года – 25 корпусов, во II кв. 2022 года – 16 домов. Кроме того, за отчетный период возобновлены продажи в готовых домах ЖК «Филатов луг».
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: Метриум
Во II квартале 2022 года основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы смещен в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 49%. В равных долях остаются однокомнатные (33,4%) и двухкомнатные лоты (33,0%), скорректировавшись за полгода на -2,1 п.п. и -1,7 п.п. соответственно. Сопоставимые доли заняли студии (15,6%), сохранившие позиции на рынке, и трехкомнатные лоты – 16,3%, прибавившие +3,6 п.п. Наименьшая доля относится к многокомнатным лотам – 1,7% (+0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
Источник: Метриум
Несмотря на тот факт, что количество квартир с отделкой выросло до 6,3 тыс. лотов (в конце IV квартала 2021 года в локации предлагалось 5,9 тыс. лотов с отделкой). В относительных значениях доля квартир с полной отделкой сократилась до 51,8% (-0,8 п.п.). Квартиры без ремонта заняли 41% (+0,5 п.п.). Оставшаяся часть (7,2%) – предложение с предчистовой отделкой white box.
Структура предложения по типу отделки квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы по итогам I полугодия 2022 года составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год). В динамике рост среднего уровня цены в НАО замедлился: в I квартале +5,1%, во II квартале +2,3% – до 234 005 руб. В ТАО темпы роста выше: +4,5% во II квартале до 124 245 руб. (в первом квартале рост составил +3,3%).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
По итогам I полугодия 2022 г. Екатеринбург (753 кв. м/1000 человек), Краснодар (741 кв. м), Самара (737 кв. м) стали самыми обеспеченными торговыми площадями городами-миллионниками. Далее идут Москва (633 кв. м) и Санкт-Петербург (602 кв. м).
По нашим оценкам, реальный прирост обеспеченности торговыми площадями по итогам первых шести месяцев 2022 г. зафиксирован только в Москве (+25 тыс. кв. м) и Перми (+40,5 тыс. кв. м). Прирост либо сокращение обеспеченности торговыми площадями в остальных 14 городах-миллионниках был связан с переоценкой численности населения в большую или меньшую сторону.
В наибольшей степени переоценка численности населения отразилась на показателе обеспеченности Краснодара – сокращение показателя составило -68 кв. м на 1 000 человек из-за прироста численности населения с 949 тыс. человек в 2021 г. до 1 063 тыс. человек по оценке в 2022 г.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «Предварительные итоги переписи показывают рост населения в 13 из 14 городов-миллионников (помимо Москвы и Санкт-Петербурга, где также выросло население), что отражает желание людей концентрироваться в крупных региональных центрах вблизи источников доходов и работы. Прирост населения гармонично сочетается со сдержанным девелопментом качественных торговых центров. На наш взгляд, постепенный прирост численности населения в большинстве городов указывает, что потенциал для регионального девелопмента еще не исчерпан, однако на высококонкурентном рынке в текущих условиях будут востребованы только хорошо подготовленные проекты с качественной концепцией. В то же время многие собственники будут активнее задумываться не только о реализации новых проектов, но и о реконцепции существующих объектов под актуальные требования рынка».