Каждая третья ипотечная сделка в России совершается на первичном рынке

СберАналитика и Домклик изучили стоимость ипотечных квартир. Как выяснили эксперты, по итогам первого полугодия 2024 года такое жильё в среднем стоило 5,6 млн рублей — на 16% больше, чем в первые 6 месяцев 2023 года. Больше всего — на 18,4% — цены выросли в Дальневосточном федеральном округе, а наименьший рост зафиксирован в Северо-Западном (+10,6%).

---

По данным Домклик, в первом полугодии 2024 года каждая третья ипотечная сделка (32,4%) заключалась на первичном рынке, то есть приобреталась квартира в новостройке. Это на 8,7 процентных пункта (п. п.) больше, чем год назад.

Вырос и спрос на индивидуальное жилищное строительство. Его доля в структуре выданной ипотеки Сбера достигла 19% (+13,3 п. п.). А вот доля продаж вторичного жилья в силу высокой ключевой ставки снизилась до 46,3% (-22,3 п. п.).

По данным СберАналитики, дороже всего стоят ипотечные квартиры в Москве (10,5 млн рублей), Санкт-Петербурге (7,8 млн) и Московской области (7,6 млн), а также Республике Саха (Якутия) (7 млн). Средняя стоимость квартир на первичном рынке в России по итогам первого полугодия 2024 года достигла 6,9 млн рублей.

Самое дешёвое жильё доступно в Ингушетии (2,5 млн рублей), Курганской области (3,4 млн) и Республикe Алтай (3,3 млн). Причём Ингушетия стала единственным регионом страны, где квартиры за год подешевели — и сразу на 12%.

Как показало исследование СберАналитики, средний возраст ипотечного заёмщика в России — 37,5 года. Ниже всего этот показатель в Республике Ингушетия (34,4 года), Чеченской Республике (34,6) и Тамбовской области (36,4). А наиболее высок он в Ямало-Ненецком автономном округе (39,1) и Еврейской автономной области (39,3). 74% всех ипотек оформили заёмщики в возрасте 25–45 лет.

Чаще всего ипотеку берут в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге: на эти регионы приходится 18,3% всех ипотек в стране (год назад — 16,3%).

А ещё ипотеку стали чаще брать без созаёмщиков: такому формату сейчас соответствует 63% сделок (год назад — 58%).

Исследование СберАналитики проводилось в первом полугодии 2024 года с помощью продукта «Портрет жителя».

Решения СберАналитики строятся на агрегированной обезличенной информации о потребностях и предпочтениях 109 млн покупателей и 6 млн юридических лиц. Используются данные из более 70 внутренних и внешних источников, что позволяет детально анализировать различные рынки с учётом их отраслевой и региональной специфики. Высокую точность при широком покрытии обеспечивает применение собственных запатентованных алгоритмов обработки информации (№№ 2766156, 2766548, 2767465, 2770568, 2771000, 2022667422) и моделей машинного обучения.

За последние 2,5 года средняя площадь магазинов в десяти сегментах ритейлеров сократилась в среднем на 1,5%

Общая структура ритейла в столичных торговых центрах меняется: в то время как традиционные категории, такие как «бытовая техника и электроника» и «продукты» сокращают занимаемые площади, другие сегменты, ориентированные на стиль жизни, наоборот, активно масштабируют свое присутствие. В сегменте fashion, несмотря на сокращение средней площади по рынку, наблюдается кратное увеличение доли крупных игроков.

---

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, с IV кв. 2021 года по II кв. 2024 г. средняя площадь магазинов по десяти профилям ритейлеров в десяти ключевых торговых центрах Москвы снизилась на 1,5%. При этом в зависимости от сегмента наблюдалась разнонаправленная динамика: часть профилей арендаторов существенно сократила свое присутствие, другая часть – напротив усилила представленность. Причинами такого перераспределения общей структуры ритейла является уход иностранных игроков и дробление занимаемых ими площадей на меньшие по площади магазины. В целом за последние 2,5 года общая структура столичного ритейла трансформировалась в полноценные многофункциональные пространства, где посетители могут не только приобрести необходимые товары, но и воспользоваться различными сервисами для улучшения качества жизни. Данный тренд продолжится в будущем.

В Nikoliers проанализировали 10 ключевых торговых центров столицы: «Авиапарк», Сolumbus, «Метрополис», «Афимолл Сити», «Павелецкая Плаза», «Каширская Плаза», «Vegas Кунцево», Vegas Crocus City, «Ривьера», «Океания». Были рассмотрены крупные сетевые игроки, занимающие помещения от 500 кв. м, которые формируют порядка 70% арендопригодной площади торговых центров.

Ритейлеры, специализирующиеся в таких сегментах, как fashion, «бытовая техника и электроника», «общественное питание», «продукты», «развлечения» и «товары для спорта», сократили среднюю площадь занимаемых помещений на 12,8% за последние 2,5 года. За этот же период ритейлеры, работающие в категориях «фитнес», «товары для дома», «красота и здоровье» и «товары для детей» увеличили среднюю площадь занимаемых площадей на 21,8%.

Изменение средней площади магазинов в зависимости от профиля ритейлеров

Сегмент	Изменение IV кв. 2021 г. к II кв. 2024 г., %
Fashion	-14%
Бытовая техника и электроника	-7%
Красота и здоровье	+44%
Общественное питание	-5%
Продукты	-13%
Развлечения	-15%
Товары для детей	+1%
Товары для дома	+31%
Товары для спорта	-17%
Фитнес	+11%

Источник: Nikoliers

Снижение средней занимаемой площади у ритейлеров в таких сегментах как «бытовая техника и электроника» и «продукты» связаны с запуском магазинов меньшего формата, тогда как в сегменте «товары для спорта» - с уходом с рынка некоторых иностранных игроков. Именно в сегменте товаров для спорта наблюдается наибольшее сокращение площадей (-17%) – после ухода Decathlon не во всех торговых центрах, где ранее работал бренд, открылся Desport, также новые игроки спортивного сегмента запускались на площадках меньшей площадью 800-900 кв. м, что привело к снижению средней площади магазинов данного профиля. На 15% сократилась средняя площадь помещений в сегменте «развлечения» за счет появления детских развлекательных центров и компьютерных клубов меньшего метража.

Если говорить про сегмент fashion, то здесь средняя занимаемая площадь операторов за 2,5 года сократилась на 13,7%. Сокращение площадей связано с дроблением лотов ушедших брендов и открытием на их месте нескольких магазинов меньшего метража. Например, в ТРЦ «Авиапарк» на месте H&M было открыто сразу три магазина Melon Fashion Group – Befree, Love Republic и Sela. Аналогичная ситуация произошла в торговом центре «Океания»: теперь на месте магазина H&M там располагаются Gloria Jeans и «Снежная Королева». Увеличение таких кейсов приводит к снижению показателя средней площади, однако в сегменте крупных брендов, которые сейчас активно открывают новые точки, расширяют форматы, а также в рамках одного торгового центра переезжают в новые помещения большего размера, наблюдается противоположная динамика. Так, доля таких крупных fashion-игроков как Melon Fashion Group, Gloria Jeans, Lime, «Стокманн» выросла на 15 п.п. с 6,6% в IV кв. 2022 г. до 21,6% в II кв. 2024 г. в структуре fashion-операторов в ключевых ТЦ Москвы.

Снижение площадей в категории «бытовая техника и электроника» (-7%) также объясняется открытием магазинов меньшего формата –например, DNS, средняя площадь которого 300—500 кв. м, а более крупный формат – 1000 кв. м. В то время как в 2021 г. наиболее представленными в торговых центрах операторами данного профиля были «М.Видео» и «Эльдорадо» со средней площадью 1-1,5 тыс. кв. м.

Также мы наблюдаем сокращение площадей продуктовых гипермаркетов, что связано с тем, что многие продуктовые ритейлеры и операторы общественного питания активно развивают онлайн-заказы и доставку, в результате чего сокращают площадь части магазинов. Например, «Перекресток» в два раза сократил свою площадь в ТРЦ «Метрополис» с 10 до 5 тыс. кв. м. По этой же причине сократилась средняя площадь категории «общественного питания» (-5%) - открывались рестораны и кафе площадью 500-600 кв. м (например, «Море Море» в ТРЦ «Метрополис», True Cost в ТРЦ «Афимолл Сити»).

При этом арендаторы, работающие в сегментах «красота и здоровье», «товары для дома» и «фитнес», продемонстрировали значительный рост средней площади магазинов по итогам 2,5 лет. Отдельно стоит отметить активное развитие ритейлеров из сферы «красота и здоровье» (+43,8%), таких как «Золотое яблоко» и «Лэтуаль», которые помимо увеличения количества новых магазинов, увеличили их среднюю площадь.

Рост средней площади магазинов категории «товары для дома» (+31,4%) обусловлен закрытием операторов небольшого формата «8 марта» и Zara Home, а также одновременно с этим расширение площадей, уже присутствовавших там ранее, таких как Askona и Hoff. Растущая средняя площадь площадей в категории «фитнес» (+11%) связана с общим трендом запуска фитнес-залов в торговых центрах, например, фитнес-клуб «Жара» в ТЦ «Вегас Крокус Сити», DDX в ТРЦ «Авиапарк», которые активно развиваются и расширяют сеть и др. Для профиля «товары для детей» после закрытия таких операторов, как «Кораблик» и Zara Kids, средняя площадь магазинов увеличилась на +0,5%.

Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers: «Статистика наблюдений показывает снижение средней площади магазинов в торговых центрах в целом по рынку. Глобально это объясняется одной причиной: после ухода части международных брендов их площади были поделены на магазины меньшей площади, которые активно занимали другие бренды: иностранные, которые выходили на рынок, и российские, как новые, так и уже активно развивающиеся лидеры. Несмотря на снижение средней площади магазина за счет увеличения разнообразия, в таких сегментах как fashion мы также наблюдаем существенное усиление крупных российских игроков, которые за 2,5 года смогли кратно увеличить свою представленность в ключевых ТЦ. Заметное увеличение средней площади магазинов в категориях «красота и здоровье», «товары для дома» и «фитнес» говорит о растущем интересе потребителей к этим направлениям и продолжающейся трансформации торговых центров в многофункциональные пространства, где покупателям предлагаются не только товары, но и различные услуги для улучшения качества жизни. В будущем доля life-style арендаторов в ТЦ продолжит расти».