Ипотечный рынок пока жив
По итогам 2024 года рынок ипотечного кредитования заметно просел из-за роста рыночных ставок и корректировки льготных ипотечных программ. Улучшения ситуации не ожидается: рыночная ставка приблизилась к 30%, заработал ипотечный стандарт, Центробанк обещает ради минимизации рисков на ипотечном рынке расширить инструментарий регулирования.
По данным Дом.РФ, за прошедший год банки выдали 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей, что на 36% меньше, чем в 2023-м, который, впрочем, считается рекордным по объемам ипотечного кредитования. Выдача ипотечных кредитов в первой половине года почти соответствовала показателям предыдущего года, но значительно сократилась во второй половине года, когда прекратилась программа льготного кредитования.
По итогам года 60% выдач ипотеки с господдержкой пришлись на программу семейной ипотеки. Выдача ипотеки по рыночным программам сократилась значительно меньше, чем ожидалось, даже несмотря на запретительные ставки (более 20%): спрос на такие кредиты поддерживался за счет рекордного роста доходов населения и программ от застройщиков, указывают специалисты Дом.РФ.
Как отметила в конце прошлого года Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, доля высокорискованной ипотеки в выдаче снизилась. И произошло это после увеличения макронадбавок и требований к первому взносу по льготным программам.
По данным Банка России, в 2024 году темпы выдачи жилищных кредитов замедлились до 13,4% после рекордных 34,5% в 2023-м, чьи показатели регулятор оценивает как перегрев за счет массовой ипотеки с господдержкой. «Основное замедление произошло во второй половине прошлого года после завершения массовой льготной ипотеки и ужесточения условий семейной», говорится в сообщении Центробанка.
По подсчетам ВТБ, на фоне очень высоких ставок по базовым банковским программам средний размер кредита сократился с 4,4 млн рублей до 3,8 млн рублей. По программе ипотеки с господдержкой средний чек почти не изменился, составив 5,6 млн рублей.
По предварительным оценкам ВТБ, выдачи ипотеки на ИЖС составили около 530 млрд рублей — на 2% выше результата 2023 года. Притом что годом ранее этот сегмент рынка продемонстрировал четырехкратный прирост продаж. Существенное сокращение темпов произошло в результате изменения господдержки и выросших рыночных ставок, констатируют аналитики банка.
Крутое пике
Повсеместно объемы ипотечного кредитования упали — с небольшой разницей в зависимости от региона и класса жилья.
По данным «Метриум», в массовом сегменте на рынке новостроек Москвы доля сделок с ипотекой составила 59%, сократившись за год на 25 п. п. «В 2024 году рынок недвижимости впервые столкнулся с длительным ростом ключевой ставки. Если в ретроспективе прошлых лет ключевая ставка повышалась на сравнительно короткий срок, то на протяжении всего второго полугодия 2024 года показатель находился на высоких значениях, к концу года достигнув рекордного 21%. В связи с этим, а также из-за сворачивания льготной ипотеки в 2024 году в новостройках массового сегмента, которые особенно зависят от жилищного кредитования, был отмечен минимальный уровень спроса за пять лет — 28 582 ДДУ (– 31% за год)», — пояснил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
На территории Новой Москвы доля сделок с ипотекой за год сократилась на 32 п. п. и составила 57%. В Московской области доля сократилась до 59%, и это минимальная доля ипотечных сделок в Подмосковье за последние пять лет.
В столичных проектах сегмента «бизнес», по подсчетам ГК «Основа», доля сделок сократилась в два раза — с 65% до 32%.
Аналитики компании Nikoliers подсчитали: доля сделок с ипотекой на первичном рынке Петербурга за прошлый год сократилась на 16 п. п. — до 69%: 72% в сегменте квартир, 9% — в сегменте апартаментов. Высокая доля сохранилась благодаря первому полугодию; во втором же после окончания действия стандартной льготной ипотеки с государственной поддержкой, исключения Петербурга из IT-программы, ужесточения условий семейной программы и исчерпания банковских лимитов по ней, а также в связи с ультравысокими ставками по рыночным кредитам зафиксирован спад на 21% относительно первого.
Небольшую долю ипотечных сделок при покупке апартаментов аналитики объясняют перестроением сегмента на длительную рассрочку еще с середины 2023 года, когда начала расти ключевая ставка, а девелоперы предложили рассрочки.
«Завершение действия госпрограммы, а также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменили структуру ипотечных сделок. Во втором полугодии почти три четверти пришлись на программу семейной ипотеки. Около 40% сделок проходят по индивидуальным программам, которые разрабатывают застройщики совместно с банками. Таким образом, по базовым рыночным ставкам (более 20% годовых) проходят не более двух-трех процентов сделок», — отмечает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
В Ленинградской области в 2024 году число зарегистрированных ипотек по сравнению с предыдущим годом не только не снизилось, но и выросло. По данным регионального Управления Росреестра, в 2024 году зарегистрировано 103 970 записей об ипотечных сделках — на 2683 больше, чем в 2023-м, когда было зафиксировано 101 287 ипотек. «Увеличение количества ипотечных сделок отражает улучшение экономической ситуации в регионе. Мы ожидаем, что данная тенденция продолжится и в будущем, что обеспечит дальнейшее развитие рынка недвижимости», — заявил Игорь Шеляков, руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области.
Однако Александр Дрозденко, губернатор региона, настроен по-иному: «Конечно, тревога есть. Сегодня при нынешней ставке Центробанка только отчаянные люди берут жилье в ипотеку. Неслучайно президент сказал о необходимости рассмотреть возможность возвращения льготных ипотек для некоторых категорий граждан».
Губернатор поручил разработать нормативные документы о субсидировании процентной ставки по ипотеке для семей при рождении первого и второго ребенка с увеличением размера субсидирования при увеличении семьи. Кроме того, будут введены отдельные региональные субсидии для многодетных семей. Конкретные размеры доплат будут определены, исходя из возможностей бюджета Ленобласти.
Драйвер
После прекращения программы массовой льготной ипотеки драйвером рынка стала семейная ипотека. Но перманентное повышение ключевой ставки не прошло даром для нее: уже в сентябре многие банки исчерпали или почти исчерпали выделенные государством лимиты на погашение разницы между рыночной ставкой банка и льготной шестипроцентной. Дом.РФ, оператор программы, перераспределил лимиты — 140 млрд рублей.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по месяцам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Однако в конце октября ситуация повторилась. Государству пришлось выделить дополнительно 350 млрд рублей на погашение разницы между ставками.
В ноябре банки вновь объявили об исчерпании лимитов.
Скорое исчерпание лимитов, очевидно, связано с повышением ключевой ставки: разница, которую оплачивает государство, все растет и растет. «В условиях высокой ключевой ставки возможности банков по выдачам семейной ипотеки сокращаются. Связано это с тем, что размер компенсации от государства по каждому выданному кредиту увеличивается, кроме того, из выделенных лимитов компенсируются недополученные доходы банков и по ранее оформленным кредитам», — пояснила Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру.
Наконец в декабре Владимир Путин, президент РФ, в ходе прямой линии заявил: лимитов по выдаче семейной ипотеки под 6% быть не должно: «Никаких лимитов со стороны государства быть не должно. Потому что все это связано с субсидиями со стороны государства. Мы с правительством эту тему обсуждали. Мне было обещано, я проверю, насколько оно исполняется».
И вот в 2025 году правительство отменило лимиты по программе семейной ипотеки. Есть надежда, что банки больше не будут приостанавливать прием заявок и ждать выделения нового лимита.
По образцу
С 1 января в России вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, так называемый ипотечный стандарт. Банк России таким образом решил положить конец рискованным ипотечным псевдопрограммам. Однако застройщики по-прежнему предлагают совместные с банками программы с субсидиями.
В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» эксперты высказали опасения: введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ, что создает риски и для девелоперов, и для покупателей жилья. Первым придется искать новые инструменты продаж, вторым будет сложно получить кредит из-за жестких условий банков и повышения первоначального взноса.
«Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая. При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15–20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры», — пояснил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ.
По мнению Андрея Емелина, председателя НП «Национальный совет финансового рынка», большинство статей стандарта носит сбалансированный характер, и только десятая вызвала бурное обсуждение из-за своей категоричности. «Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кешем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок. Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным», — заявил он.
Ольга Сидоренко, директор по развитию «Сделка.рф», добавила: «Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40–75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости».
Неутешительный прогноз
По результатам опроса, проведенного ГК «Садовое кольцо», большинство россиян (45,5%) уверены, что самый доступный способ покупки жилья сегодня — с помощью ипотечного кредита. Уповают на рассрочки 20%, собираются накопить полную сумму 21,8%, а 10,9% опрошенных собираются занять деньги у друзей и знакомых. «Эти данные показывают, что ипотека остается ключевым инструментом для решения жилищных вопросов, а ожидания россиян в значительной степени зависят от государственной политики в сфере недвижимости», — прокомментировал результаты опроса Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо».
Между тем 2025 год встретил потенциальных покупателей ипотечными ставками почти в 30%. По мнению аналитиков Дом.РФ, по итогам 2025 года выдача ипотеки сократится до 1–1,2 млн кредитов на 3,8–4,0 трлн рублей. Спрос может восстановиться только в 2026 году, если ключевая ставка снизится. Соответственно спросу застройщики будут притормаживать вывод новых проектов на рынок — ввод жилья сократится; уменьшение объемов ввода придется на 2027 год.
Аналитики ВТБ предполагают более существенное сокращение объемов ипотечного кредитования — около 3,3 трлн рублей. По словам Георгия Горшкова, заместителя президента — председателя правления ВТБ, около 70% продаж придутся на программы господдержки. Драйвером всего ипотечного рынка по-прежнему будет выступать семейная ипотека, на которую может прийтись до 61% от всех выдач жилищных кредитов. При этом в абсолютных значениях ее продажи могут остаться на сопоставимом с 2024 годом уровне — около 2 трлн рублей. Впрочем, многое будет зависеть от новых инициатив по поддержке спроса на семейную ипотеку.
«Получение рыночной ипотеки сегодня можно сравнить с восхождением на Эверест: это дорого, рискованно и в некоторых случаях требует удачи. Поэтому россиян, желающих оформить такие кредиты, сегодня немного. Более благоприятная ситуация сейчас складывается для тех, кто подходят под условия госпрограмм», — сказал Георгий Горшков.
Он добавил, что в фокусе крупнейших банков в этом году будут качество кредитных портфелей, повышение уровня обслуживания и цифровизация клиентского пути.
К всероссийскому дню студента, который отмечается 25 января, ВТБ проанализировал финансовую активность молодых клиентов по итогам 2023 года. Для оплаты каждый второй из них использует платежный стикер. На сберегательных счетах они в среднем хранят 118 тысяч рублей, на инвестиционных – 108 тысяч. Растет и кредитная активность студентов – средний чек ипотечного кредита у них составляет 4,8 млн рублей, автокредитов – 1 млн.
Сегодня в ВТБ обслуживаются около 2 млн клиентов в возрасте от 18 до 23 лет, из которых 1,6 млн являются пользователями ВТБ Онлайн – это каждый десятый активный клиент мобильного банка. Более 300 тыс. студентов открыли в ВТБ вклады и/или накопительные счета, причем последний инструмент сбережений выбирают более 90% молодых клиентов банка. Средняя сумма сбережений по итогам 2023 года составила 118 тыс. рублей и выросла на 10 тысяч к 2022 году.
Среди молодежи растет интерес к инвестициям. Инвесторы в возрасте от 18 до 23 лет составляют 8% от общего числа клиентов брокера «ВТБ Мои Инвестиции». Средний объем активов в их портфелях в прошлом году достиг 108 тыс. рублей. По итогам 2023 года наиболее популярным активом стали акции, что говорит о желании молодых инвесторов получать высокий доход, несмотря на потенциальные риски. На втором месте по востребованности – облигации, замкнула топ-3 валюта.
На долю молодых клиентов в структуре выдач ВТБ по итогам 2023 года пришлось 4% от общего количества заемщиков, оформивших ипотеку и кредиты наличными, и около 8% - автокредиты. В среднем на покупку машин такие клиенты брали 1 млн рублей, примерно каждый шестой из них приобрел новое авто. Средний чек по ипотечному кредиту составил около 4,8 млн рублей.
Каждый второй клиент в студенческом возрасте пользуются дебетовой картой или платежным стикером, 10% – Pay-сервисам, большинство предпочитают платежную систему Mir Pay.
Молодой клиент преимущественно тратит средства в продуктовых супермаркетах – на них приходится 53% всех транзакций. Рестораны и кафе посещает лишь каждый шестой студент (15,4% от общего объема платежей). В этой категории лидерами стали университетские столовые, сеть фастфудов, причем столовые существенно опережают сетевые рестораны. 10% в бюджете занимают расходы на транспорт, на развлечения остается лишь 8%.
Структура поступлений на карту состоит в основном из двух источников: 59% приходится на стипендии, 17% – на переводы, в том числе через СБП. Средняя сумма начислений на карту – от 1 до 5 тыс. руб. (46%), еще 30% приходится на сумму менее 1 тыс. руб. На зачисление сумм в диапазоне от 5 до 50 тыс. рублей приходится не более 15%.
«Для студентов важна технологичность, быстрота обслуживания и понятные сервисы. Сегодня они все больше уделяют внимание не только платежным инструментам и онлайн-операциям, но и депозитам, инвестиционным продуктам и даже кредитам на крупные суммы. Развивая наш «Семейный банк», мы готовимся к запуску новых современных продуктов для молодежи – чтобы ВТБ стал для них привычным и удобным банком», – комментирует Ростислав Яныкин, руководитель департамента транзакционного розничного бизнеса ВТБ.
ВТБ уже активно работает со студенческим сообществом: партнерами банка стали более 2,5 тысяч высших и средних учебных заведений, свыше 1,3 млн сотрудников и студентов которых обслуживаются в банке. В 95 вузах реализованы кампусные проекты, в 12 запущены брендированные аудитории.
По данным ВТБ, со второго полугодия 2023 года розничные клиенты начали «удлинять» сроки своих пассивов. Если в начале года почти 60% рублевых вкладов в ВТБ были размещены на срок шесть месяцев, то к концу года их доля снизилась до 34%. Одновременно вырос интерес к долгосрочным продуктам: за год доля трехлетних депозитов увеличилась с 5 до 25%.
«По нашим оценкам, в ближайшее время спрос на долгосрочные депозиты в России будет сохраняться. Интерес к «длинным» депозитам будет поддерживать стабилизация ситуации на рынке вкладов и расширение горизонтов планирования населения. Поддерживать спрос будет и ожидаемое снижение ключевой ставки во второй половине 2024 года. В этих условиях долгосрочные депозиты позволят клиентам зафиксировать высокую доходность на длительный срок и не зависеть от макроэкономических факторов в дальнейшем», - прокомментировала начальник управления «Сбережения» ВТБ Наталья Тучкова.
Ранее ВТБ заявил о рекордном спросе россиян на сбережения в последний месяц 2023 года. В декабре портфель рублевых средств розничных клиентов банка увеличился почти на 550 млрд рублей. Результат более чем на 80% превысил итоги ноября и стал для ВТБ максимальным за отдельный месяц не только в 2023 году, но и за все время работы банка. Общий объем портфеля рублевых средств физлиц ВТБ (вклады, текущие и накопительные счета) превысил 6,2 трлн рублей, увеличившись за год на 35%. Основным драйвером выступили рублевые счета до востребования, в первую очередь – накопительные.
По прогнозам ВТБ, в 2024 году на фоне высоких ставок по банковским депозитам объем привлеченных средств в России продолжит увеличиваться. Однако с учетом того, что многие клиенты уже разместили накопления в банках, темпы роста рынка будут более умеренными, чем в прошлом году, хотя и останутся двузначными.
«Сегодня можно с уверенностью сказать, что ставки по рублевым депозитам в России достигли максимально высокого значения. На текущих уровнях доходность по сберегательным продуктам продержится как минимум до середины февраля, когда состоится очередное заседание Центрального банка по ключевой ставке. У клиентов, которые еще не успели разместить свои средства под повышенную доходность, еще сохраняется возможность зафиксировать высокие ставки на длительный срок», - добавила Наталья Тучкова.