Ипотечный рынок пока жив
По итогам 2024 года рынок ипотечного кредитования заметно просел из-за роста рыночных ставок и корректировки льготных ипотечных программ. Улучшения ситуации не ожидается: рыночная ставка приблизилась к 30%, заработал ипотечный стандарт, Центробанк обещает ради минимизации рисков на ипотечном рынке расширить инструментарий регулирования.
По данным Дом.РФ, за прошедший год банки выдали 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей, что на 36% меньше, чем в 2023-м, который, впрочем, считается рекордным по объемам ипотечного кредитования. Выдача ипотечных кредитов в первой половине года почти соответствовала показателям предыдущего года, но значительно сократилась во второй половине года, когда прекратилась программа льготного кредитования.
По итогам года 60% выдач ипотеки с господдержкой пришлись на программу семейной ипотеки. Выдача ипотеки по рыночным программам сократилась значительно меньше, чем ожидалось, даже несмотря на запретительные ставки (более 20%): спрос на такие кредиты поддерживался за счет рекордного роста доходов населения и программ от застройщиков, указывают специалисты Дом.РФ.
Как отметила в конце прошлого года Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, доля высокорискованной ипотеки в выдаче снизилась. И произошло это после увеличения макронадбавок и требований к первому взносу по льготным программам.
По данным Банка России, в 2024 году темпы выдачи жилищных кредитов замедлились до 13,4% после рекордных 34,5% в 2023-м, чьи показатели регулятор оценивает как перегрев за счет массовой ипотеки с господдержкой. «Основное замедление произошло во второй половине прошлого года после завершения массовой льготной ипотеки и ужесточения условий семейной», говорится в сообщении Центробанка.
По подсчетам ВТБ, на фоне очень высоких ставок по базовым банковским программам средний размер кредита сократился с 4,4 млн рублей до 3,8 млн рублей. По программе ипотеки с господдержкой средний чек почти не изменился, составив 5,6 млн рублей.
По предварительным оценкам ВТБ, выдачи ипотеки на ИЖС составили около 530 млрд рублей — на 2% выше результата 2023 года. Притом что годом ранее этот сегмент рынка продемонстрировал четырехкратный прирост продаж. Существенное сокращение темпов произошло в результате изменения господдержки и выросших рыночных ставок, констатируют аналитики банка.
Крутое пике
Повсеместно объемы ипотечного кредитования упали — с небольшой разницей в зависимости от региона и класса жилья.
По данным «Метриум», в массовом сегменте на рынке новостроек Москвы доля сделок с ипотекой составила 59%, сократившись за год на 25 п. п. «В 2024 году рынок недвижимости впервые столкнулся с длительным ростом ключевой ставки. Если в ретроспективе прошлых лет ключевая ставка повышалась на сравнительно короткий срок, то на протяжении всего второго полугодия 2024 года показатель находился на высоких значениях, к концу года достигнув рекордного 21%. В связи с этим, а также из-за сворачивания льготной ипотеки в 2024 году в новостройках массового сегмента, которые особенно зависят от жилищного кредитования, был отмечен минимальный уровень спроса за пять лет — 28 582 ДДУ (– 31% за год)», — пояснил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
На территории Новой Москвы доля сделок с ипотекой за год сократилась на 32 п. п. и составила 57%. В Московской области доля сократилась до 59%, и это минимальная доля ипотечных сделок в Подмосковье за последние пять лет.
В столичных проектах сегмента «бизнес», по подсчетам ГК «Основа», доля сделок сократилась в два раза — с 65% до 32%.
Аналитики компании Nikoliers подсчитали: доля сделок с ипотекой на первичном рынке Петербурга за прошлый год сократилась на 16 п. п. — до 69%: 72% в сегменте квартир, 9% — в сегменте апартаментов. Высокая доля сохранилась благодаря первому полугодию; во втором же после окончания действия стандартной льготной ипотеки с государственной поддержкой, исключения Петербурга из IT-программы, ужесточения условий семейной программы и исчерпания банковских лимитов по ней, а также в связи с ультравысокими ставками по рыночным кредитам зафиксирован спад на 21% относительно первого.
Небольшую долю ипотечных сделок при покупке апартаментов аналитики объясняют перестроением сегмента на длительную рассрочку еще с середины 2023 года, когда начала расти ключевая ставка, а девелоперы предложили рассрочки.
«Завершение действия госпрограммы, а также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменили структуру ипотечных сделок. Во втором полугодии почти три четверти пришлись на программу семейной ипотеки. Около 40% сделок проходят по индивидуальным программам, которые разрабатывают застройщики совместно с банками. Таким образом, по базовым рыночным ставкам (более 20% годовых) проходят не более двух-трех процентов сделок», — отмечает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
В Ленинградской области в 2024 году число зарегистрированных ипотек по сравнению с предыдущим годом не только не снизилось, но и выросло. По данным регионального Управления Росреестра, в 2024 году зарегистрировано 103 970 записей об ипотечных сделках — на 2683 больше, чем в 2023-м, когда было зафиксировано 101 287 ипотек. «Увеличение количества ипотечных сделок отражает улучшение экономической ситуации в регионе. Мы ожидаем, что данная тенденция продолжится и в будущем, что обеспечит дальнейшее развитие рынка недвижимости», — заявил Игорь Шеляков, руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области.
Однако Александр Дрозденко, губернатор региона, настроен по-иному: «Конечно, тревога есть. Сегодня при нынешней ставке Центробанка только отчаянные люди берут жилье в ипотеку. Неслучайно президент сказал о необходимости рассмотреть возможность возвращения льготных ипотек для некоторых категорий граждан».
Губернатор поручил разработать нормативные документы о субсидировании процентной ставки по ипотеке для семей при рождении первого и второго ребенка с увеличением размера субсидирования при увеличении семьи. Кроме того, будут введены отдельные региональные субсидии для многодетных семей. Конкретные размеры доплат будут определены, исходя из возможностей бюджета Ленобласти.
Драйвер
После прекращения программы массовой льготной ипотеки драйвером рынка стала семейная ипотека. Но перманентное повышение ключевой ставки не прошло даром для нее: уже в сентябре многие банки исчерпали или почти исчерпали выделенные государством лимиты на погашение разницы между рыночной ставкой банка и льготной шестипроцентной. Дом.РФ, оператор программы, перераспределил лимиты — 140 млрд рублей.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по месяцам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Однако в конце октября ситуация повторилась. Государству пришлось выделить дополнительно 350 млрд рублей на погашение разницы между ставками.
В ноябре банки вновь объявили об исчерпании лимитов.
Скорое исчерпание лимитов, очевидно, связано с повышением ключевой ставки: разница, которую оплачивает государство, все растет и растет. «В условиях высокой ключевой ставки возможности банков по выдачам семейной ипотеки сокращаются. Связано это с тем, что размер компенсации от государства по каждому выданному кредиту увеличивается, кроме того, из выделенных лимитов компенсируются недополученные доходы банков и по ранее оформленным кредитам», — пояснила Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру.
Наконец в декабре Владимир Путин, президент РФ, в ходе прямой линии заявил: лимитов по выдаче семейной ипотеки под 6% быть не должно: «Никаких лимитов со стороны государства быть не должно. Потому что все это связано с субсидиями со стороны государства. Мы с правительством эту тему обсуждали. Мне было обещано, я проверю, насколько оно исполняется».
И вот в 2025 году правительство отменило лимиты по программе семейной ипотеки. Есть надежда, что банки больше не будут приостанавливать прием заявок и ждать выделения нового лимита.
По образцу
С 1 января в России вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, так называемый ипотечный стандарт. Банк России таким образом решил положить конец рискованным ипотечным псевдопрограммам. Однако застройщики по-прежнему предлагают совместные с банками программы с субсидиями.
В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» эксперты высказали опасения: введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ, что создает риски и для девелоперов, и для покупателей жилья. Первым придется искать новые инструменты продаж, вторым будет сложно получить кредит из-за жестких условий банков и повышения первоначального взноса.
«Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая. При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15–20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры», — пояснил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ.
По мнению Андрея Емелина, председателя НП «Национальный совет финансового рынка», большинство статей стандарта носит сбалансированный характер, и только десятая вызвала бурное обсуждение из-за своей категоричности. «Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кешем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок. Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным», — заявил он.
Ольга Сидоренко, директор по развитию «Сделка.рф», добавила: «Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40–75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости».
Неутешительный прогноз
По результатам опроса, проведенного ГК «Садовое кольцо», большинство россиян (45,5%) уверены, что самый доступный способ покупки жилья сегодня — с помощью ипотечного кредита. Уповают на рассрочки 20%, собираются накопить полную сумму 21,8%, а 10,9% опрошенных собираются занять деньги у друзей и знакомых. «Эти данные показывают, что ипотека остается ключевым инструментом для решения жилищных вопросов, а ожидания россиян в значительной степени зависят от государственной политики в сфере недвижимости», — прокомментировал результаты опроса Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо».
Между тем 2025 год встретил потенциальных покупателей ипотечными ставками почти в 30%. По мнению аналитиков Дом.РФ, по итогам 2025 года выдача ипотеки сократится до 1–1,2 млн кредитов на 3,8–4,0 трлн рублей. Спрос может восстановиться только в 2026 году, если ключевая ставка снизится. Соответственно спросу застройщики будут притормаживать вывод новых проектов на рынок — ввод жилья сократится; уменьшение объемов ввода придется на 2027 год.
Аналитики ВТБ предполагают более существенное сокращение объемов ипотечного кредитования — около 3,3 трлн рублей. По словам Георгия Горшкова, заместителя президента — председателя правления ВТБ, около 70% продаж придутся на программы господдержки. Драйвером всего ипотечного рынка по-прежнему будет выступать семейная ипотека, на которую может прийтись до 61% от всех выдач жилищных кредитов. При этом в абсолютных значениях ее продажи могут остаться на сопоставимом с 2024 годом уровне — около 2 трлн рублей. Впрочем, многое будет зависеть от новых инициатив по поддержке спроса на семейную ипотеку.
«Получение рыночной ипотеки сегодня можно сравнить с восхождением на Эверест: это дорого, рискованно и в некоторых случаях требует удачи. Поэтому россиян, желающих оформить такие кредиты, сегодня немного. Более благоприятная ситуация сейчас складывается для тех, кто подходят под условия госпрограмм», — сказал Георгий Горшков.
Он добавил, что в фокусе крупнейших банков в этом году будут качество кредитных портфелей, повышение уровня обслуживания и цифровизация клиентского пути.
Студии в новостройках остаются самым востребованным форматом жилья — именно на такие квартиры хватает средств большинству дольщиков. Застройщики поддерживают спрос адекватным предложением. Вряд ли в ближайшее время на рынке сменится сложившаяся тенденция.
По данным АН «Этажи», по итогам 2023 года наибольшая доля спроса на однокомнатные квартиры и студии приходится на Москву и Петербург — 73% и 70% соответственно. В качестве причины эксперты называют рост турпотока в эти регионы.
По подсчетам департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», спрос на студии в Москве за истекший год вырос на 71,2% во всех классах: в комфорт-классе — на 64,1%, в бизнес-классе — на 99,6%, в премиальном сегменте — на 25,6%. В некоторых проектах спрос на студии может достигать 30% в общем объеме.
Жители Петербурга и ближних районов Ленобласти, подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2023 году чаще приобретали студии и однокомнатные квартиры — 70% сделок. По информации bnMAP.pro, доля сделок со студиями в Ленинградской области составила 25%. По подсчетам GloraX, доля сделок со студиями в Петербурге — 30,83%.
В начале года, отмечают аналитики компании «Главстрой Санкт-Петербург», студии и однокомнатные квартиры продолжают пользоваться большим спросом: 32% и 44% покупателей соответственно.
Многие девелоперы также фиксируют рост спроса на студии. По мнению Николая Гражданкина, начальника отдела продаж компании «Отделстрой», спрос увеличивается по мере роста стоимости квадратного метра и ставок по ипотеке. «Чтобы бюджет покупки был посильным, застройщики вынуждены уменьшать площади квартир. Это неизменный тренд последних нескольких лет. Раньше малогабаритные студии проектировались в массовом сегменте, сейчас такого типа квартиры присутствуют и в бизнес-, и элит-классах», — уточнил он.
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), указала: «Компактные квартиры (однокомнатные и студии) на протяжении последних лет занимают превалирующую долю в спросе — 70%. Если говорить про студии, то средние площади — 24–25 кв. м. Чаще всего студии выбирают родители для детей-студентов, молодые пары, высок интерес к квартирам небольшой площади у покупателей из регионов. Конечно, при ограниченном бюджете студия — наиболее подходящий вариант. В проекте надежного застройщика, в жилом комплексе, который строится в хорошей локации, в обжитом районе, в шаговой доступности от метро многие инвесторы выбирают для покупки именно студии. Это ликвидный вариант: после завершения строительства проекта через два-три года современную студию можно будет выгодно перепродать или сдать в аренду в зависимости от планов инвестора».
По словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», в условиях экономической нестабильности или неопределенности студии становятся одним из наиболее ликвидных форматов на рынке строящегося жилья. «Они дают возможность людям с небольшими накоплениями приобрести квартиру, тем самым сохранить денежные средства, при этом уложиться в бюджет покупки. Поэтому неудивителен всплеск интереса к студиям именно в кризисные периоды. Кроме того, студии могут быть использованы как первое жилье в условиях миграционного прироста в Петербурге, что и определяет растущую долю студий в строящемся жилье», — добавил он.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, перечислила факторы, которые определяют рост популярности студий: «Во-первых, небольшая площадь таких лотов позволяет снизить бюджет покупки, который, в свою очередь, является решающим фактором при выборе жилья. Во-вторых, в России увеличивается число домохозяйств, состоящих из одного человека, что особенно характерно для мегаполисов. В-третьих, спрос растет, в том числе, за счет активизации частных инвесторов, которые приобретают такую недвижимость с целью сохранить свои денежные накопления в условиях волатильности национальной валюты».
Спрос смещается
Однако в последнее время, отмечают эксперты, спрос очень медленно начал смещаться — покупатели стали интересоваться более просторными квартирами. «Так, в январе мы зафиксировали увеличение спроса на трехкомнатные квартиры на 7% по сравнению с декабрем 2023-го. Полагаю, данная динамика связана с действующей программой семейной ипотеки», — говорит Дмитрий Ефремов.
Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT, также отмечает смещение спроса от студий на квартиры большей площади из-за субсидированной ипотеки: «Продажи квартир-студий уменьшились, особенно в сегменте инвестиций. Сейчас ситуация со спросом возвращается к нормальной, особенно учитывая усложнение ипотечных условий с первоначальным взносом до 30%».
По словам Ирины Орлянкиной, руководителя по продажам корпорации «Мегалит», очередной всплеск популярности студий произошел в 2020 году. Его подогрели стремление к оптимизации и рациональной организации пространства, а также растущий тренд на уменьшение размера семьи. Однако по итогам 2023 года обнаружилась обратная тенденция: в крупном проекте компании студии оказались только на третьем месте по спросу.
Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп» (Санкт-Петербург), подтверждает тенденцию: «Квартиры-студии традиционно пользуются высокой популярностью у региональных покупателей и инвесторов, но сказать, что в компании в последнее время наблюдается какой-то всплеск ажиотажа на данный формат недвижимости, тоже нельзя».
Однако Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, предполагает, что после увеличения первоначального ипотечного взноса до 30% часть покупателей вынуждены обратить внимание на студии как на более доступный тип квартир. Причина такого смещения спроса — финансовая. Впрочем, пока существенного роста спроса не замечено.
На грани человейников
По данным платформы Авито-Недвижимость, количество студий в предложении на первичном рынке России за год выросло на 60%. Среднее значение доли студий в предложении по стране — 14%. При этом в Москве доля студий оценивается в 17%, а в Петербурге — в 25%.
Департамент аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитал: на территории старой Москвы в экспозиции находятся 8,2 тыс. студий. За 2023 год их количество в предложении сократилось на 21,1%, доля — на 2,7%.
Как сообщают аналитики компании «Метриум», в массовом сегменте предложение студий в общем объеме сократилось до 22,8%. В классе «бизнес» в результате сокращения доля составила 14,3%. В классе «премиум» доля студий невелика — 5,1%, при этом она подросла на 0,8 п. п.
По мнению Дмитрия Видяева, структура предложения по типу квартир стабильна из-за консервативности и инертности сектора.
Стабильность предложения подтверждает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти: «Зачастую предложение зависит от класса жилого комплекса. Связано это со стоимостью студий. Если говорить о ЖК класса «стандарт», то в них мы можем наблюдать до 60% студий, и эти цифры стабильны последние годы. Несмотря на спрос, далеко не каждый покупатель захочет жить в условном «апарт-отеле» из одних студий. Поэтому застройщики планируют жилые комплексы таким образом, чтобы соблюсти баланс всех предложений по квартирам. Но, безусловно, чем выше класс жилья — тем меньше студий».
Татьяна Халилова полагает, что доля студий в новых проектах остается стабильно высокой, что можно расценивать как ответ девелоперов на сложившуюся ситуацию и рост количества покупателей, ограниченных в средствах. По ее словам, в условиях ухудшения кредитно-денежной политики и снижения доступности ипотечных продуктов этот тренд сохранится.
Между тем на рынке есть проекты, в которых доля студий составляет значительную часть в квартирографии. Например, ЖК «ЛСР. Ржевский парк», где квартирография первой очереди представлена в основном студиями; проекты стандарт-класса «Южная Нева», «Аннино Сити». Целый ряд апарт-отелей представлен исключительно студиями, причем очень малого метража.
Однако на рынке достаточно проектов, где студий нет совсем. Это люксовые проекты в Москве, ЖК бизнес-класса «INJOY», ЖК комфорт-класса «Арт-квартал Онегин» и «Элизиум град», ЖК стандарт-класса на Школьной улице в Подольске и ряд других комплексов в Московском регионе.
В Петербургском регионе большинство проектов, где студий не предусмотрено, относятся к классу «бизнес»: ЖК «Bakunina 33», «VI Квартал», «Riviera club», «Министр», «Ленский». Есть проекты комфорт-класса без студий — например ЖК «Эдельвейс» в Выборге.
Ровные цены
Цены на студии — отдельная тема. Как правило, стоимость квадратного метра в студиях больше, чем в крупногабаритных квартирах, но стоимость лота — меньше. Лоты-студии остаются самым дешевым вариантом.
Поскольку спрос на студии велик, цена предложения на них растет. Но стоимость растет лишь формально, подчеркивает Андрей Добрый, основатель Restate.ru. По его словам, одновременно растут и дисконты в закрытых системах застройщиков. «Из-за сворачивания льготной ипотеки и «закручивания гаек» рядом банков с января 2024-го, застройщики сделали много интересных акций, рассрочки, больше используют траншевую ипотеку и акции на пулы квартир. Растет выкуп трейд-ин квартиры покупателя экспоненциально. Так что в целом цены на «первичку» остаются примерно на прежнем уровне. Рост цены предложения в декабре-январе связан с попытками инвесторов запрыгнуть в уходящий поезд», — пояснил Андрей Добрый.
Особый формат
Планировки у студий бывают разные, но особого разнообразия нет, и не предвидится. «Стандартная планировка студии — так называемый ”вагончик”, - рассказывает Николай Гражданкин. — Это вытянутое пространство с одним окном. Самая востребованная планировка — прямоугольник с двумя окнами, где можно зонировать пространство. К сожалению, таких вариантов проектируется немного».
«Чем меньше студия, тем более выверенную эргономику пространства предлагают девелоперы. Например, сейчас набирает популярность тренд отказа от полноценных кухонь. Чтобы сохранить полезную площадь, зачастую кухни проектируют близко к входу, фактически в зоне коридора. Еще один тренд — минималистичные кухни-ниши, которые визуально почти не отличаются от остальной корпусной мебели в квартире. Одновременно студии становятся более функциональными, просчитывается назначение каждого квадратного метра, а во многих лотах проектируются по два окна, что позволяет дополнительно зонировать пространство», — говорит Татьяна Халилова.
Но эргономика — только часть комфорта. По словам Наталии Коротаевской, качественные проекты предусматривают общие функциональные зоны на первых этажах: места для хранения детских колясок, велосипедов, самокатов и других предметов; кладовые, сити-боксы.
Одновременно с улучшением эргономики площади студий (в среднем по рынку) сокращаются.
По словам Татьяны Халиловой, в Петербурге с 2018 года по 2023-й средняя площадь студий сократилась на 1,8 кв. м — с 25,8 кв. м до 24 кв. м.
Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест», обеспокоен ситуацией: «За последние пять лет средняя площадь строящихся квартир в Петербурге снизилась до 42 кв. м (и еще меньше в агломерации), а стоимость квадратного метра жилья увеличилась в 2,5 раза. Сегодня из 150 тысяч строящихся в Петербурге квартир более 66% — это малогабаритное жилье: студии и однокомнатные квартиры, которые используются покупателями прежде всего в инвестиционных целях, а не для собственного проживания, что провоцирует дальнейший рост цен. На рынок выводятся целые жилые комплексы, состоящие из студий и однокомнатных квартир. В результате российские семьи не могут РЕАЛЬНО улучшить жилищные условия, а в городах РФ формируется некомфортная городская среда».
По словам Николая Гражданкина, раньше квартирографии предусматривали в среднем 10–15% студий от общего числа квартир, сейчас их доля доходит до 50–60%.
«Обычно студии располагаются не хаотично по всему дому, а сгруппированы в отдельных парадных для обеспечения однородности окружения. То есть не перемешиваются с двух- и трехкомнатными квартирами», — указывает он.
Рынок недвижимости очень инертен. Подготовка проекта требует времени, и изменить готовый и утвержденный проект быстро не получится, даже если ситуация в экономике меняется очень быстро.
«Три-четыре месяца — это не тот период, в течение которого можно переделать проект. Цикл проектирования новых домов занимает со всеми согласованиями порядка двух лет. Таким образом, мгновенная реакция рынка невозможна. Все, что выйдет в продажу в течение ближайших полутора-двух лет, с большой долей вероятности было спроектировано в 2022–2023 годах», — подчеркнула Наталья Кукушкина.
Она полагает маловероятным стремление застройщиков закладывать радикальные изменения в квартирографию будущих проектов.
«Строительная отрасль всегда должна работать на опережение. Поэтому квартирография проектов, которые мы разрабатывали несколько лет назад, уже учитывала потребности сегодняшнего дня», — убеждена Ирина Петрова.
Динамика цены квадратного метра предложения студий в Москве и Московской области, Петербурге и Ленинградской области, руб.
|
Дата |
Москва |
Московская область |
Петербург |
Ленинградская область |
|
Март 2023 |
338176 |
216753 |
229883 |
158754 |
|
Апрель |
342473 |
214292 |
226490 |
158400 |
|
Май |
346058 |
215796 |
222137 |
156790 |
|
Июнь |
340130 |
216813 |
228317 |
158036 |
|
Июль |
346738 |
213126 |
231567 |
156173 |
|
Август |
357810 |
218687 |
239176 |
154946 |
|
Сентябрь |
364288 |
223222 |
245274 |
154414 |
|
Октябрь |
374330 |
230074 |
241939 |
155219 |
|
Ноябрь |
378133 |
236191 |
249264 |
158274 |
|
Декабрь |
384534 |
234797 |
248068 |
159089 |
|
Январь 2024 |
380973 |
238372 |
246485 |
159502 |
|
Февраль |
381426 |
239049 |
254320 |
158964 |
Источник: Restate.ru
В тесноте, да не в обиде
Сами девелоперы, возводящие жилые комплексы, где есть студии, по-разному относятся к ним.
Эргономичная студия, расположенная в жилом комплексе с продуманной концепцией, отнюдь не является ущербом качеству жизни. Сегодня многие функции, ранее представленные внутри квартиры, реализовываются в общественных пространствах: в коворкингах, общественных гостиных, комьюнити-центрах или клубах резидентов, рассуждает Татьяна Халилова.
«В любом случае это всегда высоколиквидная инвестиция и хороший старт на пути к более просторной квартире», — говорит Ирина Петрова.
По мнению Наталии Коротаевской, ущерба качеству жизни нет, если застройщик предлагает хорошую планировку, инфраструктуру и обустроенную территорию.
У Сергея Степанова — свой взгляд. Чтобы исправить сложившуюся на первичном рынке ситуацию, по его мнению, необходимо на законодательном уровне запретить проектирование и строительство квартир менее 33 кв. м; установить максимальную долю однокомнатных квартир — не более 10% от общего числа квартир в ЖК; закрепить определение «однокомнатная квартира» как квартира с не менее чем двумя помещениями: кухней и комнатой (каждое с окном) и санузлом; оставшуюся долю в ЖК должны занимать многокомнатные квартиры (от 45 кв. м).
Предложение справедливо, но в ближайшие годы вряд ли его возможно реализовать.
«А инвестиционный спрос на малогабаритные квартиры можно удовлетворить, развивая в РФ систему апарт-отелей (комплексов апартаментов, доходных домов) с профессиональными управляющими компаниями, заинтересованными в поддержании надлежащего состояния объекта и его высокого статуса», — добавил Сергей Степанов.
Такие инициативы, полагает эксперт, позволят улучшить облик новых семейных жилых комплексов и объектов гостиничного типа, что сформирует комфортную городскую среду и сдержит рост цен на первичном рынке недвижимости, а также участков под жилищную застройку. Кроме того, увеличение объемов строительства объектов гостиничного типа сохранит общий объем строительства в РФ и увеличит налоговые поступления в бюджет от легализации аренды.
«Это мое личное мнение, подкрепленное опытом работы в компании ”Строительный трест”», — подчеркнул Сергей Степанов.
Наталья Кукушкина не ждет кардинальных изменений в сегменте студий. По ее мнению, с учетом градостроительных ограничений вряд ли возможно появление студий площадью 10–12 кв. м. Но также маловероятен рост средней площади. Скорее всего, предложение студий останется в диапазоне 22–28 кв. м. Объем студий в квартирографии вряд ли изменится с текущих 20–40% для стандартного жилья. Возможно, мы увидим более быстрое «вымывание» этого типа квартир.
«Спрос на студии в массовом сегменте всегда был и, вероятно, будет, пока не появится базовая ипотека под 2–3% — навсегда или на длительный период, например пять-десять лет. Пока многие не могут себе позволить первоначальный взнос, студии будут востребованы на рынке строящегося жилья», — резюмировал Дмитрий Видяев.
Российские туристы в 2023 году обеспечили гостиницам Санкт-Петербурга рост показателей по заполняемости и стоимости номеров. Средний уровень загрузки качественных отелей в прошлом году увеличился по сравнению с 2022 годом на 10 п.п., а значение ADR — на 20%. И хотя показатели допандемийного года ещё не достигнуты, популярность Петербурга для путешествий внутри страны продолжает расти. Уже сейчас сезонность спроса на размещение в петербургских отелях постепенно снижается: даже после завершения летнего сезона загрузка гостиниц сохраняется на уровне 60–70%.
На фоне роста туристического потока в Санкт-Петербург в течение 2023 года активно восстанавливались основные операционные показатели гостиничных объектов. Так, согласно результатам анализа данных Hotel Advisors и данных Nikoliers от партнеров и клиентов, значение ADR (средней цены одной ночи в номере) по итогам года превысило показатели последних двух лет: средний тариф достиг 5 950 руб./сутки (не вкл. завтрак и НДС), что на 20% превышает значения за аналогичный период 2022 года.
При этом, несмотря на рост показателей, средняя стоимость размещения в петербургских гостиницах пока не достигла допандемийного уровня 2019 года, когда ADR составлял 6 470 руб./сутки (не вкл. завтрак и НДС).
По данным комитета по развитию туризма, за 2023 год Санкт-Петербург посетило 9,1 млн человек — на 16% больше, чем за 2022 год. Таким образом, даже при значительном сокращении потока туристов из-за границы количество гостей в прошлом году уже составило 90% от показателя 2019 года (10,5 млн человек). В 2024 году эксперты прогнозируют выход показателя туристического потока на допандемийный уровень.
«Для туристов Санкт-Петербург остается как популярным направлением «выходного дня» (традиционно максимальный спрос приходится на период с четверга по воскресенье), так и точкой притяжения для длительного пребывания с началом высокого сезона — в период «белых ночей» и проведения крупных мероприятий, — комментирует Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers. — Среди российских туристов по-прежнему лидируют жители Москвы и Московской области. В 2023 году в десятку регионов, из которых в Петербург приезжает больше всего туристов, впервые вошли Нижегородская, Тверская и Самарская области».
Согласно данным исследования «Турбарометр Санкт-Петербурга», из-за роста популярности апартаментов только 39% гостей города в 2023 году останавливались в гостиницах, хостелах, пансионатах и санаториях (-3 п.п. к 2022 году). На отели «4 звезды» и «5 звезд» пришлось по 14% турпотока, ещё 12% путешественников жили в отелях категории «3 звезды».
Средний уровень загрузки качественных гостиниц в прошлом году увеличился по сравнению с 2022 годом на 10 п.п. и составил 64%.
При этом загрузка гостиниц «3 звезды» достигла 70%, «4 звезды» — 63%, «5 звезд» — 61%. В «высокий» летний сезон заполняемость гостиниц составляла 71–86% в зависимости от категории объектов, возрастая в дни проведения мероприятий. Например, согласно данным Hotel Advisors, во время ПМЭФ петербургские отели были заполнены в среднем на 81–83%, а на праздник «Алые паруса» — на 95%.
«Санкт-Петербург активно продвигается на локальном рынке как одно из главных направлений для путешествий, что позитивно отражается на операционных показателях гостиниц. Кроме того, мы видим постепенное снижение сезонности спроса на размещение. Этому способствует проведение в городе профессиональных выставок и форумов, а также развитие гастрономического и познавательного туризма. Если раньше гостиничный сегмент рынка Петербурга к зиме «замирал», то сейчас после завершения летнего сезона загрузка отелей сохраняется на уровне 60–70%. В зависимости от категории объектов прирост к показателям 2022 года составляет 6–14 п.п.», — поясняет Игорь Кокорев.
На фоне позитивного результата загрузки и повышения стоимости размещения RevPAR (средняя выручка отеля в пересчете на один номер) за год показал рост на 39% — до 3 830 руб./номер/сутки. Впрочем, результаты «рекордного» 2019 года пока не достигнуты: тогда RevPAR составлял 4 465 руб./номер/сутки.
*Начиная с IV кв. 2022 г. анализ операционных показателей деятельности гостиниц и апарт-отелей производится на основе данных Hotel Advisors и данных Nikoliers от партнеров и клиентов. В рамках источников Nikoliers использует свою методику анализа данных по рынку, что может приводить к отличиям от показателей, которые публикуются Hotel Advisors самостоятельно или иными компаниями в других источниках, где могут использоваться данные Hotel Advisors.