Ипотечный рынок пока жив
По итогам 2024 года рынок ипотечного кредитования заметно просел из-за роста рыночных ставок и корректировки льготных ипотечных программ. Улучшения ситуации не ожидается: рыночная ставка приблизилась к 30%, заработал ипотечный стандарт, Центробанк обещает ради минимизации рисков на ипотечном рынке расширить инструментарий регулирования.
По данным Дом.РФ, за прошедший год банки выдали 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей, что на 36% меньше, чем в 2023-м, который, впрочем, считается рекордным по объемам ипотечного кредитования. Выдача ипотечных кредитов в первой половине года почти соответствовала показателям предыдущего года, но значительно сократилась во второй половине года, когда прекратилась программа льготного кредитования.
По итогам года 60% выдач ипотеки с господдержкой пришлись на программу семейной ипотеки. Выдача ипотеки по рыночным программам сократилась значительно меньше, чем ожидалось, даже несмотря на запретительные ставки (более 20%): спрос на такие кредиты поддерживался за счет рекордного роста доходов населения и программ от застройщиков, указывают специалисты Дом.РФ.
Как отметила в конце прошлого года Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, доля высокорискованной ипотеки в выдаче снизилась. И произошло это после увеличения макронадбавок и требований к первому взносу по льготным программам.
По данным Банка России, в 2024 году темпы выдачи жилищных кредитов замедлились до 13,4% после рекордных 34,5% в 2023-м, чьи показатели регулятор оценивает как перегрев за счет массовой ипотеки с господдержкой. «Основное замедление произошло во второй половине прошлого года после завершения массовой льготной ипотеки и ужесточения условий семейной», говорится в сообщении Центробанка.
По подсчетам ВТБ, на фоне очень высоких ставок по базовым банковским программам средний размер кредита сократился с 4,4 млн рублей до 3,8 млн рублей. По программе ипотеки с господдержкой средний чек почти не изменился, составив 5,6 млн рублей.
По предварительным оценкам ВТБ, выдачи ипотеки на ИЖС составили около 530 млрд рублей — на 2% выше результата 2023 года. Притом что годом ранее этот сегмент рынка продемонстрировал четырехкратный прирост продаж. Существенное сокращение темпов произошло в результате изменения господдержки и выросших рыночных ставок, констатируют аналитики банка.
Крутое пике
Повсеместно объемы ипотечного кредитования упали — с небольшой разницей в зависимости от региона и класса жилья.
По данным «Метриум», в массовом сегменте на рынке новостроек Москвы доля сделок с ипотекой составила 59%, сократившись за год на 25 п. п. «В 2024 году рынок недвижимости впервые столкнулся с длительным ростом ключевой ставки. Если в ретроспективе прошлых лет ключевая ставка повышалась на сравнительно короткий срок, то на протяжении всего второго полугодия 2024 года показатель находился на высоких значениях, к концу года достигнув рекордного 21%. В связи с этим, а также из-за сворачивания льготной ипотеки в 2024 году в новостройках массового сегмента, которые особенно зависят от жилищного кредитования, был отмечен минимальный уровень спроса за пять лет — 28 582 ДДУ (– 31% за год)», — пояснил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
На территории Новой Москвы доля сделок с ипотекой за год сократилась на 32 п. п. и составила 57%. В Московской области доля сократилась до 59%, и это минимальная доля ипотечных сделок в Подмосковье за последние пять лет.
В столичных проектах сегмента «бизнес», по подсчетам ГК «Основа», доля сделок сократилась в два раза — с 65% до 32%.
Аналитики компании Nikoliers подсчитали: доля сделок с ипотекой на первичном рынке Петербурга за прошлый год сократилась на 16 п. п. — до 69%: 72% в сегменте квартир, 9% — в сегменте апартаментов. Высокая доля сохранилась благодаря первому полугодию; во втором же после окончания действия стандартной льготной ипотеки с государственной поддержкой, исключения Петербурга из IT-программы, ужесточения условий семейной программы и исчерпания банковских лимитов по ней, а также в связи с ультравысокими ставками по рыночным кредитам зафиксирован спад на 21% относительно первого.
Небольшую долю ипотечных сделок при покупке апартаментов аналитики объясняют перестроением сегмента на длительную рассрочку еще с середины 2023 года, когда начала расти ключевая ставка, а девелоперы предложили рассрочки.
«Завершение действия госпрограммы, а также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменили структуру ипотечных сделок. Во втором полугодии почти три четверти пришлись на программу семейной ипотеки. Около 40% сделок проходят по индивидуальным программам, которые разрабатывают застройщики совместно с банками. Таким образом, по базовым рыночным ставкам (более 20% годовых) проходят не более двух-трех процентов сделок», — отмечает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
В Ленинградской области в 2024 году число зарегистрированных ипотек по сравнению с предыдущим годом не только не снизилось, но и выросло. По данным регионального Управления Росреестра, в 2024 году зарегистрировано 103 970 записей об ипотечных сделках — на 2683 больше, чем в 2023-м, когда было зафиксировано 101 287 ипотек. «Увеличение количества ипотечных сделок отражает улучшение экономической ситуации в регионе. Мы ожидаем, что данная тенденция продолжится и в будущем, что обеспечит дальнейшее развитие рынка недвижимости», — заявил Игорь Шеляков, руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области.
Однако Александр Дрозденко, губернатор региона, настроен по-иному: «Конечно, тревога есть. Сегодня при нынешней ставке Центробанка только отчаянные люди берут жилье в ипотеку. Неслучайно президент сказал о необходимости рассмотреть возможность возвращения льготных ипотек для некоторых категорий граждан».
Губернатор поручил разработать нормативные документы о субсидировании процентной ставки по ипотеке для семей при рождении первого и второго ребенка с увеличением размера субсидирования при увеличении семьи. Кроме того, будут введены отдельные региональные субсидии для многодетных семей. Конкретные размеры доплат будут определены, исходя из возможностей бюджета Ленобласти.
Драйвер
После прекращения программы массовой льготной ипотеки драйвером рынка стала семейная ипотека. Но перманентное повышение ключевой ставки не прошло даром для нее: уже в сентябре многие банки исчерпали или почти исчерпали выделенные государством лимиты на погашение разницы между рыночной ставкой банка и льготной шестипроцентной. Дом.РФ, оператор программы, перераспределил лимиты — 140 млрд рублей.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по месяцам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Однако в конце октября ситуация повторилась. Государству пришлось выделить дополнительно 350 млрд рублей на погашение разницы между ставками.
В ноябре банки вновь объявили об исчерпании лимитов.
Скорое исчерпание лимитов, очевидно, связано с повышением ключевой ставки: разница, которую оплачивает государство, все растет и растет. «В условиях высокой ключевой ставки возможности банков по выдачам семейной ипотеки сокращаются. Связано это с тем, что размер компенсации от государства по каждому выданному кредиту увеличивается, кроме того, из выделенных лимитов компенсируются недополученные доходы банков и по ранее оформленным кредитам», — пояснила Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру.
Наконец в декабре Владимир Путин, президент РФ, в ходе прямой линии заявил: лимитов по выдаче семейной ипотеки под 6% быть не должно: «Никаких лимитов со стороны государства быть не должно. Потому что все это связано с субсидиями со стороны государства. Мы с правительством эту тему обсуждали. Мне было обещано, я проверю, насколько оно исполняется».
И вот в 2025 году правительство отменило лимиты по программе семейной ипотеки. Есть надежда, что банки больше не будут приостанавливать прием заявок и ждать выделения нового лимита.
По образцу
С 1 января в России вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, так называемый ипотечный стандарт. Банк России таким образом решил положить конец рискованным ипотечным псевдопрограммам. Однако застройщики по-прежнему предлагают совместные с банками программы с субсидиями.
В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» эксперты высказали опасения: введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ, что создает риски и для девелоперов, и для покупателей жилья. Первым придется искать новые инструменты продаж, вторым будет сложно получить кредит из-за жестких условий банков и повышения первоначального взноса.
«Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая. При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15–20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры», — пояснил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ.
По мнению Андрея Емелина, председателя НП «Национальный совет финансового рынка», большинство статей стандарта носит сбалансированный характер, и только десятая вызвала бурное обсуждение из-за своей категоричности. «Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кешем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок. Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным», — заявил он.
Ольга Сидоренко, директор по развитию «Сделка.рф», добавила: «Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40–75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости».
Неутешительный прогноз
По результатам опроса, проведенного ГК «Садовое кольцо», большинство россиян (45,5%) уверены, что самый доступный способ покупки жилья сегодня — с помощью ипотечного кредита. Уповают на рассрочки 20%, собираются накопить полную сумму 21,8%, а 10,9% опрошенных собираются занять деньги у друзей и знакомых. «Эти данные показывают, что ипотека остается ключевым инструментом для решения жилищных вопросов, а ожидания россиян в значительной степени зависят от государственной политики в сфере недвижимости», — прокомментировал результаты опроса Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо».
Между тем 2025 год встретил потенциальных покупателей ипотечными ставками почти в 30%. По мнению аналитиков Дом.РФ, по итогам 2025 года выдача ипотеки сократится до 1–1,2 млн кредитов на 3,8–4,0 трлн рублей. Спрос может восстановиться только в 2026 году, если ключевая ставка снизится. Соответственно спросу застройщики будут притормаживать вывод новых проектов на рынок — ввод жилья сократится; уменьшение объемов ввода придется на 2027 год.
Аналитики ВТБ предполагают более существенное сокращение объемов ипотечного кредитования — около 3,3 трлн рублей. По словам Георгия Горшкова, заместителя президента — председателя правления ВТБ, около 70% продаж придутся на программы господдержки. Драйвером всего ипотечного рынка по-прежнему будет выступать семейная ипотека, на которую может прийтись до 61% от всех выдач жилищных кредитов. При этом в абсолютных значениях ее продажи могут остаться на сопоставимом с 2024 годом уровне — около 2 трлн рублей. Впрочем, многое будет зависеть от новых инициатив по поддержке спроса на семейную ипотеку.
«Получение рыночной ипотеки сегодня можно сравнить с восхождением на Эверест: это дорого, рискованно и в некоторых случаях требует удачи. Поэтому россиян, желающих оформить такие кредиты, сегодня немного. Более благоприятная ситуация сейчас складывается для тех, кто подходят под условия госпрограмм», — сказал Георгий Горшков.
Он добавил, что в фокусе крупнейших банков в этом году будут качество кредитных портфелей, повышение уровня обслуживания и цифровизация клиентского пути.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке жилой недвижимости. Согласно исследованию, спрос на элитные новостройки сократился: суммарная площадь купленных квартир за год уменьшилась на 40%, число сделок – на 34%. Суммарная стоимость сделок составила около 18 млрд рублей, что на 27% меньше в сравнении с 2021 годом. Причиной снижения показателей стала геополитическая ситуация, сокращение количества малогабаритных лотов и, как следствие, увеличение средней стоимости квартиры в экспозиции с 59 млн рублей до 70 млн рублей. Примечательно, что в 2022 году отмечается увеличение интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до17%.
- По итогам 2022 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга было реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. кв. м, что на 34% меньше числа сделок в 2021 году и на 40% меньше суммарной площади проданных лотов. Суммарная стоимость сделок уменьшилась на 27% и составила 18 млрд рублей против 24,6 млрд рублей годом ранее.
- Наибольшее количество квартир было приобретено в первом квартале 2022 года (34% от общего количества сделок за год), когда на фоне экономической неопределенности инвесторы поспешили вложить средства в элитное жилье. В тот период наибольший интерес у покупателей составляли малогабаритные лоты: в первом квартале средняя площадь проданных квартир сократилась до рекордно низкого значения – 99 кв. м. Вымывание с рынка малогабаритных лотов привело к увеличению средней стоимости квартиры в продаже с 59 млн рублей в 2021 году до 70 млн рублей к концу 2022 года.
Динамика спроса на элитном рынке жилья
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- Начиная со второго квартала 2022 года, спрос на элитную жилую недвижимость начал снижаться, показав минимальные значения в IV квартале, когда было заключено 17% от общего числа сделок. Тем не менее в IV квартале средняя площадь проданных квартир вернулась к уровню конца 2021 года и составила 119 кв. м.
- Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности. Так, лидерами продаж по итогам 2022 года стали два жилых комплекса, уже введенных в эксплуатацию – это ЖК One Trinity Place от GHP Group и «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон», а также премиальный комплекс «Северная корона» от ГК «ПСК», ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2023 год. Суммарная доля объектов-лидеров составила порядка 60% от общего числа сделок за год.
- В 2022 году Петроградский район сохранил лидерство по количеству сделок, совершенных в сегменте элитной жилой недвижимости: всего на эту локацию пришлось 87% всех купленных квартир, что сопоставимо с уровнем 2021 года.
- Согласно опросу потенциальных покупателей, который регулярно проводит NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году на рынке сократилась доля региональных покупателей, при этом отмечается рост интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до 17%.
Распределение потенциальных покупателей по региону проживания
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- В 2023 году можно ожидать сохранение уровня спроса, зафиксированного в 2022 году. С одной стороны, этому поспособствует пополнение рынка новыми проектами, которые качественно расширят рынок, в том числе за счет вывода нового пула малогабаритных лотов. С другой стороны, стимулом к покупке может стать дальнейшее снижение цен на элитную недвижимость, в результате чего покупатели смогут реализовать отложенный спрос.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, на первичном рынке элитного жилья снижению покупательской активности способствовали сразу несколько факторов. Помимо очевидного влияния геополитических обстоятельств, в целом снизивших покупательскую способность, произошла переориентация части покупателей на вторичную недвижимость, а также наблюдался отток части клиентов, преимущественно инвесторов, с российского на зарубежные рынки. Однако есть предпосылки, что в этом году ситуация со спросом стабилизируется.
За 12 месяцев прошлого года на пяти ключевых торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 113 новых точек стрит-ритейла против 163 в 2021 году. Таким образом, количество новых открытий в центре Петербурга за год сократилось на 30,6%.
Традиционно активнее всего на пяти центральных улицах — Невском и Старо-Невском проспектах, Большом проспекте П.С., Б. Конюшенной улице и улице Рубинштейна — открывались заведения общественного питания. В 2022 года в центре города появилось 47 новых точек общепита (42% от всех открытий в стрит-ритейле). В числе интересных открытий — Sono Asia, Maze (оба – на Большом проспекте П.С.), «Мидийное место» на Невском, Provocateur на Рубинштейна.
Магазины одежды и обуви сформировали 17% новых открытий (19 торговых точек). Основная часть новых магазинов — представители небольших российских брендов, например, Mia Monica, MoonShine, DreamWhite и Nude Story, дебютировавший в Санкт-Петербурге. В числе федеральных брендов, увеличивших присутствие в формате street retail в центре города, – обувные бренды Sofia и Tamaris.
Выросло число открытий сувенирных лавок: в январе – декабре появилось семь магазинов этого сегмента, тогда как за весь 2021 год было открыто всего три таких точки. Отдельно стоит отметить высокую активность табачных магазинов: за прошедшие 12 месяцев на центральных магистралях открылось 17 табачных лавок, при этом годом ранее новые табачные магазины не появились ни на одном из пяти торговых коридоров.
Уровень ротации стрит-ритейла в центре города в 2022 году был довольно сдержанным — 7,2%. Наиболее активно вывески сменялись на Б. Конюшенной улице (уровень ротации – 12,2%) и Невском проспекте (9,2%). К примеру, на Большой Конюшенной на месте магазина MILLZ KARTA открылся ювелирный салон «Сокровище». На Невском проспекте Carl’s Junior сменил Subway, а кондитерская «Север Метрополь» заняла помещение магазина Estel.
В результате ротации и освобождения помещений на пяти основных торговых улицах за 2022 год закрылось 105 точек стрит-ритейла. В сравнении с предыдущим годом закрытия встречались почти на 10% реже: в 2021 году завершили работу 115 заведений и магазинов.
Также на пяти ключевых торговых коридорах сократилась доля свободных помещений — к концу 2022 года вакантность составила 8,9%, что на 0,7 п.п. ниже, чем годом ранее. Хотя на разных улицах вакантность менялась неодинаково. Невский проспект и Б. Конюшенная улица продемонстрировали снижение количества свободных площадей (на 5,1 и 2,8 п.п. соответственно), но “доковидного” уровня вакантности так и не достигли.
На Старо-Невском, Большом проспекте П.С. и улице Рубинштейна вакантность за год увеличилась, при этом самый существенный рост произошел на Рубинштейна — с 2,5% до 6,2%. В частности, на главной барной улице города закрылись заведения Vice City, RS20 и Crazy Wine. Закрытие на Большом проспекте П.С. в конце года магазинов Cos, &Other Stories, H&M Home, Nespresso и других привело к росту вакантности до 8,1% к концу года.
В течение первого полугодия ряд зарубежных ритейлеров объявил о временной приостановке деятельности в России. С начала марта на центральных торговых коридорах приостановили работу 27 магазинов. К концу года 11 точек возобновили работу под старыми или новыми вывесками, шесть помещений были освобождены, а в статусе временно закрытых остаются десять магазинов: Prada на Б. Конюшенной, Uniqlo на Каменноостровском проспекте, Zara на Невском проспекте, а также бутики Brunello Cucinelli, Dior, Bulgari, Louis Vuitton, ESCADA, Fendi и Chanel на Старо-Невском проспекте.
“Изменение геополитических и макроэкономических условий в 2022 году стали настоящим вызовом для арендаторов и арендодателей торговых помещений в Санкт-Петербурге, — комментирует Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers. — Многим компаниям пришлось перестроить операционную деятельность: изменить цепочки поставок товаров, оптимизировать затраты или вовсе сменить бренд или ассортимент. Однако участники рынка активно адаптируются к произошедшим изменениям, поэтому при отсутствии крупных внешних потрясений можно ожидать, что уровень вакантности в стрит-ритейле центральной части Санкт-Петербурга в 2023 году останется стабильным”.