Помещения свободного назначения в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья. Сентябрь 2010 г.
Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подготовили аналитический обзор рынка помещений свободного назначения в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья в сентябре
Предложение
Практически во всех жилых комплексах (95%), в том числе реализуемых компанией «НДВ-Недвижимость», первые этажи отведены под коммерческие площади. Помещения свободного назначения на первых этажах жилых комплексов пользуются хорошим спросом. Об этих помещениях также говорят ― «без конкретной технологии», поэтому собственник может использовать их для самых различных видов деятельности: банк, аптека, салон красоты, кафе, магазин, медицинский центр, фитнес-центр, супермаркет, офис или арендный бизнес.
В основном на первых этажах предлагаются помещения с отдельным входом и собственным санузлом. Именно такие помещения наиболее интересны покупателям и инвесторам. Что касается площадей, то большая часть (44%) предложения ― это помещения площадью от 50 до 150 кв.м. Также велико число помещений площадью 150 ― 300 кв.м. (38%). Далее следуют помещения площадью 300 ― 500 кв.м. (8%). Помещения площадью до 50 кв.м. предлагаются лишь в 4% жилых комплексов.
Распределение предложения ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
Помещения на первичном рынке в основном (98%) предлагаются без отделки (shell&core), таким образом, собственник, приобретя площадь, сможет выполнить отделку наиболее подходящую под выбранный формат бизнеса. При этом застройщик минимизирует риски при продаже помещений и сохраняет многофункциональность площадей. Стоимость отделки варьируется в диапазоне от 5000 до 20000 руб./кв. м. и идет в порядке возрастания для следующих форматов использования помещений: офис, магазин (аптека, банк), салон красоты (медицинский центр, стоматология), ресторан (кафе).
Спрос
Помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов достаточно популярный формат для многих видов бизнеса. Это объясняется, во-первых, возможностью беспрепятственного и быстрого доступа в помещение с улицы, что особенно важно для компаний, ориентирующихся на большой поток клиентов. Во-вторых, если жилой комплекс расположен на первой линии домов и имеет хорошую видимость с улицы, то высокая проходимость будет обеспечивать дополнительный поток клиентов, а также легкость в нахождении фирмы. Такие помещения пользуются особым спросом. Многие инвесторы предпочитают покупать их и потом сдавать их в аренду, так как в последнее время «арендный бизнес» становится более популярным.
Свободное назначение предполагает использование помещений под широкий спектр бизнес-деятельности.
Основные форматы бизнеса для помещений свободного назначения и необходимые им площади
В целом, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» основной спрос (59%) покупателей помещений свободного назначения сосредоточен на небольших площадях ― от 50 до 150 кв.м. (см. Рис. 2). Причем наиболее востребованными являются помещения с отдельным входом площадью 50 ― 100 кв.м. Кроме того, достаточно высоким спросом (26%) пользуются помещения площадью 150 ― 300 кв.м. Помещения площадью более 500 кв.м. интересуют лишь 2% покупателей.
Распределение спроса на ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья по площадям
В основном покупателей интересуют помещения с отдельным входом в жилых комплексах, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, т.е. расположенные на первой линии домов. Важна также близость к метро и остановкам общественного транспорта, т.е. в первую очередь, покупателей интересуют места с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью.
Ценовая ситуация
Во многом на ценовую политику конкретного объекта влияет его локация: близость к центру, имидж района в целом и уровень жизни населения. Например, в районах Академический и Черемушки, несмотря на удаленность от Садового кольца, цены на коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов достаточно высокие (до 250 000 руб/кв.м.). Кроме того, на уровень цен оказывает влияние класс жилого комплекса. Так, например, в клубных домах, расположенных на небольшой удаленности от МКАД стоимость кв.м. достигает 120 000 руб/кв.м.
Общая картина ценовой ситуации на рынке помещений с отдельным входом на первых этажах в сданных и строящихся жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
При этом стоимость дифференцирована в зависимости от площади помещения. И цена квадратного метра помещений площадью более 300 кв.м. обычно ниже, чем помещений небольшой площади. Это объясняется тем, что помещения свободного назначения площадью более 300 кв.м. предлагаются в 14% жилых комплексов, а интересуют они лишь 7% покупателей. Особо стоит отметить помещения с отдельным входом площадью до 50 кв.м., пользующиеся достаточно высоким спросом. Именно эти площади, ввиду того, что спрос на них превышает предложение (8% против 4% ― см. Рис. 1 и Рис. 2), имеют самую высокую стоимость кв.м.
Касаемо рынка в целом, можно констатировать, что на стоимость помещений также влияет готовность объекта. Чем дольше покупатель будет ждать прохождения жилым комплексом госкомиссии, тем дешевле будет стоимость кв.м. жилых и коммерческих площадей.
Специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что хорошие визуальные показатели и высокая проходимость являются для многих объектов основными факторами, определяющими стоимость коммерческих помещений на первом этаже. Также на повышение ликвидности, а значит и стоимости помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов влияет близость к крупным транспортным магистралям и удобство подъезда.
Основные факторы, влияющие на стоимость кв. м в помещениях свободного назанчения в жилых комплексах
Так как многие компании, приобретающие коммерческие площади на первых этажах жилых домов, планируют организовать там бизнес, в основном ориентированный на жителей, то на стоимость помещений также влияет масштабность окружающей жилой застройки и развитая инфраструктура района.
Технические характеристики
Кроме стандартных характеристик помещений свободного назначения, таких как наличие отдельного входа и собственного санузла, эти помещения обладают еще рядом показателей, на которые обращают внимание покупатели: отопление, вентиляция и кондиционирование, линии связи.
В основном энергомощности, выделяемые на помещения свободного назначения, равны стандарту ― 0,2 кВт/кв.м., установленному Мосэнерго, однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно, поэтому использование помещений под такие виды бизнес-деятельности оговаривается с застройщиком отдельно, и проектируется подвод дополнительных мощностей для этих помещений.
Система вентиляции и кондиционирования у нежилых помещений естественная, чего опять же недостаточно для ресторанов и продуктовых магазинов. Эту проблему новые собственники могут решить самостоятельно, например, устанавить отдельные вентиля-ционные короба.
При покупке нежилых помещений чаще всего собственник получает одну выделенную телефонную линию. Если этого недостаточно (для офисов), он заключает договор с провайдером для подключения дополнительных опто-волоконных линий или установки мини-АТС.
Что касается каких-либо ограничений по использованию помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов ― то это, во-первых, режим работы до 23⁰⁰ (в соответствии с указом правительства Москвы). Это не очень удобно для ресторанов. А, во-вторых, некоторые жилые комплексы находятся на огороженной территории. Таким образом, объекты, расположенные здесь, ориентированы в основном только на жителей комплекса, что ограничивает круг потенциальных покупателей и арендаторов этих помещений.
Материал подготовлен компаний «НДВ-Недвижимость»
Специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости подготовили обзор по состоянию рынка выставочных и конференц-площадей Санкт-Петербурга. В нем рассмотрено сегодняшнее состояние этого сегмента недвидимости, спрос и существующие тенденции.
Выставочные комплексы
Объем предложения выставочных (экспозиционных) площадей в Санкт-Петербурге ограничен. Всего в городе насчитывается около 73000 кв. м закрытых экспозиционных площадей.
«Открытые экспозиционные площади сложно подсчитать в связи с отсутствием информации по данным площадкам, - отмечает
По мнению специалистов АРИН выставочные объекты делятся на три вида:
1. профессиональные выставочные комплексы, изначально возведенные для организации кратковременных выставок и ярмарок. Под эту категорию подпадает только один объект – выставочное объединение «Ленэкспо» (55% закрытых выставочных площадей);
2. комплексы с периодически действующей экспозицией. К таким комплексам в Петербурге можно отнести КВЦ «Евразия», «Михайловский Манеж» и другие (21% закрытых выставочных площадей);
3. к третьему типу относятся дворцы спорта и культуры, склады и площадки различных сфер деятельности, которые не были изначально приспособлены для проведения выставок. На дворцы спорта приходится около четверти выставочных площадей.
Арендные ставки второго и третьего типа значительно ниже, чем у профильных объектов первого типа. В расчете объема предложения учитывались только крупные площадки.
Выставочные центры тяготеют преимущественно к центру города (Адмиралтейский, Московский, Центральный, Василеостровский районы).
Высота потолков выставочных комплексов варьируется от 4 до
«Использование дворцов спорта и культуры для проведения выставок отчасти свидетельствует о недостаточном объеме выставочных площадей», - отмечает
Согласно данным АРИН, доходность выставочных центров составляет 7%.
В силу своего геополитического положения Петербург при развитии соответствующей инфраструктуры может стать крупным центром выставочной деятельности. В Петербурге и Ленинградской области проводится более 200 различных крупных выставок в год, но при этом существует только один профессиональный выставочный комплекс.
Спрос на выставочные площади носит сезонный характер. Пик выставочной активности в Петербурге приходится на апрель-май и октябрь-ноябрь, а наибольший спад – на июль и август.
«В Москве среднегодовая заполняемость выставочных залов, достигает 60%», - рассказывает
Можно выделить следующие общие требования к выставочным центрам со стороны арендаторов:
1. Месторасположение;
2. Транспортная доступность;
3. Наличие парковки;
4. Наличие кафе/бара/иного объекта общественного питания;
5. Помещение должно быть достаточно вместительным;
6. Наличие необходимого оборудования;
7. Гардероб;
8. Туалет.
Открытые выставочные площадки используются для демонстрации крупногабаритной техники и оборудования. Так, по данным с московской выставки «Стройдормаш», средняя арендуемая площадь открытой площадки составляет около
Общий объем конференц-площадей в городе составляет более 43000 кв. м, или 32630 мест (более 80 объектов). Более трети площадей приходится на небольшие залы (до
«На сегмент специализированных объектов (конгрессные центры) для проведения различных мероприятий приходится около 9% площадей, или 11% посадочных мест», - рассказывает Е.Марковец.
При реализации всех заявленных проектов к
По мировой и московской практике, окупаемость конгресс-центров составляет 10-15 лет.
«Развитие экономики страны сопровождалось ростом количества деловых мероприятий различного уровня, что, соответственно повлекло за собой рост спроса на конференц-площади», - считает
Спрос на площади зависит от масштаба деловых мероприятий. Можно выделить мероприятия:
§ локального;
§ регионального;
§ международного масштаба.
Локальные мероприятия проводятся чаще остальных, поэтому спрос на площади до 200 кв.м наиболее высок. «При этом наиболее востребованы преимущественно площади около 50 кв.м. и от 100 до 200 кв.м, - комментирует
Деловые мероприятия регионального масштаба привлекают посетителей из других городов, проводятся реже, чем локальные мероприятия, и требуют более тщательной подготовки. Здесь диапазон востребованных площадей может быть различным, однако наибольший спрос приходится на 300-500 кв.м при небольшом объеме предложения – 3,8%. «В настоящее время мероприятия регионального масштаба проводятся при крупных гостиницах и выставочных центрах», - добавляет
Мероприятия международного масштаба подразумевают встречу, собрание руководителей или представителей государств, территорий, организаций (как вид международной конференции). В данном сегменте существует недостаток качественных больших залов (от 1000 кв.м.). Развитие данного сегмента связывают со строительством современных конгресс-центров.
«Важная предпосылка дальнейшего роста спроса на конференц-площади – конгрессный туризм является одной из стратегических задач Правительства Санкт-Петербурга, - отмечает Е.Марковец. – Потенциал конгрессного туризма оценивается как высокий, и развитие инфраструктуры (аэропорта, морского порта, новых гостиниц) повлечет за собой спрос на крупные конференц-площади от 1 000 кв.м».
Согласно мировому опыту, основными потребителями услуг конгресс-центров являются:
§ Государственные структуры;
§ Крупные международные и транснациональные компании;
§ Профессиональные ассоциации (для международных встреч на постоянной основе).
Конкуренция между конгрессными центрами наблюдается на уровне стран и городов. В данном случае требования к месту проведения конференций следующие:
§ Близость к аэропортам;
§ Объемы трафика в городе;
§ Расположение конгресс-центра относительно центра города и достопримечательностей.
Таким образом, наиболее востребованными на рынке Петербурга являются:
§ конференц-залы, дополняющие бизнес-центры и гостиницы, площадью 50 кв. м., 100-200 кв. м;
§ современные конференц-площадки 300 – 500 кв. м;
§ конгресс-залы от 1000 кв. м.
Важной характеристикой спроса является его сезонность. Среднегодовая заполняемость конференц-залов составляет 20-40%. По экспертным оценкам, заполняемость конференц-залов в зависимости от сезона на петербургском рынке составляет:
период |
средняя заполняемость |
январь, май-август |
10% - 15% |
сентябрь – декабрь, февраль-апрель |
60% - 80% |
Материал предоставлен АРИН
В настоящий момент в Петербурге на этапе строительства находится 71 бизнес-центр офисной площадью около 1,36 млн. кв.м. Из них чуть более половины - 58% - находится в состоянии строительной активности. По площади это 71% всех строящихся объектов.
«Наибольшая часть строящихся бизнес-центров, около 58%, находится на начальной стадии строительства, - рассказывает
«Это обусловлено ростом спроса и сохраняющимся дефицитом качественной офисной недвижимости в
Следует отметить значительный рост средней площади бизнес-центров, находящихся на начальной стадии строительства, по сравнению с офисной недвижимостью на завершающих стадиях. Это обусловлено началом реализации крупных проектов развития территорий.
Бизнес-центры, готовые более чем наполовину, преимущественно активно достраиваются девелоперами. Так, ни один из бизнес-центров, находящихся на завершающей стадии (это около 158 тыс.кв.м), не приостановлен.
Минимальная строительная активность характерна для начального этапа строительства – только 18% бизнес-центров на данном этапе продолжает строиться.
Если говорить о классах объектов офисной недвижимости, то по количеству строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «В» и «В+» (57%), около 40% объектов позиционируется в классе «А». Вместе с тем, по объемам офисных площадей лидируют бизнес-центры класса «А» (47%).
«Наиболее активно строятся бизнес центры класса В+ и В, - рассказывает
Доля активного строительства в зависимости от класса бизнес-центра
класс бизнес-центра* |
по площади |
по количеству |
A |
9% |
30% |
B+ |
35% |
53% |
B |
46% |
47% |
C/С+ |
0% |
0% |
По данным на конец июля, строительная активность в сегменте офисной недвижимости сконцентрирована в Центральном, Приморском, Красногвардейском, Московском и Выборгском районах.
«Из районов с наибольшим количеством строек, наибольшая активность наблюдается в Приморском, Московском и Центральном районах, при этом большая часть строек находится на начальных этапах строительства, - рассказывает
Доля активного строительства в зависимости от района
район |
по площади |
по количеству |
Адмиралтейский |
1% |
3% |
Василеостровский |
1% |
3% |
Всеволжский |
10% |
4% |
Выборгский |
8% |
8% |
Калининский |
0% |
3% |
Кировский |
1% |
3% |
Красногвардейский |
18% |
8% |
Московский |
9% |
8% |
Невский |
2% |
4% |
Петроградский |
5% |
7% |
Петродворцовый |
1% |
1% |
Приморский |
19% |
15% |
Фрунзенский |
2% |
3% |
Центральный |
21% |
29% |
По объемам активно строящихся площадей лидирует Центральный район – 251 тыс.кв.м, также значительный объем строится в Приморском районе – 276 тыс.кв.м. (диаграмма 7).
Материал предоставлен АРИН