Москва ориентируется на высокий бюджет
Прошедший год собрал на рынке новостроек множество негативных факторов, и началась перестройка. Девелоперы Москвы адаптируются к новой реальности, делая ставку на дорогостоящие проекты и пополняя инструментарий продаж.
Главными негативными факторами для рынка стали отмена массовой льготной ипотечной программы и повышение ключевой ставки Центробанка. «Такая денежно-кредитная политика регулятора направлена на снижение инфляции, но при этом оказала логичное влияние на удорожание кредитов, в том числе ипотечных», — говорит Виктор Тимофеев, коммерческий директор девелоперской компании «Сияние».
Как отмечает Анна Соколова, коммерческий директор «ОМ Девелопмент», предпринятые властями меры привели к снижению объемов ипотечного кредитования и, как следствие, к падению количества сделок во втором полугодии на 30–40% относительно первой половины, а к уровню 2023 года — почти вдвое. Из-за роста ключевой ставки банки также повысили стоимость проектного финансирования и ужесточили требования к новым проектам. «Все эти события дестабилизировали рынок новостроек во втором полугодии. В качестве основных последствий следует отметить снижение объемов ипотечного кредитования, падение количества сделок на рынке недвижимости, рост себестоимости проектов, снижение активности застройщиков и заморозка/продажа части проектов», — подчеркнула она.
В перечне событий, повлиявших на рынок, Анна Соколова также указывает введение минимальной площади квартир в проектируемых новостройках (не менее 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных), а также минимальных размеров жилых комнат. «В итоге в прошлом году часть проектов, которые должны были заходить в экспертизу весной-летом как в Москве, так и в Московской области, ушли на перепроектирование, сдвинулись сроки получения разрешений и выхода на реализацию. Эти ограничения приводят к росту площади квартир и, как следствие, увеличению минимального бюджета покупки. Соответственно, доступность жилья в прошлом году значительно снизилась», — уточнила она.
В Москве еще одним важным событием стало повышение требований со стороны Москомархитектуры к 3D-моделям проектов, которые проходят согласование архитектурно-градостроительных решений, добавила Анна Соколова.
Она также обратила внимание на введение обязательных эскроу-счетов для ИЖС при покупке. В прошлом году данная схема применялась только для сделок с семейной ипотекой, с марта 2025 года она распространится на все сделки ИЖС, что также повлияет на рынок жилья в целом.
«Все эти события привели к снижению деловой активности девелоперов: они не торопятся покупать новые проекты; часть из них продают площадки, которые считают недостаточно ликвидными или со сложной экономикой; одним из трендов уходящего года стало создание партнерств застройщиками для реализации отдельных проектов. Этот тренд наметился во втором полугодии 2024 года, но наиболее яркое развитие получит в 2025-м и последующие годы», — полагает Анна Соколова.
В новых условиях застройщики вынуждены адаптироваться и искать новые способы стимулирования спроса. «Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта», — уверен Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Кроме финансовых механизмов, застройщики работают над улучшением конечного продукта, отметил Виктор Тимофеев.
Ставка на дорогой сегмент
Спрос лишился главного драйвера — льготной ипотеки. Но в Москве за последнюю пару лет подрастал спрос на жилье бизнес-класса, а в течение последнего года покупатели были активны в высокобюджетном сегменте. Это топ-менеджеры и владельцы бизнеса, в том числе из регионов, которые рассматривают столичную недвижимость как надежный актив, в том числе альтернативу зарубежной недвижимости.
По данным компании «Метриум», по итогам 2024 года число сделок на рынке жилой недвижимости в Москве сократилось. Согласно данным Росреестра, количество сделок на рынке строящегося жилья снизилось на 25%, готовых квартир — на 16%. Число выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 11%.
К концу года, отмечают аналитики «Метриум», наблюдалось восстановление спроса за счет скидок от застройщиков и программ рассрочек.
По подсчетам аналитиков, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть: именно в этом сегменте льготная ипотека была особенно популярна. Сокращение спроса на лоты бизнес-класса составило 3%. По мнению Руслана Сырцова, спрос на новостройки бизнес-класса проявил устойчивость за счет роста экспозиции, хотя предложений в этом сегменте было много.
Но на высокобюджетные новостройки спрос вырос на 87%. По словам Виктора Тимофеева, застройщики премиального жилья намного устойчивее к кризису и гораздо увереннее смотрят в будущее. Это, полагает он, связано с тем, что сегмент менее подвержен риску и у него есть свой покупатель, который готов вкладываться в такую недвижимость, сохраняя и приувеличивая свой капитал.
Предложение, как известно, тянется за спросом. Объем предложения в Москве, по данным «Метриум», по итогам года вырос на 7%. Совокупный объем предложения в массовом сегменте за год вырос на 2,2% (20 339 лотов), в классе «бизнес» — на + 16,2% (23 194 лота), в премиальном сегменте — на + 46,1% (6439 лотов), в элитном делюкс-классе — на + 42,2% (1,79 тыс. лотов, включая апартаменты).
Незначительное увеличение объема предложения в массовом сегменте аналитики объясняют в том числе переориентацией девелоперов на бизнес-сегмент.
Рост цен на столичные новостройки эксперты наблюдали в первой половине года. «С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного», — отмечают аналитики «Метриум».
В массовом сегменте по итогам года средневзвешенная цена квадратного метра составила 333 010 рублей — снижение 1,1%. Лоты бизнес-класса за год подорожали на 5,2% — до 472 870 рублей за кв. м. В новостройках делюкс-класса цена квадратного метра достигла 2,79 млн рублей, прибавив за год 20,4%, в элитных — 1,83 млн рублей (+ 34,5%), в премиальных — 781 510 рублей (+ 21,4%).
Рынок надеется на снижение ставок
Уже очевидно: одна часть участников рынка и потенциальных покупателей жилья в течение 2025 года будут трепетно ожидать снижения ключевой ставки. Другая часть — возводить дорогостоящее жилье и, соответственно, выбирать на рынке высокобюджетные лоты.
Анна Соколова предполагает, что в течение года ключевая ставка будет варьироваться в пределах 19–23%. Но надеется, что выше 21% она все-таки не поднимется — ее размер влияет не только на строительную, но и другие ключевые системные отрасли страны.
«Участники рынка ожидают, что будет разработана программа по антикризисной поддержке как рынка недвижимости, так и экономики в целом. Ряд мероприятий по поддержке спроса на первичном рынке жилья анонсирован в 2024 году. Ждем, будут ли они реализованы в 2025-м. В частности, в условиях ужесточения условий по ипотеке нужно разработать правовую базу для предоставления покупателям рассрочек на длительный период. Это позволит повысить доступность жилья и немного сгладить текущий кризис. Девелоперы несильно любят данный инструмент продаж, но в условиях отсутствия доступного ипотечного кредитования рассрочки позволяют хоть немного поддержать спрос», — полагает она.
В ходе онлайн-конференции «Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?» Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объявил: «Даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить. Так что теперь застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно — в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие».
«Альфа-Инвестиции» рассчитала ценовой прогноз. По подсчетам аналитиков, в среднем в 2025 году цены вырастут на 5–7%. По данным компании, факторов в пользу снижения цен больше, и они могут перевесить в любой момент, то есть на один-два позитивных сценария набираются три-пять негативных. Условный средний ориентир для цен на жилье в 2025 году — динамика официальной инфляции: около 6% в последнем обзоре ЦБ.
Однако всегда есть исключения: в отдельных ЖК и районах можно будет увидеть более быстрый рост, но также и снижение, которое уже сейчас достигает 30%, а значит, может быть и больше.
Эксперты пророчат активное развитие высокобюджетного сегмента. «В 2024 году элитный рынок Москвы продолжили пополнять качественные проекты в привлекательных локациях. Но эти комплексы были спроектированы в кардинально иных экономических условиях. Сегодня наблюдается лучший за несколько лет спрос на элитное жилье. Однако даже это не полностью нивелирует для девелоперов сложности, связанные с чрезвычайно дорогим проектным финансированием. Поэтому, на мой взгляд, темпы стартов в сегменте в наступившем году снизятся. Вместе с тем интерес потребителей сохраняется. Следовательно, будет происходить постепенное исчерпание предложения. Не исключено, что к концу года возникнет дефицит элитных новостроек, что дополнительно простимулирует рост цен», — полагает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
«С учетом накопившегося отложенного спроса и стабилизации экономической ситуации в стране можно с уверенностью сказать, что в будущем мы ожидаем увеличение спроса на первичном рынке недвижимости. Надеемся, что в 2025 году увидим улучшение ситуации в целом на рынке строительства жилья в стране», — резюмировал Виктор Тимофеев.
Суммарно с января по сентябрь 2023 года на рынке Северной столицы и пригородов было реализовано земельных участков под жилье и апартаменты (включая редевелопмент и реконструкцию) на сумму более 76 млрд руб., что уже превысило результаты 2022 года на 13%.
Основную активность девелоперов зафиксировали в 3 квартале 2023 года, когда было приобретено более 2/3 всего объема предложения.
Особенностью первых 9 месяцев 2023 года стали транзакции с территориями более крупного размера, по сравнению с прошлым годом. Так, в 2023 году было реализовано 22 участка суммарной площадью более 470 га, когда как в 2022 году было совершено сделок в 3 раза больше, при этом по площади больше всего на 15%.
Основу сделок на рынке составили участки, располагающиеся в административных границах Петербурга. При этом 76% - это свободные участки под застройку. 22% и 2% - проекты под редевелопмент и реконструкцию соответственно.
Лидером по объему сделок стал Приморский район, как наиболее привлекательный с точки зрения наличия свободных пятен под застройку.
Интересом также пользовались Красногвардейский и Василеостровский районы. Здесь все транзакции представляли собой участки промышленного редевелопмента под цели жилищного строительства. В пригородных локациях лидеры неизменны – Всеволожский и Ломоносовский районы.
Сохраняется интерес девелоперов и к проектам апартаментов, требующим реконструкции – 4 из 8 транзакций в сегменте за 9 месяцев 2023 года.
«Рынок инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент за три квартала 2023 года продемонстрировал внушительные показатели. Несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года навряд ли удастся, этот год будет один из самых активных за последние несколько лет. Отчасти это связано с тем, что в настоящее время на финишной прямой находится проект нового Генерального плана, и в следующие несколько лет мы увидим новые интересные старты продаж. Кроме того, вероятнее всего, можно будет наблюдать за рядом сделок по перепродаже проектов от девелопера к девелоперу» - комментирует руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.
Количество проектов стандарт-класса на рынке Москвы и Петербурга заметно сокращается, в Московской и Ленинградской областях такие проекты возникают. В большинстве это масштабные проекты комплексного освоения территорий силами крупных федеральных застройщиков. Если власти ужесточат нормы для стандарт-класса, скорее всего, нижней планкой рынка станет класс комфорт.
Компания GloraX подсчитала: на петербургском рынке сокращается объем предложения стандарт-класса. С июля 2022 года по июль 2023 года количество таких квартир сократилось на 14%, с 8,9 тыс. до 7,7 тыс., их совокупная площадь – на 18%, с 362 тыс. кв. м до 298 тыс. кв. м.
По данным компании, в городе реализуется два десятка проектов ЖК стандарт-класса.
Как сообщает газета «Известия», в России к стандарт-классу относится до 30% новостроек в мегаполисах и до 60% в регионах.
По подсчетам АСН-инфо, в Петербурге и Ленобласти в 2022 году стартовали продажи в 67 новых проектах, в том числе 2 проекта стандарт-класса в городе (оба ГК ПИК – «Витебский парк» и «Аэронавт») и 3 в области. С начала 2023 года продажи открыты в 41 проекте. В городе новых ЖК стандарт-класса не появилось, в области таких 2.
В Москве и Подмосковье в 2022 году на рынок выведено 69 новых ЖК. Из них 2 проекта стандарт-класса начаты в Московской области, 4 в Москве: «Молжаниново» Группы Самолет и 3 проекта ГК ПИК – «Очаково», «Первый Дубровский», «Алтуфьевский». С начала текущего года стартовали продажи в 73 новых ЖК, в том числе в области начаты 11 проектов стандарт-класса, в городе 3, все Группы «Самолет»: «Квартал Марьино», «Подольские кварталы», «Квартал Западный».
Эксперты АН «Бон Тон» подсчитали: по состоянию на сентябрь в новостройках стандарт-класса на территории старой Москвы в продаже 843 лота на 19,5 тыс. кв. м в 18 проектах. За год объем предложения снизился на 48,8% по количеству лотов и 43,5% по площади. В общем объеме предложения доля стандарт-класса составляет всего 0,7% площади (-2,1% за год).
«Квартиры стандарт-класса уходят с первичного рынка жилья. На их место приходят апартаментные проекты, которые востребованы на рынке в силу минимальной стоимости лота», – говорит генеральный директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.
Комфорт против стандарта
В 2018 году президент РФ Владимир Путин подписал документ, который отменил термин «жилье экономического класса» – чиновники и депутаты сочли термин «оскорбительным». Взамен в июне 2020 года появился стандарт-класс с определенными параметрами, разработанными в Минстрой РФ специально по этому случаю. Это, в частности, площадь не более 100 кв. м, класс энергоэффективности не ниже В, отсутствие паркинга и т. д.
Принимая перечень признаков стандарт-класса, Никита Стасишин, заместитель главы Минстроя РФ, заявлял: «Мы полностью исключаем использование термина «жилье эконом-класса», переходя к определению «стандартного жилья». В этом сегменте рынка первичной недвижимости за последние годы реализуется довольно много достойных проектов, которые сложно назвать жильем экономического класса. Требования к строительству стандартного жилья четко прописаны, они позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень».
Однако для всех очевидно: такое жилье остается дешевым, как его ни назови.
«Не стоит забывать, что стандарт – необходимый минимум, а в условиях высокой конкуренции девелоперы даже собственные стандарты повышают. И компании не только создают проекты классом выше, но и дополняют их элементами, которые ранее были присущи объектам еще более высокого уровня. Например, в объектах комфорт-сегмента все чаще можно встретить благоустройство и определенные инженерные опции бизнес-класса», – говорит Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель».
По ее словам, по сравнению с объектами комфорт-сегмента в стандарт-проектах затраты на фундамент, каркас и кровлю могут быть сопоставимы. И хотя при этом набор тех или иных опций меньше и проще, себестоимость строительства получается относительно высокая. «Поэтому все чаще экономически обосновано создавать проекты более высокого класса, чем просто стандарт. От него застройщики постепенно уходят при создании рыночного продукта», – подчеркнула Элина Ханнанова.
По данным GloraX, в Петербурге средняя цена квадратного метра в проектах стандарт-класса на конец третьего квартала составила 158 тыс. рублей, в комфорт-классе – 218 тыс. рублей.
Застройщики повышают класс
Известно, что конечная цена строящегося жилья зависит от целого ряда параметров, включая локацию, качество материалов, набор опций ЖК, себестоимость строительства и другие.
«Главный тренд сегодняшнего дня для всех сегментов жилой недвижимости, в том числе и категории стандарт, состоит в том, что люди стали покупать не только квадратные метры – они покупают свой мир. Понимая, что стоимость квартиры в любом случае сейчас очень весома, они стараются получить за свои деньги и эстетику, и комфорт, и безопасность, и воплотить свои представления об удобном и современном жилье. Мало кто сейчас готов довольствоваться типовой многоэтажкой со стандартной планировкой и одинокой скамейкой во дворе», – полагает Наталья Тужилова, директор по продажам ООО «Город-спутник «Южный».
«Дефицит земли, ее подорожание и возрастающая требовательность покупателей жилья заставляют девелоперов повышать класс проектов. Иначе не выиграть борьбу как с конкурентами, так и с увеличивающимися издержками. Во многих случаях при текущей стоимости земли уровень цен в сегменте стандарт просто не позволяет реализовывать жилые проекты», – заявила Элина Ханнанова.
По мнению Натальи Тужиловой, конкуренция среди девелоперов «подыгрывает» покупателю: при почти равных условиях предложения в определенном сегменте нужно чем-то отличаться. Этим объясняется и появление проектных фишек у застройщиков: высокие потолки, двухуровневые квартиры, палисадники, террасы и проч. – все, что привлекает дополнительное внимание и повышает статус ЖК.
Уйти или остаться?
СМИ сообщают о намерениях депутатов Госдумы ужесточить требования к проектам стандарт-класса: застройщики должны применять более качественные материалы и технологии. Как писала газета «Известия», такая инициатива за подписью члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского направлена главе Минстроя Иреку Файзуллину.
В частности, депутаты предлагают заменить линолеум на ламинат, делать гидроизоляцию санузлов и укладывать там керамическую плитку, ввести определенные стандарты отделки и проч. Причина депутатской инициативы – жалобы граждан на плохие материалы и некачественную работу. В то же время улучшение качества автоматически означает удорожание проекта. Но застройщики и без этой инициативы самостоятельно стараются улучшить качество проектов.
«Думаю, время квартир стандарт-, эконом-класса прошло – запросы потенциальных клиентов уже не позволяют им комфортно существовать на рынке. Комфорт-класс уже начал делиться внутри на комфорт попроще и комфорт+, приближенный по некоторым параметрам к бизнес-классу, оставаясь в ценовой политике комфорта», – утверждает Наталья Тужилина.
По мнению Элины Ханнановой, определенная доля сегмента стандарт останется. Возможно, это не касается Москвы и Петербурга. «Объекты стандартного уровня продолжат строиться в рамках ряда госпрограмм, решая социальные задачи. Но при этом и набор опций самого стандарт-класса также будет расширяться и улучшаться», – заключила она.